Tài liệu đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố hạ long tỉnh quảng ninh giai đoạn 2012 2015

. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––––––––––––––––––––- NGUYỄN PHÚ HÙNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2012 – 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2016 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––––––––––––––––––––- NGUYỄN PHÚ HÙNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2012 – 2015 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 06 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS ĐỖ THỊ LAN THÁI NGUYÊN - 2016 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan ràng đây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Đỗ Thị Lan - Giảng viên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; Những số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào sau đại học. - Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Nếu sau tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Phú Hùng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Đỗ Thị Lan - Giảng viên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng đào tạo Sau đại học, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, người thân đã động viên, tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Phú Hùng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................i LỜI CẢM ƠN......................................................................................................................ii MỤC LỤC ......................................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..............................................................................vi DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ................................................................................. vii DANH MỤC CÁC HÌNH – SƠ ĐỒ ........................................................................... viii MỞ ĐẦU .............................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài...................................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài...........................................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ...........................................................................................................3 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU..............................................4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ............................................................................................4 1.1.1. Bất động sản...............................................................................................................4 1.1.2. Thị trường bất động sản ............................................................................................4 1.1.3. Môi giới bất động sản ...............................................................................................4 1.1.4. Nghề môi giới bất động sản .....................................................................................5 1.1.5. Nội dung hoạt động môi giới bất động sản............................................................5 1.1.6. Bản chất của môi giới bất động sản.........................................................................6 1.1.7. Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản...........................................................6 1.1.8. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản .........................................................6 1.1.9. Quy trình hoạt động môi giới bất động sản ............................................................7 1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài ..............................................................................................14 1.2.1. Các văn bản pháp luật đất đai liên quan................................................................15 1.2.2. Các văn bản pháp luật xây dựng, nhà ở ................................................................16 1.2.3. Các văn bản pháp luật về kinh doanh bất động sản .............................................16 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iv 1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài...........................................................................................16 1.3.1. Môi giới bất động sản ở một số nước trên thế giới ..............................................16 1.3.2. Sơ lược về hoa ̣t đô ̣ng môi giới bấ t đô ̣ng sản ở Viêṭ Nam ...................................20 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................................................................................23 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................23 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................................23 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................23 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ............................................................................23 2.2.1. Thời gian nghiên cứu ..............................................................................................23 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ...............................................................................................23 2.3. Nội dung nghiên cứu..................................................................................................23 2.4. Phương pháp nghiên cứu ...........................................................................................24 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ...................................................................24 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .....................................................................24 2.4.3. Phương pháp thống kê, so sánh .............................................................................25 2.4.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp ..........................................................................26 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................................27 3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh........................................................................................27 3.1.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội.........................................................................27 3.1.2. Thực trạng về quản lý đất đai tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh ..................36 3.2. Tình hình hoạt động của các loại hình môi BĐS và thực trạng của hoạt động môi giới BĐS trên địa thành phố Ha ̣ Long, tỉnh Quảng Ninh ......................................45 3.2.1 Tình hình hoạt động của các loại hình môi BĐS trên địa thành phố Ha ̣ Long, tin ̉ h Quảng Ninh .....................................................................................................45 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn v 3.2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh .....................................................................................................68 3.3. Khó khăn, tồ n ta ̣i, giải pháp thúc đẩ y hoạt động môi giới, thi ̣ trường BĐS thành phố Ha ̣ Long, tỉnh Quảng Ninh trong thời gian tới..............................................73 3.3.1. Khó khăn, tồn tại của hoạt động môi giới bất động sản thành phố Hạ Long ....................................................................................................................73 3.3.2. Giải pháp thúc đẩy hoạt động môi giới, thị trường bất động sản thành phố Hạ Long ..............................................................................................................................76 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ...........................................................................................78 1. Kết luận...........................................................................................................................78 2. Đề nghị............................................................................................................................79 TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................................80 PHỤ LỤC..........................................................................................................................82 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 1. 2. 4. 5. 3. 7. 8. 6. 9. 11. 12. 13. 10. 15. 14. 16. 17. 18. 19. BCĐ BĐS CNH CNTB CP HĐH HĐND KH NĐ QĐ QH QLĐĐ QSDĐ TĐT TT UBND VNĐ VT XHCN : Ban chỉ đạo : Bất động sản : Công nghiệp hóa : Chủ nghĩa tư bản : Chính phủ : Hiện đại hóa : Hội đồng nhân dân : Kế hoạch : Nghị định : Quyết định : Quy hoạch : Quản lý đất đai : Quyền sử dụng đất : Tổng điều tra : Thông tư : Ủy ban nhân dân : Việt Nam Đồng : Vị trí : Xã hội chủ nghĩa Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 3.1. Tổng hợp dân số các phường trên địa bàn thành phố Hạ Long...... 32 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long năm 2015 .................. 37 Bảng 3.3. Tổng hợp các công ty hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Thành phố Hạ Long năm 2015 ................................................ 47 Bảng 3.4. Kết quả môi giới giao dịch bất động sản của công ty từ năm 2012 đến năm 2015 ......................................................................... 51 Bảng 3.5. Phí môi giới mua, bán bất động sản của công ty ............................ 53 Bảng 3.6. Phí môi giới thuê, cho thuê bất động sản của công ty .................... 55 Bảng 3.7. Kết quả môi giới giao dịch bất động sản thành công của văn phòng môi giới BĐS ....................................................................... 59 Bảng 3.8. Phí môi giới mua, bán bất động sản của các văn phòng................. 61 Bảng 3.9. Phí môi giới thuê, cho thuê bất động sản của các văn phòng ......... 62 Bảng 3.10. Kết quả môi giới giao dịch bất động sản của cá nhân .................. 65 Bảng 3.11. Phí môi giới mua, bán bất động sản của cá nhân.......................... 67 Bảng 3.12. Phí môi giới thuê, cho thuê bất động sản của các cá nhân ........... 68 Bảng 3.13. So sánh tổng số giao dịch trung bình/tháng của các loại hình môi giới bất động sản ...................................................................... 68 Bảng 3.14. So sánh tổng số giao dịch thành công trung bình/tháng của các loại hình môi giới bất động sản....................................................... 71 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC HÌNH – SƠ ĐỒ Hình 3.1. Bản đồ các đơn vị hành chính thành phố Hạ Long ......................... 27 Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của thành phố Hạ Long .................. 36 Sơ đồ 3.1. Sơ đồ tổ chức của Công ty môi giới bất động sản ......................... 48 Sơ đồ 3.2. Sơ đồ văn phòng môi giới bất động sản ........................................ 57 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp tới các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động … Phát triển và quản lý hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn cho đầu tư phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung trước đây, thị trường này chưa có điều kiện phát triển. Nhưng khi chuyển sang thực hiện nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản nước ta đã từng bước hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế của đất nước. Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất động sản cũng bộc lộ ra nhưng bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, các chủ thể tham gia thị trường, về giao dịch, về thông tin, về quản lý … cũng như yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa của thị trường. Nghị quyết đại hội X Đảng cộng sản Việt Nam đã chỉ ra: “Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản … hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển. Nhà nước tác động đến thị trường bằng các chính sách vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung cầu về đất đai. Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tác thị trường. Nhà nước tác động đến thị trường bằng các biện pháp vĩ mô; tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 2 không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ, thị trường bất động sản”. Luật kinh doanh bất động sản (2014) được Quốc Hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 đã quy định: “Môi giới bất động sản là việc trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” (khoản 2, Điều 3 luật Kinh doanh bất động sản 2014). Tỉnh Quảng Ninh nằm trong tam giác kinh tế trọng điểm của khu vực phía bắc, với tốc độ đô thị hóa cao, hiện nay đã hình thành 4 thành phố trực thuộc tỉnh, 2 thị xã và là một trong địa phương có thị trường bất động sản sôi động. Tuy nhiên trong những năm qua tình hình thị trường bất động sản tại Quảng Ninh còn diễn biến phức tạp và bộc lộ nhiều khuyết điểm, nỗi bật là tình trạng phát triển tự phát, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo,…gây nên những cơn “sốt nóng”, “sốt lạnh” bất thường, ảnh hưởng đến các hoạt động của thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản và các lĩnh vực kinh tế khác. Thành phố Hạ Long là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh Quảng Ninh, với mục tiêu xây dựng thành phố Hạ Long trở thành Thành phố của di sản thế giới, trung tâm du lịch quốc tế và là động lực của Tỉnh và vùng nên thành phố Hạ Long diễn ra mạnh mẽ quá trình đô thị hóa tạo môi trường phát triển mạnh cho thị trường bất động sản; trong đó hoạt động môi giới bất động sản đóng vài trò quan trọng. Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2012-2015” 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng của hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Hạ Long, giai đoạn 2012-2015 và đề xuất các giải pháp nhằm tạo điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 3 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá tình hình hoạt động của các loại hình môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tin̉ h Quảng Ninh. - Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Hạ Long, vai trò và hiệu quả các trung tâm môi giới, các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hạ Long, giai đoạn 2012-2015. - Chỉ ra đươ ̣c những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp tăng cường hoạt động môi giới bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài: Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng cố những kiến thức chuyên ngành về quản lý đất đai trong đó có lĩnh vực chuyên môn về quản lý thị trường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản, đồng thời rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt công tác sau này. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài - Góp phần nhìn nhận thực trạng hoạt động một số trung tâm môi giới, giao dịch bất động sản và thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. - Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần phản ánh thực trạng và đề suất các giải pháp tăng cường công tác quản lý hoạt động môi giới bất động sản, hỗ trợ cho việc phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Hạ Long. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Bất động sản Bất động sản bao gồm: “ Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam) [13]. 1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hóa. Một thị trường phát triển có đủ ba yếu tố: Chủ thể, khác thể và giới trung gian. Thị trường bất động sản được hiểu là nơi người mua bất động sản và người bán bất động sản giao dịch với nhau. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên hệ qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua các phương tiện thông tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả bất động sản được xác định. Nguyễn Đình Bồng (2008) [1]. 1.1.3. Môi giới bất động sản - Môi giới: Môi giới chỉ một cá nhân, một chủ thể có thể làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác nhau. - Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu trong việc giải quyết những công việc liên quan đến BĐS mà các bên quan tâm. Nhà môi giới BĐS có vai trò là cầu nối giữa các bên liên quan. Trong lĩnh vực BĐS, giao dịch bất động sản không chỉ là bản thân các bất động sản mà quan trọng hơn là các quyền liên quan đến bất động sản đó, vì vậy môi giới bất động sản chỉ hoàn thành khi các quyền liên quan Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 5 đến bất động sản được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác. (Nguyễn Đình Bồng (2008)) [1]. 1.1.4. Nghề môi giới bất động sản Kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. - Kinh doanh bất động sản: là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, cho thuê lại, nhằm mục đích sinh lợi. - Kinh doanh dịch vụ bất động sản: là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. - Môi giới bất động sản là một nghề trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản được pháp luật quy định và bảo hộ. - Thù lao môi giới bất động sản: Là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới được tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba (Điều 64, Luật KDBĐS 2014) [16]. - Hoa hồng môi giới bất động sản: Là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới nhận được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. (Điều 65 Luật KDBĐS 2014) [16]. 1.1.5. Nội dung hoạt động môi giới bất động sản - Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; - Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 6 - Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. 1.1.6. Bản chất của môi giới bất động sản Môi giới bất động sản là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên. Nhà môi giới giúp những người có bất động sản và những người có nhu cầu thuê, mua kết nối được với nhau, qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ. Nhà môi giới bất động sản sẽ được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Vì vậy bản chất của môi giới bất động sản là một nghề dịch vụ, thu lợi từ hoạt động trung gian cho các bên trong các thương vụ giao dịch (mua bán, thuê - cho thuê) bất động sản. 1.1.7. Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản Môi giới bất động sản có vai trò là bên thứ ba, bên trung gian giúp cho các bên (mua - bán, thuê - cho thuê ) bất động sản gặp gỡ, trao đổi, thương thuyết và hỗ trợ về thủ tục để thực hiện các thương vụ bất động sản thành công. Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua các mặt sau: - Cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản cho các bên giao dịch hàng hóa bất động sản; - Tư vấn cho khách hàng về các vấn đề: tài chính (các loại thuế, phí, vốn vay), giá cả (giá bán, cho thuê hợp lý); - Hỗ trợ khách hàng về các thủ tục để hoàn thành giao dịch trong thời gian hợp lý. Đảm bảo an toàn: Qua các nhà môi giới thực sự, khách hàng sẽ tìm được những đối tác tốt, đáng tin cậy… 1.1.8. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản Đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập công ty hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định không được thấp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 7 hơn 20 tỷ đồng và đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật. Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản. Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản. Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau: Cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Mọi hành vi, động thái trong môi giới bất động sản không được phép sai lệch với những quy định của pháp luật đã ban hành. Môi giới phải dựa trên công bằng và minh bạch về thông tin. Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách hàng và nhà môi giới. Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất. Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp. 1.1.9. Quy trình hoạt động môi giới bất động sản Thứ nhất: Thông tin ban đầu Nhà môi giới có thể tìm thấy bất động sản qua nhiều con đường khác nhau như do chủ sở hữu trực tiếp giới thiệu cho nhà môi giới, do nhà môi giới tự tìm hiểu qua thực tế hay mạng internet... Đó mới chỉ là những thông tin ban đầu. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 8 Thứ hai: Xác định các bất động sản tham gia Mỗi bất động sản có một đặc điểm khác nhau, không thể dựa trên kinh nghiệm để phán đoán. Chỉ có sự ghi chép của bản thân mới có thể miêu tả chính xác về bất động sản. Nếu chỉ dựa trên lời miêu tả của chủ sơ hữu thì dễ gây ra sự hiểu biết thiếu chân thực về bất động sản. Qua việc tiếp xúc trực tiếp, nhà môi giới sẽ xác định được tính cách của chủ sở hữu. Nhờ đó cũng có thể cho chủ sở hữu thấy được tính chuyên nghiệp của nhà môi giới và gây được lòng tin cho họ. Phần lớn thì việc gặp gỡ, tiếp xúc tại chính căn nhà của mình sẽ tạo cho chủ sở hữu cảm giác thoải mái, tự nhiên hơn là tại văn phòng môi giới. Việc xem xét cụ thể, trực tiếp giúp nhà môi giới có thể đưa ra những câu hỏi cụ thể và họ có thể xem xét các giấy tờ liên quan ngay tại bất động sản; việc xem xét bất động sản sẽ giúp nhà môi giới không rơi vào thế bị động ngay cả khi không nhớ được tất cả các thông tin về bất động sản khi khách hàng hỏi. Điều này cũng tạo niềm tin cho khách hàng vào phong cách làm việc của nhà môi giới. - Trong quá trình xem xét bất động sản cần chú ý đến các yếu tố liên quan đến bất động sản như sau: + Vị trí: Vị trí bất động sản là cố định chính vì vậy mà địa điểm, địa chỉ, môi trường xung quanh, đại điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động đến mối quan tâm của khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả bất động sản, tuy nhiên vị trí không phải là yếu tố khách quan. Đối với người này thì một vị trí được cho là đẹp những đối với người khác thì lại là xấu. Vì vậy trong khi đi xem xét địa điểm, nhà môi giới không nên đánh giá. Việc đánh giá địa điểm đẹp hay không hãy để cho người mua hay người thuê đánh giá. Việc của nhà môi giới là chỉ ghi chép lại những yếu tố, đặc tính của địa Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 9 điểm như hướng nhà, hình dạng mảnh đất, ngôi nhà, khoảng cách đến các phương tiện Công cộng, hàng xóm liền kề, có gần đầu phố, bãi đỗ xe, Công viên, vườn hoa không, có gần bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, khung cảnh qua cửa sổ. Đó chính là những yếu tố xung quanh dệt nên bức tranh toàn cảnh liên quan đến bất động sản. + Tình trạng kỹ thuật: Tình trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở: kiểu tường, chất liệu, năm sử dụng, kết cấu dầm, khung...Khách hàng thường quan tâm đến việc phải đầu tư thêm bao nhiêu để bất động sản được an toàn và tiện dụng về kỹ thuật. Đây là một trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người muốn mua căn hộ chung cư (cả cũ lẫn mới). Ở đây cần xác định rằng nhà môi giới không có trách nhiệm với những lỗi kỹ thuật ẩn dấu bên trong. Đó là những lỗi mà bằng mắt thường không thể thấy trong khi chủ sở hữu không biết hay cố tình dấu. Sau khi thương vụ hoàn thành thì người sử dụng không thể trách hay đòi bồi thường về những lỗi này. Việc đánh giá tình trạng kỹ thuật nên dành cho khách hàng. Dĩ nhiên họ có thể sử dụng tư vấn của những nhà chuyên môn. Từ góc độ của nhà môi giới việc này không hề ảnh hưởng gì khi khách hàng sử dụng kiến thức của các nhà chuyên môn cho dù đó là kỹ sư xây dựng hay một giáo sư đại học. Nhà môi giới có trách nhiệm hướng dẫn mọi ngóc ngách của bất động sản cho người tư vấn kỹ thuật. Việc làm này giúp cho sự đánh giá cuối cùng về tình trạng kỹ thuật của bất động sản. + Trang thiết bị: Đây là những đồ dùng mà chủ sở hữu có thể để lại trong BĐS cho người thuê sử dụng. Nhiệm vụ của nhà môi giới không chỉ là ghi chép lại danh sách những đồ vật để lại, mà còn phải thỏa thuận giá cả những đồ vật giá trị người mua muốn để lại hoặc những đồ vật nào nhất định chủ nhà sẽ mang đi. Vấn đề ở đây không phải ở chỗ để người mua bất động sản có được ngôi nhà với đầy đủ tiện nghi, mà trước tiên là để bảo đảm người bán để lại những gì đã ghi chép trong hợp đồng bàn giao căn nhà. Vì vậy khi Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 10 nhận bán bất động sản, nhà môi giới cần ghi chép cẩn thận trang thiết bị bất động sản. + Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng lưới điện… Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu cầu cơ bản của khách hàng. Chúng góp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng về việc có thuê, mua bất động sản hay không cũng như ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. + Giá cả toàn bộ và giá cả từng phần: Nhà môi giới cần kiểm tra các thông tin về giá trị thị trường của bất động sản và các bất động sản xung quanh để đưa ra mức giá có lợi nhất. + Các thông tin pháp lý: Các thông tin này bao gồm chủ sở hữu bất động sản, Giấy chứng nhận, năm sử dụng, giấy tờ xác nhận về quyền, nghĩa vụ đối với bất động sản, giấy tờ về quy hoạch.... + Các thông tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã từng sử dụng, quá trình phát triển của bất động sản, môi trường xã hội, dân cư, phong thủy và các yếu tố đặc biệt khác.... Thứ ba: Xác định các đối tượng tham gia thương vụ - Người mua (thuê) và khả năng tài chính Đối với người mua (thuê) thì vấn đề quan trọng nhất là khả năng tài chính. Nó quyết định tới việc thương vụ có thể thực hiện được không. Trong thực tế cần trả lời những câu hỏi: người mua (thuê) có khả năng và khả năng thực tế của họ đến đâu, họ có những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính này được sử dụng đến đâu? Nguồn tiền của người đó là tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay thế chấp. Ngoài góc độ "bao nhiêu?" thì một khía cạnh không kém phần quan trọng là "khi nào?" có thể có vốn. Vấn đề này sẽ trở nên quan trọng khi xác định thời hạn các bước thanh toán. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn