Tài liệu đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện văn quan, tỉnh lạng sơn

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM HOÀNG MINH QUYẾT ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHI NHÁNH HUYỆN VĂN QUAN, TỈNH LẠNG SƠN Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thanh trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Hoàng Minh Quyết ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý đất đai. Để đạt kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng của bản thân, tôi nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của Thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà trong suốt thời gian nghiên cứu và viết luận văn. Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ của các cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Văn Quan. Đồng thời sự động viên, tạo mọi điều kiện của anh chị em, bạn bè đồng nghiệp, gia đình và sự nhiệt tình tham gia phỏng vấn của các hộ dân. Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cám ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó! Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Hoàng Minh Quyết iii MỤC LỤC Lời cam đoan .................................................................................................................... ii Lời cảm ơn ....................................................................................................................... iii Mục lục .......................................................................................................................... iv Danh mục chữ viết tắt ..................................................................................................... vii Danh mục bảng .............................................................................................................. viii Danh mục hình ................................................................................................................. ix Trích yếu luận văn ............................................................................................................ x Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1 1.1 Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1 1.2 Mục tiêu của đề tài ............................................................................................. 2 1.3. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ...................................................................... 2 1.4 Yêu cầu của đề tài .............................................................................................. 2 1.5. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................ 2 Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu ................................................................... 4 2.1 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và hoạt động chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ............ 4 2.1.1 Khái niệm về đất đai, đăng ký đất đai................................................................ 4 2.1.2 Hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trước khi thành lập thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp. ............................................ 9 2.1.3 Khái quát về Văn phòng đăng ký đất đai ......................................................... 10 2.1.4. Chức năng, nhiệm vụ và hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. ......................................................................................................... 13 2.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới. ........... 15 2.2.1 Hệ thống Đăng ký đất đai của Thụy Điển ...................................................... 15 2.2.2 Hệ thống Đăng ký đất đai của Pháp ................................................................. 17 2.2.3 Hệ thống Đăng ký đất đai của Úc .................................................................... 19 2.2.4. Hệ thống Đăng ký đất đai của Malaysia .......................................................... 21 2.2.5 Hệ thống Đăng ký đất đai của Trung Quốc ..................................................... 22 2.2.6 Đánh giá chung về hệ thống đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới ................................................................................................................... 23 iv 2.3 Hệ thống đăng ký đất đai của việt nam qua các giai đoạn ............................... 24 2.3.1 Hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam trong quá khứ................................... 24 2.3.2 Những thay đổi cơ bản trong công tác đăng ký đất đai trong quá khứ đến khi Luật Đất đai 2013 ra đời ..................................................................... 30 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 31 3.1. Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................... 31 3.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 31 3.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 31 3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 32 3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................. 32 3.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu................................................................ 32 3.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................... 33 3.4.4 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu............................................................... 34 Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................... 35 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Văn Quan .................................... 35 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 35 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................................. 41 4.1.3. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Văn Quan ................. 45 4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Văn Quan .................................. 47 4.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai của huyện Văn Quan ......................... 47 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động đất đai của huyện Văn Quan giai đoạn 2012-2016 ............................................................................... 51 4.3 Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Quan ..................................................................... 55 4.3.1 Cơ cấu tổ chức và nhân lực của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Quan .............................................................................................. 55 4.3.2. Vị trí, chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Văn Quan. ................................................. 57 4.3.3. Đánh giá chung về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Quan. ...................................... 58 4.4. Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Văn Quan từ năm 2012 đến năm 2016 ....................................... 59 v 4.4.1: Công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................................................................ 59 4.4.2 Lập và quản lý sổ địa chính, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động, sổ đăng ký ................................................................................ 68 4.4.3: Công tác chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất. ....................................... 71 4.4.4 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai .................................................................. 73 4.4.5. Đánh giá chung về thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Văn Quan ................................................. 75 4.4.6. Đánh giá của cán bộ có liên quan đến hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Quan .......................................................... 80 4.4.7. Nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Văn Quan ................................................................ 83 4.4.8. Giải pháp hoàn thiện hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Văn Quan ................................................................ 86 4.5. Đề xuất những giải pháp nâng cao thực trạng hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Quan ................................................... 88 4.5.1. Hoàn thiện cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tài chính của Chi nhánh ................................................................................... 88 4.5.2. Tăng cường hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. .................................................... 89 4.5.3. Tăng cường hiệu quả trong việc lập và quản lý sổ địa chính, sổ cấp GCN QSDĐ, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động, sổ đăng ký ........................... 90 4.5.4. Tăng cường công tác chỉnh lý biến động và sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ........................ 90 4.5.5. Tăng cường công tác thống kê, kiểm kê đất đai .............................................. 91 Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 92 5.1 Kết luận ............................................................................................................ 92 5.2 Kiến nghị.......................................................................................................... 93 Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 94 Phụ lục ......................................................................................................................... 96 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản BNV Bộ Nội vụ BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP Bộ Tư pháp CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CNH-HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa CNVPĐKĐĐ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC Hồ sơ địa chính QSH Quyền sở hữu STNMT Sở Tài nguyên và Môi trường TNMT Tài nguyên và môi trường TP Thành phố TTBĐS Thị trường bất động sản TTLT Thông tư liên tịch UBND Ủy ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai vii DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội huyện Văn Quan năm 2016.............................................................................................................. 42 Bảng 4.2 Dân số, lao động trên địa bàn huyện Văn Quan năm 2016.......................... 44 Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất huyện Văn Quan năm 2016 .................................... 52 Bảng 4.4. Cơ cấu nhân lực Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Văn Quan năm 2016 ........... 56 Bảng 4.5. Tình hình cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Văn Quan (tính đến ngày 31/12/2015) .......................................................................... 62 Bảng 4.6. Kết quả lập hồ sơ địa chính của huyện Văn Quan ....................................... 69 Bảng 4.7. Tình hình biến động sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2016 ............................. 72 Bảng 4.8. Mức độ công khai thủ tục hành chính .......................................................... 76 Bảng 4.9. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSDĐ ................................... 77 Bảng 4.10. Đánh giá về thái độ tiếp nhận hồ sơ của VPĐKQSDĐ .............................. 78 Bảng 4.11. Đánh giá về mức độ hướng dẫn của VPĐKQSDĐ ..................................... 79 Bảng 4.12. Đánh giá của cán bộ có liên quan đến hoạt động của Chi nhánh Văn Phòng ĐKĐĐ huyện Văn Quan ................................................................... 81 Bảng 4.13. Đánh giá của cán bộ về điều kiện cơ sở vật chất ........................................ 82 viii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Văn Quan – tỉnh Lạng Sơn ............................... 35 Biểu đồ 4.2. Cơ cấu đất đai năm 2016 huyện Văn Quan ............................................... 54 Hình 4.3. Sơ đồ tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Quan . 56 ix TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Hoàng Minh Quyết Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Văn Quan, tỉnh Lạng Sơn”. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu: Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Văn Quan, Tỉnh Lạng Sơn. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Văn Quan, Tỉnh Lạng Sơn trong thời gian tới. Phương pháp nghiên cứu a) Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp b) Phương pháp chọn điểm nghiên cứu c) Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp d) Phương pháp phân tích, xử lý số liệu Kết quả chính và kết luận 1. Công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 6 tháng đầu năm 2016, Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Văn Quan đã tiếp nhận và xử lý 3 hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 40 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất , 19 hồ sơ tặng cho, 13 hồ sơ đính chính, 14 hồ sơ cấp lại cấp đổi, 2 hồ sơ hợp thửa và 4 hồ sơ tách thửa, tổng số hồ sơ tiếp nhận và xử lý tính đến 6 tháng đầu năm 2016 là 119 hồ sơ tính đến ngày 01/06/2016, UBND huyện Văn Quan đã cấp Giấy chứng nhận được 46.398 thửa đất trên tổng số 61.599 thửa đất. 2. Lập và quản lý sổ địa chính, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động, sổ đăng ký.: Trên toàn huyện Văn Quan có 21/24 xã có Sổ mục kê; 24/24 xã có Sổ địa chính và 88 Sổ đăng ký trên toàn địa bàn huyện. Đã lập các Sổ cấp Giấy chứng nhận theo hệ bản đồ 1994 trên toàn bộ 24 xã, thị trấn, cấp theo Quyết định 23. Nhìn chung, huyện Văn Quan đã lập được tương đối đầy đủ hồ sơ địa chính qua các thời kỳ. Hầu hết các xã, thị trấn của huyện đều lưu giữ được những hồ sơ địa chính được lập từ những năm 1980 (theo Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất), đảm bảo cho sự quản lý x Nhà nước về đất đai của huyện Văn Quan. 3. Công tác chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất: Huyện Văn Quan tốc độ đô thị hoá trong những năm gần đây có xu hướng phát triển mạnh, thể hiện rõ nhất là sự thay đổi về hạ tầng kỹ thuật. Điều này, đã tạo áp ực cho công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chỉnh lý biến động về đất đai nói riêng. 4. Công tác thống kê, kiểm kê trên địa bàn huyện được thực hiện tốt, đúng theo tiến độ và đảm bảo đúng nội dung, trình tự hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường theo Thông tư số 08/2007/TT – BTNMT và từ ngày 17/7/2014 thì được thực hiện theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên Môi trường. Qua kết quả thống kê, kiểm kê đất đai cho thấy các tổ chức sử dụng đất phi nông nghiệp cơ bản sử dụng đúng mục đích được giao, có hiệu quả, tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai. 5. Kết quả điều tra xã hội về ý kiến của người dân và cán bộ VPĐK về hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ cho thấy: thời hạn thực hiện các thủ tục ở mức nhanh và đúng hạn (89,3%), thái độ hướng dẫn của cán bộ được cho là tận tình, chu đáo (94%). Đa số người dân đến làm thủ tục hành chính đều cảm thấy được lợi ích, sự thuận tiện và những cải thiện rõ ràng mà mô hình “một cửa” mang lại, không phải đóng chi phí gì khác ngoài các khoản lệ phí quy định (96,7%). 6. Các giải pháp đề xuất: Về chính sách pháp luật, nâng cao hiểu biết pháp luật của người dân; Về tổ chức, cơ chế hoạt động; Về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật; Về nhân lực. Cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai có ý nghĩa rất quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, việc áp dụng cơ chế này như thế nào cho hiệu quả, thực sự tiến bộ đòi hỏi phải có sự nắm vững chuyên môn và phối hợp rất nhịp nhàng giữa các phòng, ban, những người trực tiếp làm công tác. xi THESIS ABSTRACT Master candidate: Hoang Minh Quyet Thesis title: Assess the actual situation of the Land Registration Office of Van Quan district, Lang Son province. Major: Land Management Code: 60.85.01.03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives Assessing theactual situation of the Land Registration Office at Van Quan District branch office in Lang Son. Suggesting some solutions to improve the operational role of the Land Registration Office at Van Quan district branch office in Lang Son in the future. Research Methods A) Methods of collecting secondary data and documents B) Site selection methods C) Methods of collecting primary data D) Methods of data analysis and processing Main findings and conclusions 1. About land registration, granting certificate of land use rights and ownership of houses and other land-attached assets in the first six months of 2016, of Land Registration Office of Van Quan office has received 3 registration documents and certificates of land use rights, 40 records of land use rights transfer, 19 records of donate, 13 correction documents, 14 re-granting documents, 2 land consolidation documents and 4 land separation documents, total document for receiving and handling in the first 6 months of 2016 were 119 documents as of 01/06/2016, the People's Committee of Van Quan district has granted the certificate for 46,398 land lots per total of 61,599 land lots. 2. About setting up and manage cadastral book, book for granting certificates of land use rights, land statistics book, change monitoring book, register book, in Van Quan district, there are 21 communes out of 24 communes having land statistics book, 24/24 communes had cadastral book and 88 land register books. The district leaders had established the certificates according to the map in 1994 in 24 communes and towns xii which were issued under Decision 23. In general, Van Quan district has established relatively sufficient cadastral records over the periods. Most of the communes of the district kept the cadastral documents which were recorded since the 1980s (according to Directive 299 / TTg 10/11/1980 of the Prime Minister on measurement, classification and registration of land statistics), ensuring the management of land in Van Quan district. 3. The adjustment of changes in land using in accordance with the law when executed the rights of land users. Van Quan district urbanization rate in recent years had tended to develop significantly. The most visible is the change in technical infrastructure. This has created pressure for the state management about land in general and the adjustment of in variation of land in particular. 4. The statistics and inventory work in the district were implemented in accordance with the schedule, the guiding contents and instructions of the Ministry of Natural Resources and Environment, the Circular No. 08/2007 / TT- BTNMT and from July 17, 2014 had complied with Circular No. 28/2014 / TT-BTNMT of the Ministry of Natural Resources and Environment. Statistical results show that organizations that used non-agricultural land for the right purposes efficiently and in compliance with the provisions of the land law. 5. The results of the social survey about the opinions of the people and staff of the Land Registration Office about their operation showed that the time to complete procedures was fast and timely (89.3%). The staffs were thoughtful (94%). Most people come to the administrative procedures feel the benefits, convenience and the obvious improvements that “one door” model brought and they didn’t pay anything other than the fees in regulations (96.7%). 6. Proposed solutions: Regarding legal policies, improving people's knowledge of law about the organization and operation mechanism, investment in technical facilities, manpower. The reform of administrative procedures in land administration is very important in the state management about land. However, the application of this mechanism for efficiency, real progress requires professional expertise and coordination between departments, people who directly do this reform . xiii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, song là có hạn. Việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên này vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước một cách khoa học, tiết kiệm, hiệu quả là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn. Trong những nhiệm vụ được quy định đối với Văn phòng đăng ký đất đai, việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính; xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu địa chính, phát triển hệ thống thông tin đất đai là nhiệm vụ rất quan trọng. Thực hiện tốt những nhiệm vụ này sẽ góp phần rất lớn cho công tác quản lý đất đai cả trước mắt và lâu dài. Tuy nhiên, công việc này chưa được quan tâm đầu tư đúng mức, do vậy hệ thống hồ sơ địa chính hiện nay còn nhiều bất cập, sai sót, công tác chỉnh lý biến động chưa kịp thời và đồng bộ, thông tin trong hồ sơ địa chính chưa phản ánh được diễn biến thực tế của tình hình sử dụng đất đã gây không ít khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Văn Quan là một huyện ở phía Tây tỉnh Lạng Sơn, có tốc độ đô thị hóa cùng với nền kinh tế phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, chính do sự phát triển kinh tế cùng với đó là sự gia tăng dân số đã tác động đến nhu cầu của con người, đặc biệt là vấn đề về sử dụng đất. Do vậy mà việc sử dụng đất có nhiều biến động đòi hỏi nhiệm vụ quản lý phải được coi trọng hơn bao giờ hết. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Quan đã hoạt động hiệu quả như thế nào, còn những tồn tại gì cần khắc phục để nâng cao chất lượng phục vụ người dân, giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng kí đất đai? là những vấn đề được chính quyền địa phương và người dân hết sức quan tâm. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dân cơ bản đã hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Từ khi thực hiện Luật Đất đai 2003 và đến nay là Luật Đất đai 2013, cùng với việc cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “Một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong quá trình giải quyết các hồ sơ có liên quan đến lĩnh vực đất đai cho người dân. Cái được lớn nhất là mọi thủ tục đều công khai hóa với trang thiết bị khang trang, cán bộ nhiệt tình, hòa nhã đã góp phần giảm phiền hà, tạo niềm vui đối với người 1 dân. Tuy nhiên, do điều kiện nhận thức khác nhau nên có nhiều đơn vị chưa áp dụng đúng những quy định chung, nhiều đơn vị cũng đã chú trọng áp dụng công nghệ thông tin vào việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai song vẫn không đủ tiêu chuẩn mỗi người một máy tính và chưa áp dụng được công nghệ thông tin vào giải quyết hồ sơ. Xuất phát từ thực tế trên, trong khuôn khổ thực hiện luận văn tốt nghiệp ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tôi chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Văn Quan, tỉnh Lạng Sơn”, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Quan trong thời gian tới. 1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI - Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Văn Quan, Tỉnh Lạng Sơn. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Văn Quan, Tỉnh Lạng Sơn trong thời gian tới. 1.3. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN NGHIÊN CỨU - Địa điểm nghiên cứu: Văn Phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Huyện Văn Quan, tỉnh Lạng Sơn - Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2012 đến năm 2016 1.4. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI - Đánh giá được các ưu, nhược điểm để làm căn cứ đề ra giải pháp, kiến nghị đề xuất phù hợp tình hình thực tế của địa phương. - Các giải pháp đưa ra phù hợp với điều kiện cụ thể của huyện Văn Quan. 1.5. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN - Những đóng góp mới: Phát hiện được những ưu điểm tồn tại, của mô hình văn phòng đăng ký một cấp tại huyện Văn Quan thông qua đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai. - Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ lý luận về thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Văn Quan. 2 - Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như nhà quản lý đất đai và sử dụng làm tài liệu để nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Quan và các huyện có điều kiện tương tự. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HOẠT ĐỘNG CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 2.1.1. Khái niệm về đất đai, đăng ký đất đai 2.1.1.1. Khái niệm về đất đai - Khái niệm về đất Đất là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất được coi là khác biệt với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi. Đất có thể được gọi là các tầng trên nhất của đá không phụ thuộc vào dạng; chúng bị thay đổi một cách tự nhiên bởi các tác động phổ biến của nước, không khí và một loạt các dạng hình của các sinh vật sống hay chết. (Krasil'nikov, 1958). Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì nhiêu. Về mặt thổ nhưỡng, xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi sinh vật, nấm, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại (Winkler, 1968). - Khái niệm về đất đai Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sân nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa... (UNCED, 1992). 2.1.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Khái niệm này chỉ rõ: 4 - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai; - Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính). 2.1.1.3. Thực trạng, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai Theo Đỗ Đức Đôi (2005) và Lê Đình Thắng (2005), đăng ký Nhà nước về đất đai có một số thực trạng cụ thể như sau: - Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất. Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,... - Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại 5 đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất đai. Tất cả các thông tin đó phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai. Trên cơ sở đó, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. - Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác. Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,... 2.1.1.4. Cơ sở lý luận đăng ký đất đai, bất động sản a. Hồ sơ đất đai, bất động sản Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), hồ sơ đất đai và BĐS là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân, bao gồm: - Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. b. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản 6 Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc sau: - Đăng nhập hồ sơ; - Đồng thuận; - Công khai; - Chuyên biệt hoá. Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai. c. Đơn vị đăng ký (đại lượng đăng ký là thửa đất) Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký. Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc. d. Đăng ký pháp lý đất đai - bất động sản Theo Nguyễn Văn Chiến (2006), đăng ký pháp lý về đất đai - bất động sản có 02 nội dung chính, cụ thể: 7