Tài liệu đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện gia viễn tỉnh ninh bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM THANH KIÊN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA VIỄN- TỈNH NINH BÌNH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thanh Huyền NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đõ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Thanh Kiên i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các Thầy, Cô giáo trong Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Nhà nước, Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thiện luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính và Kế hoạch, các phòng, ban, ngành liên quan của huyện Gia Viễn - tỉnh Ninh Bình đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn. Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Thanh Kiên ii MỤC LỤC Lời cam đoan ..................................................................................................................... i Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii Mục lục ........................................................................................................................... iii Danh mục bảng ................................................................................................................ vi Danh mục hình ................................................................................................................ vii Danh mục chữ viết tắt .................................................................................................... viii Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix Thesis abstract.................................................................................................................. xi Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2 1.3. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2 1.4.1. Đóng góp mới của đề tài ..................................................................................... 2 1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài................................................................................ 2 1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ................................................................................ 3 Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4 2.1. Một số vấn đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất.......................................... 4 2.1.1. Đất đai, quyền sở hữu, sử dụng đất đất đai và thị trường đất đai ....................... 4 2.1.2. Giá đất................................................................................................................. 7 2.1.3. Định giá đất ........................................................................................................ 9 2.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................................... 13 2.2. Thực hiện pháp luật trong bán đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới và những kinh nghiệm có thể vận dụng vào đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................................................................ 17 2.2.1. Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất tài sản của Trung Quốc ...................... 17 2.2.2. Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản của Pháp .......................... 19 2.2.3. Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản của Nhật Bản ....................... 21 2.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam............................................................ 23 iii 2.3.1. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ......................................................................................... 23 2.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................. 25 2.3.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương............................ 29 Phần 3. Đối tượng và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 35 3.1. Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 35 3.2. Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 35 3.3. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 35 3.4. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 35 3.4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình ......................................................................................................... 35 3.4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Gia Viễn .......................................... 36 3.4.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn ................... 36 3.4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Gia Viễn ................................................................................................. 36 3.4.5. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn ......... 36 3.4.6. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn ............................................................................. 36 3.5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 36 3.5.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................... 36 3.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 36 3.5.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 37 3.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu ................................................ 38 3.5.5. Phương pháp so sánh ........................................................................................ 38 Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 40 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia viễn ......................................... 40 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 40 4.1.2. Thực trạng điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................ 44 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Gia Viễn ........................................... 47 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016.................... 47 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Gia Viễn ..................................................... 53 iv 4.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016 .............................................................................................. 55 4.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Gia Viễn ......................... 55 4.3.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Gia Viễn ................................ 56 4.3.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện tại huyện Gia Viễn .................. 56 4.3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016 ....................................................................................................... 59 4.4. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu ............... 61 4.4.1. Khái quát về 3 dự án nghiên cứu ...................................................................... 61 4.4.2. Khái quát quy định đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu ........ 68 4.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................... 69 4.4.4. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn....... 74 4.4.5. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn ................................................................................................. 82 4.5. Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn ............................................................................. 84 Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 85 5.1. Kết luận............................................................................................................. 85 5.2. Kiến nghị .......................................................................................................... 87 Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 88 Phụ lục .......................................................................................................................... 90 v DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Giá trị sản xuất và cơ cấu kinh tế huyện Gia Viễn giai đoạn 2012-2016 Bảng 4.2. Hiện trạng dân số, lao động, thu nhập huyện Gia Viễn giai đoạn 45 năm 2012- 2016 45 Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Viễn năm 2016 54 Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016 61 Bảng 4.5. Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Sinh 70 Bảng 4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng tại xã Gia Thanh 71 Bảng 4.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng 69 lô đất tại xã Gia Tân 72 Bảng 4.8. Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất so với giá do Nhà nước quy định tại các dự án nghiên cứu Bảng 4.9. 73 Đánh giá của cán bộ về thông báo dự án đấu giá, việc niêm yết thửa đất, hình thức đấu giá đang áp dụng, phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước 75 Bảng 4.10. Giá khởi điểm và bước giá 76 Bảng 4.11. Đánh giá của người trúng đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án 78 Bảng 4.12. Đánh giá của người trúng đấu giá về khoản lệ phí, khoản tiền đặt trước, giá khởi điểm và bước giá Bảng 4.13. Đánh giá của người trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá vi 79 81 DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Gia Viễn - Tỉnh Ninh Bình 40 Hình 4.2. Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Ninh Bình 56 Hình 4.3. Sơ đồ quy hoạch khu đất đấu giá xã Gia Sinh 64 Hình 4.4. Vị trí khu đất đấu giá quyền sử dụng đất đất tại xã Gia Sinh 65 Hình 4.5. Sơ đồ quy hoạch khu đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Thanh 66 Hình 4.6. Vị trí khu đất đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Thanh 66 Hình 4.7. Sơ đồ quy hoạch khu đất đấu giá Gia Sinh 67 Hình 4.8. Vị trí khu đất đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Tân 68 vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐĐC Bản đồ địa chính BĐS Bất động sản BTC Bộ tài chính BTN&MT Bộ tài nguyên và Môi trường BTP Bộ tư pháp CSHT Cơ sở hạ tầng. ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất MCL Mức chênh lệch NĐ Nghị định QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất THPL Thực hiện pháp luật TN&MT Tài nguyên và Môi trường TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNHHMTV Trách nhiệm hữu hạn một thành viên TT Thông tư TTBĐS Thị trường bất động sản TTLT Thông tin liên tịch UBND Uỷ ban nhân dân VNĐ Việt nam đồng viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Phạm Thanh Kiên Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình”. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Huyện Gia Viễn có tổng diện tích tự nhiên là 17.668,5 ha, bao gồm 21 xã, thị trấn thuộc đơn vị hành chính. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, dịch vụ, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp. Dân số năm 2016 của huyện là 120,947 người, trong độ tuổi lao động là 83,215 người. Thu nhập bình quân đầu người năm 2012 là 20 triệu đồng/năm đến năm 2016 thu nhập bình quân trên đầu người là 26 triệu đồng/năm. - Trong những năm qua, công tác quản lý Nhà nước về đất đai của huyện Gia Viễn có sự chuyển biến tích cực và đi vào nề nếp, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ địa chính ngày càng được nâng cao. Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được triển khai đồng bộ, đạt được những kết quả khả quan, góp phần không nhỏ và tạo điều kiện thúc đẩy nền kinh tế phát triển với tốc độ nhanh, đảm bảo giữ vững ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội trên địa bàn huyện Gia Viễn. - Trong giai đoạn 2012-2016, huyện Gia Viễn đã tổ chức đấu giá thành công 38 dự án, tổng số lô đã bán là 2067 lô với diện tích 287.445 m2, ở 16/21 xã, thị trấn. Tổng số tiền thu được là 395,531 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước và địa phương. - Kết quả đấu giá QSDĐ tại 03 dự án đã đạt được hiệu quả nhất định, số tiền thu về cho ngân sách Nhà nước như sau: Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Gia Sinh là 17.989 triệu đồng, vượt tổng giá khởi điểm là 1.758 triệu đồng; dự án đấu giá QSDĐ tại xã Gia Thanh 6.912 triệu đồng, vượt tổng giá khởi điểm là 757 triệu đồng; dự án đấu giá QSDĐ tại xã Gia Tân là 9.719 triệu đồng, vượt giá khởi điểm là 3.506 triệu đồng. 100% số người trúng đấu giá và cán bộ đều cho rằng các dự án đã được thực hiện một cách công khai, minh bạch. Hình thức đấu giá phù hợp, mang lại kết quả tốt. Phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước khá phù hợp. Sau khi đấu giá CSHT và đời sống của người dân được nâng lên. Tuy nhiên tại các dự án cũng gặp không ít khó khăn như công tác đo đạc và xây dựng quy hoạch chi tiết tại các khu dân cư đấu giá chưa đạt hiệu quả. Việc xác định giá khởi điểm tại một số dự án chưa phù hợp. Việc điều tra và xác định ix nhu cầu SDĐ của khu vực chưa khoa học dẫn đến tình trạng các dự án đấu giá quyền SDĐ có những thời điểm ít người đăng ký tham gia đấu giá.Thông tin được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao. Đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất đều là kiêm nhiệm, nhiều việc, chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, khả năng hiểu về phương pháp xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường, hiện tượng đầu cơ đất đai vẫn còn tồn tại, chưa tận dụng được tối đa nguồn thu từ đấu giá các lô đất. - Để khắc phục và hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Viễn cần thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp về chính sách, giải pháp về về quy hoạch, kế hoạch SDĐ và giải pháp công tác tổ chức thực hiện đấu giá . x THESIS ABSTRACT Master candidate: Pham Thanh Kien Thesis title: “Evaluation reality of auction land use authorities at some projects in locality Gia Vien district, Ninh Binh province”. Major: Land management Code: 60 85 01 03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Main findings and conclusions Gia Vien district has total area of natural land 176,685,000 m2, includes 21 villages, towns belong to administrative unit. The economic structure transliterates toward positive, augment proportion the industry, service, reduced proportion agriculture. In 2016, the population of the district were 120,947 people, in working age were 83,215 people. In 2012, per capita income were 20 million per year, by 2016 per capita income were 26 million per year. Over the years, government management work about land of Gia Vien district had a positive change and went in order. The professional qualifications of land officials increasingly enhanced. The contents of government management about land were deployed in sync, achieved results positive, contributed not a little and facilitated to promote economic development with fast speed, ensuring political stability, safety and order of society in locality Gia Vien district. In the period 2012-2016, Gia Vien district organized successful 38 projects. Total lands which were sold, were 2.067 lands with area 287,445 m2, in 16/21 villages, towns. The total amount of proceeds were 395,531 billions Viet Namese dong for state and local budget. The result of auction land use authorities at 03 projects had achieved certain effect. Money earned for state budget as follows: The projects of auction land use authorities in Gia Sinh villages were 17,989 millions Viet Namese dong, higher than total starting price 1,758 millions Viet Namese dong. The projects of auction land use authorities in Gia Thanh villages were 6,912 millions Viet Namese dong, higher than total starting price 757 millions Viet Namese dong. The projects of auction land use authorities in Gia Tan villages were 9,719 millions Viet Namese dong, higher than total starting price 3.506 millions Viet Namese dong. 100% the people which won the auction and staffs all said that projects were done publicly and transparent. The auction form was fit, brought good results. Auction fee and reservation amount were quite fit. After the auction, the life of people were raised. However, the projects also had many difficulties such as measurement work and construction planning in detail at the auction xi residential area not effective. Determining the starting price at some projects were inappropriate. The investigation and identify needs using land of area hadn’t been science, led to condition the projects of auction land use rights were not really serious, the effect was not high. All the staff cadres which did land valuation, were concurrent, multiple jobs, were not professionally trained about valuation field. The ability to understand about determining methods starting price was not very close with market price, speculation phenomenon land was still exist, not yet fully utilized revenues from auctions of land lots. To fix and perfect auction land use authorities in locality Gia Vien district required executable the solution group about policy, zoning, land use plan and the solution of organizing the auction. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi con người. Từ ngàn xưa, cha ông ta đã từng nói: “Tấc đất, tấc vàng”. Ngày nay, trước sự phát triển kinh tế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, nhất là “Thị trường bất động sản” đang thu hút mạnh mẽ đối với nhiều tổ chức, cá nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác giá trị tiềm tàng của đất. Tăng cường việc giao đất, cho thuê đất qua hình thức bán đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) là một trong những chủ trương, định hướng lớn trong chính sách, pháp luật về đất đai nhằm tăng cường hiệu quả pháp luật về đất đai, tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách và tạo ra thị trường bất động sản minh bạch. Bản chất của ĐGQSDĐ là một hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá từ thấp lên cao và người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá. Huyện Gia Viễn đang là địa bàn mở rộng các khu công nghiệp có vốn đầu tư cả trong và ngoài nước. Để đáp ứng nhu cầu phát triển của huyện, tốc độ đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn, huyện Gia Viễn thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của huyện, tuy nhiên trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc xác định giá các khu đất dự án và việc giao đất chưa có cơ sở chặt chẽ, thậm chí gây thất thoát ngân sách nhà nước. Để khắc phục những tồn tại đó, thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá QSDĐ. Trong những năm qua, việc triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình nói chung và huyện Gia Viễn nói riêng đã đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt hơn các hình thức giao đất khác như: đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và có khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị trường bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước và cải thiện đời sống nhân dân. Ngoài ra, việc dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ 1 tầng là một biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng giá đất khởi điểm không sát với giá thị trường, việc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến độ xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá... Xuất phát từ những ý nghĩa đó, với mong muốn được mang kiến thức học tập ở nhà trường, góp phần giải quyết vấn đề thực tiễn của địa phương, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình” 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Đánh giá thực trạng đấu giá quyền SDĐ tại 1 số dự án trên địa bàn huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình. - Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn nghiên cứu. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đề tài giới hạn nghiên cứu, đánh giá đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án trên địa bàn huyện Gia Viễn, Tỉnh Ninh Bình, cụ thể: - Dự án 1: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở tại xã Gia Sinh. - Dự án 2: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở tại xã Gia Thanh. - Dự án 3: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở tại xã Gia Tân. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1. Đóng góp mới của đề tài Trên cơ sở đánh giá thực trạng đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện Gia Viễn, xác định những vấn đề còn tồn tại, hạn chế làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đối với công tác này trong thời gian tới. 1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá. 2 1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Các đơn vị liên quan đến công tác đấu giá của huyện Gia Viễn có thể nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá của huyện Gia Viễn đạt kết quả tốt hơn. Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá trên địa bàn huyện đồng bằng châu thổ sông Hồng. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Đất đai, quyền sở hữu, sử dụng đất đất đai và thị trường đất đai 2.1.1.1. Đất đai Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). 2.1.1.2. Quyền sở hữu đất đai Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi. Quyền sở hữu là sản phẩm của nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương thời, một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch sử nhất định. Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch sử cụ thể. Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải/ tài sản. Nó là hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền sở hữu và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu (Nguyễn Văn Khánh, 2013). Đối với đất đai, quyền sở hữu thể hiện ở chỗ chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc cho người được thừa hưởng hoặc để yên đất đai của mình (Nguyễn Văn Khánh, 2013). Chế độ sở hữu đất đai là một trong các trụ cột của chế độ chính trị, kinh tế - xã hội, 4 được hình thành dựa trên những điều kiện tự nhiên, lịch sử, văn hóa riêng biệt của mỗi nước. Đó cũng chính là cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam (Nguyễn Đình Kháng, 2014). Chế độ sở hữu đất đai là cơ sở của mọi quan hệ về đất đai, quyền sở hữu đất đai là do người sở hữu đất đai nắm giữ, đây là quyền lợi đặc biệt không có người thứ hai và được pháp luật nhà nước bảo hộ. Chế độ sở hữu đất đai có thể chia thành hai loại lớn là chế độ công hữu đất đai và chế độ tư hữu đất đai. Có một số nước, chế độ công hữu và chế độ tư hữu cùng tồn tại. Quyền sở hữu đất đai được nhà nước xác nhận bảo hộ, đều phải thông qua một văn kiện pháp luật nhất định để thực hiện, đó là chứng thư về quyền sở hữu đất đai (Trần Kim Chung, 2013). Trên thế giới hiện nay, đang song song tồn tại cả chế độ công hữu và chế độ tư hữu về đất đai. Các nước có chế độ tư hữu phần lớn về đất đai, bao gồm tuyệt đại đa số là các nước tư bản chủ nghĩa. Tuy nhiên, tại các nước này vẫn còn đang tồn tại cả sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân về đất đai. Ví dụ: ở Mỹ 40% là đất công, 60% là đất tư, ở Ô-xtrây-li-a, về pháp lý toàn bộ đất đai là của Nữ hoàng Anh, sau đó bán dần cho thần dân sử dụng, đến nay 93% lãnh thổ vẫn là đất của nhà nước, nhưng 7% còn lại thuộc sở hữu tư nhân, chủ yếu nằm trong các đô thị, đất tư nhân chiếm đến 90%. Ở Đài Loan, toàn bộ đất nông nghiệp là thuộc tư nhân. Ở Nhật Bản, trong số 25 triệu héc-ta rừng thì của nhà nước là 10 triệu héc ta. Nhìn chung, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được xem như là nguồn dự trữ để giải quyết các nhu cầu công cộng, điều tiết thị trường, biến đổi dân số (Nguyễn Đình Kháng, 2014). Ở nước ta, pháp luật không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do vậy chỉ có Nhà nước mới là chủ thể có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai, Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Quốc hội, 2013). Về bản chất, sở hữu toàn dân về đất đai không phải là nguồn gốc của thực tế phức tạp hiện nay về đất đai. Chế độ sở hữu toàn dân còn đem lại nhiều lợi ích phù hợp với đặc thù của nước ta, nó nhấn mạnh quyền của người dân trong sử dụng quyền của mình để cùng nhau giải quyết các vấn đề bất đồng 5 trong sử dụng và phân chia lợi ích từ đất. Sở hữu toàn dân về đất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi ích của chính mình, tạo điều kiện để Nhà nước xã hội chủ nghĩa bảo vệ lợi ích của người lao động tốt nhất (Phan Thị Thanh Huyền, 2015). 2.1.1.3. Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013). Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản (Đặng Thị Bích Liễu, 2012; Trần Tiến Hải, 2015). Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác (Quốc hội, 2015). Thông thường trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức khác nhau như bán, cho mượn, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật. Đối với đất đai, quyền sử dụng đất là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt so với các tài sản khác (Trần Tiến Hải, 2015). Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó Nhà nước đóng vai trò là người đại diện chủ sở hữu và có trách nhiệm thống nhất quản lý đất đai, còn các chủ khác như hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất (Nguyễn Thị Dung, 2011). Như vậy, có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể sử dụng đất. Trong đó, pháp luật quy định các quyền cụ thể của người sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật (Quốc hội, 2013). 2.1.1.4. Thị trường đất đai Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khă năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). 6 Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Khi nghiên cứu thị trường đất đai có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai với về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê, cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai. Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện quản lý nên thị trường đất đai, được gọi là thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta bao gồm thị trường "sơ cấp" và thị trường "thứ cấp". Thị trường sơ cấp trong thị trường quyền sử dụng đất được hiểu là thị trường giao dịch về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất; thị trường thứ cấp được hiểu là thị trường giao dịch giữa người đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với người có nhu cầu sử dụng lại. Hoạt động giao dịch về đất đai trong thị trường sơ cấp là các hoạt động giao dịch trong việc giao đất (không thu tiền hoặc có thu tiền sử dụng đất cho dự án đầu tư theo giá thị trường hoặc qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất), cho thuê đất (thu tiền thuê đất hàng năm theo bảng giá đất hay thu tiền một lần cho cả thời gian thuê theo giá thị trường) và thu hồi đất (trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo giá thị trường). Hoạt động giao dịch trong thị trường thứ cấp là hoạt động giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại (theo giá thỏa thuận trên thị trường), thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã được Nhà nước giao qua thị trường sơ cấp (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). 2.1.2. Giá đất 2.1.2.1. Khái niệm giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động 7