Tài liệu đánh giá thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện an lão, tỉnh bình định

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ---------- ĐÀO THỊ TÂM ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN AN LÃO, TỈNH BÌNH ĐỊNH LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC HÀ NỘI - 2021 1 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ---------- ĐÀO THỊ TÂM ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN AN LÃO, TỈNH BÌNH ĐỊNH LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Quang Tuấn XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS. Phạm Quang Tuấn PGS.TS. Trần Văn Tuấn HÀ NỘI – 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi, các số liệu và tài liệu trích dẫn có nguồn gốc rõ ràng. Kết quả trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu khoa học nào khác. Nếu có gì sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm. Hà Nội, ngày tháng 2 năm 2021 Tác giả luận văn Đào Thị Tâm i LỜI CẢM ƠN Để luận văn này được hoàn thành, tôi đã nhận được sự hỗ trợ, giúp đỡ của nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân.Với tình cảm sâu sắc, chân thành, cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến tất cả các cá nhân và cơ quan đã tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình học tập và nghiên cứu đề tài. Trước hết tôi xin gởi tới các thầy cô khoa Địa Lý trường Đại học Khoa Học Tự Nhiên – ĐHQGHN lời chào trân trọng, lời chúc sức khỏe và lời cảm ơn sâu sắc. Với sự quan tâm, dạy dỗ, chỉ bảo tận tình chu đáo của thầy cô, đến nay tôi đã có thể hoàn thành luận văn, đề tài:“ Đánh giá thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện An Lão, tỉnh Bình Định”. Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới thầy giáo – PGS. TS. Phạm Quang Tuấn đã quan tâm giúp đỡ, hướng dẫn tôi hoàn thành tốt luận văn này trong thời gian qua. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến lãnh đạo Trường Đại học Khoa Học Tự Nhiên – ĐHQGHN, Phòng CTCT-SV, Phòng Đào Tạo, các Khoa Phòng ban chức năng đã trực tiếp và gián tiếp giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu đề tài. Không thể không nhắc tới sự giúp đỡ, đóng góp nhiệt tình của các cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện An Lão, các cán bộ Phòng Tài Nguyên & Môi Trường – UBND huyện An Lão đã cung cấp tài liệu, số liệu cho tôi để hoàn thành luận văn thuận lợi. Tuy nhiên, do thời gian hạn chế và công việc bận rộn, bài luận văn còn hạn chế và thiếu sót. Rất mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy cô để tôi có điều kiện bổ sung, củng cố ý thức trách nhiệm, phục vụ cho công tác, vị trí đảm nhận trong tình hình hiện nay được tốt hơn. Xin Chân Thành Cảm Ơn! ii MỤC LỤC MỞ ĐẦU .................................................................................................................... vi 1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn ........................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................ 3 3. Nhiệm vụ nghiên cứu .............................................................................................. 3 4. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 4 5. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................... 4 6. Cấu trúc Luận văn ................................................................................................... 5 CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ........................................................................... 6 1.1 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......... 6 1.1.1 Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận....................................... 6 1.1.2 Phân loại đăng ký đất đai .............................................................................................. 15 1.2. Cơ sở pháp lý đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......... 16 1.2.1. Hệ thống các văn bản pháp luật................................................................................... 16 1.2.2. Đối tượng và những trường hợp cấp giấy chứng nhận, nghĩa vụ tài chính phải đóng của hộ gia đình, cá nhân.......................................................................................................... 18 1.2.3. Điều kiện đăng ký đất đai............................................................................................. 23 1.2.4. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất......................................................................................................... 24 1.3. Nội dung và quy trình các bước của đăng ký, cấp giấy chứng quyền sử ........... 26 đất, quyền sở hữu nhà ở và tái sản khác gắn liền với đất .......................................... 26 1.3.1. Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu .................................................... 26 1.3.2. Quy trình đăng ký biến động đất đai ........................................................................... 32 Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNGNHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢNKHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN AN LÃO, TỈNH BÌNH ĐỊNH ........... 44 iii 2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện An Lão, tỉnh Bình Định44 2.1.1. Điều kiện tự nhiên......................................................................................................... 44 2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội. .............................................................................................. 48 2.1.3. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội đến công tác đăng ký đất đai tại huyện An Lão. .................................................................................................................... 50 2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão ........................... 51 2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................................. 51 2.2.1.1 Hiện trạng sử dụng đất phân theo mục đích sử dụng .............................................. 51 2.2.2. Tình hình biến động đất đai trên địa bàn huyện An Lão giai đoạn 2015 đến năm 2019 .......................................................................................................................................... 56 Bảng 2.3 Biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão giai đoạn 2015 đến năm 2019 .......................................................................................................................................... 56 2.2.3. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai........................................................................ 60 2.2.4. Nhận xét chung về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại huyện An Lão ....... 65 2.3. Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện An Lão, tỉnh Bình Định ........................................................................................................................... 67 2.3.1. Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận ............................................................................................................................... 67 2.3.2 Thực trạng công tác lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính của huyện An Lão. ...... 68 2.3.3 Thực trạng công tác cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở huyện An Lão .......................................................................................................... 70 2.3.4.Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận từ kết quả điều tra của người dân và cán bộ ................................................................................................................ 75 2.4 Thuận lợi, khó khăn và những mặt đạt được trong công tác đăng ký đất đai tại huyện An Lão ............................................................................................................ 81 2.4.1.Thuận lợi ......................................................................................................................... 81 2.4.2. Khó khăn........................................................................................................................ 82 2.5 .Những tồn tại và nguyên nhân ........................................................................... 84 iv CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN AN LÃO ..... 86 3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ..................................................................... 86 3.2. Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính .................................................. 86 3.3. Giải pháp về cải cách hành chính ....................................................................... 87 3.4.Giải pháp về công tác cán bộ .............................................................................. 88 3.5 Giải pháp về tài chính ......................................................................................... 88 3.6 .Giải pháp về áp dụng khoa học kĩ thuật, ứng dụng công nghệ .......................... 88 3.7. Giải pháp về đầu tư nhân lực ............................................................................. 89 3.8. Giải pháp về chính quyền địa phương và cơ quan chuyên môn ........................ 89 3.9. Giải pháp đối với người sử dụng đất .................................................................. 90 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ...................................................................................... 92 1.Kết luận .................................................................................................................. 92 2.Kiến nghị ................................................................................................................ 93 v DANH MỤC BẢNG BIỂU STT BẢNG BIỂU TRANG 1 Bảng 1.1: Những trường hợp cấp giấy chứng nhận và nghĩa vụ tài chính phải đóng của hộ gia đình, cá nhân 2 Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện An Lão, tỉnh Bình Định năm 2019 57 3 Bảng 2.2 : Biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện An 60 21-22 Lão giai đoạn 2015 đến năm 2019 4 Bảng 2.3: Kết quả đăng ký đất đai lần đầu đối với đất ở giai đoạn 2015 - tháng 6/2020 75 5 Bảng 2.4. Kết quả đăng ký biến động đất đai cho các HGĐ, cá nhân theo đơn vị hành chính trên địa bàn huyện An Lão giai đoạn 2015- T6/2020 80 6 Bảng 2.5: Vai trò của giới trong việc đứng tên trên giấy 81 chứng nhận quyền SDĐ 7 Bảng 2.6: Số liệu tổng hợp điều tra, phỏng vấn về tiếp cận thông tin và làm thủ tục cấp GCN 83 9 Bảng 2.7: Ý kiến của hộ điều tra về thuận lợi, khó khăn khi thực hiện kê khai đăng ký, cấp GCN đất ở 84 vi DANH MỤC HÌNH ẢNH HÌNH ẢNH STT TRANG 1 Hình 1.1: Quy trình đăng ký đất đai lần đầu 27 2 Hình 1.2: quy trình đăng ký đất đai lần đầu của huyện An 29 Lão 3 Hình 1.3: Quy trình đăng ký biến động đất đai trước Luật 36 2013 4 Hình 1.4: Quy trình đăng ký biến động cấp đổi,cấp lại 37 trước luật đất đai 2013 5 Hình 1.5: Quy trình đăng ký biến động từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực 38 6 Hình 1.6: Quy trình đăng ký biến động đất đai của huyện An Lão 41 7 Hình 2.1: Sơ đồ ranh giới huyện An Lão, tỉnh Bình Định 48 8 Hình 2.2: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của huyện An Lão 2019 60 9 Hình 2.3 :Biểu đồ hồ sơ cấp GCN lần đầu đất ở trên địa bàn 79 huyện An Lão giai đoạn 2015 – 6 tháng đầu năm 2020 10 Hình 2.4: Biểu đồ hồ so đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện An Lão giai đoạn 2015 – 6 tháng đầu năm 2020 vii 83 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT TỪ VIẾT TẮT GIẢI THÍCH 1 BĐĐC Bản đồ địa chính 2 DTTS Dân tộc thiểu số 3 ĐKĐĐ Đăng ký đất đai 4 GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đât 5 GCN Giấy chứng nhận 6 HGĐ,CN Hộ gia đình, cá nhân 7 HSĐC Hồ sơ địa chính 8 NSDĐ Người sử dụng đất 9 QLNN Quản lý nhà nước 10 QSH Quyền sở hữu 11 TNMT Tài nguyên và Môi trường 12 TSGLVĐ Tài sản gắn liền với đất 13 UBND Uỷ ban nhân dân 14 VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất viii MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2013 đã khẳng định tại Khoản 1 Điều 54: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, do thiên nhiên ban tặng cho con người, có thể đáp ứng được nhu cầu của con người. Đất đai cố định về vị trí, giới hạn về không gian nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng, nếu sử dụng đất đai hợp lý thì lợi ích sinh ra sẽ ngày một tăng. Mọi hoạt động kinh tế , hoạt động dân cư đều diễn ra trên đất. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt , một loại tài nguyên vô cùng quý giá. Do vậy, việc sử dụng tiết kiệm và sử dụng hiệu quả đất đai tạo động lực phát triển kinh tế xã hôi, ổn định chính trị. Đồng thời đặt ra yêu cầu Nhà nước phải đẩy mạnh công tác quản lý chặt chẽ về đất đai. Trong những năm gần đây, nhu cầu về đất đai ngày một tăng, trong khi cung về đất lại có hạn. Đã đẩy giá đất lên cao đặc biệt là ở các đô thị. Do vậy đã nảy sinh nhiều vấn đề trong quản lý nhà nước về đất đai. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang được Nhà nước quan tâm sâu sắc thông qua các bộ Luật đất đai năm 1993. Luật đất đai 2003 và gần đây nhất là luật đất đai 2013, kèm theo các nghị định, thông tư, văn bản pháp luật có liên quan, ngày càng chặt chẽ, hoàn thiện , đáp ứng xu thế phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đăng ký biến động (ĐKĐĐ), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ) là một trong 15 nội dung QLNN về đất đai. Công tác này nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng đất. Thông qua đó nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, cũng là cơ sở đảm bảo chế độ QLNN về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học. Đăng ký đất đai là việc thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa thửa đất và người sử dụng đất, trên cơ sở đó Nhà nước đảm bảo quyền lợi hợp pháp và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực hiện, đồng thời thiết lập hồ sơ địa chính địa chính đầy 1 đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường ,thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất dai theo đúng pháp luật. Thực thi Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Uỷ ban nhân dân tỉnh Bình Định ban hành Quyết định số 2858/QĐ-UBND ngày 14/8/2015 về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bình Định Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất, là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh. Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày càng trở nên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, hiện đại hóa, công nghiệp hóa, tài nguyên ngày càng cạn kiệt như hiện nay. Vì vậy Nhà nước muốn quản lý đất nước tốt thì phải quản lý tốt công tác đăng ký đất đai và hồ sơ địa chính. Để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả tài nguyên đất đai thì Nhà nước ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật và công tác đăng ký đất đai Để làm tốt công tác quản lý đất đai. Nhà nước phải thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, hướng dẫn người dân hiểu và thực hiện theo luật đất đai hiện hành. Trực thuộc Sở TNMT và các tổ chức chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Do đó tại các huyện, thị xã, thành phố hình thành các chi nhánh hoạt động theo cơ chế một cấp chính thức đi vào hoạt động từ ngày 01/01/2016 và đã làm thay đổi rất nhiều trong công tác đăng ký đất đai tại địa phương. Huyện An Lão là một trong ba huyện miền núi đang được tỉnh Bình Định quan tâm đầu tư phát triển, đặc biệt là cơ sở hạ tầng. Chính những dự án phát triển kinh tế là động lực thúc đẩy sự phát triển của huyện, của tỉnh cũng như của đất nước. Cũng chính từ đây mà đất đai ngày một có giá trị đối với mỗi người dân, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân càng phát sinh, do vậy việc sử dụng đất đai sao cho phù hợp và tiết kiệm là một vấn đề lớn đặt ra.Huyện An Lão hiện tại là một huyện đang trên đà phát triển, vấn đề đất đai đang là vấn đề vô cùng nhạy cảm. Bên cạnh đó, việc áp dụng luật Đất đai và các văn bản thi hành luật cũng như công tác tuyên 2 truyền luật Đất đai của địa phương còn nhiều bất cập, công tác quản lí đất đai và hồ sơ địa chính chưa được quan tâm đúng mức, do đó không đủ cơ sở cho việc quản lí đất đai trên địa bàn huyện.Vì vậy, công tác đăng ký đất đai là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền huyện An Lão chỉ đạo, thực hiện.Nhận thức được vai trò của công tác đăng ký đất đai, cùng với sự thay đổi mô hình trong đăng ký đất đai tôi tiến hành nghiên cứu đề tài“Đánh giá thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện An Lão, tỉnh Bình Định” 2. Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện An Lão, tỉnh Bình Định, làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác này. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu cơ sở lý luận,tính pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - Điều tra, thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện An Lão, tỉnh Bình Định. - Thu thập điều tra tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện An Lão (bằng phiếu điều tra). - Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Phân tích những điểm mạnh và tồn tại của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu. - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm góp phần hoàn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện An Lão, tỉnh Bình Định. 3 4. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về không gian: Đề tài tập trung phân tích, đánh giá các quy định Luật Đất đai 2013 cũng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 về cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão. Bên cạnh đó, đề tài có sự so sánh đối chiếu với quy định trong các Luật Đất đai trước đây. - Phạm vi khoa học: Đề tài tập trung vào phân tích và đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện An Lão. - Phạm vi thời gian: từ 2015-2019 5. Phương pháp nghiên cứu a. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp - Thu thập các văn bản pháp luật liên quan đến ĐKĐĐ, cấp CGN như Luật đất đai 2003, 2013, nghị định 43 năm 2014 về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013. - Các quyết định của UBND tỉnh Bình Định về cấp giấy chứng nhận QSD đất. - Thu thập các tài liệu, các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại địa bàn huyện. b. Phương pháp thống kê, so sánh - Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện An Lão, tỉnh Bình Định từ đó rút ra được những mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa bàn huyện. c. Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp - Trên cơ sở những tài liệu, số liệu đã thu thập được tiến hành phân tích làm rõ tình hình cấp giấy chứng nhận của huyện An Lão cũng như kết quả đạt được của công tác cấp GCN trên địa bàn huyện. -Từ đó đánh giá được công tác quản lý đất đai của cả huyện, hiện trạng và xu hướng của việc cấp giấy chứng nhận.Tìm hiểu những nguyên nhân, hạn chế trong 4 việc chưa cấp được GCN, và đưa ra giải pháp, kiến nghị lên những cơ quan có thẩm quyền. d. Phương pháp điều tra, phỏng vấn. Điều tra, phỏng vấn 80 hộ gia đình, cá nhân với nội dung điều tra về tiếp cận thông tin và làm thủ tục cấp GCN, một số vấn đề về sự ảnh hưởng của thế giới và thành phần dân tộc liên quan đến cấp GCN QSDĐ. Địa bàn nghiên cứu là 10 đơn vị hành chính cấp xã tại An Lão, trong đó có sự phân bổ số phiếu cho 3 nhóm dân tộc đang sinh sống tại đây. 6. Cấu trúc Luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, phụ lục và tài liệu tham khảo cấu trúc của luận văn gồm 3 chương: Chương 1. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chương 2. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện An Lão, tỉnh Bình Định. Chương 3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện An Lão, tỉnh Bình Định. 5 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1 Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận 1.1.1.1 Khái niệm về đất đai và vai trò của đất đai a. Khái niệm đất đai: Khác với “ đất” (soil) thì “đất đai” (land) là một tổ hợp các dạng tài nguyên thiên nhiên được đặc trưng bởi một lãnh thổ, một chất lượng của các loại đất , bởi một kiểu khí hậu, một dạng địa hình , một chế độ thủy văn, một kiểu thảm thực vật… là đơn vị lãnh thổ của việc bố trí đối tượng sản xuất, định cư và là phương tiện sản xuất mà trước hết và rõ nhất là kinh tế nông-lâm-ngư nghiệp với dân cư và xây dựng dân dụng... Khi nói đến đơn vị đất đai có nghĩa là 1 bộ phận không gian lãnh thổ đó đã kèm theo người sở hữu hoặc người có quyền sử dụng và quản lý nó. Mặt khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, cố định về vị trí, giới hạn về mặt không gian, nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian với điều kiện chúng ta phải quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai hợp lý. Theo Các Mác, đất đai là tài sản tồn tại mãi mãi với loài người, là yếu tố sống còn đối với sự tồn vong, phát triển của con người. Đất đai là điều kiện không thể thiếu được trong quá trình sản xuất của con người cũng như sự phát triển của các ngành kinh tế. Như vậy, đất đai dưới hình thù là một dạng tài nguyên thiên nhiên hay là mộtloại tài sản thì nó đều thể hiện vai trò và giá trị vô cùng to lớn của mình đối với con người. Do đó, đã đặt ra yêu cầu cần phải quản lý và sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai. Để là cơ sở cho việc này, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Mọi đối tượng sử dụng đất, được giao đất để quản lý phải bắt buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai” 6 b. Vai trò của đất đai: Khi nhắc đến đất đai, chúng ta thường nói đến vai trò và giá trị sử dụng của đất đai. Hiến Pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2013 đa ̃nêu rõ: “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia , nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luâṭ”. Vì vậy, vai trò của đất đai là không thể cân đo, đong đếm được, tuy nhiên đối với mỗi lĩnh vực khác nhau đất đai lại đóng vai trò và ý nghĩa khác nhau. Cụ thể: - Về mặt chính trị: Đất đai là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia, nói đến chủ quyền của quốc gia ngườita nghĩ đến những bộ phận cấu thành lãnh thổ bao gồm : vùng trời , vùng biển và đất liền. Xác định quy mô, diện tích, ranh giới đất đai của một đất nước tức là xác định độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ trên đất liền của quốc gia đó. Chủ quyền lãnh thổ của một quốc gia là vô cùng thiêng liêng. Hàng ngàn năm lịch sử, thế hệ ông cha đã hi sinh xương máu, hi sinh tất cả để bảo vệ từng tấc đất thiêng liêng của dân tộc. Ngày nay, các cuộc chiến âm thầm vẫn tiếp tục diễn ra nhằm tranh giành quyền sở hữu các vùng đất, vùng biển đảo. Nói như vậy, để thể hiện tầm quan trọng vô cùng to lớn của đất đai, không chỉ đem lại sự sống, sự giàu có, sự phồn thịnh cho con người mà nó còn thể hiện ý nghĩa dân tộc rất lớn, nó là sự tự tôn của bất kỳ dân tộc nào trên thế giới. Như vậy, việc sở hữu và sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo sự phát triển ổn định, hòa bình luôn là vấn đề hết sức quan trọng đối với mỗi quốc gia cũng như nhân loại và hơn hết là từng cá nhân. -Về mặt tự nhiên: Đất đai là món quà vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người,được hình thành trước khi loài người xuất hiện. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ mộtngành sản xuất nào. Bởi mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều diễn ratrên đất. Trải qua hàng triệu năm tiến hóa từ khi tổ tiên của chúng ta là loài vượn cổ quaquá phát triển, thích nghi với môi trường sống, từ đi lại 7 bằng bốn chi đến đi lại bằng haichi và đứng thẳng trên mặt đất, từ nguồn cung thức ăn phụ thuộc vào tự nhiên, đến khicon người biết sử dụng đất đai để sản xuất, tạo ra nguồn cung thức ăn dồi dào mà khôngphải phụ thuộc vào những thứ có sẵn trong tự nhiên. Từ việc lấy các hang động làm nơiở, đến việc dựng nhà ở tại những nơi thuận lợi cho việc đi lại và sản xuất. Tất cả các quátrình đó đều diễn ra trên đât đai. Không có đất đai, con người cũng sẽ không xuất hiện và phát triển như ngày này. Hay nói cách khác, không có đất đai thì sẽ không có loài người. - Về mặt kinh tế- xã hội: Đất đai tham gia mọi hoạt động kinh tế - xã hội của con người: tất cả các hoạt động kinh tế, hoạt động xã hội của các thôn làng đến thành thị đều gắn liền với đất đai và đều được xác định vị trí xác định . Đất đai còn là nguyên liệu, địa bàn cho nhiều ngành sản xuất nông - công nghiệp đặc biệt là trong ngành xây dựng. Đất đai kết hợp với các yếu tố khí hậu, thủy văn, địa hình, độ ẩm… hình thành nên các vùng với những đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên và tạo cho từng vùng những lợi thế riêng. Trên cơ sở những lợi đó những nhà quản lý sẽ tận dụng để quy hoạch , phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng. Đất đai tham gia mọi hoạt động sản xuất vật chất của con người: Tùy theo từngngành cụ thể, từng loại hình sản xuất mà vai trò của đất đai có vị trí khác nhau. Nhưng tất cả các hoạt động đó đều lấy đất đai làm địa bàn. Đặc biệt đối với ngành nông nghiệp, vai trò của đất đai vô cùng quan trọng, không chỉ là địa bàn sinh sống, địa bàn xây dựng các công trình đất đai còn vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, giúp con người tạo ra của cải vật chất, đáp ứng như cầu sống của mình. Đất đai là môi trường sống, là nguồn cung cấp dinh dưỡng cho gần như tất cả các loài thực vật trên trái đất. Cũng có thể nói rằng không có đất đai thì cũng không có ngành nông nghiệp. Mặt khác, đất đai còn là cái nôi của các bản sắc văn hóa của rất nhiều dân tộc. Tùy từng vị trí, đặc điểm đất đai của từng vùng mà hình thành các tập tục, văn hóa khác nhau từ quá trình sản xuất, sử dụng đất của người dân bản địa. Như vậy, đất đai mang tính địa phương, là đăc trưng của từng vùng miền, là đặc trưng kinh tế của vùng đó. 8 Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia và trở thành một loại tài sản không thể thiếu , có giá trị to lớn đối với mỗi cá nhân và cộng đồng. Để làm cơ sở cho cơ quan quản lý Nhà nước nắm chắc thông tin và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, tù đó đưa ra những biện pháp quản lý và sửu dụng đất có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (NSDĐ). 1.1.1.2 Khái niệm về đăng ký, đăng ký đất đai và vai trò của đăng ký đất đai a. Khái niệm về đăng ký Là việc ghi vào sổ sách của đơn vị tổ chức việc đăng ký để chính thức được công nhận cho hưởng quyền lợi hay phải thực hiện nghĩa vụ nào đó theo mục đích đăng ký đặt ra. Trong một số trường hợp thuật ngữ đăng ký còn bao gồm cả việc ghi vào sổ sách của đơn vị tổ chức đăng ký và cấp giấy chứng nhận cho đối tượng thực hiện việc đăng ký. Về cơ bản các loại hình đăng ký đều có những đặc điểm chung sau: - Mọi loại hình đăng ký đều phải thực hiện theo trình tự các công việc nhất định (còn gọi là thủ tục đăng ký); và phải phù hợp với quy định của pháp luật của Nhà nước; - Việc đăng ký chỉ được coi là hoàn thành khi đã được ghi vào sổ của đơn vị tổ chức thực hiện đăng ký. Trong phần lớn các trường hợp kết quả đăng ký có liên quan đến các giao dịch xã hội của đối tượng đăng ký thì đối tượng đăng ký được cấp giấy tờ có giá trị pháp lý về việc đăng ký đó (sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân, giấy phép kinh doanh,…); - Việc đăng ký có ý nghĩa xác lập mối quan hệ pháp lý giữa các bên liên quan nhằm bảo đảm quyền lợi và ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các bên. b. Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai, nhà ở, TSKGLVĐ là việc kê khai và ghi nhận tình trạng về quyền sử dụng đất, QSHNO TSKGLVĐ và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai 2013) Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký QSHNO và TSKGLVĐ thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (Khoản 1, Điều 95, Luật Đất đai 2013). 9 Đăng ký đất đai, nhà ở và TSKGLVĐ gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký điện tử hay đăng ký trên giấy có giá trị pháp lý như nhau(Khoản 2, Điều 95, Luật Đất đai 2013) ĐKĐĐ, nhà ở, TSKGLVĐ cũng có những đặc điểm chung như các loại hình đăng ký khác. Tuy nhiên, đăng ký QSDĐ có một số khác biệt như sau: - Là thủ tục hành chính do Nhà nước qui định và tổ chức thực hiện. - Đăng ký đất đai, nhà ở và TSKGLVĐ thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt: + Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị, giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử dụngkhông thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân, nhưng chúng có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng, giá trị đặc biệt của đất đai còn được thể hiện ở giá đất và luôn có xu hướng tăng lên. + Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, người đăng ký chỉ được hưởng QSDĐ, trong khi đó QSDĐ của pháp luật lại không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do các đối tượng khác nhau sử dụng. + Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm nhà, công trình xây dựng, cây lâu năm,...) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định, trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của NSDĐ. + Đăng ký QSDĐ phải thực hiện đồng thời cả hai việc, vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan Nhà nước để phục vụ cho yêu cầu QLNN đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, vừa cấp GCN QSDĐ cho NSDĐ yên tâm đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo pháp luật. b. Vai trò đăng ký đất đai ❖ Đối với nhà nước: - Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. 10