Tài liệu đánh giá thực trạng đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính theo luật đất đai 2013 tại huyện hoài ân, tỉnh bình định

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ---------- ĐẶNG VIẾT CƯƠNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TẠI HUYỆN HOÀI ÂN, TỈNH BÌNH ĐỊNH LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC HÀ NỘI - 2021 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ---------- ĐẶNG VIẾT CƯƠNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TẠI HUYỆN HOÀI ÂN, TỈNH BÌNH ĐỊNH LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đinh Thị Bảo Hoa XÁC NHẬN HỌC VIÊN Đà CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS. Đinh Thị Bảo Hoa PGS.TS. Phạm Quang Tuấn HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Đặng Viết Cương i LỜI CẢM ƠN Trước hết, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Đinh Thị Bảo Hoa đã giao đề tài và tận tình hướng dẫn em hoàn thành luận văn này. Trong quá trình học tập tại Bộ môn Địa chính, Khoa Địa lý Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, em đã được trang bị một số kiến thức cơ bản để ứng dụng vào thực tế, giúp em hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình. Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong Ban Chủ nhiệm Khoa, Bộ môn và các bạn bè cùng khóa học đã đồng hành cùng em trong suốt thời gian qua. Em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu Nhà trường, các Phòng ban chức năng đã tận tình giúp đỡ em các thủ tục, hồ sơ trong thời gian học tập tại Trường. Em xin cảm ơn Ban lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ trong Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hoài Ân đã quan tâm, tạo điều kiện giúp đỡ em thu thập các số liệu thực tế và thử nghiệm kết quả. Trong quá trình hoàn thành luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong thầy cô góp ý để bài viết được hoàn thiện hơn. Em xin trân trọng cảm ơn! HỌC VIÊN CAO HỌC Đặng Viết Cương ii MỤC LỤC MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. Lý do chọn đề tài ..................................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................ 2 3. Nhiệm vụ nghiên cứu .............................................................................................. 2 4. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 3 5. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................... 3 6. Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn ........................................................................ 4 7. Kết quả đạt được và ý nghĩa khoa học, thực tiễn .................................................... 4 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH Ở NƯỚC TA ............................................................. 5 1.1. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................ 5 1.1.1. Cơ sở khoa học của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................................5 1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất ......................................................................8 1.2. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của hệ thống hồ sơ địa chính ........................ 11 1.2.1. Cơ sở khoa học của hệ thống hồ sơ địa chính .................................................11 1.2.2. Cơ sở pháp lý của hệ thống hồ sơ địa chính ...................................................14 1.3. Nhu cầu tin học hóa và hiện đại hóa công tác đăng ký biến động sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quản lý hồ sơ địa chính ......... 21 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TẠI HUYỆN HOÀI ÂN, TỈNH BÌNH ĐỊNH .............................................................................................................. 23 2.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu ............................................................. 23 2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ...........................................................................23 2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ................................................................................28 iii 2.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và ảnh hưởng đến công tác đăng ký biến động đất đai ....................................................................................30 2.2. Khái quát tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Hoài Ân....................... 32 2.2.1. Công tác tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật đất đai ..............................32 2.2.2. Công tác công tác thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất ...................................................................................................................................32 2.2.3. Công tác tổ chức kê khai, đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...................................................................................................................................33 2.2.4. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................................33 2.2.5. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất ...34 2.2.6. Tình hình giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo ..........................................35 2.3. Đánh giá thực trạng công tác đăng ký biến động sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2015 - 2019 trên địa bàn huyện Hoài Ân 35 2.3.1. Thực trạng công tác đăng ký thay đổi về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, chia tách quyền sử dụng đất) .......................................................35 2.3.2. Thực trạng công tác đăng ký thay đổi về quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo đơn vị hành chính cấp xã trên địa bàn huyện Hoài Ân ..................39 2.3.3. Thực trạng công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ..............................41 2.4. Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và công tác cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện ........................................................................................... 43 2.4.1. Thực trạng hệ thống bản đồ địa chính .............................................................43 2.4.2. Thực trạng hệ thống sổ sách trong hồ sơ địa chính.........................................44 2.4.3. Thực trạng công tác chỉnh lý hồ sơ địa chính .................................................45 2.4.4. Thực trạng cơ sở vật chất và nhân lực phục vụ đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính ...............................................................................................................46 2.5. Nhận xét, đánh giá về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và công tác cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện ..................................................................................................... 47 2.5.1. Những thuận lợi ..............................................................................................47 2.5.2. Những tồn tại và nguyên nhân ........................................................................48 CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ iv Ở, TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT, HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ÂN ................................................ 51 3.1. Quan điểm chung về định hướng hoàn thiện công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ địa chính .......................................................................................................................... 51 3.2. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện ............................................................................ 52 3.2.1. Giải pháp về pháp luật.....................................................................................52 3.2.2. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính........................................................53 3.2.3. Giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính .............................................................54 3.2.4. Giải pháp về tổ chức, nhân lực........................................................................54 3.2.5. Giải pháp khác tuyền truyền, phổ biến pháp luật ............................................55 3.2.6. Giải pháp về tài chính .....................................................................................56 3.3. Giải pháp về công nghệ xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, quản lý hồ sơ địa chính bằng phần mềm Vilis 2.0 .......................................................................................... 57 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 70 KẾT LUẬN ............................................................................................................... 70 KIẾN NGHỊ .............................................................................................................. 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 73 v DANH MỤC BẢNG Bảng 2. 1: Cơ cấu và diện tích các đơn vị hành chính cấp xã trong huyện Hoài Ân ..... 24 Bảng 2. 2: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính xã trên địa bàn huyện Hoài Ân từ năm 2015 2019 ................. 37 Bảng 2. 3: Kết quả đăng ký biến động đất đai huyện Hoài Ân từ năm 2015 – 2019...... 38 Bảng 2. 4: Kết quả thực hiện đăng ký thay đổi về quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Hoài Ân từ năm2015 - 2019. ... 40 Bảng 2. 5: Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Hoài Ân từ năm 2015 – 2019 ...................... 42 Bảng 2. 6: Thống kê bản đồ địa chính lập theo chỉ thị 299/TTg tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Hoài Ân ...................................................................................... 43 Bảng 2. 7: Hệ thống sổ sách trong hồ sơ địa chính tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Hoài Ân .......................................................................................................... 44 Bảng 2. 8: Hệ thống sổ sách tại Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Hoài Ân .................... 45 Bảng 2. 9: Trình độ cán bộ và chuyên ngành đào tạo của Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Hoài Ân ........................................................ 47 vi DANH MỤC HÌNH Hình 2. 2: Bản đồ hành chính huyện Hoài Ân ..........................................................23 Hình 3. 1: Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ ........................................................................ 58 Hình 3. 2: Bản đồ địa chính thị trấn Tăng Bạt Hổ sau khi được chuẩn hóa trong phần mềm VILIS 2.0..................................................................................................................................................... 61 Hình 3. 3: Chức năng Khởi tạo cơ sở dữ liệu................................................................................... 62 Hình 3. 4: Kết quả đồng bộ hóa cơ sở dữ liệu từ bản đồ vào hồ sơ ................................................ 63 Hình 3. 5: Kê khai thông tin về thửa đất .......................................................................................... 64 Hình 3. 6: Giao diện phần mềm khi cập nhật GCN ......................................................................... 65 Hình 3. 7: Giao diện phần mềm “Tìm GCN”đã được cấp để cập nhật các thông tin liên quan đến chủ sử dụng và thửa đất ................................................................................................................... 66 Hình 3. 8: Giao diện phần mềm đăng ký thông tin chủ sử dụng mới nhận chuyển quyền .............. 67 Hình 3. 9: Kê khai thông tin bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền ................................... 67 Hình 3. 10: Thực hiện biến động ..................................................................................................... 68 Hình 3. 11: Lập Quyết định câp giấy chứng nhận ........................................................................... 68 Hình 3. 12: Lập tờ trình chuyển quyền ............................................................................................ 69 vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Ý nghĩa đầy đủ Chữ viết tắt 1 Chính Phủ CP 2 Ủy ban nhân dân UBND 3 Tài nguyên môi trường TNMT 4 Văn phòng Đăng ký đât VPĐKĐĐ 5 Nghị định NĐ 6 Thông tư TT 7 Quyết định QĐ 8 Giấy chứng nhận GCN 9 Đăng ký đất đất đai ĐKĐĐ 10 Đặng ký biến động ĐKBĐ 11 Tài sản gắn liền với đất TSGLVĐ 12 Quyền sử dụng đất QSDĐ 13 Quyền sở hữu nhà ở QSHNƠ 14 Tài sản khác gắn liền với đất TSKGLVĐ viii MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. Sử dụng đất đai có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội cả trước mắt và lâu dài. Tuy nhiên, đây là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn. Nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, cơ cấu kinh tế đang chuyển dịch theo hướng tích cực. Thực tế đó làm cho quá trình sử dụng cũng như quan hệ đất đai có nhiều biến động. Do đó, để quản lý đất đai có hiệu quả thì vấn đề đăng ký đất đai nói chung và đăng ký biến động sử dụng đất nói riêng là một trong những nội dung hết sức quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký biến động sử dụng đất tuy chỉ là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện nhằm cập nhật thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội phát triển trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai, nhưng nó liên quan đến nhiều vấn đề phức tạp thuộc về cơ sở pháp lý và những quan hệ xã hội đảm bảo quyền lợi hợp pháp và cuộc sống thiết thực của mọi tổ chức và cá nhân, vì vậy được mọi người rất quan tâm. Làm tốt công tác đăng ký biến động sử dụng đất sẽ giúp cho Nhà nước có cơ sở quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, xác lập được mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ, hợp lý, đạt hiệu quả cao nhất. Tuy nhiên trong thực tế, trong nhiều trường hợp, vấn đề đăng ký biến động sử dụng đất của cả nước nói chung và của huyện Hoài Ân nói riêng vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn, bất cập. Huyện Hoài Ân đang trong quá trình đô thị hoá mạnh mẽ, các quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp và đa dạng nhưng việc cập nhật thông tin các biến động về đất đai trên địa bàn huyện…..vẫn chưa được thực hiện một cách đầy đủ, thường xuyên mà nguyên nhân chủ yếu là do lượng cán bộ mỏng; dữ liệu bản đồ và dữ liệu hồ sơ chưa được liên kết với nhau nên dẫn đến sự không đồng bộ trong quá 1 trình cập nhật biến động; và hơn nữa là chưa có sự hỗ trợ hiệu quả của công nghệ thông tin nên việc cập nhật biến động còn mang tính thủ công, kém chính xác. Do đó, một trong những nhiệm vụ quan trọng đặt ra cho công tác đăng ký biến động sử dụng đất là phải đưa ra một số giải pháp nâng cao công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai. Trước thực tế trên, tôi đã chọn đề tài luận văn “Đánh giá thực trạng đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính theo Luật Đất đai 2013 tại huyện Hoài Ân, tỉnh Bình Định” 2. Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ thực trạng công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo Luật Đất đai 2013 và hiện trạng hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hoài Ân, tỉnh Bình Định. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu -Tổng quan về đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ địa chính ở nước ta. - Điều tra, khảo sát thu thập thông tin tài liệu, số liệu về đăng ký biến động sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2015 - 2019 và hiện trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hoài Ân. - Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký biến động sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2015 - 2019 và tình hình cập nhật, chỉnh lý hệ thống hồ sơ địa chính theo Luật Đất đai 2013 trên địa bàn huyện Hoài Ân. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hoài Ân. 2 4. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Trên địa bàn huyện Hoài Ân. - Phạm vi thời gian: Giai đoạn 2015 - 2019. 5. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Được dùng để thu thập tài liệu, số liệu, thông tin cần thiết cho mục đích đánh giá thực trạng công tác đăng ký biến động sử dụng đất, hiện trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hoài Ân như: Các văn bản pháp luật, các quy định liên quan tới công tác đăng ký biến động QSDĐ và QSHTSGLVĐ; tài liệu, số liệu về quản lý hồ sơ địa chính qua các thời kì của địa phương; báo cáo kết quả cấp GCN; các báo cáo kết quả đăng ký biến động đất đai năm từ 2015 - 2019 của huyện; báo cáo thuyết minh và biểu mẫu kiểm kê đất đai; các tài liệu trong hồ sơ địa chính; bản đồ hiện trạng sử dụng đất; bản đồ địa chính; báo cáo, số liệu về thực trạng quản lý nhà nước về đất đai của huyện Hoài Ân và các văn bản có liên quan. - Phương pháp thống kê: Phân tích, thống kê các số liệu về tình hình đăng ký biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện: thống kê các số liệu về đăng ký thay đổi quyền sử dụng đất, thay đổi quyền tài sản gắn liền với đất, thế chấp QSDĐ; các số liệu về hồ sơ địa chính..., xử lý có chọn lọc tài liệu, thông tin đã thu thập cho phù hợp với mục đích nghiên cứu từ đó tìm ra mối liên hệ giữa chúng. Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp, xử lý số liệu điều tra thu thập được. - Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Từ số liệu, tài liệu thu thập được phân tích làm rõ thực trạng công tác đăng ký biến động sử dụng đất, hiện trạng hệ thống hồ sơ địa chính và tình hình cập nhật, chỉnh lý hồ sơ trên địa bàn huyện Hoài Ân, từ đó đưa ra những nhận xét, đánh giá làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác này trên địa bàn nghiên cứu. - Phương pháp chuyên gia: Được sử dụng để lấy ý kiến các chuyên gia (cán bộ thuộc Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Hoài Ân và Khoa Khoa học Tự nhiên, trường Đại học Quy Nhơn) nhằm hoàn thiện hơn các kết luận, đánh giá và các đề xuất để góp phần cho công tác đăng ký biến động sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu. 3 6. Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn - Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật. - Thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan đến vấn đề nghiên cứu. - Các báo cáo của các cấp bộ ngành, địa phương có liên quan đến vấn đề nghiên cứu. - Các giáo trình: Hồ sơ địa chính, quản lý nhà nước về đất đai, cơ sở địa chính... - Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia; - Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phương. 7. Kết quả đạt được và ý nghĩa khoa học, thực tiễn - Kết quả đạt được: + Tổng quan cơ sở pháp lý về đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ địa chính ở nước ta + Làm rõ thực trạng công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, hiện trạng hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện Hoài Ân, tỉnh Bình Định. + Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hoài Ân. - Ý nghĩa khoa học, thực tiễn: Sau khi hoàn thành, luận văn một phần nào sẽ đưa ra được những giải pháp tích cực trong công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại huyện Hoài Ân, tỉnh Bình Định góp phần giải quyết các vấn đề quản lý hành chính về đất đai hiện nay. 4 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH Ở NƯỚC TA 1.1. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1. Cơ sở khoa học của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai, đăng ký biến động sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013). [10] Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật (Khoản 3 Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT) [2]; Được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp GCN QSDĐ mà có thay đổi về QSDĐ với các trường hợp: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn; được phép đổi tên; thay đổi hình dạng, kích thước thửa đất; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức giao đất có thu tiền sang thuê đất và một số trường hợp khác. 1.1.1.2. Mục đích, vai trò của đăng ký biến động sử dụng đất đối với công tác quản lý đất đai a. Mục đích Đăng ký biến động sử dụng đất nhằm mục đích bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai; làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia, đồng thời để Nhà nước có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo vệ quyền sử dụng và lợi ích hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật. [1] 5 b. Vai trò - Đối với nhà nước: Đăng ký biến động sử dụng đất đối với công tác quản lý đất đai góp phần bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Theo Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất. Mà muốn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất thì cần phải có các thông tin chi tiết và đầy đủ về người sử dụng đất và thửa đất, mà việc này chỉ có thể được giải quyết nhờ việc đăng ký đất đai. [15] + Đăng ký biến động sử dụng đất giúp quản lý chặt chẽ và sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và bền vững đất đai. Đăng ký đất đai nói chung và đăng ký biến động sử dụng đất nói riêng là yêu cầu bắt buộc của nhà nước nhằm quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất ở trong phạm vi lãnh thổ. Việc đăng ký đất đai giúp nhà nước quản lý được diện tích đất đai của từng địa phương, từng khu vực, từng vị trí, từng thửa đất, từng chủ sử dụng và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. Ngoài ra, nắm chắc quỹ đất ở hiện có kết hợp với nắm chắc dân cư để dự báo nhu cầu sử dụng đất ở cho tương lai, làm cơ sở xác định nhu cầu sử dụng đất ở cho các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở của các hộ gia đình, cá nhân. + Đăng ký biến động sử dụng đất giúp nhà nước thực hiện việc thu phí, lệ phí và các nguồn tài chính từ đất. Các khoản thu từ đất bao gồm phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… là những nguồn thu lớn của ngân sách địa phương. Nhưng để giám sát, quản lý chặt chẽ 6 nguồn thu này thì cần phải có đầy đủ các thông tin của từng thửa đất, từng trường hợp biến động đất đai và đăng ký biến động sử dụng đất góp phần giải quyết vấn đề này. + Đăng ký biến động sử dụng đất để nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, kiểm soát và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Công tác đăng ký biến động sử dụng đất nói riêng và đất đai nói chung giúp nhà nước thiết lập một bộ hồ sơ địa chính đầy đủ, chính xác, kịp thời, làm cơ sở pháp lý cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này và bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất. - Đối với người sử dụng đất nói chung và sử dụng đất ở: + Đăng ký biến động sử dụng đất là sự ghi nhận pháp lý về quyền của người sử dụng đất, là cơ sở thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với Nhà nước, từ đó Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. + Là cơ sở để các hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền của người sử dụng đất khi được Nhà nước cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tạo sự yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất cũng như bảo vệ đất như xây dựng nhà ở và các công trình trên đất ở. + Là cơ sở để các hộ gia đình, cá nhân thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, thuế trước bạ, các loại thuế có liên quan,… - Đối với các ngành, lĩnh vực có liên quan: + Các thông tin từ việc đăng ký biến động sử dụng đất được cụ thể bằng GCN là cơ sở để các ngân hàng cho phép khách hàng thực hiện quyền thế chấp, cho vay, bảo lãnh, góp vốn,… + Công tác đăng ký biến động sẽ trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. + Công tác đăng ký biến động trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở cả cấp vi mô và vĩ mô. 7 + Công tác đăng ký biến động không chỉ phục vụ cho công tác quản lý đất đai mà nó còn trợ giúp quản lý thị trường bất động sản. [9] 1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 1.1.2.1. Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký biến động sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất của Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật Luật Đất đai năm 2013 quy định về đăng ký biến động sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Tại Khoản 4 Điều 95 quy định như sau [10]: 4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; đ) Chuyển mục đích sử dụng đất; e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; 8 k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyếtđịnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. 1.1.2.2. Nội dung đăng ký biến động sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai hiện hành a. Các trường hợp đăng ký biến động sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất - Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; + Chuyển mục đích sử dụng đất; + Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; + Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật 2013. 9 + Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; + Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; + Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; + Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt QSD hạn chế thửa đất liền kề; + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất; b. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký biến động (Khoản 1 Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 2 và Khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp huyện. Thành phần hồ sơ gồm: - Đơn đề nghị đăng ký biến động quyền sử dụng đất; - Các giấy tờ pháp lý có liên quan đến việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất, đối với trường hợp nội dung biến động phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; - Một trong các loại GCN có nội dung liên quan đến việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ (Khoản 2 Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) 10