Tài liệu đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện nghĩa hưng, tỉnh nam định, giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỖ QUỐC TOẢN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHĨA HƯNG, TỈNH NAM ĐỊNH, GIAI ĐOẠN 2015-2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỖ QUỐC TOẢN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHĨA HƯNG, TỈNH NAM ĐỊNH, GIAI ĐOẠN 2015-2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành:8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. NGUYỄN THẾ HÙNG THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện. Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác. Tác giả Đỗ Quốc Toản Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS. Nguyễn Thế Hùng giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy, cô giáo trong phòng đào tạo, Khoa Quản lý taì nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện Nghĩa Hưng, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Tôi xin chân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 8 năm 2019 Tác giả Đỗ Quốc Toản Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài. ............................................................................... 1 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3 3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 3 3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .............................................................................. 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................... 4 1.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................... 4 1.1.2. Quyền và nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất ................................. 5 1.1.3. Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất .............................. 7 1.1.4. Thời điểm được thực hiện các quyền của người SDĐ ............................ 7 1.1.5. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ ................................................ 9 1.1.6. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 11 1.1.7. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ......................................... 14 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................ 16 1.2.1. Các văn bản của Nhà nước.................................................................... 16 1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Nam Định. .............................................. 17 1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ...................................................................... 19 1.3.1. Tình hình nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất và quản lý đất đai trên thế giới. .................................................................................... 19 1.3.2. Tình hình nghiên cứu chuyển quyền sử dụng đất và quản lý đất đai ở Việt Nam ............................................................................................ 24 1.3.3. Thực tiễn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Nam Định ............................................... 29 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 32 2.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 32 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 32 2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 32 2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nghĩa Hưng ........ 32 2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng ................................................................... 32 2.3.3. Thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng giai đoạn 2015-2017 .............................................. 32 2.3.4. Đánh giá hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng qua ý kiến người dân ............................................. 33 2.3.5. Thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng ................................................................................ 33 2.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 33 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 33 2.4.2. Phương pháp xử lý số liệu .................................................................... 34 2.4.3. Phương pháp so sánh ............................................................................ 35 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 36 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nghĩa Hưng ........ 36 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 36 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................... 40 3.1.3. Nhận xét ................................................................................................ 46 3.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng ................................................................... 48 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Nghĩa Hưng năm 2017 ......................... 48 3.2.2. Biến động đất đai của huyện Nghĩa Hưng giai đoạn 2015-2017 .......... 52 3.2.3. Thực trạng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng ................................................................................ 54 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.3. Thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng giai đoạn 2015-2017 .............................................. 56 3.3.1. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Nghĩa Hưng giai đoạn 2015 - 2017....................................................... 56 3.3.2. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng ......................................... 58 3.3.3. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng giai đoạn 2015 - 2017 theo loại đất ....................... 60 3.4. Đánh giá hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng qua ý kiến người dân. ............................................ 62 3.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................................................. 62 3.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................................... 65 3.5. Thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng ................................................................................ 67 3.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 67 3.5.2. Khó khăn ............................................................................................... 67 3.5.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng ............................................. 68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 69 1. Kết luận ....................................................................................................... 69 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 71 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐĐC: Bản đồ địa chính BĐS: Bất động sản ĐKĐĐ: Đăng ký đất đai GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSD: Quyền sử dụng VPĐK: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất VPĐKĐĐ: Văn phòng Đăng ký đất đai UBND: Ủy ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Nghĩa Hưng năm 2017 ................. 48 Bảng 3.2. Biến động đất đai của huyện Nghĩa Hưng giai đoạn 2015-2017.. 52 Bảng 3.3. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Nghĩa Hưng giai đoạn 2015 - 2017 .............................................. 57 Bảng 3.4. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng ............................. 58 Bảng 3.5. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng giai đoạn 2015 - 2017.... 60 Bảng 3.6. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng giai đoạn 2015 - 2017.... 61 Bảng 3.7. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về pháp luật nói chung và hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng ........................................................................ 62 Bảng 3.8. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................................ 63 Bảng 3.9. Đánh giá đề xuất liên quan tới thủ hành chính chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................................................................... 64 Bảng 3.10. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................................ 65 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Theo điều 54 Hiến pháp 2013 thì “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Tại Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, Đảng ta khẳng định quyền sử dụng đất là “một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu”. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất. Nó có vai trò quan trọng đối với phát triển kinh tế xã hội và quản lý nhà nước nhất là trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay. Nghĩa Hưng là một huyện ven biển phía Nam của tỉnh Nam Định, địa hình trải dài theo trục đường 490C, ba mặt là sông và biển có lợi thế cho việc phát triển kinh tế xã hội, trong thời gian gần đây theo chủ trương của Đảng và Nhà nước là công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, các tuyến đường cao tốc, các khu công nghiệp đang dần được hình thành, đặc biệt là Nghĩa Hưng đã hoàn thành công cuộc xây dựng nông thôn mới do đó mà điều kiện kinh tế phát triển rất nhanh cùng với đô thị hóa mạnh nên nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng rất cao. Từ đó tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra cũng khá sôi động, công tác quản lý đất đai của huyện gặp nhiều khó khăn, áp lực, nhất là tính hiệu quả trong quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm thủ tục qua các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trên địa Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2 bàn huyện những năm qua còn khá phổ biến, dẫn tới những việc tranh chấp khiếu nại về đất đai còn nhiều, ngày càng có xu hướng gia tăng. Bên cạnh đó, với hệ thống thể chế pháp luật về đất đai hiện nay thì những vi phạm trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát sinh, việc thực hiện Luật đất đai cấp xã, thị trấn còn chưa triệt để và thiếu tính đồng bộ. Đặc biệt còn nhiều hạn chế trong khâu công khai thủ tục hành chính, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật, các văn bản hướng dẫn thi hành Pháp luật cho nhân dân về chuyển quyền sử dụng đất. Đây là vấn đề mà Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nghĩa Hưng và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng đang quan tâm và tìm ra giải pháp quản lý để vừa phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân được thực hiện thuận lợi và tốt nhất, đồng thời nâng cao tính hiệu quả trong quản lý nhà nước về đất đai của huyện. Và sự hình thành văn phòng đăng ký một cấp chuyển Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nghĩa Hưng sang Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Nghĩa Hưng thuộc Văn phòng ĐKĐĐ trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định. Nhận thức được điều đó đồng thời được sự phân công của khoa Quản lý đất đai, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo GS.TS Nguyễn Thế Hùng, cán bộ giảng dạy của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và sự giúp đỡ của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định, giai đoạn 2015 - 2017“. 2. Mục tiêu đề tài - Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng giai đoạn 2015 - 2017; - Xác định khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng trong thời gian tới. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học - Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn việc chuyển nhượng QSD đất. Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động này. 3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn - Ý nghĩa thực tiễn: Tích lũy cho bản thân vốn kiến thức để áp dụng vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ. - Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp để việc chuyển nhượng QSD đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất hợp pháp chuyển giao quyền sử dụng đất sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015). Trong đó: Chuyển đổi quyền sử dụng đất là đổi đất lấy đất trên cơ sở ngang bằng về giá trị; chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là đổi đất lấy tiền hoặc hiện vật tương đương trên cơ sở có giá trị tức là người được nhận quyền sử dụng đất phải trả tiền hoặc trả bằng hiện vật tương đương với giá trị quyền sử dụng đất cho người có quyền sử dụng đất; cho thuê hoặc cho thuê lại là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê; tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất giữa người sống với người sống mà người sử dụng đất không lấy tiền hoặc hiện vật từ người được nhận quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai; thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự và tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình góp với người khác để hợp tác, kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 5 Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013 thì điều kiện để người sử dụng đất thực hiện chuyển quyền sử dụng đất là: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013. - Đất không có tranh chấp. - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. - Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra người sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này và việc chuyển quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 1.1.2. Quyền và nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất Trừ một số quyền và nghĩa vụ chung theo điều 166 và 170 Luật Đất đai 2013 thì trong lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ sau: - Quyền khi chuyển quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 6 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Với trường hợp tặng cho QSD đất thì người tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất còn có thể đưa ra một số điều kiện với người nhận tài sản tặng cho là quyền sử dụng đất để người nhận tài sản thực hiện đúng mục đích mà người tặng cho hướng tới, miễn là điều kiện đó không trái quy định pháp luật, đạo đức thuần phong mỹ tục của dân tộc. Thực tế các địa phương nhiều cá nhân, tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác để làm cơ sở thờ tự, cơ sở tôn giáo hoặc làm không gian sinh hoạt công cộng vì lợi ích cộng đồng, từ thiện… Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật đất đai 2013. - Nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất: Việc chuyển quyền sử dụng đất, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này; b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 7 nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất. 1.1.3. Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền sử dụng đất muốn thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 như sau: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 1.1.4. Thời điểm được thực hiện các quyền của người SDĐ Thời điểm mà người SDĐ được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 8 1. Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do nhà nước có thu tiền SDĐ, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền SDĐ được quy định như sau: - Trường hợp người SDĐ không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; - Trường hợp người SDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định đó; - Trường hợp người SDĐ được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, ký hợp đồng thuê đất. 2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành. 3. Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. 4. Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pahps luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất. 5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 9 người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư dược xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/NĐ-CP). 1.1.5. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ “Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau: 1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau: Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102 của Nghị định này; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103 của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp hợp được quy định tại điều 103 của Nghị định này; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận thừa kế QSDĐ; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 10 Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc nhà nước cho thuê đất; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử dụng ổn định; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ; Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập. 2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất. 3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 11 Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị định này. Người nhận chuyển nhượng QSDĐ tại quy định này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh”. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) 1.1.6. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, chúng ta có thể chia thành 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau: 1.1.6.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay. Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và điều 190 của Luật Đất đai 2013 quy định: “hộ gia đình, cá n.hân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”. Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 126 của Luật Đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ- CP và điều 78, 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. Tại điều 44 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn