BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------
----------
ðỖ THỊ HẰNG
ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT NÔNG NGHIỆP TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HÀ ðÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành
: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số
: 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN VĂN XA
HÀ NỘI – 2011
LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể
bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn
gốc.
Hà nội, ngày…. tháng…. năm 2011
Tác giả luận văn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
i
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các
nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ quan,
ñồng nghiệp và nhân dân ñịa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học PGS.TS. Nguyễn Văn Xa ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt
quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, tập
thể phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hà ðông, Trung tâm phát triển quỹ
ñất quận, Ban Bồi thường GPMB quận, phòng Tài chính - Kế hoạch quận, các
phòng, ban, cán bộ và nhân dân các phường của quận Hà ðông ñã nhiệt tình
giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, cán bộ ñồng nghiệp và bạn bè ñã
tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn
ðỗ Thị Hằng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
ii
MỤC LỤC
Lời cam ñoan
i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii
Danh mục viết tắt
v
Danh mục bảng
vi
Danh mục hình, biểu ñồ
vii
1
MỞ ðẦU
1
1.1
Tính cấp thiết của ñề tài
1
1.2
Mục ñích, yêu cầu:
2
2
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG
4
2.1
Bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng.
4
2.2
Chính sách bồi thường và tái ñịnh cư của các tổ chức tài trợ, của
một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam
2.3
Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam
2.4
Thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ở
Việt Nam
2.5
5
13
30
Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB ở thành
phố Hà Nội.
34
3
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
37
3.1
ðịa bàn nghiên cứu
37
3.2
Nội dung nghiên cứu
37
3.2
Phương pháp nghiên cứu
37
4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
39
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
iii
4.1
Khái quát ñiều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội ở quận Hà ðông
39
4.1.1
ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường
39
4.2
Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
48
4.2.1
Khu vực kinh tế nông nghiệp
48
4.2.2
Khu vực kinh tế công nghiệp
49
4.2.3
Thực trạng phát triển ñô thị
49
4.2.4
Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
51
4.3
ðịnh hướng phát triển ñô thị và các ñiểm dân cư tập trung
52
4.4
ðánh giá những thuận lợi, khó khăn của ñiều kiện tự nhiên - kinh
tế - xã hội ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB.
52
4.4.1
Thuận lợi
52
4.4.2
Khó khăn
53
4.5
ðánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi ñất nông nghiệp tại 03 dự án nghiên cứu.
54
4.5.1
Các văn bản pháp quy
54
4.5.3
Khái quát về 03 dự án nghiên cứu:
57
4.5.3
ðánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất
nông nghiệp tại 03 dự án nghiên cứu.
59
5
KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ
85
5.1
Kết luận
85
5.2
ðề nghị
87
TÀI LIỆU THAM KHẢO
89
PHỤ LỤC
92
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
iv
DANH MỤC VIẾT TẮT
STT
Các chữ viết tắt
Ký hiệu
1
Giải phóng mặt bằng
GPMB
2
Bồi thường, hỗ trợ
BT-HT
3
Tái ñịnh cư
TðC
4
Uỷ ban nhân dân
UBND
5
Ngân hàng thế giới
WB
6
Ngân hàng phát triển châu Á
ADB
7
Quyết ñịnh – Uỷ ban nhân dân
Qð-UBND
8
Chính phủ
CP
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
v
DANH MỤC BẢNG
STT
Tên bảng
Trang
4.1
Diện tích cơ cấu ñất ñai năm 2010 của quận Hà ðông
45
4.2
Chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo GDP)
47
4.3
Tổng hợp kinh phí BT, hỗ trợ dự án Khu ñô thị mới An Hưng
69
4.4
Tổng hợp ñơn giá bồi thường về ñất tại 3 dự án
70
4.5
Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi ñất và bồi thường hỗ trợ
của các hộ dân
4.6
Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân
thuộc dự án khu công nghiệp ðồng Mai
4.7
76
78
Tình trạng việc làm của số người dân trong ñộ tuổi lao ñộng
trước và sau khi thu hồi ñất tại 03 Dự án
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
79
vi
DANH MỤC HÌNH, BIỂU ðỒ
STT
Tên hình, biểu ñồ
Trang
4.1
Cơ cấu ñất ñai năm 2010 của quận Hà ðông
46
4.2
Diện tích ñất ñã thực hiện xong công tác GPMB
63
4.1
Tiến ñộ thi công dự án Khu ñô thị mới Lê Trọng Tấn –
Geleximco.
66
4.2
Thi công phần móng – Dự án Khu ñô thị An Hưng
71
4.3
Thi công nhà liền kề - Khu ñô thị mới An Hưng
71
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
vii
1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí ñặc biệt quan trọng
ñối với ñời sống của từng hộ gia ñình, cá nhân, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là
ñiều kiện tối thiểu ñảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không
ngừng phát triển. Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ
chế kinh tế thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế
phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về nguồn lực ñầu vào cho sản
xuất và sản phẩm ñầu ra ñều phải trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai cũng
không phải là ngoại lệ.
Hội nhập khu vực và toàn cầu với sự kiện Việt Nam trở thành thành viên
chính thức của tổ chức Thương Mại Thế Giới là vấn ñề trọng ñiểm hiện nay,
nhằm thúc ñẩy sự phát triển kinh tế của ñất nước. Mặc dù ñã ñạt ñược một số
thành tựu to lớn làm biến ñổi bộ mặt kinh tế, xã hội của ñất nước nhưng kinh tế
phát triển trên nền tảng cơ sở hạ tầng còn nhiều thiếu thốn, chưa ñồng bộ nên
chưa phát huy ñược hết tiềm năng vốn có. ðể ñáp ứng yêu cầu ñó thì việc Nhà
nước thu hồi ñất ñể xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng, an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế là hết sức cần thiết.
Trong ñiều kiện quỹ ñất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu ñầu tư ngày càng
tăng thì vấn ñề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước giao ñất
cũng như thu hồi ñất ngày càng ñược quan tâm. Vì vậy, công tác bồi thường, hỗ
trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất ñã và ñang là một vấn ñề
mang tính thời sự cấp bách. Trong những năm qua, chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng ñã ñi vào cuộc sống, tạo mặt bằng cho các dự án xây dựng ở
Việt Nam, tạo nguồn lực sản xuất, chuyển ñổi cơ cấu, phát triển ñô thị và ñổi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
1
mới diện mạo nông thôn. Song trước những ñổi mới của chính sách ñất ñai và sự
vận ñộng của thị trường bất ñộng sản mà trong ñó có thị trường quyền sử dụng
ñất, chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất hiện hành ñã bộc lộ
một số tồn tại ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các
dự án ñầu tư ở Việt Nam. Thực tiễn ñã khẳng ñịnh công tác giải phóng mặt bằng
là ñiều kiện tiên quyết ñể thực hiện thành công dự án. Mà tiến ñộ giải phóng mặt
bằng ra sao thì vấn ñề chính sách bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước cho người
dân có ñất bị thu hồi hợp lý sẽ có ý nghĩa vô cùng to lớn.
Hà ðông là quận mới của Thành phố Hà Nội ñang trên ñà phát triển ñể
trở thành khu trung tâm kinh tế lớn mạnh của thành phố. Hiện nay, trên ñịa
bàn quận Hà ðông có 78 dự án lớn nhỏ ñang ñược triển khai ñồng loạt song
một số dự án vẫn còn vướng mắc mặt bằng vì chưa GPMB ñược. ðặc biệt
trong tình hình hiện nay với tốc ñộ ñô thị hoá mạnh mẽ trên ñịa bàn quận thì
nhu cầu về quỹ ñất sạch là hết sức quan trọng ñể tạo ñà cho việc kêu gọi các
nhà ñầu tư trong và ngoài nước ñầu tư vào trong ñịa bàn nhằm thúc ñẩy nền
kinh tế của quận. Tuy nhiên tiến ñộ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ
GPMB trên ñịa bàn quận hiện nay còn có nhiều khó khăn vướng mắc cả về
mặt chủ quan và khách quan.
Với những lý do nêu trên, ñể ñánh giá việc thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất, tôi tiến hành thực hiện ñề tài: “ðánh
giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất nông
nghiệp tại một số dự án trên ñịa bàn quận Hà ðông, thành phố Hà Nội”
1.2. Mục ñích, yêu cầu:
1.2.1 Mục ñích:
- Tìm hiểu tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước
thu hồi ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
2
- Phân tích, ñánh giá thực trạng việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường,
hỗ trợ GPMB ở một số dự án khu ñô thị mới, khu công nghiệp trên ñịa bàn quận
Hà ðông.
- ðề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những tồn
tại, khó khăn trong quá trình thực hiện nhằm ñẩy nhanh tiến ñộ thực hiện các
dự án ñầu tư trên ñịa bàn.
1.2.2 Yêu cầu:
- Nắm vững chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cũng
như các văn bản pháp lý có liên quan.
- Các số liệu, tài liệu, khảo sát, ñiều tra phải ñảm bảo tính trung thực,
chính xác, phản ánh ñúng hiện trạng và tình hình thực tế của các dự án ñã lựa
chọn ñể nghiên cứu.
- Tổ chức trao ñổi, tọa ñàm về tình hình thực hiện công tác bồi thường,
hỗ trợ GPMB với một số cơ quan nhà nước trực tiếp thực hiện.
- Nghiên cứu vững chắc các ñối tượng, mục ñích và phạm vi cần
nghiên cứu từ ñó ñánh giá ñược những tồn tại, khó khăn do nguyên nhân từ
ñâu ñể ñưa ra những giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn và ñẩy nhanh
tiến ñộ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ở một số dự án khu ñô thị mới
cần nghiên cứu nói riêng và cả quận Hà ðông, thành phố Hà Nội nói chung.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
3
2. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
2.1. Bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng.
- Bồi thường có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Bồi thường
khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối
với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất [12].
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị
thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể
di dời ñến ñịa ñiểm mới [12].
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất
nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới trên ñó.
ðiều này có nghĩa là:
- Không phải là mọi khoản “trả lại tương xứng” ñều ñược tính bằng tiền.
- Sự “thiệt hại”, mất mát của một chủ thể nào ñó có thể là sự “thiệt
hại”, mất mát về vật chất, có thể cả về tinh thần.
Việc bồi thường có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường
bằng tiền, bằng vật chất khác), có thể do thoả thuận giữa các chủ thể.
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên thì còn có một hình
thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ. Hỗ trợ tương xứng với giá trị hoặc công
lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại về một hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñể sử dụng vào mục ñích an ninh quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục ñích phát triển kinh tế ñược
Hiến pháp năm 1992 quy ñịnh tại ñiều 23; một số ñiều của Luật ðất ñai 2003
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
4
và các văn bản hướng dẫn hiện hành cụ thể như: Nghị ñịnh số 181/2004/NðCP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật ñất ñai; Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP
ngày 03/12/2004 quy ñịnh về BT, HT và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất, Thông
tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thi hành nghị ñịnh số
197/2004/Nð-CP; Nghị ñịnh 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 về bổ sung một
số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai năm 2003; Nghị
ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 quy ñịnh bổ sung về trình tự, thủ tục BT,
HT, TðC khi Nhà nước thu hồi ñất; Thông tư 14/2008/TTLB-BTC-BTNMT
hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP; Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP
ngày 13/8/2009 quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi
ñất, bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư…
Từ ñây có thể thấy rằng bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ
GPMB trong tình hình hiện nay không chỉ ñơn thuần là bồi thường trả lại về
giá trị vật chất mà còn ñảm bảo lợi ích chính ñáng cho những người dân bị
Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng. ðó là việc Nhà nước ñảm bảo cho họ có một cuộc sống
mới ổn ñịnh, một ñiều kiện sống tốt hơn hoặc bằng ñiều kiện sống nơi ở cũ,
hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và ổn ñịnh sản xuất, hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và
tạo việc làm…ñể họ yên tâm sản xuất, làm việc và cống hiến cho xã hội góp
phần ñưa ñất nước phát triển trên những cơ sở vững chắc, ổn ñịnh và tiến
vững trên con ñường hội nhập toàn cầu.
2.2. Chính sách bồi thường và tái ñịnh cư của các tổ chức tài trợ, của một
số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam
2.2.1. Chính sách bồi thường và tái ñịnh cư của các tổ chức tài trợ (WB và
ADB)
a. Mục tiêu của chính sách:
ðó là giảm thiểu tối ña TðC và phải ñảm bảo cho các hộ bị di chuyển
ñược BT và HT sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ ñược thuận lợi tương
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
5
tự như trong trường hợp không có dự án, chính sách của WB và ADB bao hàm
toàn bộ quá trình bồi thường, di chuyển, khôi phục ñiều kiện sống và tạo thu
nhập cho các hộ bị ảnh hưởng ít nhất bằng mức như khi không có dự án.
Hiện nay, với sự phát triển của kinh tế thị trường, bên cạnh những lợi
ích chung của cộng ñồng thì lợi ích của cá nhân cũng càng ñược khuyến khích
bảo vệ như là một trong những ñộng lực của sự phát triển với mục tiêu lấy
con người là trọng tâm và ñộng lực phát triển. Tuy nhiên, do kinh tế nước nhà
còn gặp nhiều khó khăn, nguồn vốn còn hạn hẹp, cho nên việc khôi phục, hỗ
trợ cuộc sống cho những người bị thu hồi ñất chưa ñược thoả ñáng khi Nhà
nước thực hiện GPMB. Vì vậy, các dự án do WB, ADB cho vay phải ñược
các Bộ chủ quản dự án thông qua như các chương trình TðC ñặc biệt và khi
tổ chức thực hiện cũng thường gặp khó khăn nhất ñịnh, ñặc biệt trong việc
gây ra sự bất bình ñẳng giữa các hộ gia ñình, cá nhân trong cùng một ñịa
phương nhưng lại hưởng các chính sách bồi thường khác nhau của các dự án
khác nhau [15].
b. Quan niệm hợp pháp và bất hợp pháp trong chính sách BT, TðC
Theo các tổ chức này thì người sử dụng ñất thiếu các chứng chỉ hợp
pháp về ñất sẽ không là vật cản ñối với việc bồi thường mà chỉ những người
“nhảy dù” sau ngày kết thúc việc lên danh sách các hộ bị ảnh hưởng mới là
những người bất hợp pháp và không ñược hưởng bồi thường [15].
c. Phạm vi xác ñịnh những người bị ảnh hưởng
Những người bị ảnh hưởng là những người bị mất toàn bộ hay một
phần các tài sản vật chất hoặc phi vật chất kể cả ñất ñai và tài nguyên của gia
ñình hay cộng ñồng như rừng, khu ñánh cá... Do vậy, phạm vi ảnh hưởng của
dự án phải quan tâm là rất rộng [15].
d. Mức bồi thường ñất ñai và tài sản
ðất ñai và tài sản phải ñược bồi thường bằng giá trị thay thế và ñảm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
6
bảo tái tạo lại ñược các tài sản như không có dự án, tức là số tiền bồi thường
về ñất phải ñảm bảo mua ñược mảnh ñất tương tự, còn số tiền bồi thường tài
sản phải bằng 100% giá trị xây dựng mới của nhà và công trình.
Trong công tác TðC, tổ chức ñòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm và
giúp ñỡ nhiều hơn nữa những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình TðC:
tìm nơi ở mới thích hợp cho khi họ phải di chuyển ñi nơi khác, bố trí tổ chức
các khu TðC; trợ giúp các chi phí về vận chuyển, ñào tạo nghề nghiệp, cho vay
vốn ñể phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ... tại khu TðC [15].
e. Thời gian bồi thường và TðC
Việc bồi thường và TðC bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi
tiến hành xây dựng công trình.
Trong khi ñó, ở nước ta chưa có quy ñịnh rõ ràng về thời hạn này,
nhiều dự án vừa giải toả mặt bằng vừa triển khai thi công xây dựng, chỗ nào
giải phóng xong thì thi công trước tránh tình trạng lấn chiếm ñất ñai. Do vậy,
gây khó khăn về ổn ñịnh ñời sống cho nhiều gia ñình.
f. Một số quy ñịnh của tổ chức
Không những phải thông báo ñầy ñủ các thông tin về dự án cũng như các
chính sách về BT, TðC của dự án cho các gia ñình có ñất bị thu hồi mà còn
tham khảo ý kiến và tìm mọi cách ñể thoả mãn những yêu cầu chính ñáng của họ
trong suốt quá trình kế hoạch hoá cũng như thực hiện công tác TðC.
Việc lập kế hoạch cho công tác TðC ở tất cả các dự án có TðC không
phải là tự nguyện mà là ñiều bắt buộc trong suốt quá trình thẩm ñịnh dự án.
Mức ñộ chi tiết của kế hoạch TðC phụ thuộc vào số lượng và mức ñộ bị ảnh
hưởng của dự án ñối với người dân bị thu hồi ñất.
Ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ chức
bên ngoài làm giám sát ñộc lập ñể ñảm bảo những thông tin khách quan.
Nhiệm vụ của cơ quan giám sát ñộc lập là phải kiểm tra xem các hoạt ñộng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
7
TðC có ñược thực hiện triển khai ñúng không? Từ ñó có những kiến nghị
biện pháp giải quyết sao cho công tác TðC ñạt ñược mục tiêu cuối cùng là
giải quyết những vướng mắc nảy sinh.
2.2.2. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trên
thế giới
ðối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước
thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ
ñời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng
không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng.
ðặc biệt, ở những nước ñang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề
nông nghiệp ñó là vấn ñề sống còn của họ. Dưới ñây là một số kinh nghiệm
quản lý ñất ñai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam
chúng ta, ñặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB.
2.2.2.1. Trung Quốc
Hiến Pháp Trung quốc quy ñịnh có 2 hình thức sở hữu ñất ñai: Sở hữu
Nhà nước và sở hữu tập thể. Vì ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi
ñất, kể cả ñất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất
mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất và bồi thường cho các công trình gắn
liền với ñất bị thu hồi.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất
biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người dân có
quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở
mới. Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa
chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm
việc của mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng ñược
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
8
Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều
chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác
ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó. ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường
theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu).
Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp
thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý
tạo ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà
nước có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TðC
ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông
ñộng và tĩnh. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý
theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố.
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà
hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị
tháo dỡ”.
- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị
trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn chính
quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn
về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa
vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng
trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm
có thể là 70%, 80% hay 100%.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và tái ñịnh cư của Trung
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
9
Quốc ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu
hồi ñất ñể thực hiện các dự án. Theo một nghiên cứu gần ñây của WB thì các
luật về tái ñịnh cư của Trung Quốc ñối với các dự án phát triển ñô thị, công
nghiệp và giao thông “ñã ñáp ứng ñầy ñủ các yêu cầu của WB trong tài liệu
hướng dẫn thực hiện tái ñịnh cư” [15].
2.2.2.2. Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục
ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất
nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải
theo giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp
luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi
thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế
tài sản ñó. Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc
thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc
trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc
phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát
triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công
cộng. Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá
trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra
các quy ñịnh cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc cụ thể
xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ
tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm
phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra tòa án.
Ví dụ: trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự
án bồi thường TðC lớn nhất nước, họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục
tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
10
qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm
bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược tham gia
nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi nhu
cầu thu hồi ñất trong nhiều dự án [14].
2.2.2.3. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho nên
ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng. Do ñó ñể sử dụng
ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một
hình thức pháp luật.
Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị
cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị,
Nhà nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ.
ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai
rõ ràng về ñất ñai. ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và
quyền sử dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã
hội. Chế ñộ này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy
quyền sử dụng ñất nhiều hơn quyền sở hữu ñất. Với khái niệm công khai ñất
ñai, hạn chế sở hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn
chế thanh lý các quy chế công cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính
các quy chế như thế này ñược xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai
của Hàn Quốc.
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế.
Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt
ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công ñất”
theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp.
ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng
trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
11
“sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962. Sau ñó theo pháp luật
ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất
việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật
này ñã ñược lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển
khai bồi thường cho ñến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá
trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thỏa thuận thì luật
“sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy
thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp cho nên thời gian có
thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do ñó, cho ñến nay ñã
có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo
ba giai ñoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công
cộng. Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành ñánh giá ñất trên 27 triệu ñịa ñiểm
trên toàn quốc và chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm tiêu chuẩn và thông qua ñánh
giá của giám ñịnh ñể dựa theo ñó hình thành giá quy ñịnh cho việc bồi
thường. Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm
bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai: Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất. Quy
trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất
ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ
tích cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất
ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần
thiết của Nhà nước. ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
12
- Xem thêm -
.PDF 
149 
1 
108 
