Tài liệu đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án trên đại bàn quận 2, thành phố hồ chí minh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VÕ ĐÌNH DŨNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2, TP.HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VÕ ĐÌNH DŨNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2, TP.HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lê Văn Thơ Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Người cam đoan VÕ ĐÌNH DŨNG Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tập và nghiên cứu, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình của Thầy, Cô; nhận được sự động viên giúp đỡ của gia đình, bạn bè và đồng nghiệp. Tôi xin gởi lòng biết ơn chân thành đến: Tập thể Thầy, Cô - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ tôi trong thời gian học tập và nghiên cứu. PGS.TS. Lê Văn Thơ, khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Phòng Đào tạo Đại học, Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện rất tốt cho tôi trong suốt khóa học và thời gian thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 VÕ ĐÌNH DŨNG Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................ii MỤC LỤC .......................................................................................................iii DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vii MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ..................................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài ......................................................................................... 2 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................... 3 1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ...................... 3 1.1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................... 3 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ....................................................................... 4 1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài ......................................................................... 5 1.2. Khái quát về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng. ...................... 6 1.2.1. Một số khái niệm liên quan. ................................................................... 6 1.2.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ....................... 10 1.3. Chính sách bồi thường hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế giới.................................................................................................................. 12 1.3.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất ở Đài Loan .................. 12 1.3.2. Tại Inđônêxia ....................................................................................... 13 1.3.3. Thái Lan ............................................................................................... 14 1.4. Tình hình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn tại thành phố Hồ Chí Minh. ....................................................................................................... 15 1.4.1. Tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Quận 2.TP.HCM ...................................................................................................... 15 1.4.2. Bồi thường về đất ................................................................................. 17 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 1.4.3. Bồi thường về cây cối hoa màu, vật nuôi ............................................ 19 1.4.4. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: ......................................................... 19 1.4.5. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất: .......... 20 1.4.6. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân ..................................................................... 23 1.4.7. Tái định cư ........................................................................................... 23 1.5 Tổng quan kết quả nghiên cứu ................................................................. 23 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 25 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 25 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................... 25 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 25 2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu ........................................... 25 2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................... 25 2.3.1. Giới thiệu khái quát địa bàn và dự án nghiên cứu .............................. 25 2.3.2. Đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ............... 25 2.3.3. Đánh giá tác động của dự án đến kinh tế, xã hội và môi trường của các hộ gia đình sau khi bị thu hồi đất đối với dự án ............................................. 25 2.3.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư................................................ 26 2.4. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 26 2.4.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ................................................... 26 2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp..................................................... 27 2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh số liệu ............... 28 2.4.4. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu sẵn có......................................28 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 29 3.1. Giới thiệu khái quát địa bàn và dự án nghiên cứu .................................. 29 3.1.1. Sơ lược về địa bàn Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh ........................... 29 3.1.2. Giới thiệu về dự án nghiên cứu ............................................................ 31 3.2. Đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án . 32 3.2.1. Kết quả bồi thường về đất ở và đất nông nghiệp ................................. 32 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.2.2. Bồi thường tài sản cây cối, hoa màu .................................................... 37 3.2.3. Kết quả hỗ trợ của nhà nước khi thu hồi đất tại dự án ......................... 40 3.2.4. Đánh giá chung kết quả thu hồi đất tại Dự án xây dựng Nhà máy xử lý nước thải Nhiêu Lộc – Thị Nghè tại phường Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2, TP.HCM. ........................................................................................................................ 43 3.3. Đánh giá tác động của dự án đến đời sống việc làm của các hộ gia đình sau khi bị thu hồi đất ...................................................................................... 43 3.3.1. Tác động đến thu nhập và việc làm...................................................... 45 3.3.2. Tác động đến xã hội và môi trường ..................................................... 47 3.3.3. Một số ý kiến người dân về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại dự án ................................................................................................................... 48 3.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư……………………………………………… 50 3.4.1. Thuận lợi ......................................................................................................... 50 3.4.2. Khó khăn ......................................................................................................... 51 3.4.3. Đề xuất một số giải pháp ................................................................................. 52 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................... 55 1. Kết luận ...................................................................................................... 55 2. Đề nghị ....................................................................................................... 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................... 57 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hệ số điều chỉnh giá đất ở tại dự án ........................................................ 33 Bảng 3.2. Hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp tại dự án ...................................... 33 Bảng 3.3. Kết quả về đối tượng và điều kiện bồi thường ........................................ 36 Bảng 3.4. Kết quả bồi thường về đất ở .................................................................... 36 Bảng 3.5. Chênh lệch giữa giá bồi thường đất ở với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường ................................................................................................................. 37 Bảng 3.6. Kết quả bồi thường và hỗ trợ đất nông nghiệp ........................................ 37 Bảng 3.7. Kết quả thực hiện bồi thường tài sản cây cối, hoa màu........................... 39 Bảng 3.8. Bảng kết quả chính sách hỗ trợ ............................................................... 41 Bảng 3.9. Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án............................. 43 Bảng 3.10. Kết quả điều tra về công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư .............. 45 Bảng 3.11. Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ dân ................ 46 Bảng 3.12. Thu nhập bình quân của người dân vùng nghiên cứu……….............…46 Bảng 3.13. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất………………….46 Bảng 3.14. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất .............. 48 Bảng 3.15.Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu hồi đất…….48 Bảng 3.16. Những nội dung trong quy trình thực hiện công tác bồi thường……....48 Bảng 3.17. Ý kiến của người bị thu hồi đất về quy trình thực hiện……………..…49 Bảng 3.18. Ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường, hỗ trợ tại dự án.....49 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BT : Bồi thường CP : Chính phủ GCN : Giấy chứng nhận GPMB : Giải phóng mặt bằng HGĐ : Hộ gia đình HT : Hỗ trợ KT-XH : Kinh Tế- Xã Hội LĐĐ : Luật đất đai NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định QLĐĐ : Quản Lý Đất Đai NNTHĐ : Nhà nước thu hồi đất SDĐ : Sử dụng đất TĐC : Tái định cư THĐ : Thu hồi đất TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh UBND : Ủy ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một loại tài sản đặc biệt có nguồn gốc từ thiên nhiên và do lao động của con người tạo ra, là thành phần chủ đạo hình thành thị trường quyền sử dụng đất nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Trong những năm gần đây vì lý do chủ quan và khách quan nên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) và tái định cư (TĐC) nổi lên nhiều hạn chế, bất cập và sai sót diễn ra trên cả nước, dẫn đến sự bất hợp tác hoặc khiếu kiện, đặc biệt là khiếu kiện tập thể đông người, đã trở thành vấn đề xã hội phức tạp làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội, dẫn đến người dân mất lòng tin đối với Đảng và Nhà nước. Việc bồi thường – GPMB rất phức tạp tác động tới nhiều mặt của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội. Đòi hỏi Nhà nước và các địa phương phải ban hành các chính sách phù hợp để giải quyết vấn đề bồi thường, hỗ trợ và TĐC phải bảo đảm việc làm, thu nhập, chổ ở và đời sống của người dân có đất bị thu hồi. Ngày nay nhu cầu GPMB càng trở nên cấp thiết và trở thành một thách thức lớn đối với sự phát triển kinh tế chính trị - xã hội trên phạm vi cả nước. Đây là một vấn đề mà bất kỳ một một địa phương, một quốc gia nào cũng phải đối mặt như một quy luật tất yếu của sự phát triển và Quận 2, TP.Hồ Chí Minh cũng không nằm ngoài quy luật đó. Vấn đề bồi thường, hỗ trợ và TĐC luôn là vấn đề nhạy cảm đối với người bị thu hồi đất. Công tác thu hồi đất là vấn đề khá phức tạp và nhạy cảm đối với chính quyền Quận 2 cũng như Thành phố với khối lượng các dự án còn lại đang và chuẩn bị triển khai thực hiện. Hiện nay, tốc độ đô thị hóa trên địa bàn Quận 2 tăng rất nhanh, Tuy nhiên cũng đã có nhiều “điểm nóng” do thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất chưa tốt, người dân khiếu nại, tố cáo với số đông, gây mất ổn định xã hội, việc giải quyết, khắc phục kéo dài, mất nhiều thời gian. Việc thu hồi đất của các dự án đã kéo dài và trải nhiều giai đoạn phức tạp, phải thay đổi, bổ sung nhiều lần về chính sách. Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên và được sự đồng ý của ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, sự giúp đỡ của Ban Bồi thường giải phóng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2 mặt bằng Quận 2 và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Lê Văn Thơ, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án trên địa bàn Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá kết quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư tại dự án nghiên cứu. - Đánh giá ảnh hưởng của việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư đến đời sống của người dân; - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và vướng mắc trong việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất đối với người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn Quận 2, TP. HCM. 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp học viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế và góp phần hoàn thiện quy trình và chính sách để từng bước hoàn thiện hệ thống BT, HT và TĐC. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Giúp học viên nắm rõ hơn về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại địa phương, xác định những khó khăn, bất cập trong công tác bồi thường đất hiện nay, từ đó đưa ra những giải pháp khả thi nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tiếp theo. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 1.1.1. Cơ sở khoa học của đề tài - Luật Đất Đai 2013 đã khẳng định “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt “ Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người. Nói cách khác không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của con người. Do vậy đất đai là vô cùng cần thiết. - Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội (Viện nghiên cứu địa chính, 2003) [15]: - Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội thành mức độ tập trung dân cư cao, ngành nghề của dân cư đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình giải phóng mặt bằng có đặc trưng nhất định. Đối với khu vực ven đô mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ....quá trình giải phóng mặt bằng cũng có những đặc trưng riêng của nó. Đối với khu vực ngoại thành hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt. - Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn dân cư sống chủ yếu nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, mà đất đai lại là tư liệu sản xuất trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ đất để sản xuất. Đối với đất ở, nhất là đất ở tại khu vực đô thị, đây được xem là quyền tài sản có giá trị lớn, gắn trực tiếp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 4 với đời sống sinh hoạt của người dân, đặc biệt là đối với các chủ thể sản xuất - kinh doanh thì vị trí của thửa đất còn gắn liền với thu nhập của họ. Bên cạnh đó, chính sách pháp luật về đất đai trong thời gian qua vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn, đã vậy hoạt động quản lý đất đai của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn buông lỏng tại một số địa phương, do đó không thể tránh khỏi tình trạng lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà và các công trình khác trái phép trên đất. Trước tình hình đó, dẫn đến công tác tuyên truyền vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn. Việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết đảm bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác, cây trồng vật nuôi trên vùng đất đó cũng rất đa dạng không tập chung một loại cây trồng, vật nuôi nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường. Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau [16]: - Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở. - Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên. - Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu. - Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển. Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì tính phức tạp của công tác GPMB cũng khác nhau. 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài - Trong điều kiện hiện nay ở các địa phương nói chung và nói riêng là Quận 2, TP. HCM. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được xác định là một trong những nhiệm vụ quan trọng để góp phần đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước; góp phần quan trọng trong chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế, xã hội cũng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 5 như sự tăng trưởng GDP của địa phương. Tuy nhiên, đây là vấn đề lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp đến đại bộ phận nhân dân, dễ gây mất ổn định trật tự xã hội. - Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mang tính quyết định vì tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên trong thực hiện dự án. Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng nhanh là một nửa dự án”. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của những người bị thu hồi đất. - Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được triển khai thực hiện đúng tiến độ, đúng kế hoạch đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chậm, kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. - Mặt khác, nếu công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở các địa phương không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện tượng “Dự án treo” làm cho chất lượng công trình bị giảm, các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách Nhà nước. Ngoài ra, khi Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giải quyết không thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng nổ ra những vụ khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình chính trị - xã hội – an ninh ở địa phương mất ổn định. 1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài Căn cứ Luật đất đai số 45/2013/QH13 Ngày 29/11/2013 Quốc hội khoá 13, kỳ họp thứ 6 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam. Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất. Căn cứ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 6 Căn cứ Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Căn cứ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; Căn cứ Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT Ngày 30/06/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xác định, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Căn cứ Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2012 của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; Căn cứ Quyết định số 70/QĐ-UBND ngày 07 tháng 01 năm 2014 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định về hạn mức đất ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; Căn cứ Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019; Căn cứ Quyết định số 02/2015/QĐ-UBND ngày 09 tháng 01 năm 2015 của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành biểu giá cây trồng, hoa màu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; Căn cứ Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 15 tháng 5 năm 2015 của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; Căn cứ Văn bản hướng dẫn 3100/HDLCQ-TNMT-STC-SXD-CT ngày 15/05/2015 về việc hướng dẫn bảng giá các loại đất ban hành kèm theo quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hồ Chí Minh. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 7 1.2. Khái quát về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng. 1.2.1. Một số khái niệm liên quan. Các khái niệm theo giải thích từ ngữ tại Điều 3 Luật đất đai năm 2013 [1] thì : - Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Về bản chất, THĐ chính là việc chuyển quyền sử dụng đất theo một cơ chế bắt buộc thông qua biện pháp hành chính. Việc THĐ có những đặc điểm sau đây: + Xảy ra theo một yêu cầu cụ thể (THĐ do nhu cầu vì lợi ích chung) hoặc trong một hoàn cảnh cụ thể (do vi phạm pháp luật về đất đai; do không còn nhu cầu sử dụng đất). + Việc THĐ phải bằng một quyết định hành chính cụ thể, trong đó phải thể hiện rõ vị trí, diện tích, loại đất bị thu hồi; tên, địa chỉ của tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi. Quyết định THĐ được ban hành bởi một cơ quan hành chính có thẩm quyền theo luật định (UBND cấp tỉnh, UBND cấp Quận ). + Được thực hiện theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ và được quy định riêng đối với từng trường hợp. Mỗi trường hợp THĐ có sự khác nhau về căn cứ để thu hồi, về trình tự, thủ tục thu hồi, về chính sách BT khi THĐ: + THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và dự án đầu tư đã được chấp thuận, cấp phép đầu tư, quyết định đầu tư; THĐ trong trường hợp người được trao quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (để đất hoang hóa, hủy hoại đất, không thực hiện nghĩa vụ tài chính,... ) phải trên cơ sở kết luận thanh tra; THĐ đối với trường hợp không còn nhu cầu sử dụng đất (tổ chức bị giải thể, cá nhân bị chết, tự nguyện trả lại đất) phải trên cơ sở quyết định giải thể của cơ quan có thẩm quyền, giấy chứng tử, đơn trả lại đất, ... + THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được thực hiện theo một trình tự, thủ tục với thời gian tương đối dài, bao gồm các bước thông báo THĐ, đo đạc diện tích, kiểm đếm tài sản, phê duyệt và thực Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 8 hiện phương án BT, cưỡng chế THĐ và bàn giao đất trên thực địa; THĐ trong trường hợp người được trao quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai gắn liền với thủ tục thanh tra, kiểm tra, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; THĐ đối với trường hợp không còn nhu cầu sử dụng đất có trình tự thủ tục đơn giản hơn. + Tùy từng trường hợp cụ thể và căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất mà người bị THĐ được BT hoặc không được BT thiệt hại về đất, về tài sản gắn liền với đất: THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và THĐ đối với trường hợp không còn nhu cầu sử dụng đất và đất có nguồn gốc được giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, THĐ nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được BT, do tự nguyện trả lại đất thì được BT; THĐ do vi phạm pháp luật đất đai thì không được BT nhưng được xem xét trả lại giá trị đã đầu tư vào đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả trước, chi phí san lấp, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng cơ bản, ...). - Bồi thường khi thu hồi đất: "Bồi thường" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Điều này có nghĩa là: + Không phải mọi khoản BT đều chi trả được bằng tiền. + Sự mất mát của người bị THĐ không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần. + Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và không thể là một sự BT ngang giá tuyệt đối. Việc BT có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể. Theo khái niệm tại khoản 12, điều 3 Luật đất đai năm 2013 [1] thì : Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. - Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 9 - Tái định cư là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những người bị ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi một phần mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống, phải di chuyển đến nơi khác. TĐC là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển. TĐC được hiểu là một quá trình từ BT thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động HT để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó. Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung. Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước THĐ mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau; + BT bằng nhà ở; + BT bằng giao đất ở mới; + BT bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở. TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng. - Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước THĐ còn chưa thu hồi được. - Tại khoản 19, điều 3 Luật đất đai năm 2013 [1] thì : Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá đất là căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất. - Tại khoản 20, điều 3 Luật đất đai năm 2013 [1] thì Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất là diện tích đất và giá đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 10 - Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. - Tại khoản 24, điều 3 Luật đất đai năm 2013 [1] thì Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. - Tại khoản 29, điều 3 Luật đất đai năm 2013 [1] thì Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. - Khái niệm về dự án đầu tư: (xét về mặt hình thức): Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động, chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. Xét về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định. Xét trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế , xã hội trong một thời gian dài. Dự án là một chuỗi các hoạt động liên kết được tạo ra nhằm đạt kết quả nhất định trong phạm vi ngân sách và thời gian xác định. - Công trình, hạng mục công trình chính thuộc dự án đầu tư xây dựng là công trình, hạng mục công trình có quy mô, công năng quyết định đến mục tiêu đầu tư của dự án - Công trình xây dựng theo tuyến là công trình được xây dựng theo hướng tuyến trong một hoặc nhiều khu vực địa giới hành chính, như: Đường bộ; đường sắt; đường dây tải điện; đường cáp viễn thông; đường ống dẫn dầu, dẫn khí, cấp thoát nước; và các công trình tương tự khác. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 11 - Vốn nhà nước ngoài ngân sách là vốn nhà nước theo quy định của pháp luật nhưng không bao gồm vốn ngân sách nhà nước. 1.2.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Để thực hiện được dự án xây dựng nào đó, thì trước hết chủ đầu tư cần thực hiện giải phòng mặt bằng. Giải phóng mặt bằng là việc làm trước tiên và là công việc quan trọng nhưng rất phức tạp, tốn kém thời gian và kinh phí. Hiện nay việc giải phòng mặt bằng ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Giải phóng mặt bằng liên quan lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và cộng đồng dân cư trên địa bàn nhất định. Công tác giải phóng mặt bằng mang một số đặc điểm như sau: 1.2.2.1. Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau, với điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội và trình độ dân trí khác nhau như: - Khu trung tâm đô thị: Mật độ dân số cao, mức sống và trình độ dân trí cao, giá trị đất, giá trị tài sản trên đất nhiều và lớn. - Khu vực ven đô: Mật độ dân số thay đổi nhanh, các hoạt động sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ đa dạng, mức sống và trình độ dân cư ở mức trung bình. - Khu vực nông thôn: Mật độ dân cư thấp hơn, hoạt động chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, đời sống người dân phụ thuộc chủ yếu vào sản xuất nông nghiệp, mức sống và trình độ người dân còn thấp. Tính đa dạng của đối tượng giải phòng mặt bằng khác nhau, dẫn đến quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có những đặc điểm khó khăn, phức tạp khác nhau, đòi hỏi thực hiện giải phóng mặt bằng, giá đất bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt cho từng địa bàn. 1.2.2.2. Tính phức tạp: - Khu vực nông thôn: Dân cư ở đây chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng của quá trình sản xuất, sản xuất nông nghiệp là nghề truyền thống, việc chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân khó khăn, tâm lý người dân là giữ đất để sản xuất. Việc tuyên truyền, vận động dân cư di Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn