Tài liệu đánh giá kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện chi lăng, tỉnh lạng sơn giai đoạn 2011 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HOÀNG TIẾN DŨNG ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN CHI LĂNG, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2011-2015 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái nguyên, 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HOÀNG TIẾN DŨNG ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN CHI LĂNG, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2011-2015 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Trần Viết Khanh Thái nguyên, 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Bản luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức và sự nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Trần Viết Khanh. Các số liệu, mô hình và những kết quả trong luận văn là trung thực, các đề xuất đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dưới bất cứ hình thức nào trước khi trình, bảo vệ và công nhận bởi Hội đồng đánh giá luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ.. Một lần nữa, tôi xin khẳng định về sự trung thực của lời cam kết trên. Tác giả luận văn Hoàng Tiến Dũng ii LỜI CẢM ƠN Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực và cố gắng của bản thân, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ từ các đơn vị và cá nhân. Tôi xin ghi nhận và bày tỏ lòng biết ơn tới những tập thể, cá nhân đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý báu đó. Trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên, khoa Sau đại học đã dạy bảo, cung cấp cho tôi những kiến thức quý báu, đóng góp những ý kiến trong suốt quá trình học tập, và làm đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng sự giúp đỡ nhiệt tình của thầy giáo PGS.TS. Trần Viết Khanh, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo UBND huyện Chi Lăng, các đồng chí lãnh đạo, chuyên viên phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Chi Lăng, phòng thống kê và UBND các xã, thị trấn tại khu vực nghiên cứu đã tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu giúp tôi thực hiện đề tài này. Cảm ơn sự cổ vũ, động viên và giúp đỡ của gia đình, các anh, chị đồng nghiệp, bạn bè trong quá trình học tập và thực hiện luận văn Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Hoàng Tiến Dũng năm 2016 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ........................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................2 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................3 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................3 1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai ...................................................................3 1.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai .....................................5 1.1.3. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản ........................................5 1.1.4. Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất .....................................................7 1.1.5. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam ...............................8 1.2. Khái quát về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ....................................12 1.2.1. Cơ sở pháp lý của VPĐKQSDĐ ............................................................12 1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK quyền sử dụng đất .............................14 1.3. Kết quả nghiên cứu về đăng ký đất đai, bất động sản ở Việt Nam và thế giới .....17 1.3.1. Một số mô hình về đăng ký đất đai trên thế giới ....................................17 1.3.2. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta.21 1.3.3. Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại tỉnh Lạng Sơn ...........................................................................................................27 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .........................30 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................30 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................30 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................30 2.1.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ..........................................................30 2.2. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................30 iv 2.2.1. Đánh giá các đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn ..................................30 2.2.2. Thực trạng tình hình hoạt động VPĐK quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn .........................................................................................30 2.2.3. Đánh giá về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn ..................................................................................30 2.2.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn ..30 2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................30 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: ......................................30 2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ......................................................31 2.3.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp .........................................32 2.3.4. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu .....................................................32 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................33 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn .......................................................................................33 3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ...................................................................33 3.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội ..........................................................................36 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn .......38 3.2. Thực trạng tình hình hoạt động VPĐK quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn ........................................................................................................42 3.2.1. Cơ cấu tổ chức bộ máy của Văn phòng ..................................................42 3.2.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ..............46 3.2.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .............53 3.3. Đánh giá về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng ....67 3.3.1. Mức độ công khai thủ tục hành chính ....................................................67 3.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục ..............................................................68 3.3.3. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ ..............................................70 3.3.4. Các khoản phí, lệ phí phải đóng .............................................................71 3.3.5. Trình độ chuyên môn của cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ......72 3.4. Hạn chế, nguyên nhân hạn chế và một số đề xuất nâng hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn .......75 v 3.4.1. Hạn chế của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn ...................................................................................................75 3.4.2. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn .........................................76 3.4.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ...............................................................................77 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................79 1. Kết luận .............................................................................................................79 2. Kiến nghị ...........................................................................................................80 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................82 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐĐC : Bản đồ địa chính CBQL : Cán bộ quản lý GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyếnử dụng đất HSĐC : Hồ sơ địa chính NSDĐ : Người sử dụng đất QSDĐ : Quyển sử dụng đất UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐK : Văn phòng Đăng ký VPĐKQSDĐ : Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất vii DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐK các cấp .......................................................... 22 Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước .................................................. 23 Bảng 1.3 Nguồn nhân lực của các VPĐKQSDĐ cấp huyện tỉnh Lạng Sơn ............. 29 Bảng 3.1 Tình hình sử dụng đất của huyện Chi Lăng giai đoạn 2011 - 2015 ............... 38 Bảng 3.2. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận từ 2011-2015 .............................. 55 Bảng 3.3. Tổng hợp các thửa đất đã được cấp GCN và chưa được cấp GCN đến năm 01/01/ 2016 ................................................................................ 56 Bảng 3.4. Kết quả thực hiện đăng ký biến động từ 2011 đến năm 2015 .................. 59 Bảng 3.5. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Chi Lăng .................................... 61 Bảng 3.6. Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Chi Lăng .................................. 62 Bảng 3.7. Kết quả công tác cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính ................................. 63 Bảng 3.8. Mức độ công khai thủ tục hành chính ...................................................... 67 Bảng 3.9. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSD đất ............................. 69 Bảng 3.10. Đánh giá thái độ hướng dẫn của cán bộ ................................................. 70 Bảng 3.11. Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ ................................................ 71 Bảng 3.12. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ Văn phòng ĐKQSDĐ qua phiếu điều tra phỏng vấn .................................................................................... 73 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai ............................16 Hình 1.2. Sơ đồ mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký QSD đất Lạng Sơn ..............27 Hình 3.1. Sơ đồ vị trí huyện Chi Lăng ......................................................................33 Hình 3.2 Sơ đồ mô hình tổ chức của Văn Phòng đăng ký QSDĐ huyện Chi Lăng ......45 Hình 3.3 Sơ đồ quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm...............................................46 Hình 3.4 Sơ đồ quy trình cung cấp thông tin dữ liệu Tài nguyên và Môi trường ...48 Hình 3.5. Sơ đồ quy trình đăng ký lần đầu, cấp giấy chứng nhận ............................51 Hình 3.6. Sơ đồ quy trình đăng ký biến động ...........................................................52 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Ai trong chúng ta cũng có thể nhận thức được rằng đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người. Đối với mỗi quốc gia đất đai luôn gắn liền với ranh giới lãnh thổ, với lịch sử đấu tranh hình thành, xây dựng và phát triển của quốc gia đó. Việc phân bố sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý, hiệu quả, bền vững là một vấn đề đặt ra cho mọi thời đại. Đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nhưng cần phân bổ và sử dụng hợp lý là chìa khoá đảm bảo cho cho sự tồn tại của con người. Trên thế giới mỗi nước đều thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai riêng cho mình, Việt Nam cũng đã có một số công trình đề cập đến hệ thống đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản ở các góc độ và mức độ chi tiết khác nhau. Luật đất đai năm 2003 ra đời tạo điều kiện cho việc thiết lập hệ thống đăng ký đất đai thống nhất cả nước thông qua một cơ quan dịch vụ hành chính công: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) được lập ở cấp tỉnh và cấp quận, huyện. Tuy mới được đưa vào hoạt động nhưng VPĐKQSDĐ đã gặt hái không ít thành công, được người dân chấp nhận và hưởng ứng bởi VPĐKQSDĐ ra đời đã khắc phục những tồn tại yếu kém không chỉ trong quá trình sử dụng đất mà nó còn bao gồm việc làn trong sạch đội ngũ cán bộ hoạt động trong lĩnh vực đất đai trên cả nước. Bên cạnh những thành tựu đạt được thì VPĐKQSDĐ vẫn còn những điểm hạn chế cần phải khắc phục trong quá trình hoạt động. Sau một thời gian đi vào hoạt động, mặc dù bước đầu có nhiều khó khăn, vướng mắc nhưng VPĐKQSDĐ ở huyện Chi Lăng đã thu được một số kết quả nhất định, từng bước hoàn thiện hồ sơ địa chính, góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở những năm gần đây. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế trong việc thực hiện chức năng nhiệm vụ hoạt động của Văn phòng. Là một cán bộ công tác tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Chi Lăng, qua nghiên cứu hoạt động của đơn vị, từ khi thành lập tới nay đơn vị chưa được đánh giá kết quả hoạt động. 2 Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Tôi lựa chọn thực hiện đề tài “Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011-2015” nhằm nghiên cứu đánh giá được kết quả hoạt động của Văn phòng từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát - Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011-2015 và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá các đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn. - Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động VPĐK quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn. - Đánh giá về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn. - Tìm ra nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn 3. Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp học viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ sẽ giúp học viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai a) Khái niệm đất đai, bất động sản: Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông suối, đầm lầy...), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...) Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù theo những tiêu chí riêng Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. [11] Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau. 4 b) Đăng ký Nhà nước về đất đai Đăng ký quyền sử dụng đất (đăng ký đất đai) là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. “ Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ”. [14] Đăng ký nhà nước về đất đai: Các quyền về bất động sản được pháp luật bảo hộ sau khi được đăng ký nhà nước; không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũng được đăng ký. Một số nước quy định việc đăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định từ khi giao dịch được thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng giao dịch không có giá trị. Có 2 hệ thống đăng ký bất động sản: - Hệ thống Đăng ký Địa bạ (Deed Registration System), việc đăng ký được thực hiện vào sổ đăng ký (ngày tháng, mục kê) và lưu trữ các chứng thư về quyền sở hữu và các văn bản khác; - Hệ thống Đăng ký Bằng khoán (Title Registration System), việc đăng ký dựa trên cơ sở xác lập giấy chứng nhận đảm bảo các thông tin quan trọng của bất động sản liên quan đến sở hữu và thế chấp, xây dựng hồ sơ đăng ký đất đai. Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ: - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai; - Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính). 5 1.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai - Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. - Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; - Lợi ích đối với công dân: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; + Khuyến khích đầu tư cá nhân; + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. 1.1.3. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản * Hồ sơ đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. * Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá. Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. 6 * Đơn vị đăng ký - thửa đất Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc. Trong hệ thống hồ sơ địa chính của Việt nam quy định: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.” [14]. * Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản Đăng ký văn tự giao dịch: Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản. Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua. 7 Đăng ký quyền: Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi. Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm. 1.1.4. Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất - Nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất: + Là người đang sử dụng đất; + Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. - Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất được quy định tại điều 5 của Luật Đất đai 2013 (về cơ bản không khác với Luật đất đai 2003) gồm: 1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); 2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); 3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; 4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; 5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; 8 6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; 7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.[15] 1.1.5. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam * Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai: Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn [14]. * Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến năm 1993 - Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”. [12] - Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam” [34]. Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.[16] * Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003 - Luật Đất đai năm 1993 quy định. “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất”.[13] 9 - Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này. * Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến Luật đất đai 2013 - Theo quy định pháp Luật đất đai năm 2003 đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “ Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” .[14] Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình. Theo Luật sửa đổi bổ sung một số điều liên quan đến Luật đầu tư xây dựng cơ bản đặc biệt là tinh thần của Nghị định 88/2009/NĐ- CP thì việc đăng ký thể hiện rõ là quyền của người sử dụng đất, sở hữu tài sản ở đây không có cơ chế xin cho mà là đề nghị cơ quan nhà nước thực hiện các nội dung công việc theo quy định. 10 - Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động. + Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân; đăng ký quyền sở hữu tài sản hợp pháp. + Đăng ký biến động: đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng đất do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp, chuyển nhượng…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất. - Cơ quan đăng ký đất đai: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính. [5] * Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2013 đến nay Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân. Luật Đất đai 2013, có thể thấy một số đổi mới quan trọng bao gồm: Thứ nhất, Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như: Quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân. Thứ hai, Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp. Cụ thể, nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm. Luật cũng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn. Cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp).