Tài liệu đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố lào cai, tỉnh lào cai giai đoạn 2010 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN XUÂN SƠN CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2010-2014 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, 2015 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN XUÂN SƠN ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2010-2014 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải Thái Nguyên, 2015 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn này công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết luận nghiên cứu trình bày trong luận văn này là trung thực và chính xác. Những kết quả của luận văn chưa từng được công bố trong bất cứ công trình nào. Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình! Thái Nguyên, tháng ...... năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Xuân Sơn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban Quản lý các công trình giao thông tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lào Cai, các phòng, ban khác thuộc UBND thành phố Lào Cai, các thầy, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: 1. TS. Nguyễn Thanh Hải, thầy đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này. 2. Ban giám hiệu, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên và các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập. 3. Phòng Tài Nguyên và Môi trường Thành phố Lào Cai, các phòng, ban khác thuộc UBND thành phố Lào Cai, cùng bạn bè, đồng nghiệp và người thân đã quan tâm giúp đỡ và động viện tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Xuân Sơn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ii MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vi DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................vii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT ...................................................... viii MỞ ĐẦU ................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 3 3. Ý nghĩa của nghiên cứu ..................................................................................... 3 Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................... 4 1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản ............................................... 4 1.1.1. Đất đai ...................................................................................................... 4 1.1.2. Bất động sản ............................................................................................. 6 1.1.3. Thị trường bất động sản ........................................................................... 7 1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ......................................................................... 8 1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai ................................................................... 8 1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản ......................................................... 9 1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản ................................................... 10 1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ........................................................ 11 1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam .................................. 11 1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ ..................... 13 1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKQSDĐ .................................... 18 1.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương ..................................................... 20 1.4. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản từ một số nước ................... 20 1.4.1. Hệ thống Đăng ký quyền Australia (hệ thống Torren) .......................... 20 1.4.2. Đăng ký giao dịch đảm bảo ở Cộng hòa Pháp ....................................... 22 1.4.3. Hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển ............................................... 23 1.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam . 23 1.5.1. Tình hình thành lập ................................................................................ 23 1.5.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .................. 24 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iv 1.5.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ................. 25 1.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ........ 26 1.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ ............ 27 1.5.6. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ .................... 28 1.6. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Lào Cai ................................. 30 1.6.1. Về mô hình tổ chức ................................................................................ 30 1.6.2. Về chức năng nhiệm vụ .......................................................................... 31 1.6.3. Về việc phân cấp cấp GCNQSDĐ ......................................................... 32 1.6.4. Về cơ chế tài chính ................................................................................. 32 1.6.5. Về đăng ký biến động ............................................................................. 32 Chƣơng 2 : ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................. 34 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................ 34 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................. 34 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 34 2.2. Nội dung nghiên cứu..................................................................................... 34 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai .................................................................................................................... 34 2.2.3. Đánh giá thực trạng hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai ............................................................................................ 34 2.2.4. Nguyên nhân hạn chế và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ............................................ 34 2.3. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 34 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...................................... 34 2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp........................................ 35 2.3.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ..................................................... 35 2.3.4. Phương pháp chuyên gia ........................................................................ 36 Chƣơng 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................ 37 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai .......... 37 3.1.1 Điều kiện tự nhiên ................................................................................... 37 3.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội .......................................................................... 39 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng dụng đất đai của thành phố Lào Cai ............. 43 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ........................................................................... 43 3.2.2 .Tình hình quản lý đất đai ........................................................................ 45 3.3. Đánh giá thực trạng hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai ................................................................................................. 48 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn v 3.3.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai .............................................................................................................. 48 3.3.4. Mức độ công khai thủ tục hành chính .................................................... 64 3.3.5. Thời gian thực hiện các thủ tục .............................................................. 65 3.3.6. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ ............................................. 68 3.3.5 .Các khoản lệ phí phải đóng .................................................................... 69 3.3.6. Nhận xét chung....................................................................................... 70 3.4. Nguyên nhân hạn chế và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ................................................ 70 3.4.1. Nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ............................................................................................. 70 3.4.2. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ............................................................................... 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................... 76 1. Kết luận ............................................................................................................ 76 2. Đề nghị ............................................................................................................. 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 79 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp ............................................... 24 Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ các cấp .............................................. 26 Bảng 1.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất ................................................ 29 Bảng 3.1. Thống kê dân số thành phố Lào Cai giai đoạn 2000 - 2014 ..................... 40 Bảng 3.2. Hiện trạng lao động thành phố Lào Cai giai đoạn 2005 - 2014 ............... 41 Bảng 3.3. Thống kê diện tích đất đai thành phố Lào Cai năm 2014 ......................... 44 Bảng 3.4. Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất của thành phố Lào Cai ............ 56 Bảng 3.5. Kết quả công tác giải quyết thủ tục hành chính năm 2014 ....................... 58 Bảng 3.6. Kết quả điều tra theo phiếu về mức độ công khai các thủ tục hành chính .......... 64 Bảng 3.7 Kết quả điều tra về thời gian thực hiện thủ tục hành chính ....................... 66 Bảng 3.8. Tổng kết số hồ sơ giải quyết bị quá hẹn trả theo phiếu hẹn năm 2014 ........ 67 Bảng 3.9. Kết quả điều tra về thái độ của cán bộ hướng dẫn thực hiện thủ tục hành chính ........................................................................................... 68 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng ĐKQSD đất trong hệ thống QLĐĐ ..............18 Hình 1.2 : Sơ đồ Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký QSD đất Lào Cai................31 Hình 3.1. Bản đồ hành chính Thành phố Lào Cai.....................................................37 Hình 3.2 . Sơ đồ công tác quản lý giải quyết các thủ tục hành chính trên GCN .....58 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản. CNH-HĐH Công nghiệp hóa, hiện đại hóa. GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. GCN Giấy chứng nhận HSĐC Hồ sơ địa chính. STNMT Sở tài nguyên và môi trường. SDĐ Sử dụng đất. TN&MT Tài nguyên và Môi trường. TTHC Thủ tục hành chính UBND Ủy ban nhân dân. VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai. VPĐKQSD Văn phòng đăng ký quyền sử dụng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quố , xã hội, quốc phòng an ninh, là tư liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp, là nguồn nội lực để phát triển đất nước. Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá với mục tiêu trở thành nước công nghiệp vào năm 2020; Đất đai trở thành nguồn nội lực để thực hiện CNH-HĐH đất nước . Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu. Người sử dụng đất được giao đất sử dụng ổn định lâu dài, được cấp GCNQSDĐ và có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nhà nước bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của công dân. Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triến của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương. Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế "một cửa", việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 2 cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Thành phố Lào Cai được thành lập vào năm 2004 trên cơ sở sáp nhập thị xã Lào Cai và thị xã Cam Đường. Thành phố Lào Cai có Cửa khẩu Quốc tế Lào Cai là nơi giao thương quan trọng ở phía Bắc Việt Nam với phía Nam Trung Quốc. Thành phố Lào Cai gồm 17 đơn vị hành chính trực thuộc, đó là 12 phường: Lào Cai, Phố Mới, Duyên Hải, Cốc Lếu, Kim Tân, Pom Hán, Bắc Lệnh, Thống Nhất, Xuân Tăng, Bắc Cường, Nam Cường, Bình Minh và 5 xã Vạn Hòa, Đồng Tuyển, Cam Đường, Tả Phời, Hợp Thành. Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở thành phố Lào Cai đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất, nhu cầu đăng ký đất đai phát triển, việc thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai đã bước đầu giải quyết được nhu cầu bức xúc về giao dịch đất đai trên địa bàn thành phố. Hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố; thực hiện thủ tục chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; cung cấp thông tin địa chính xác định mức thu tiền sử dụng đất: thông báo giao đất xác định mức thu tiền sử dụng đất; phối hợp với sở ban ngành giao đất cho các tổ chức; trích đo địa chính được thực hiện trong các hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thu lệ phí nộp ngân sách nhà nước; thực hiện việc tiếp nhận và trả kết tại bộ phận một cửa của UBND Thành phố; hoàn thành thống kê, rà soát thủ tục hành chính theo Đề án 30 của Chính phủ; tích cực tuyên truyền pháp luật đất đai cho nhân dân dưới nhiều hình thức để nhân dân hiểu, nắm vững pháp luật, từ đó thực hiện tốt các quy định của pháp luật. trang sạch đẹp. Nhìn chung thành phố Lào Cai có đủ các điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế – xã hội, phát triển đô thị và thị trường quyền sử dụng đất. Thi hành Luật Đất đai, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã được (VPĐKQSDĐ) được thành lập để giúp cho UBND Thành phố quản lý nhà nước về Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 3 đất đai tại địa phương có hiệu quả cao hơn. Hoạt động của VPĐKQSDĐ nhằm khắc phục những hạn chế trước đây của thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cũng như giảm thiểu những thủ tục hành chính gây rắc rối, phiền hà cho người sử dụng đất. Đồng thời giúp cho UBND Thành phố lưu trữ một khối lượng lớn về giấy tờ, hồ sơ liên quan đến quá trình cấp GCNQSDĐ bên cạnh đó còn giải quyết các thủ tục hành chính về nhà đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật như nộp thuế, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp. Tuy nhiên VPĐKQSDĐ là một tổ chức mới, đối tượng phục vụ rộng, nhiệm vụ phức tạp không tránh khỏi những tồn tại, khiếm khuyết trong quá trình hoạt động, trước tình hình trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2010 - 2014” 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2010 - 2014. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai theo chức năng, nhiệm vụ được giao nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai, của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính. 3. Ý nghĩa của nghiên cứu - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Củng cố và hoàn thiện các kiến thức về Luật đất đai hiện hành; nắm vững các chính sách pháp luật đất đai; chức năng, nhiệm vụ và các hoạt động của VPĐKQSDĐ. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài, giúp tìm ra được những thuận lợi và khó khăn của công tác quản lý, hoạt động của VPĐKQSDĐ từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Đất đai, bất động sản, thị trƣờng bất động sản 1.1.1. Đất đai 1.1.1.1 Khái niệm về đất đai Trong lĩnh vực nghiên cứu khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về đất đai là đất tự nhiên (soil), còn gọi là thổ nhưỡng ; trong lĩnh vực kinh tế, đối tượng nghiên cứu là đất đai (land). a) Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng (Soil), thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), đá mẹ (thạch quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác động thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trưng của đất mà đá không có; chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường bảo vệ cho các sinh vật sống và phát triển. V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnhh vực khoa học đất cho rằng: “Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diến ra trong nó. Đất được coi là khác biệt bởi với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởngcủa một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi”. [32] (Vũ Ngọc Tuyên, 1994) b) “Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh”;"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hinh, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...)". “Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh” [39] (West Publishing, 1991). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 5 1.1.1.2 Vị trí, vai trò của đất đai Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “Tài nguyên thiên nhiên cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệ trước ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm người cày” (ca dao Việt Nam); và đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều này là không có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng không phải là tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng “Đất đai là tài sản vay mượn của con cháu” . Mác đã viết rằng: “...Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi đã làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy...”. Mác dự báo rằng “... Vận động xã hội sẽ quyết định là ruộng đất chỉ có thể là sở hữu của nhà nước... Sự tập trung toàn quốc những tư liệu sản xuất sẽ trở thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp của những nguồn sản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo một kế hoạch chung và hợp lý. Đó là các mục tiêu nhân đạo của sự vận động kinh tế vĩ đại của thế kỷ XIX đang dẫn đến” [16] (Tôn Gia Huyên, 2008). 1.1.1.3 Đất đai thế giới Theo nhà địa lý người Pháp Perre Gourou trong tác phẩm đất đai của triển vọng- vùng nhiệt đới thế giới: Đất đai thế giới có chừng 150 triệu km2, nhưng 4/5 diện tích không thuận lợi cho nông nghiệp vì quá lạnh và quá nóng, đất quá dốc mỏng. Nếu trừ diện tích sông ngòi, đường sá, thành phố thì còn khoảng 30 triệu km2 có thể canh tác thuận lợi, đến năm 1976, thế giới mới khai thác được 15 triệu km2, trong số đó mới thực sự thu hoạch được ổn định trên 12 triệu km2. Riêng vùng nhiệt đới ẩm của thế giới, diện tích chiếm 36 triệu km2 (24% tổng diện tích đất đai toàn cầu) mà mới thực sự thu hoạch hàng năm trên 4 triệu km2 (tương đương với 11% khả năng), với vùng ôn đới thế giới, số liệu tương ứng là 8 triệu km2 và 28% khả năng. [32] Vũ Ngọc Tuyên ,1994). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 6 1.1.2. Bất động sản Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 5 Đức...). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng, ví dụ: - : Pháp luật quy định cụ thể bất động sản là "mảnh đất" chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là "những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng". Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như "tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ..." cũng là các bất động sản. - Cộng hòa Pháp: Điều 520 Luật Dân sự quy định "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản - Vương quốc Thái Lan: Luật Dân sự tại Điều 100 quy định: "Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. [2] (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 1987). Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS, Trung Quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS. Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 7 về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BĐS [7]. (Nguyễn Đình Bồng và ctg 2005) Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy định: "Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định" [18] (Bộ Luật Dân sự, 2005). 1.1.3. Thị trường bất động sản 1.1.3.1. Khái niệm Thị trường BĐS là cơ chế, trong đó hàng hoá và dịch vụ BĐS được trao đổi. Thị trường BĐS dược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. Thị trường BĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS. Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, nó liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ.. [14] (Trần Kim Chung, 2005). 1.1.3.2. Tính chất Một số tính chất cơ bản của thị trường BĐS: - Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu; - Thị trường BĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả; - Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Pháp luật Australia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà...v.v. [6] (Nguyễn Đình Bồng, 2010) Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 8 1.1.3.3. Đặc điểm Thị trường BĐS có các đặc điểm sau: - Thị trường BĐS không chỉ là giao dịch bản thân BĐS mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS; - Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc; - Thị trường BĐS chịu sự chi phối của pháp luật; - Thị trường BĐS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo; - Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS. [25] (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) 1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản 1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai 1.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ: - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai; - Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính). 1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai - Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. - Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 9 + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; - Lợi ích đối với công dân: + Tăng cường sự an toàn về quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản; + Khuyến khích đầu tư cá nhân; + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội [25] (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) 1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản 1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, của thửa đất. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. Cụ thể như sau: - Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. 1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc sau: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá. Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý [25] (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 10 1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký. Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc [25] (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) 1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản 1.2.3.1. Đăng ký Văn tự giao dịch - Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thồng đăng ký Văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký. Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn