Tài liệu đánh giá hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh quảng ninh trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM` ĐỖ THỊ THÚY LIỄU ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TỈNH QUẢNG NINH TRONG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỖ THỊ THÚY LIỄU ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TỈNH QUẢNG NINH TRONG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. HOÀNG HẢI Thái Nguyên, 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn ĐỖ THỊ THÚY LIỄU ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới TS. HOÀNG HẢI là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này. Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó! Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn ĐỖ THỊ THÚY LIỄU iii MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tái .................................................................................................. 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn................................................................................ 3 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................4 1.1. Cơ sở khoa học về trung tâm phát triển quỹ đất .................................................. 4 1.1.1. Khái niệm về trung tâm phát triển quỹ đất ........................................................ 4 1.1.2. Cơ cấu tổ chức của trung tâm phát triển quỹ đất [14] ....................................... 6 1.1.3. Cơ chế hoạt động [14] ....................................................................................... 7 1.1.4. Cơ chế phối hợp ................................................................................................ 8 1.1.5. Vai trò của trung tâm phát triển quỹ đất trong quản lý đất đai và phát triển kinh tế xã hội ..................................................................................................... 9 1.2. Công tác phát triển quỹ đất của một số nước trên thế giới ................................ 10 1.2.1 Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về phát triển quỹ đất và hình thành Tổ chức phát triển quỹ đất ............................................................................... 10 1.2.2. Bài học rút ra từ các nước ............................................................................... 17 1.3. Cơ sở pháp lý về thành lập và hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất ......... 17 1.3.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1993 .................................................. 17 1.3.2. Thời kỳ từ khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực đến năm 2003 .................. 18 1.3.3. Thời kỳ từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực đến trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành ( 01/7/ 2014) ............................................. 20 1.3.4. Thời kỳ từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay ............................ 22 1.3.5. Quy trình hoạt động khi Trung tâm thực hiện các dự án ................................ 23 CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................31 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 31 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 31 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 31 2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 31 iv 2.3. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 31 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu ............................................... 31 2.3.2. Phương pháp phân tích so sánh ....................................................................... 32 2.3.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu ............................................................... 33 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.............................................................34 3.1. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình sử dụng đất của tỉnh Quảng Ninh ................................................................................................. 34 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 34 3.1.2.Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 36 3.1.3. Thực trạng quản lý đất đai của tỉnh Quảng Ninh ............................................ 37 3.2. Vị trí, chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh ................................................................................................. 40 3.2.1. Cơ cấu tổ chức và nhân sự, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tài chính của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh ............................... 40 3.2.2. Đánh giá chung về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tài chính của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh ............................... 46 3.2.3. Tình hình quản lý quỹ đất đai của Trung tâm ................................................. 47 3.3. Đánh giá hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cư từ khi thành lập đến nay ............. 48 3.3.1. Tình hình thực hiện các dự án của Trung tâm từ 2011 đến 2013 ................... 50 3.3.2. Tình hình thực hiện các dự án của Trung tâm từ 2013 đến 2015 ................... 58 3.4. Đánh giá của người dân về hoạt động của TT phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh.. 66 3.4.1. Mức độ tiếp nhận các thủ tục hành chính công khai ....................................... 66 3.4.2. Tổng hợp kết quả cụ thể trong công tác bồi thường từ phiếu điều tra của hộ gia đình, cá nhân .............................................................................................. 68 3.5. Đánh giá chung về công tác thực hiện thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định của dự án tại trung tâm phát triển quỹ đất .......................................................... 76 3.6. Một số giải pháp thúc đẩy vai trò và hiệu quả hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất cấp tỉnh trong công tác bồi thường, hỗ trợ va tái định cư các dự án .. 78 v 3.6.1. Hoàn thiện cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Trung tâm phát triển quỹ đất ............................................................................................. 78 3.6.2. Nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Trung tâm phát triển quỹ đất................................................... 79 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................80 1. Kết luận ................................................................................................................. 80 2. Đề nghị .................................................................................................................. 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................... Error! Bookmark not defined. iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BTNMT Bộ tài nguyên môi trường BTGPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng CNH Công nghiệp hoá GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng HĐBT Hội đồng bồi thường HĐH Hiện đại hoá KT – XH Kinh tế - Xã hội TP Thành phố TT Trung tâm QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất TĐC Tái định cư TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân v DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Trang Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của Tỉnh Quảng Ninh năm 2015 ......................... 37 Bảng 3.2: Tổng hợp chênh lệch diện tích tự nhiên theo đơn vị hành chính ............. 39 Bảng 3.3: Nhân sự của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh ................... 45 Bảng 3.4: Các dự án tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất do Trung tâm phát triển quỹ đất Tỉnh thực hiện giải phóng mặt bằng ........................... 49 Bảng 3.5: Tổng hợp số dự án do Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .................................................................... 51 Bảng 3.6: Tổng hợp các dự án do UBND tỉnh Quảng Ninh giao TTPTQĐ thực hiện đã bàn giao mặt bằng ........................................................................ 52 Bảng 3.7: Tổng hợp các dự án Trung tâm ký hợp đồng làm dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng với các chủ đầu tư đã bàn giao mặt bằng ............... 56 Bảng 3.8: Tổng hợp các dự án do UBND tỉnh Quảng Ninh giao TTPTQĐ thực hiện chưa hoàn thành ................................................................................ 58 Bảng 3.9: Tổng hợp các dự án trung tâm ký hợp đồng với các chủ đầu tư đang thực hiện ................................................................................................... 59 Bảng 3.10: Công tác thực hiện GPMB của trung tâm với dự án Đường dẫn và cầu Bắc Luân 2 ...................................................................................... 60 Bảng 3.11: Công tác thực hiện GPMB của trung tâm với dự án Cảng hàng không Quảng Ninh ........................................................................................... 63 Bảng 3.12: Công tác thực hiện GPMB các ngôi mộ của trung tâm với dự án Cảng hàng không Quảng Ninh........................................................................ 64 Bảng 3.13: Mức độ công khai thủ tục hành chính của Trung tâm ............................ 67 Bảng 3.14: Kết quả điều tra về công tác tiến hành bồi thường, hỗ trợ mà Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh thực hiện ................................ 68 Bảng 3.15: Kết quả điều tra về tổ chức lấy ý kiến đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (PA) của Trung tâm phát triển quỹ đất .................... 70 Bảng 3.16: Kết quả điều tra về công tác tổ chức triển khai thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........................................................... 72 Bảng 3.17: Kết quả điều tra về công tác tổ chức chi trả tiền bồi thường .................. 74 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. “Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”…v.v. Từ đó thấy được Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các thành phần kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh và quốc phòng. Nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhiều dự án như các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu đô thị mới, khu dân cư đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ với tốc độ ngày càng cao và trên quy mô rộng lớn. Do đó, nhu cầu về quỹ đất sạch, quỹ đất dự phòng để cung cấp cho thị trường, cung cấp cho các Nhà đầu tư để xây dựng các công trình, dự án phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội cũng ngày càng cao. Vì vậy, áp lực cho việc chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng, quản lý quỹ đất sau thu hồi đất cũng ngày càng lớn. Do đặc thù của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng liên quan đến vấn đề có tính chất rất phức tạp nên những năm gần đây Quốc hội và Chính phủ luôn phải sửa đổi, bổ sung hợp lý những chính sách về bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu thu hồi đất cũng như đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi đồng thời cũng phải có tác dụng ngăn chặn những người có tư tưởng cơ hội, lợi dụng nhu cầu bức thiết của Nhà nước để đưa ra những đòi hỏi về quyền lợi bất hợp lý. Tỉnh Quảng Ninh nằm về phía Đông Bắc của tổ quốc, là một trong 3 mũi nhọn của tam giác kinh tế phía bắc, với đặc thù là tỉnh miền núi - duyên hải. Hơn 80% đất đai là đồi núi. Hơn hai nghìn hòn đảo nổi trên mặt biển cũng đều là các quả núi. Địa hình trải dài với đặc thù một bên là các ngọn đồi núi, một bên là biển nên quỹ đất dành cho các mục đích để ở, canh tác nông nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế…v.v đều rất hạn hẹp và khó khăn. Hiện nay Đảng bộ chính quyền 2 và nhân dân Quảng Ninh đang rất nỗ lực cải cách hành chính, ưu tiên phát triển những quỹ đất thuận lợi cũng như có các chính sách ưu đãi để thu hút các nhà đầu tư, đầu tư vào Quảng Ninh để phát triển kinh tế xã hội cho Tỉnh. Để làm được việc này ngoài sự quan tâm chỉ đạo sát sao của các đồng chí lãnh đạo Đảng bộ, Chính quyền của Tỉnh và các địa phương là sự nỗ lực không ngừng của các cơ quan quản lý đất đai và các tổ chức phát triển quỹ đất theo phân cấp quản lý. Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh đã được thành lập theo đúng quy định của Chính Phủ và đang ngày càng được hoàn thiện về tổ chức, nhân lực và chính sách hoạt động. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện nhiệm vụ chính trị cũng như phát triển kinh tế - xã hội thì những đơn vị này cũng gặp phải nhiều vấn đề bất cập cũng như trồng chéo trong quá trình thực hiện nhiệm vụ đặc biệt là trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông, xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế... Nhà nước phải thu hồi đất của người sử dụng đất và phải bồi thường cho người bị thu hồi. Việc thực hiện bồi thường giữ vị trí hết sức quan trọng, là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ quá trình BT & GPMB. Trong những năm vừa qua công tác BT & GPMB gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai và thực hiện (Giá đất biến động, tiêu cực, ý thức của người dân chưa cao,...). Từ thực tiễn đó em tiến hành nghiên cứu chuyên đề tốt nghiệp: “Đánh giá hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng”. 2. Mục tiêu của đề tái 2.1. Mục tiêu tổng quát Trên cơ sở đánh giá thực trạng hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh trong thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Từ đó đề xuất những giải pháp cụ thể khắc phục những tồn tại khi thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của Trung tâm; góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai. 3 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá điều kiện tự nhiên có liên quan đến tình hình phát triển và hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh. - Nghiên cứu vị trí, vai trò, nhiệm vụ và thực trạng hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. - Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi cao nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn - Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng cố những kiến thức chuyên ngành về quản lý đất đai trong đó có lĩnh vực chuyên môn về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đồng thời rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt công tác sau này. - Góp phần nhìn nhận thực trạng hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học về trung tâm phát triển quỹ đất 1.1.1. Khái niệm về trung tâm phát triển quỹ đất - Trung tâm phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác trong lĩnh vực đất đai (Điều 1 Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTV ngày 04 tháng 04 năm 2015 về hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc sở tài nguyên và môi trường) [7]. Trung tâm phát triển quỹ đất có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật. - Nhiệm vụ và quyền hạn [7]: 1. Lập kế hoạch tổ chức thực hiện việc thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. 2. Lập, tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 3. Lập dự án đầu tư và tổ chức xây dựng kết cấu hạ tầng trên đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất khi được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) giao. 4. Tổ chức thực hiện việc đầu tư xây dựng tạo lập và phát triển quỹ nhà, đất tái định cư để phục vụ Nhà nước thu hồi đất và phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương khi được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao. 5. Thực hiện việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 5 6. Quản lý quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng, quỹ đất nhận chuyển nhượng nhưng chưa có dự án đầu tư hoặc chưa đấu giá quyền sử dụng đất; đất đã thu hồi và thuộc trách nhiệm quản lý của Tổ chức phát triển quỹ đất theo quy định của Luật Đất đai. 7. Tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 8. Lập phương án sử dụng khai thác quỹ đất được giao quản lý nhưng chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất. 9. Thực hiện các dịch vụ trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; đấu giá quyền sử dụng đất; dịch vụ tư vấn xác định giá đất, trừ các trường hợp Nhà nước định giá đất; cung cấp thông tin về địa điểm đầu tư, giá đất và quỹ đất cho các tổ chức, cá nhân theo yêu cầu. 10. Được cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. 11. Liên doanh, liên kết, hợp tác với các tổ chức kinh tế, cá nhân để thực hiện nhiệm vụ được giao theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; quy định của pháp luật về cơ chế tự chủ đối với đơn vị sự nghiệp công lập và quy định của pháp luật khác có liên quan. 12. Được,ký hợp đồng thuê các tổ chức, cá nhân làm tư vấn hoặc thực hiện các nhiệm vụ được giao theo quy định của pháp luật. 13. Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật. 14. Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành về các lĩnh vực công tác được giao. Phối hợp với các cơ quan chức năng, xây dựng kế hoạch và tổ chức công tác đào tạo, chuyển đổi ngành nghề lao động đối với các hộ nằm trong khu vực bị thu hồi đất. Quản lý tổ chức, biên chê cán bộ viên chức, nhân viên, người lao động và tài chính, tài sản thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất theo quy định của pháp luật và của tỉnh. Được ký kết các hợp đồng kinh tế - kỹ thuật về đo đạc bản đồ và tư vấn đất đai. 6 1.1.2. Cơ cấu tổ chức của trung tâm phát triển quỹ đất [7] 1. Lãnh đạo Trung tâm phát triển quỹ đất Trung tâm phát triển quỹ đất có Giám đốc và không quá 02 Phó Giám đốc. Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định. 2. Cơ cấu tổ chức a) Phòng Hành chính - Tổng hợp; b) Phòng Kế hoạch - Tài chính; c) Phòng Bồi thường và Giải phóng mặt bằng; d) Phòng Quản lý và Phát triển quỹ đất; đ) Phòng Kỹ thuật và Thông tin đất đai; e) Các Chi nhánh thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất (không nhất thiết ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đều thành lập Chi nhánh). Chi nhánh thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất tại các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là đơn vị hạch toán phụ thuộc; có con dấu riêng và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật. Chi nhánh có Giám đốc, không quá 02 Phó Giám đốc và các viên chức chuyên môn. Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức của Trung tâm phát triển quỹ đất và các Chi nhánh thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất. Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng của Trung tâm phát triển quỹ đất và Giám đốc, Phó Giám đốc Chi nhánh Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp quản lý của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. 3. Số lượng người làm việc của Trung tâm phát triển quỹ đất được giao trên cơ sở danh mục vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạt động và nằm trong tổng biên chế sự nghiệp của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được cấp có thẩm quyền phê duyệt hàng năm. 7 1.1.3. Cơ chế hoạt động [7] 1. Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện cơ chế tự chủ đối với đơn vị sự nghiệp công lập. 2. Nguồn tài chính sử dụng a) Kinh phí bảo đảm hoạt động thường xuyên thực hiện chức năng, nhiệm vụ của Trung tâm phát triển quỹ đất (sau khi cân đối với nguồn thu sự nghiệp), theo quy định hiện hành để phù hợp với cơ chế tự chủ của đơn vị sự nghiệp công lập; b) Nguồn thu từ hoạt động sự nghiệp, gồm: Kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và kinh phí quản lý dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật. Kinh phí quản lý và khai thác quỹ đất đã thu hồi, nhận chuyển nhượng, tạo lập, phát triển; kinh phí quản lý và khai thác quỹ nhà đất đã xây dựng phục vụ tái định cư theo dự toán được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Phí đấu giá, tiền bán hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành và quy định cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Lãi được chia từ các hoạt động liên doanh, liên kết; lãi tiền gửi tổ chức tín dụng. Các khoản thu từ thực hiện hoạt động dịch vụ theo hợp đồng ký kết và theo quy định của pháp luật. Các khoản thu từ hoạt động sự nghiệp khác theo quy định của pháp luật. c) Nguồn vốn được ứng từ ngân sách nhà nước, từ Quỹ phát triển đất hoặc Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác được ủy thác để thực hiện nhiệm vụ theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; d) Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng; đ) Nguồn vốn từ liên doanh, liên kết để thực hiện các chương trình, phương án, dự án, đề án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; e) Nguồn viện trợ, tài trợ và các nguồn khác theo quy định của pháp luật. 3. Nội dung chi a) Chi thường xuyên, gồm: chi hoạt động thường xuyên theo chức năng nhiệm vụ được cấp có thẩm quyền giao, chi hoạt động thường xuyên phục vụ cho công tác thu phí, lệ phí của đơn vị, gồm: tiền lương; tiền công; các khoản phụ cấp 8 lương; các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, kinh phí công đoàn theo quy định hiện hành; dịch vụ công cộng; văn phòng phẩm; các khoản chi nghiệp vụ chuyên môn; sửa chữa thường xuyên tài sản cố định và các khoản chi khác theo chế độ quy định; b) Chi hoạt động dịch vụ, gồm: tiền lương; tiền công; các khoản phụ cấp lương; các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, kinh phí công đoàn theo quy định hiện hành; nguyên, nhiên, vật liệu; khấu hao tài sản cố định; sửa chữa tài sản cố định; chi các khoản thuế phải nộp theo quy định của pháp luật; các khoản chi khác (nếu có); c) Chi không thường xuyên, gồm: Chi thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt hàng, nhiệm vụ đột xuất được Cấp có thẩm quyền giao. Đối với nhiệm vụ có định mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá được cấp có thẩm quyền ban hành thực hiện theo đơn giá đã được quy định và khối lượng thực tế thực hiện. Đối với nhiệm vụ chưa có định mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá dự toán, thực hiện theo chế độ chi tiêu tài chính hiện hành của nhà nước và được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Chi đầu tư xây dựng cơ bản, mua sắm trang thiết bị, sửa chữa lớn tài sản cố định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt và các khoản chi khác. 1.1.4. Cơ chế phối hợp 1. Việc phối hợp thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn giữa Trung tâm phát triển quỹ đất, Chi nhánh thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp huyện), cơ quan tài chính và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan phải theo các nguyên tắc sau: a) Bảo đảm thực hiện đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ, kịp thời, công khai, minh bạch; b) Xác định rõ cơ quan, đơn vị chủ trì, phối hợp; trách nhiệm, quyền hạn của người đứng đầu cơ quan, đơn vị; nội dung, thời hạn, cách thức thực hiện; chế độ thông tin, báo cáo; 9 c) Tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành; phù hợp với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, quy chế tổ chức hoạt động của từng cơ quan, đơn vị. 2. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Nội vụ, Sở Tài chính trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy chế về việc phối hợp thực hiện chức năng, nhiệm vụ giữa Trung tâm phát triển quỹ đất, Chi nhánh Trung tâm phát triển quỹ đất với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện, cơ quan tài chính và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan bảo đảm nguyên tắc theo quy định tại Khoản 1 Điều này. 1.1.5. Vai trò của trung tâm phát triển quỹ đất trong quản lý đất đai và phát triển kinh tế xã hội Kinh tế càng phát triển, nhu cầu về quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội ngày càng tăng. Nhà nước cần phải có quỹ đất dự phòng để cung ứng và tham gia vào thị trường, bình ổn thị trường bất động sản, vừa hạn chế những cơn sốt đột biến về đất đai, vừa chống đầu cơ đất đai một cách hiệu quả. Nhu cầu sử dụng đất “sạch” của các Nhà đầu tư ngày càng lớn. Hiện nay, hầu hết các Nhà đầu tư, tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đều phải tự tìm đất, tự tổ chức, thực hiện công tác giải phóng mặt bằng nên tốn nhiều thời gian, làm chậm quá trình đầu tư do Nhà đầu tư phải thông qua nhiều khâu môi giới trung gian, thiếu sự can thiệp hữu hiệu của Nhà nước và có tác động tiêu cực đến giá trị sản phẩm. Do đó, Nhà đầu tư cần có một quy trình tiếp cận đất đai nhanh hơn để giảm bớt những thủ tục phiền phức liên quan tới đất đai. Các tổ chức trong và ngoài nước, các chủ đầu tư muốn được chủ động về thời gian, tiết kiệm chi phí và tăng hiệu xuất đầu tư của dự án, rất cần một Tổ chức vừa có sẵn quỹ đất, hoàn chỉnh hạ tầng để giới thiệu cho họ lựa chọn và thuê lại với giá cả hợp lý. Như vậy vừa có dịch vụ “một cửa” về đất đai sau khi dự án được duyệt để nhanh chóng triển khai đầu tư vừa khai thác hiệu quả quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách. Nhu cầu về đất để đấu giá, đổi đất, xây dựng các công trình hạ tầng, phúc lợi công cộng thật sự rất bức thiết, nhưng quỹ đất chuẩn bị cho mục đích này hiện không còn, hầu hết trường hợp Nhà nước phải bồi thường lại với giá cao cho những khu đất trước kia đã giao, cấp cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng. Trong quá trình sản 10 xuất kinh doanh, giá đất luôn biến động theo chiều hướng tăng nhanh, làm gia tăng chi phí đầu tư hoặc đầu vào của sản phẩm và làm giảm sức cạnh tranh cho những sản phẩm trong nước. Tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hoá ngày càng nhanh, quỹ đất dự trữ cho các mục đích sẽ bị cạn kiệt đòi hỏi Nhà nước phải thực sự nâng cao chất lượng quản lý nguồn tài nguyên của đất nước một cách có hiệu quả, tránh lãng phí. Theo thị trường thì giá đất chênh lệch rất lớn khi có tác động của Nhà nước tại 4 thời điểm: - Khi có quy hoạch của Nhà nước; - Khi Nhà nước thu hồi đất; - Khi giao cho chủ đầu tư sử dụng đất vào mục đích mới sau khi thu hồi; - Khi thực hiện quy hoạch của Nhà nước (đầu tư hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất). Do vậy, chênh lệch giá đất ở các thời điểm này hiện nay chủ yếu được điều tiết cho Chủ đầu tư, trong khi đó Nhà nước vừa phải đầu tư thực hiện quy hoạch mới vừa phải chi trả tiền bồi thường cho người bị thu hồi đất. Vì vậy, chỉ có Tổ chức phát triển quỹ đất mới giúp Nhà nước điều tiết hợp lý chênh lệch giá này. 1.2. Công tác phát triển quỹ đất của một số nước trên thế giới 1.2.1 Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về phát triển quỹ đất và hình thành Tổ chức phát triển quỹ đất 1.2.1.1. Hàn Quốc 1. Mô hình của Tổ chức tạo lập quỹ đất (Phương Thảo, 2014) [11] Đất đai của Hàn Quốc có 03 hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân chiếm khoảng 70% diện tích đất của Hàn Quốc, chủ sở hữu đất có toàn quyền định đoạt đối với đất thuộc quyền sở hữu. Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án: về quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng trụ sở các cơ quan Nhà nước, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án do Nhà nước thực hiện và một số dự án công tư kết hợp. Việc thu hồi đất và bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện thông qua hai hình thức là nhận chuyển nhượng của người sở hữu và 11 thực hiện thu hồi đất để bồi thường theo Luật thu hồi và bồi thường đất phục vụ cho các mục đích công cộng. Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được pháp luật quy định khá đồng bộ và cụ thể từ nguyên tắc đến các định mức, tiêu chuẩn được hưởng và trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được triển khai có sự tham gia của Nhà quản lý, các luật sư, các định giá viên và Chủ sở hữu tài sản và giá đất tính bồi thường theo giá thực tế thông qua thực hiện thương thảo xác định của cả người quản lý, Chủ đầu tư và cả Chủ sở hữu có đất bị thu hồi. Nên tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc bồi thường được nâng cao, giá bồi thường đất cơ bản bảo đảm phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế và giảm thiểu việc khiếu kiện của người bị thu hồi đất. Với mô hình doanh nghiệp Nhà nước (Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc) thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án được giao thực hiện trong toàn quốc và được sử dụng đa dạng các nguồn vốn (kể cả vay từ tổ chức tín dụng, huy động của khách hàng mua đất, nhà). Nên đã nâng cao được tính thống nhất và chuyên môn hóa trong tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng. Tăng cường được nguồn vốn để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tạo lập nhà đất tái định cư và đầu tư hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị đất chuyển nhượng kinh doanh, góp phần tạo điều kiện thuận lợi trong bồi thường đất thu hồi, đẩy nhanh tiến độ tạo lập quỹ đất sử dụng để thực hiện dự án. Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập vào tháng 10 năm 2009 trên cơ sở sáp nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và Tập đoàn Nhà (thành lập năm 1970) với mục tiêu ổn định đời sống, nhà ở của người dân và sử dụng hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia. Nhiệm vụ: Thực hiện phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản thông qua việc xây dựng các khu đô thị, mạng lưới đô thị, khu công nghiệp, phát triển hạ tầng, xây dựng hệ thống thông tin đất đai và địa lý, xây dựng, cải tạo, kinh doanh nhà ở và cơ sở hạ tầng phục vụ khu dân cư.