Tài liệu đánh giá hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất chi nhánh quận long biên, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM THỊ HẢI YẾN ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT CHI NHÁNH QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Thị Hải Yến i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc Phó Giáo sư - Tiến sỹ Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, viên chức Trung tâm phát triển quỹ đất quận Long Biên, thành phố Hà Nội, các phòng ban chuyên môn thuộc quận, Ủy ban nhân dân các phường đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn. Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Thị Hải Yến ii MỤC LỤC Lời cam đoan ................................................................................................................. i Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii Mục lục .................................................................................................................... iii Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi Danh mục bảng ...........................................................................................................vii Danh mục hình. ..........................................................................................................viii Phần 1. Mở đầu ......................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................. 1 1.2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2 1.3. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 2 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ..................................... 2 Phần 2. Tổng quan tài liệu ........................................................................................ 3 2.1. Khái quát về tổ chức phát triển quỹ đất .......................................................... 3 2.1.1. Khái niệm về quỹ đất và phát triển quỹ đất .................................................... 3 2.1.2. Tổ chức phát triển quỹ đất ............................................................................. 5 2.1.3. Sự cần thiết thành lập tổ chức phát triển quỹ đất ............................................ 7 2.1.4. Quy định về tổ chức phát triển quỹ đất .......................................................... 8 2.2. Phát triển quỹ đất một số nước trên thế giới ................................................. 12 2.2.1. Phát triển quỹ đất ở Hàn Quốc ..................................................................... 12 2.2.2. Phát triển quỹ đất ở Trung Quốc .................................................................. 16 2.2.3. Phát triển quỹ đất ở Úc ................................................................................ 17 2.2.4. Bài học rút ra ............................................................................................... 19 2.3. Tổ chức phát triển quỹ đất ở việt nam hiện nay ............................................ 20 2.3.1. Tình hình thành lập và loại hình hoạt động .................................................. 20 2.3.2. Kết quả thực hiện các nhiệm vụ ................................................................... 21 2.3.3. Kết quả hoạt động tài chính ......................................................................... 22 2.3.4. Đánh giá về tổ chức và hoạt động của các Tổ chức phát triển quỹ đất thành phố Hà Nội ........................................................................................ 23 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ...................................................... 31 3.1. Địa điểm nghiên cứu ................................................................................... 31 iii 3.2. Thời gian nghiên cứu ................................................................................... 31 3.3. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 31 3.4. Nội dung nghiên cứu ................................................................................... 31 3.5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 31 3.5.1. Phương pháp thu thập số liệu ....................................................................... 31 3.5.2. Phương pháp phân tích, thống kê và xử lý số liệu ........................................ 33 3.5.3. Phương pháp so sánh, tổng hợp ................................................................... 33 Phần 4. Kết quả và thảo luận ................................................................................. 34 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng quản lý và sử dụng đất đai quận Long Biên................................................................................ 34 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 34 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ........................................................... 37 4.1.3. Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai quận Long Biên................................ 39 4.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Long Biên ................................................................................................... 45 4.2. Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tài chính của trung tâm phát triển quỹ đất chi nhánh quận Long Biên ............................... 46 4.2.1. Tổ chức nhân sự của Trung tâm phát triển quỹ đất Chi nhánh quận Long Biên ................................................................................................... 46 4.2.2. Vị trí, chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Trung tâm phát triển quỹ đất Chi nhánh quận Long Biên .............................................................. 47 4.2.3. Cơ chế tài chính của Trung tâm phát triển quỹ đất Chi nhánh quận Long Biên ................................................................................................... 48 4.2.4. Đánh giá chung về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tài chính của Trung tâm phát triển quỹ đất Chi nhánh quận Long Biên ................................................................................................... 50 4.3. Đánh giá hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất chi nhánh quận Long Biên từ năm 2012 đến năm 2016 ........................................................ 51 4.3.1. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ............... 51 4.3.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất............................................................. 62 4.3.3. Đánh giá của cán bộ có liên quan đến hoạt động Trung tâm phát triển quỹ đất Chi nhánh quận Long Biên .............................................................. 73 iv 4.4. Đề xuất những giải pháp nâng cao hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất chi nhánh quận Long Biên............................................................... 75 4.4.1. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng cho cán bộ và nhân dân .............................. 75 4.4.2. Nâng cao trình độ, năng lực chuyên môn nghiệp vụ đội ngũ cán bộ chuyên môn ................................................................................................. 75 4.4.3. Hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và công tác đấu giá quyền sử dụng đất................ 76 4.4.4. Tăng cường công tác phối hợp giữa các cơ quan liên quan........................... 76 Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 78 5.1. Kết luận ................................................................................................................ 78 5.2. Kiến nghị .............................................................................................................. 79 Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 80 Phụ lục .................................................................................................................... 82 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng PTQĐ Phát triển quỹ đất QSDĐ Quyền sử dụng đất TCPTQĐ Tổ chức phát triển quỹ đất TTBĐS Thị trường bất động sản TT PTQĐ Trung tâm phát triển quỹ đất UBND Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của quận Long Biên, năm 2016 .........................................39 Bảng 4.2. Biến động đất đai giai đoạn 2012-2016 của quận Long Biên ..................... 40 Bảng 4.3. Bảng tổng hợp số dự án nhận thực hiện và số dự án đã bàn giao mặt bằng sạch cho Chủ đầu tư tổ chức thi công ......................................... 52 Bảng 4.4. Kết quả thực hiện nhóm dự án từ năm 2012 – 2016 của Trung tâm phát triển quỹ đất Chi nhánh quận Long Biên............................................... 53 Bảng 4.5. Kết quả đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung tâm phát triển quỹ đất Chi nhánh quận Long Biên .................................................................................................. 56 Bảng 4.6. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2012-2016 ................ 64 Bảng 4.7. Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu dân cư của Trung tâm phát triển quỹ đất Chi nhánh quận Long Biên..................... 66 Bảng 4.8. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất của Trung tâm phát triển quỹ đất Chi nhánh Long Biên. ............. 70 Bảng 4.9. Đánh giá của cán bộ có liên quan đến hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Chi nhánh quận Long Biên ............................................ 74 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Sơ đồ hành chính quận Long Biên, Hà Nội................................................... 34 Hình 4.2. Cơ cấu đất đai quận Long Biên năm 2016 .................................................... 35 Hình 4.3. Sơ đồ tổ chức Trung tâm phát triển quỹ đất Chi nhánh quận Long BiênError! Bookmark not defined. Hình 4.4. Thông xe tuyến đường 5 kéo dài .................................................................. 55 Hình 4.5. Lễ khánh thành tuyến đường 40m Thạch Bàn............................................... 55 Hình 4.6. Dự án đấu giá tổ 9, phường Thạch Bàn ........................................................ 68 Hình 4.7. Dự án đấu giá tổ 7, phường Việt Hưng ......................................................... 68 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Phạm Thị Hải Yến Tên luận văn: “Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất Chi nhánh quận Long Biên, thành phố Hà Nội” Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất chi nhánh quận Long Biên, thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị giải quyết những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện để tăng cường hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất chi nhánh quận Long Biên. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Các số liệu điều tra thu thập tại Trung tâm phát triển quỹ đất Chi nhánh quận Long Biên và các phòng ban có liên quan đến hoạt động của Trung tâm. - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra, khảo sát những đối tượng liên quan đến đề tài là các cán bộ, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Chi nhánh quận Long Biên, thành phố Hà Nội. - Phương pháp phân tích, thống kê và xử lý số liệu: Các thông tin, số liệu, tài liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Excel, Kiểm tra độ chính xác của dữ liệu nhập, tổng hợp, phân tích các nguồn tài liệu, số liệu có liên quan, hệ thống hoá các kết quả thu được thành thông tin tổng thể. - Phương pháp so sánh - tổng hợp: Sử dụng để so sánh, tổng hợp các nguồn tài liệu, số liệu có liên quan đến Luận văn, nhằm đánh giá những khó khăn vướng mắc trong hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Chi nhánh quận Long Biên, qua đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Chi nhánh quận Long Biên. Kết quả chính và kết luận Quận Long Biên là địa bàn có ý nghĩa quan trọng về kinh tế, chính trị, an ninh quốc phòng của thành phố Hà Nội. Kinh tế của quận đang trên đà phát triển, dẫn đến nhu cầu về quỹ đất sạch phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội của quận ngày ix càng cao. Vì vậy sự ra đời của Trung tâm Phát triển quỹ đất chi nhánh quận Long Biên là yêu cầu rất cần thiết. Từ khi thành lập đến nay, Trung tâm đã có sự phát triển mạnh mẽ về cơ cấu tổ chức, năng lực thực hiện công tác chuyên môn cơ bản đáp ứng được yêu cầu công việc đặt ra, đã giúp cho UBND quận thực hiện được nhiều dự án giải phóng mặt bằng, cũng như mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên kinh nghiệm thực tiễn chưa nhiều, còn nhiều lúng túng trong xử lý công việc, hiệu quả công tác chưa cao. Theo quy định Trung tâm có nhiều chức năng, nhiệm vụ, tuy nhiên căn cứ vào năng lực và khả năng của Trung tâm, hiện nay Trung tâm được giao thực hiện 02 nhiệm vụ chính là công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn. Việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Trung tâm phát triển quỹ đất Chi nhánh quận Long Biên về cơ bản đáp ứng được nhu cầu về tiến độ cũng như kết quả mà chủ đầu tư đã đặt ra. Trong tổng số 68 dự án mà trung tâm triển khai thực hiện đã bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư thực hiện 62 dự án đạt 91,2%, với diện tích 378,06 ha, kinh phí đã thực hiện chi trả cho các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng là 2.836.860,85 triệu đồng. Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, vẫn còn 6 dự án chậm tiến độ, phần lớn là do các nguyên nhân khách quan, cụ thể như: Một số hộ gia đình, cá nhân do lợi ích cá nhân không chấp hành quyết định, quy định... của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất: Trung tâm đã khá thành công trong việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất các dự án. Từ năm 2012 đến hết năm 2016, đã tổ chức đấu giá được 429 ô đất, tổng kinh phí thu ngân sách Nhà nước đạt 3.778.750 triệu đồng . Kết quả này đạt được là do Trung tâm đã làm tốt khâu quảng bá, phối hợp tốt với UBND các phường, các phòng ban chuyên môn cũng như tham mưu cho UBND quận chọn ra những dự án có vị trí thuận lợi, gần trung tâm, có hạ tầng tốt để đưa ra đấu giá trước. Tuy kết quả đấu giá đạt cao nhưng hiện nay vẫn còn một số dự án đấu giá không đạt kế hoạch đề ra. Nguyên nhân là còn rất nhiều trường hợp người tham gia mang tính chất đầu cơ đất đai, nhu cầu về đất, nhà ở thực sự rất ít hoặc do hoàn cảnh khó khăn chưa thể xây nhà. Trong thời gian tới, cần nghiên cứu đề xuất giá khởi điểm các khu đấu giá phù hợp, sắp xếp lịch, xây dựng cơ sở hạ tầng và tuyên truyền tốt các khu vực chuẩn bị đưa ra đấu giá, để công tác đấu giá QSDĐ của quận đạt kết quả cao hơn nữa. Từ việc đánh giá thực trạng hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Chi nhánh quận Long Biên, thành phố Hà Nội, chúng tôi đã đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tài chính của x Trung tâm phát triển quỹ đất Chi nhánh quận Long Biên, cũng như những giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và công tác đấu giá quyền sử dụng đất của Trung tâm. Kết quả nghiên cứu của luận văn dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như nhà quản lý đất đai. Luận văn cũng có thể phục vụ cho công tác và hoạt động thực tiễn của Trung tâm phát triển quỹ đất Chi nhánh quận Long Biên. xi THESIS ABSTRACT Master candidate: Pham Thi Hai Yen Thesis title: “Evaluation the performance of Land Fund Development Center of Long Bien district, Ha Noi city” Major: Land Management Code: 60.85.01.03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture Research Purposes - Evaluate the Land Fund developement Centre’s Activities, Long Bien District, Hanoi City. - Propose some solutions and solving difficulties existing, difficulties in the implementation process to enhance operation of Land fund developement centre Long Bien district agency Research Methodology - Method of investigating, collecting the secondary data: Investigated data is collected at Land fund developement centre Long Bien district agency and departments relates to Centre’s activities. -Method of investigating, collecting basis data: Carry out investigating, survey the objects that are staffs, families, person relate to Land fund developement centre Long Bien district agency and departments relates to Centre’s activities. - Method of analising, statisticing and handling data: Collected information, number, data are handled by Excel software, Check the accuracy of inputing data, summing, analysing related data sources, systematize the result into overall information. - Method of comparision- summing: Using for comparing, summing the data sources relate to the thesis, in order to evaluate the difficulties that existing in Land fund developement Centre’s activities, Long Bien district agency Main results and conclusions Long Bien district is an meaningful area to the economy, policy, national defence and security of Hanoi city. The economy of the district is developing, leads to the demand for clean land fund serving for the socio-economic development of the district increasingly. Therefore, the establishment of Long Bien District Land Development Center is a very necessary requirement. Since its founding, the Center has had a strong development in its organizational structure and ability to perform basic professional tasks to meet the requirements of the given work, which has helped the District People's Committee implement many land xii clearance projects, as well as large revenues to the state budget through the auction of land use rights. However, the practical experience is not much, still more confused in handling work, the efficiency of work is not high. According to the Centre's regulations, there are many functions and tasks. However, based on ability and capacity, the Centre is currently assigned to perform two main tasks of compensation, support and resettlement when State land acquisition and auction of LUR in the area. Implementation of compensation, assistance and resettlement when the land is recovered by the State. Land fund development centre Long Bien district basically meets the demand for progress as well as results that the investor has set out. Of the 68 projects implemented by the centre, 62 projects have been reached 91.2%, with the area of 378.06 ha. Implemented cost was paid to affected households and individuals is VND2,836,860.85 million. However, besides the results achieved, there are still 6 projects that are behind schedule, mainly due to objective reasons, such as: Some households and individuals do not agree with Authorized State agency’s decisions and regulations because of their own benefit. Auction of land use rights: The Centre has been quite successful in holding auctions of projects’ land use rights. From 2012 to end of 2016, 429 lots of land have been auctioned, total state budget collection reached 3,778,750 million VND. This achieved result due to the Center has done the promote and coordinate well with the People's Committee of the ward, specialized departments as well as advising the District People's Committee to select projects located conveniently, near the center, have good infrastructure to give forward auctions. Although the auction results are high but there are still some auction projects that do not meet the plan. The reason is that there are many cases that the participants are speculative land, the demand for land, housing is really very little or because of difficult circumstances can not build a house. In the coming time, it is necessary to study and propose the starting price for auction areas suitably, arrange the schedule, build the infrastructure and propagate well the auction preparation areas so that the district's results of the auction of land use right are more higher. From the assessment of the operational status of Land Fund Development Center Long Bien district, Hanoi city. We have launched a number of solutions in order to improve the organizational structure, functions, duties, powers and financial regulations of Land Fund Development Center Long Bien district, as well as solutions for improving the efficiency of compensation, support and resettlement when the State recovers land and the activities of land auction rights of the Centre. The research results of the thesis used as reference for graduated students and students as well as land managers. Thesis can also served for the work and practical activities of the Land Fund Development Center Long Bien district. xiii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài sản, là nguồn lực vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Trong sản xuất đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế được, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các khu công nghiệp, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhiều dự án như các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu đô thị mới, khu dân cư đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ với tốc độ ngày càng cao và trên quy mô rộng lớn. Do đó, nhu cầu về quỹ đất sạch, quỹ đất dự phòng để cung cấp cho thị trường, cung cấp cho các nhà đầu tư xây dựng các công trình, dự án phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội cũng ngày càng cao. Để đáp ứng được nhu cầu về quỹ đất sạch phục vụ phát triển kinh tế xã hội, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Hà Nội được thành lập theo Quyết định số 3868/QĐ-UBND ngày 12/8/2015, trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở hợp nhất các Trung tâm phát triển quỹ đất hiện có trên địa bàn thành phố. Trung tâm có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác trong lĩnh vực đất đai... Long Biên là quận nội thành thuộc thành phố Hà Nội, với lợi thế về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, quận Long Biên đã và đang có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội. Hiện nay, tốc độ gia tăng dân số, sự đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và sâu sắc dẫn đến nhu cầu về đất gia tăng, gây sức ép lên quỹ đất của quận nói riêng và quỹ đất đai nói chung. Nhu cầu thu hồi đất phục vụ mục đích phát triển kinh tế, xã hội, mở rộng và phát triển các khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp và quản lý quỹ đất sạch sau khi thu hồi ngày càng trở nên cấp thiết. Từ yêu cầu thực tiễn trên ngày 18/9/2007, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 3678/QĐ-UBND về việc thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất chi nhánh quận Long Biên với chức năng tham mưu cho UBND quận thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng; tạo quỹ đất 1 và phát triển quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất; tổ chức thực hiện các dự án đầu tư xây dựng cơ bản trên địa bàn quận…Tuy nhiên, do sự bất cập, chồng chéo trong chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, chính sách pháp luật về bán đấu giá tài sản còn chưa phù hợp, đồng bộ do vậy tiến độ thực hiện các dự án của Trung tâm phát triển quỹ đất chi nhánh quận Long Biên hiệu quả vẫn còn hạn chế. Xuất phát từ vấn đề trên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất chi nhánh quận Long Biên, thành phố Hà Nội”. 1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI - Đánh giá hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất chi nhánh quận Long Biên, thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị giải quyết những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện để tăng cường hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất chi nhánh quận Long Biên. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Đề tài nghiên cứu hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất chi nhánh quận Long Biên, thành phố Hà Nội. Phạm vi thời gian: Từ năm 2012 đến ngày 31/12/2016. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN - Những đóng góp mới: Luận văn đã chỉ ra được hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất chi nhánh quận Long Biên từ năm 2012-2016 theo đúng chức năng, nhiệm vụ được giao. - Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học về thực trạng hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất chi nhánh quận Long Biên. - Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như nhà quản lý đất đai. Luận văn cũng có thể phục vụ cho công tác và hoạt động thực tiễn của Trung tâm phát triển quỹ đất chi nhánh quận Long Biên. 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. KHÁI QUÁT VỀ TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT 2.1.1. Khái niệm về quỹ đất và phát triển quỹ đất - Quỹ đất đai: Là toàn bộ đất đai của xã hội được Nhà nước phân bố và sử dụng vào các mục đích khác nhau để đáp ứng nhu cầu về các mặt của xã hội trong từng giai đoạn phát triển nhất định. - Quỹ đất: Được xác định theo lãnh thổ (theo ranh giới hành chính cả nước, tỉnh, huyện, xã); theo đơn vị sử dụng đất (bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất); theo loại đất (bao gồm mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng). - Phát triển quỹ đất: Phát triển quỹ đất là toàn bộ quá trình tạo quỹ đất, quản lý và phát triển quỹ đất và điều tiết đất đai. Phát triển quỹ đất (tập trung đất đai) là tăng cường hoạt động để tập trung quỹ đất dự trữ có như vậy mới đảm bảo đáp ứng nhu cầu của thị trường (tăng cung), đảm bảo vai trò điều tiết thị trường (giúp Nhà nước chủ động trong vấn đề điều tiết thị trường. Việc tập trung quỹ đất dự trữ thông qua hoạt động thu hồi đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có thể là trao đổi đất (trao đổi vị trí, diện tích) (Nguyễn Thị Ngọc Lanh, 2009). Phát triển quỹ đất là hoạt động quy tụ đất đai, làm cho quỹ đất thay đổi về tính chất, đặc điểm, quy mô, điều kiện của đất đai đáp ứng cho các nhu cầu sử dụng đất theo hướng đi lên, đáp ứng cho các nhu cầu khai thác sử dụng và đưa đất vào sử dụng (Đào Công Hòa, 2007). Quản lý quỹ đất là hoạt động quản lý quỹ đất dự trữ đã tạo lập để đáp ứng khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng. Trong quá trình quản lý có thể phát triển quỹ đất bằng các hình thức đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; cho thuê, thay đổi mục đích sử dụng đất tạm thời để tránh lãng phí và làm tăng giá trị của đất đai. Tuy nhiên công tác quản lý, phát triển quỹ đất phải tuân thủ đúng pháp luật và các quy định có liên quan đến sử dụng đất. Do đó, mục đích chính của việc phát triển quỹ đất là giúp nhà nước khống chế tổng lượng cung về đất đai, đảm bảo việc điều tiết có hiệu quả và thu lợi lớn nhất từ đất. Từ khâu tạo quỹ đất, quản lý, phát triển quỹ đất đến điều tiết đất đai là những trình tự chủ yếu của việc vận hành phát triển quỹ đất. 3 - Tổ chức phát triển quỹ đất - Trung tâm phát triển quỹ đất theo Điều 35 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP: Là đơn vị sự nghiệp có thu, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập ở cấp tỉnh, cấp huyện. Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện các nhiệm vụ: Tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất; tạo quỹ đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; tạo quỹ đất để phục vụ sự nghiệp giáo dục – đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương, ổn định thị trường bất động sản...(Chính phủ, 2009). - Tổ chức phát triển quỹ đất - Trung tâm phát triển quỹ đất theo Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Là đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo quy định của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật; có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Đối với địa phương đã có Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện thì tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất trên cơ sở hợp nhất Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện hiện có. Tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác (Chính phủ, 2014). - Quỹ phát triển đất theo Điều 34 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP: Quỹ phát triển đất là tổ chức tài chính nhà nước hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động và không vì mục đích lợi nhuận; Quỹ phát triển đất có tư cách pháp nhân, hoạt động hạch toán độc lập, có con dấu riêng, có bảng cân đối kế toán riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được trích từ 30% đến 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất để lập Quỹ phát triển đất. Quỹ phát triển đất được sử dụng vào các mục đích sau: Ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất để phát triển đất; Ứng vốn để đầu tư tạo quỹ đất, quỹ nhà tái định cư theo quy hoạch; Ứng vốn để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, giáo dục – đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương; Hỗ trợ thực hiện các đề án đào tạo nghề, chuyển 4 đổi nghề nghiệp; Hỗ trợ xây dựng khu tái định cư; hỗ trợ xây dựng các công trình hạ tầng tại địa phương có đất bị thu hồi; Hỗ trợ khoản chênh lệch cho hộ gia đình, cá nhân vào khu tái định cư... (Chính phủ, 2009). - Quỹ phát triển đất theo Điều 6 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Là tổ chức tài chính nhà nước, trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, có tư cách pháp nhân, hạch toán độc lập, có con dấu riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật. - Nguồn vốn của Quỹ phát triển đất được ngân sách nhà nước phân bổ, bố trí vào dự toán ngân sách địa phương, được cấp khi bắt đầu thành lập, bổ sung định kỳ hàng năm; huy động từ các nguồn vốn khác gồm: Vốn viện trợ, tài trợ, hỗ trợ hoặc ủy thác quản lý của các tổ chức quốc tế, tổ chức và cá nhân trong nước và ngoài nước theo chương trình hoặc dự án viện trợ, tài trợ, ủy thác theo quy định của pháp luật. Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định mức vốn ngân sách nhà nước cấp cho Quỹ phát triển đất khi thành lập, mức trích bổ sung cho Quỹ phát triển đất cụ thể hàng năm cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương. - Quỹ phát triển đất được sử dụng để ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất và các tổ chức khác để thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. - Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế mẫu về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất; quy định việc cấp phát, hạch toán, thanh quyết toán kinh phí, huy động, sử dụng các nguồn vốn của Quỹ phát triển đất và cơ chế ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương đối với trường hợp không thành lập Quỹ phát triển đất theo quy định về quản lý ngân sách và quỹ tài chính của Nhà nước (Chính phủ, 2014). 2.1.2. Tổ chức phát triển quỹ đất 2.1.2.1. Tổ chức phát triển quỹ đất trước khi có Luật Đất đai 2013 Theo Luật Đất đai năm 2003 thì Nhà nước chủ động thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy 5 hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Khoản 1, Điều 39, Luật Đất đai năm 2003). - Thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng trước Luật Đất đai 2003 về kinh phí thực hiện do chủ đầu tư thực hiện dự án hoặc do người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chịu trách nhiệm chi trả. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 thì kinh phí cho thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng do Nhà nước chịu trách nhiệm chi trả toàn bộ. Trong trường hợp đất thu hồi để thực hiện dự án đầu tư thì Chủ dự án đầu tư tạm ứng trước tiền bồi thường GPMB và số tiền tạm ứng trước này được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Để thực hiện cơ chế Nhà nước chủ động thu hồi đất và quản lý quỹ đất thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi chưa có dự án đầu tư cần thiết phải có tổ chức thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB chuyên nghiệp do Nhà nước thành lập, được gọi là Tổ chức phát triển quỹ đất. “Tổ chức phát triển quỹ đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư” (Khoản 1 và Khoản 3 Điều 41 Luật Đất đai năm 2003). Như vậy, xuất phát từ việc đổi mới cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo hướng chủ động tạo quỹ “đất sạch” dẫn đến việc hình thành Tổ chức phát triển quỹ đất để đạt được hai mục đích: - Thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng; - Quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư. Do vốn huy động cho việc bồi thường GPMB theo cơ chế thu hồi đất quy định tại Luật Đất đai năm 2003 là rất lớn, nếu không có cơ chế huy động vốn hiệu quả thì việc thành lập Tổ chức PTQĐ cũng chỉ là hình thức. Vì vậy, bên cạnh việc thể chế hóa chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ chế tài chính của Tổ chức PTQĐ, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ còn quy định việc thành lập “Quỹ phát triển đất”; nguyên tắc quản lý và sử dụng Quỹ phát triển đất nhằm kiện toàn cơ chế hoạt động của Tổ chức PTQĐ. 2.1.2.2. Tổ chức phát triển quỹ đất sau khi có Luật Đất đai 2013 Việc tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 6