Tài liệu đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện hải hậu, tỉnh nam định

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------- TRẦN VĂN TRƯỜNG ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HUYỆN HẢI HẬU, TỈNH NAM ĐỊNH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------------------ TRẦN VĂN TRƯỜNG ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HUYỆN HẢI HẬU, TỈNH NAM ĐỊNH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Trần Văn Trường Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành Luận văn Thạc Sỹ này. Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý Tài Nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các Phòng ban chức năng của huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này. Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này. Xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Trần Văn Trường Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BTNMT : Bộ Tài Nguyên Môi Trường BĐĐC : Bản đồ địa chính CBQL : Cán bộ quản lý GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TSGL : Tài sản gắn liền với đất HSĐC : Hồ sơ địa chính NSDĐ : Người sử dụng đất QSDĐ : Quyển sử dụng đất UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐK : Văn phòng Đăng ký VPĐKQSDĐ : Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1. Tổng số cán bộ, viên chức, người lao động tại Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh của tỉnh Nam Định .............................................. 22 Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 của huyện Hải Hậu ............................ 32 Bảng 3.2. Tiến độ cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện Hải Hậu từ 2016 - 2018 . 36 Bảng 3.3. Số hồ sơ biến động được cập nhật trên hồ sơ địa chính của huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định từ 2016 – 2018 ..................................................... 40 Bảng 3.4. Công tác cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính huyện Hải Hậu từ năm 2016 đến hết năm 2018 .......................................................................... 42 Bảng 3.5. Tình hình lưu trữ hồ sơ địa chính huyện Hải Hậu .................................... 44 Bảng 3.6. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Hải Hậu ............................. 46 Bảng 3.7. Kết quả kiểm tra trích đo địa chính thửa đất và xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2016-2018 ................................ 47 Bảng 3.8. Tổng hợp số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn huyện Hải Hậu từ 2016 - 2018 ............................................................. 48 Bảng 3.9. Kết quả cung cấp thông tin địa chính của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hải Hậu giai đoạn 2016-2018 .................................... 49 Bảng 3.10. Đánh giá mức độ công khai, minh bạch trong tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ........................................................................ 53 Bảng 3.11. Đánh giá thời gian giải quyết thủ tục hành chính tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ....................... 56 Bảng 3.12. Đánh giá kết quả thực hiện thủ tục hành chính tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ....................... 58 Bảng 3.13. Tổng hợp kết quả giao, trả hồ sơ sau khi thực hiện các thủ tục hành chính tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định............................................................................................... 60 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v Bảng 3.14. Đánh giá mức độ hài lòng của người dân với thái độ phục vụ của đội ngũ cán bộ khi thực hiện các thủ tục tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ............................................ 61 Bảng 3.15. Tổng hợp ý kiến điều tra về tính minh bạch trong các thủ tục hành chính của 2 mô hình Văn phòng “2 cấp” và “1 cấp” tại huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ............................................................................... 63 Bảng 3.16. Tổng hợp ý kiến điều tra về thời gian thực hiện các thủ tục hành chính của 2 mô hình Văn phòng “2 cấp” và “1 cấp” tại huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ............................................................................... 64 Bảng 3.17. Tổng hợp kết quả thực hiện các thủ tục hành chính của 2 mô hình Văn phòng “2 cấp” và “1 cấp” tại huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ...... 65 Bảng 3.18. Tổng hợp kết quả thực hiện các thủ tục hành chính của 2 mô hình Văn phòng “2 cấp” và “1 cấp” tại huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định. ..... 67 Bảng 3.19. Tổng hợp ý kiến dánh giá mức độ hài lòng của người dân về thái độ phục vụ của đội ngũ cán bộ, viên chức thực thi công vụ của 2 mô hình Văn phòng “2 cấp” và “1 cấp” tại huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ................... 68 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... iii MỤC LỤC ................................................................................................................. vi MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề ............................................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2 3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................... 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ........................................... 3 1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai .......................................................................... 3 1.1.1. Một số khái niệm liên quan............................................................................... 3 1.1.2. Các quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất ................................ 4 1.1.3. Các loại hình đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất ................................. 6 1.1.4. Quy trình đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất ....................................... 7 1.2. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở nước ta ................................................ 8 1.2.1. Đăng ký đất đai ở nước ta trước khi thực hiện Luật Đất đai 1987 ................... 8 1.2.2. Đăng ký đất đai ở nước ta trước khi thực hiện Luật Đất đai 1993 ................... 8 1.2.3. Đăng ký đất đai ở nước ta trước khi thực hiện Luật Đất đai 2003 ................... 9 1.2.4. Đăng ký đất đai ở nước ta khi thực hiện Luật Đất đai 2003 ............................. 9 1.2.5. Từ khi có Luật đất đai năm 2013 đến nay ...................................................... 10 1.3. Cơ sở thực tiễn về đăng ký đất đai và hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai ......................................................................................................... 12 1.3.1. Những nghiên cứu và kết quả về đăng ký đất đai và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trên thế giới ............................................................ 12 1.3.2. Những nghiên cứu và kết quả về đăng ký đất đai và hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai trong cả nước Việt Nam .......................................... 14 1.3.3. Những nghiên cứu và kết quả về đăng ký đất đai và hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai ở tỉnh Nam Định ..................................................... 20 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 24 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 24 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................... 24 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 24 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ..................................................................... 24 2.2.1. Thời gian nghiên cứu ...................................................................................... 24 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ....................................................................................... 24 2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 24 2.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 26 2.4.1. Thu thập số liệu thứ cấp .................................................................................. 26 2.4.2. Thu thập số liệu sơ cấp ................................................................................... 27 2.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu.............................................................. 28 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................................. 29 3.1. Giới thiệu khái quát về Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định. ............................................................................... 29 3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Hải Hậu . .................. 29 3.1.2. Thực trạng bộ máy quản lý đất đai của huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định. ...... 30 3.1.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ....... 31 3.2. Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định theo nhiệm vụ được giao (quy định tại Điều 2, Thông tư số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 04 năm 2015). .......... 33 3.2.1. Đánh giá hoạt động “Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất” của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ........... 34 3.2.2. Đánh giá hoạt động “Cấp Giấy chứng nhận” của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định .................................... 35 3.2.3. Đánh giá hoạt động “Đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất” của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ............ 40 3.2.4. Đánh giá hoạt động “Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận” của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định .................................... 42 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn viii 3.2.5. Đánh giá hoạt động “Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai” của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định .......................................................................... 45 3.2.6. Đánh giá hoạt động “Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính” của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ....................................................... 46 3.2.7. Đánh giá hoạt động “Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ...................................................... 47 3.2.8. Đánh giá hoạt động “Đăng ký giao dịch bảo đảm” của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định. ................................... 48 3.2.9. Đánh giá hoạt động “Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ........................................................................................... 49 3.2.10. Đánh giá hoạt động “Thu phí, lệ phí” của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ...................................................... 50 3.2.11. Đánh giá hoạt động “Thực hiện các dịch vụ” của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ...................................................... 51 3.3. Đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định theo nhận xét của các đối tượng điều tra ............... 51 3.3.1. Đánh giá mức độ công khai, minh bạch trong các thủ tục hành chính ........... 51 3.3.2. Đánh giá về thời gian tiếp nhận và giải quyết các thủ tục hành chính tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ............. 54 3.3.3. Đánh giá về kết quả thực hiện các thủ tục hành chính tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định .................................... 57 3.3.4. Đánh giá về thái độ phục vụ của đội ngũ cán bộ, viên chức thực thi công vụ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định .................. 60 3.4. So sánh hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định theo cơ chế “một cấp” với Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện theo cơ chế “hai cấp” ..................................................................... 62 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ix 3.4.1. Về mức độ công khai minh bạch trong các thủ tục hành chính ...................... 62 3.4.2. Thời gian tiếp nhận và giải quyết các thủ tục hành chính ............................. 63 3.4.3. Về kết quả thực hiện các thủ tục hành chính tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ...................................................... 65 3.4.4. Về thái độ phục vụ của đội ngũ cán bộ, viên chức thực thi công vụ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ............. 68 3.4.5. Đánh giá chung ............................................................................................... 70 3.5. Khó khăn, tồn tại và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ............ 71 3.5.1. Khó khăn, tồn tại về hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định .................................................................... 71 3.5.2. Giải pháp hoàn thiện hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định .................................................................... 73 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................................... 76 1. Kết luận ................................................................................................................. 76 2. Đề nghị .................................................................................................................. 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ 78 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí… Việc sử dụng và quản lý quỹ đất này được thực hiện theo quy định của Nhà nước, tuân thủ Luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan. Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Vì vậy việc quản lý đất đai nhằm đảm bảo sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả là một công việc mà các cơ quan quản lý Nhà nước phải chú trọng, đưa ra những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách linh hoạt vào điều kiện cụ thể trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý một cách tốt nhất. Một trong những cơ quan thực hiện việc quản lý những vấn đề cơ bản về đất đai là Văn phòng Đăng ký đất đai (tiền thân là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất). Hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam hiện nay đang chịu một sức ép khá lớn bởi nhu cầu về sử dụng đất ngày càng tăng theo sự phát triển của xã hội. Trong đó thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ đặt ra cho văn phòng đăng ký sự hỗ trợ cho sự phát triển cho thị trường này. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, độ tin cậy, sự nhất quán tập trung, thống nhất dữ liệu địa chính. Tuy nhiên, hồ sơ quản lý đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, do đó mà đòi hỏi sự thống nhất quản lý từ trên xuống trong khuôn khổ pháp lý. Với sự quản lý chặt chẽ, việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Đồng thời cũng giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao, đã phát huy được thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2 Hải Hậu là một huyện nằm ở phía Nam của tỉnh Nam Định, một nơi với nhiều tiềm năng phát triển kinh tế, xã hội trong những năm qua huyện Hải Hậu đã có nhiều thay đổi, nhu cầu sử dụng đất cho các lĩnh vực kinh tế đặc biệt xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở tăng lên nhanh chóng. Việc quản lý và sử dụng hợp lý có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai theo quy hoạch và pháp luật đang trở thành một vấn đề cấp bách trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội hiện nay. Trong đó tính minh bạch của đất đai đóng vai trò quan trọng mà một trong những vấn đề đó có liên quan đến việc đăng ký biến động sau cấp giấy chứng nhận và đăng ký cấp Giấy chứng nhận. Với mong muốn góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính của huyện nhà, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài Đánh giá hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định từ khi thành lập (năm 2016) đến nay. 2. Mục tiêu của đề tài 1- Đánh giá được kết quả và hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định theo nhiệm vụ được giao cũng như theo nhận xét của cán bộ và người dân. Đồng thời, so sánh được hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu theo cơ chế “một cấp” với Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu theo cơ chế “hai cấp” 2- Chỉ ra được các khó khăn, tồn tại và đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học: Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai cũng như hoạt động của mô hình VPĐKĐĐ một cấp. - Ý nghĩa thực tiễn: Góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký chi nhánh huyện Hải Hậu nói riêng và VPĐKĐĐ tỉnh Nam Định nói chung. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai 1.1.1. Một số khái niệm liên quan 1.1.1.1. Khái niệm về đất đai Đất là một phần cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó, gồm có: Yếu tố khí hậu nằm ngay gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn trên bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn): lớp trầm tích và kho chứa nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra (19). 1.1.1.2. Khái niệm về đăng ký tài sản và đăng ký đất đai * Đăng ký tài sản: Là việc một chủ thể tới các cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền được sở hữu, quyền khai thác sử dụng một hoặc một nhóm tài sản nào đó. * Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. * Đăng ký Nhà nước về đất đai Các quyền về đất đai được Nhà nước bảo đảm, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm chỉ rõ: - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai. - Nhà nước có trách nhiệm xây dựng hệ thống hồ sơ Địa chính và hồ sơ địa chính là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai (19). * Vai trò, lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một phương thức để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 4 - Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu tài chính về đất; giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; cung cấp thông tin đất đai; đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội. - Lợi ích đối với người sử dụng đất: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn xã hội; giảm tranh chấp đất đai; hỗ trợ các giao dịch về bất động sản (19). 1.1.2. Các quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất Theo Bộ Luật dân sự năm 2015 tài sản là bất động sản phải được đăng ký theo quy định; việc đăng ký tài sản phải được công khai. Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 12 quy định: Nhà nước nghiêm cấm sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều 95 quy định: trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế; Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 sửa đổi bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013 quy định việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện theo thẩm quyền. Như vậy có thể nói việc đăng ký đất đai và tài tài sản trên đất được quy định rất rõ trong các văn bản pháp luật và có tính chất bắt buộc đối với các đối tượng sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai được xác lập trên hồ sơ đất đai và bất động sản được gọi chung là Hồ sơ địa chính. 1.1.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản Hồ sơ địa chính là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. - Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu tài chính về đất cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 5 - Đối với người sử dụng đất: Đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp nhất (19). 1.1.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản - Quá trình thực hiện đăng ký phải đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý. Đây là yêu cầu hết sức quan trọng trong quá trình thực hiện đăng ký. Cụ thể: - Quá trình thực hiện đăng ký phải đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của ngành: về các thông tin diện tích, hình thể, vị trí, kích thước, loại hạng… - Kết quả đăng ký phải phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất và các quyền của người sử dụng đất (những thay đổi với thửa đất trong quá trình quản lý và sử dụng); tài sản trên đất và các quyền của người sở hữu tài sản, (19). 1.1.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký, có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký (13). Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. 1.1.2.4. Đối tượng đăng ký đất đai - Đối tượng đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là người sử dụng đất. Theo Luật Đất đai năm 2013 có 7 đối tượng sử dụng đất gồm: Tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; tổ chức nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (19). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 6 1.1.2.5. Đăng ký pháp lý đất đai và tài sản gắn liền với đất Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện trên cơ sở đăng ký văn tự giao dịch hoặc đăng ký quyền. * Đăng ký văn tự giao dịch: Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất. Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký. Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký, văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua. * Đăng ký quyền: Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi. Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm (26). 1.1.3. Các loại hình đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. Đăng ký đất đai được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai (một cấp) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hai cấp), bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. * Đăng ký lần đầu Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 7 Được thực hiện trong các trường hợp: Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. * Đăng ký biến động: Được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã đăng ký mà có thay đổi nội dung đăng ký có thể chia thành 4 nhóm chính bao gồm: - Thay đổi về quyền sử dụng đất; - Thay đổi về chủ sử dụng đất, thông tin về pháp nhân, nhân thân, địa chỉ chủ sử dụng đất; - Thay đổi về ranh giới, diện tích thửa đất, loại đất hoặc mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Thay đổi số hiệu thửa đất (19). 1.1.4. Quy trình đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được thể hiện trên hồ sơ địa chính và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Đơn vị thực hiện là Văn phòng đăng ký đất đai (một cấp) hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (hai cấp). * Quy trình đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất: Trên cơ sở khai báo của người sử dụng đất hoặc cán bộ Địa chính xã, phường, thị trấn, cơ quan có thẩm quyền đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm thẩm tra việc sử dụng đất, hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện công tác chỉnh lý hồ sơ địa chính vào sổ Địa chính. Đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, sau khi cấp Giấy chứng nhận QSD đất thì sao lưu Giấy chứng nhận và trả hồ sơ cho người sử dụng đất. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính sau khi nhận được ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền về trường Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 8 hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng đất không có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận, đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý thì cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính sau khi hoàn thành việc kiểm tra hồ sơ theo thẩm quyền. 1.2. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở nước ta 1.2.1. Đăng ký đất đai ở nước ta trước khi thực hiện Luật Đất đai 1987 Hiến pháp năm 1980 quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất đai. Công tác đăng ký đất đai được nhà nước quan tâm nhưng chủ yếu vẫn là đất nông nghiệp. Ngày 01/7/1980 Chính phủ có quyết định 201/CP về việc thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung trong cả nước, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Hội đồng Bộ trưởng về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất. Thực hiện yêu cầu này Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành văn bản đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981. 1.2.2. Đăng ký đất đai ở nước ta trước khi thực hiện Luật Đất đai 1993 - Luật đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Ủy ban nhân dân huyện, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”(16) - Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/QĐ – ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302/TT – ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định số 201/QĐ – ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam. Tuy nhiên, việc triển khai cấp giấy chứng nhận giai đoạn này được rất ít, phần lớn các địa phương dừng lại ở bước làm điểm. Khó khăn chủ yếu trong triển khai ở giai đoạn này là thiếu kinh phí, lực lượng chuyên môn nghiệp vụ yếu, hệ thống hồ sơ địa chính thiếu và có độ chính xác thấp, tình hình sử dụng ruộng đất sau khoán hộ chưa ổn định. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 9 Thời kỳ này đất đai ít biến động do Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai không quá phức tạp(17) 1.2.3. Đăng ký đất đai ở nước ta trước khi thực hiện Luật Đất đai 2003 - Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất”(17) - Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối mới của Đảng. Đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hóa nhưng trên thực tế thị trường này có nhiều biến động. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán chuyển nhượng đất đai bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền diễn ra khá phổ biến. - Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 1993 (vào năm 1998 và năm 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này (18). 1.2.4. Đăng ký đất đai ở nước ta khi thực hiện Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”(18) Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình. - Hệ thống đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động. + Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn