Tài liệu đánh giá công tác thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn khu vực các xã phía động huyện triệu sơn, tỉnh thanh hóa giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------  ------- LÊ ĐĂNG HOÀNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN KHU VỰC CÁC XÃ PHÍA ĐÔNG HUYỆN TRIỆU SƠN, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------  ------- LÊ ĐĂNG HOÀNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN KHU VỰC CÁC XÃ PHÍA ĐÔNG HUYỆN TRIỆU SƠN, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. Nguyễn Chí Hiểu THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, chính xác và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Lê Đăng Hoàng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân để tôi hoàn thành Luận văn này. Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc thầy giáo TS. Nguyễn Chí Hiểu đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND huyện Triệu Sơn, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục Thống kê huyện Triệu Sơn, UBND các xã đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để hoàn thành luận văn. Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn những người thân trong gia đình cùng toàn thể các bạn học viên cùng lớp và bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện luận văn này./. Tác giả luận văn Lê Đăng Hoàng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi DANH MỤC BẢNG BIỂU ..................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH ................................................................................................ viii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .......................................3 1.1. Cơ sở khoa học của tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ..................................3 1.1.1. Cơ sở lí luận của tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất .....................................3 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất .................................5 1.1.3. Căn cứ pháp lí của việc chuyển quyền sử dụng đất ..........................................6 1.2. Khái quát những vấn đề liên quan đến tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ....12 1.2.1. Các khái niệm liên quan đến tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ................12 1.2.2. Các hình thức tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ......................................12 1.2.3. Nghĩa vụ tài chính trong tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất .......................14 1.3. Những nghiên cứu về tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..........16 1.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước......................................18 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...... 21 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................21 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................21 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................21 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................................22 2.2.1. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................22 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................22 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................22 2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................24 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................24 2.4.2. Phương pháp chọn hộ điều tra.........................................................................24 2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................................24 2.4.4. Phương pháp so sánh- tổng hợp ......................................................................25 2.4.5. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu ........................................................25 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................26 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tác động đến việc sử dụng đất đai của huyện Triệu Sơn .................................................................................................26 3.1.1. Điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên thiên nhiên ................................26 3.1.2. Khái quát về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .........................................29 3.1.3. Thực trạng phát triển hạ tầng ..........................................................................30 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất huyện Triệu Sơn năm 2018 .......................................32 3.1.5. Tình hình công tác quản lý đất đai tại huyện Triệu Sơn .................................38 3.2. Đánh giá kết quả thực hiện công tác thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn khu vực phía đông của huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018..................48 3.2.1. Đánh giá kết quả thừa kế, tặng cho quyền sử dung ̣ đất 10 xã thị trấn khu vực phía đông của huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 ............................................48 3.2.2. Đánh giá kết quả thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn các xã phía đông huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 theo các năm .....................................51 3.2.3. Đánh giá kết quả thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn các xã phía đông huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 theo loại đất ......................................52 3.3. Đánh giá sự hiểu biết về công tác thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của người dân và cán bộ quản lý .....................................................................................53 3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và người dân khu vực phía đông huyện Triệu Sơn về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ........................................53 3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất .....................................................................................................................55 3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của dân về thuế và phí thừa kế, tặng cho .....................57 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.3.4. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất phân theo nhóm đối tượng ........................................................................................59 3.4. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp khắc phục những khó khăn trong thực hiện công tác thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn khu vực phía đông huyện Triệu Sơn ................................................................................61 3.4.1. Khó khăn, tồn tại .............................................................................................61 3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao việc thực hiện thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn ....................................................................................63 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................64 1. Kết luận .................................................................................................................64 2. Đề nghị ..................................................................................................................65 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................66 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Ý nghĩa của chữ viết tắt BLDS Bộ luật Dân sự 1. BTC Bộ Tài chính 2. BTP Bộ Tư pháp 3. BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường 4. CP Chính phủ 5. GDBĐ Giao dịch bảo đảm 6. NĐ Nghị định 7. NĐ-CP Nghị định 8. QSDĐ Quyền sử dụng đất 9. QSH Quyền sở hữu 10. TNHH Trách nhiệm hữu hạn 11. TT Thông tư 12. TTLT Thông tư liên tịch 13. UBND Ủy ban nhân dân 14. VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất STT Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Triệu Sơn năm 2018 ..........................33 Bảng 3.2. Hiện trạng đất nông nghiệp của huyện Triệu Sơn năm 2018 ...................34 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Triệu Sơn năm 2018 ......37 Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất chưa sử dụng huyện Triệu Sơn năm 2018 ..........38 Bảng 3.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng của huyện Triệu Sơn đến năm 2018 .................................................................................................42 Bảng 3.6: Kết quả thực hiện công tác thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất từ năm 2016 đến năm 2018 ..................................................................................50 Bảng 3.7. Kết quả thừa kế, tặng cho QSD đất theo thời gian tại 10 xã phía đông khu vực phía đông huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 ..........................51 Bảng 3.8: Kết quả thừa kế, tặng cho QSD đất theo loại đất tại khu vực phía đông huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 ..................................................52 Bảng 3.9: Sự hiểu biết chung của cán bộ và người dân về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ...............................................................................................54 Bảng 3.10: Sự hiểu biết của người dân về hồ sơ thừa kế, tặng cho QSD đất các xã khu vực phía đông huyện Triệu Sơn ........................................................56 Bảng 3.11: Sự hiểu biết của người dân về thuế và lệ phí thừa kế, tặng cho QSD đất khu vực phía đông huyện Triệu Sơn ........................................................58 Bảng 3.12: Tổng hợp cung sự hiểu biết của người dân về công tác thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ....................................................................................60 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Triệu Sơn ......................................................................26 Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu các loại đất theo diện tích tự nhiên của huyện Triệu Sơn ........... 34 Hình 3.3: Kết quả thực hiện thừa kế, tặng cho QSD đất theo đơn vị hành chính tại 10 xã phía đông khu vực phía đông huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018............ 50 Hình 3.4: Kết quả thừa kế, tặng cho QSD đất theo thời gian tại 10 xã khu vực phía đông huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016-2018 ...........................................52 Hình 3.5: Cơ cấu loại đất thừa kế, tặng cho QSD đất theo loại đất tại khu vực phía đông huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 .........................................53 Hình 3.6: Sự hiểu biết của người dân về thừa kế, tặng cho QSD đất phân theo nhóm đối tượng điều tra .....................................................................................60 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của Quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở hạ tầng, các trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng (Lê Xuân Bá 2003). Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ. Trong đó việc chuyển quyền sử dụng đất chiếm số lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng. Nó góp phần điều phối lại diện tích đất đai giữa các công dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích chưa sử dụng, dư thừa được sử dụng một cách hợp lý. Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của Pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất vẫn còn không ít các trường hợp tặng cho, thừa kế, thừa kế, tặng cho đất đai trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai…Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến các quy định của Pháp luật về đất đai, nguồn thu của Nhà nước, đời sống và sử dụng đất của người dân. Chính vì vậy, công tác chuyển quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của nhiều người dân và của các cơ quan, ban, ngành có liên quan. Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất ở các địa phương là hết sức cần thiết. Nhận thấy công tác thực hiện quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đai trên địa bàn huyện diễn ra rất sôi động, việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, nhìn nhận và đánh giá những thuận lợi, ưu điểm của việc tặng cho, thừa kế, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nhằm góp phần hoàn thiện về công tác chuyển quyền sử dụng đất mang lại hiệu quả cho việc quản lý và thuận lợi cho người sử dụng trong lĩnh vực này, tìm ra những khó khăn, vướng mắc, những vi phạm t r o n g điều kiện thừa kế, tặng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2 cho và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách chính xác là hết sức cần thiết. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật nói chung và các quy định của pháp luật về “điều kiện tặng cho, thừa kế, quyền sử dụng đất” nói riêng là rất quan trọng. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn khu vực các xã phía đông huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016 - 2018”. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được hồ sơ và quy trình thực hiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại khu vực phía đông huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016 - 2018. - Đánh giá được kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại khu vực phía đông huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016 - 2018. - Đánh giá được ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại khu vực phía đông huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016 - 2018. - Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và đề xuất được giải pháp hoàn thiện việc tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại khu vực phía đông huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa. 3. Ý nghĩa của đề tài Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai mà Nhà nước đã ban hành, đặc biệt là các văn bản có liên quan đến công tác tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Xác định thực trạng của công tác tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất đang diễn ra ở địa phương trong thời gian qua. Thu thập số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý, đảm bảo tính khách quan. Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để củng cố và nâng cao kiến thức. Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất 1.1.1. Cơ sở lí luận của tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội và quốc phòng an ninh, Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống các chính sách về đất đai chặt chẽ, khoa học nhằm không ngừng tăng cường công tác quản lý, khai thác và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Thông qua hiến pháp và pháp luật đất đai quy định quyền sở hữu duy nhất và thống nhất trên toàn vẹn lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Nguyễn Minh Hoàn)(Nguyễn Trọng Tuấn Thegioiluat.VN). Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước (Nguyễn Đình Bồng, 2006). Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 (Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, 1993). Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 4 đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, 2003 đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ , Quốc hội khoá XIII thông qua Luật Đất đai 2013 . Luật Đất đai 2013 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993,2003 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan (Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2003)(Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2013)(Bộ Tài nguyên & Môi trường 2014). “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Nguyễn Khắc Thái Sơn 2007). * Tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng QSDĐ: “là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Nhà nước có thể quy định điều kiện Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 5 nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận chuyển nhượng QSDĐ; nếu không các trường hợp không đủ điều kiện sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây (Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2013): a, Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3, Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1, Điều 168 của Luật này; b, Đất không có tranh chấp; c, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d, Trong thời hạn sử dụng đất”. 2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. 3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. “Sổ hồng” là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở” tại đô thị. “Sổ đỏ” là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho khu vực ngoài đô thị. Tuy nhiên để tiện cho công tác quản lý, từ năm 2009 Nhà nước ta đã thống nhất ban hành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 6 a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này. c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã". 1.1.3. Căn cứ pháp lí của việc chuyển quyền sử dụng đất Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau: * Luật - Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993; - Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994; - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999; - Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000; - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001; - Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004; - Luật Đất đai 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; - Luật Dân sự ngày 24/11/2015, có hiệu lực từ ngày 1/1/2017 (Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2015). - Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007; - Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009; - Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày 01/9/2009 (Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2014). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 7 * Các văn bản dưới Luật - Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại nông thôn; - Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; - Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; - Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; - Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ; - Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai; - Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai; - Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ; - Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; - Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ; - Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 8 định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ; - Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần; - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 9 - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất (Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2014). - Nghị định số 135/2016/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2014). - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền sử dụng đất (Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2014); - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013 (Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2014); - Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2014); - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính Phủ về sửa đổi Nghị định số 43/2014 hướng dẫn luật đất đai năm 2013, sửa đổi Nghị định 44/2014 về giá đất và Nghị định 47/2014 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2017). - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Bộ Tài nguyên & Môi trường 2014). - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính (Bộ Tài nguyên & Môi trường 2014). - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT Quy định về bản đồ địa chính (Bộ Tài nguyên & Môi trường 2014). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 10 - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT Quy định về quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất (Bộ Tài nguyên & Môi trường 2014). - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (Bộ Tài nguyên & Môi trường 2015). - Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 “Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” (Bộ Tư pháp - Bộ TN&MT 2011). - Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về hướng dẫn nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn luật đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai * Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Thanh Hóa - Quyết định số 189/2009/QĐ-UBND ngày 16/01/2009 của UBND tỉnh Thanh Hóa về thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa, có hiệu lực sau 10 ngày, kể từ ngày ký; - Quyết định số 3523/2010/QĐ-UBND ngày 05/10/2010 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc Bổ sung Quyết định số 189/2009/QĐ-UBND ngày 16/01/2009 của UBND tỉnh Thanh Hóa về thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa. - Quyết định số 4293/2011/QĐ-UBND, ngày 21/12/2011 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2012. - Quyết định số 4194/2012/QĐ-UBND ngày 13/12/2012 của UBND tỉnh Thanh Hóa V/v quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2013. - Quyết định 4500/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc chuyển giao thẩm quyền chứng thực các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ UBND cấp huyện, cấp xã sang các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa. - Quyết định 2948/2013/QĐ-UBND ngày 21/8/2013 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc chuyển giao thẩm quyền chứng thực các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn