Tài liệu đánh giá công tác tài chính đất đai trên địa bàn quận hai bà trưng, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGÔ THỊ THOAN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP – 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017 Tác giả luận văn Ngô Thị Thoan i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể, lãnh đạo, cán bộ viên chức Chi cục thuế quận Hai Bà Trưng, phòng Tài nguyên và Môi trường, cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh Hai Bà Trưng, cán bộ địa chính 20 phường đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017 Tác giả luận văn Ngô Thị Thoan ii MỤC LỤC Lời cam đoan ..................................................................................................................... i Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii Mục lục .......................................................................................................................... iii Danh mục chữ viết tắt ....................................................................................................... v Danh mục bảng ................................................................................................................ vi Danh mục hình ................................................................................................................ vii Danh mục hình ................................................................................................................ vii Trích yếu luận văn ......................................................................................................... viii Thesis abstract................................................................................................................... x Phần 1. Mở đầu .............................................................................................................. 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 2 1.3. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 2 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học hoặc thực tiễn .................................... 2 Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................ 3 2.1. Cơ sở lý luận và tính pháp lý tài chính về đất đai.............................................. 3 2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến tài chính về đất đai ......................................... 3 2.1.2. Cơ sở thu tài chính về đất đai ............................................................................ 4 2.1.3. Các văn bản pháp lý về tài chính đất đai ......................................................... 12 2.2. Thực trạng tài chính về đất đai của một số nước trên thế giới......................... 18 2.2.1. Thực trạng tài chính về đất đai ở Trung Quốc ................................................. 18 2.2.2. Thực trạng tài chính về đất đai ở Hà Lan ........................................................ 21 2.2.3. Thực trạng công tác tài chính về đất đai ở Thụy Điển..................................... 22 2.3. Thực trạng tài chính về đất đai của Việt Nam ................................................. 24 2.3.1. Trước Luật đất đai năm 2013........................................................................... 24 2.3.2. Từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay ......................................... 32 2.3.3. Thực trạng tài chính về đất đai thành phố Hà Nội ........................................... 33 Phần 3. Đối tượng và phương pháp nghiên cứu ....................................................... 37 3.1. Địa điểm nghiên cứu ........................................................................................ 37 3.2. Thời gian nghiên cứu ....................................................................................... 37 3.3. Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................... 37 iii 3.4. Nội dung nghiên cứu........................................................................................ 37 3.5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 37 3.5.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................................................. 37 3.5.2. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp .................................................. 38 3.5.3. Phương pháp xử lý, tổng hợp, thống kê so sánh, phân tích số liệu.................. 38 Phần 4. Kết quả và thảo luận ...................................................................................... 40 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội ........................................ 40 4.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................................ 40 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................................. 43 4.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất của quận Hai Bà Trưng ................................... 48 4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất ..................................................................................... 53 4.1.5. Tình hình biến động các loại đất ...................................................................... 56 4.1.6. Đánh giá chung ................................................................................................ 59 4.2. Thực trạng công tác tài chính về đất đai trên địa bàn quận hai bà trưng giai đoạn 2011-2015 ........................................................................................ 61 4.2.1. Tiền sử dụng đất .............................................................................................. 61 4.2.2. Tiền thuê đất .................................................................................................... 65 4.2.3. Thuế sử dụng đất.............................................................................................. 67 4.2.4. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất ...................................... 70 4.2.5. Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai ..................................................... 72 4.2.6. Đánh giá chung ................................................................................................ 77 4.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác tài chính về đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng .................................................................................... 79 4.4. Đề xuất các giải pháp để công tác tài chính về đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng ngày càng hoàn thiện. ............................................................... 82 4.4.1. Giải pháp về quản lý đất đai ............................................................................ 82 4.4.2. Giải pháp về chính sách, pháp luật .................................................................. 83 4.4.3. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật .................................................................... 85 4.4.4. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực ................... 85 Phần 5. Kết luận và kiến nghị ..................................................................................... 86 5.1. Kết luận ............................................................................................................ 86 5.2. Kiến nghị .......................................................................................................... 87 Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 88 iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HTX Hợp tác xã KTTT Kinh tế thị trường KTXH Kinh tế xã hội NN Nhà nước NSNN Ngân sách nhà nước PNN Phi nông nghiệp QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất SHTD Sở hữu toàn dân SHTD Sở hữu toàn dân SXKD Sản xuất kinh doanh TSDĐ Tiền sử dụng đất TTĐ Tiền thuê đất XHCN Xã hội chủ nghĩa v DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Diện tích, dân số quận Hai Bà Trưng năm 2015........................................... 45 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng năm 2015 ................................. 54 Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất phân theo các đơn vị hành chính trên địa bàn quận Hai Bà Trưng năm 2015....................................................................... 55 Bảng 4.4. Biến động đất đai quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 - 2015 ...................... 58 Bảng 4.5. Kết quả thu tiền sử dụng đất tại quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015....... 64 Bảng 4.6. Kết quả thu tiền thuê đất tại quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 - 2015 ...... 65 Bảng 4.7. Kết quả cho thuê đất tại quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015............ 66 Bảng 4.8. Kết quả thu thuế sử dụng đất tại quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015...... 69 Bảng 4.9. Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 ........................................ 70 Bảng 4.10. Kết quả thu phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai tại quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 ........................................................................ 76 Bảng 4.11. Kết quả thu ngân sách từ đất đai của quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011 – 2015 .................................................................................................. 78 Bảng 4.12. Một số yếu tố ảnh hưởng đến các khoản thu tài chính về đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn từ năm 2011-2015............................. 80 vi DANH MỤC HÌNH Hình 2.1. Thị trường sơ cấp về đất đai .......................................................................... 8 Hình 2.2. Thị trường thứ cấp về đất đai ......................................................................... 9 Hình 4.1. Sơ đồ hành chính quận Hai Bà Trưng – TP Hà Nội .................................... 40 vii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Ngô Thị Thoan Tên Luận văn: Đánh giá công tác tài chính đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội Ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 60 85 01 03 Cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá công tác tài chính đất đai của quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác tài chính về đất đai tại quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra. Các phương pháp chủ yếu bao gồm: - Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp - Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp - Phương pháp xử lý, tổng hợp, thống kê so sánh, phân tích số liệu Kết quả chính và kết luận Đề tài nghiên cứu đã góp phần xây dựng cơ sở khoa học cho việc đánh giá công tác tài chính đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. Kết quả nghiên cứu đã đánh giá được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến công tác tài chính về đất đai theo 5 mức độ, có tính thực tiễn và khả thi cao. Từ đó, đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác tài chính về đất đai tại quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. Thực trạng công tác tài chính về đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2011-2015: Từ năm 2011 đến 2015, thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng đạt 1381,70 tỷ đồng, chiếm 48,82 % tổng thu ngân sách từ đất đai; thu từ tiền thuê đất đạt 952,30 tỷ đồng, chiếm 33,65% tổng thu ngân sách từ đất đai ; tiền thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất đạt 267,60 tỷ đồng, chiếm 9,45% tổng thu ngân sách từ đất đai; phí và lệ phí đạt 148,20 tỷ đồng, chiếm 5,24% tổng thu ngân sách từ đất đai; thuế nhà đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp đạt 80,6 tỷ đồng, chiếm 2,85% tổng thu ngân sách từ đất đai. Qua việc thu các khoản tiền từ đất viii đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng có thể tiếp tục đưa vào ngân sách để đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển thương mại, dịch vụ và du lịch trên địa bàn quận nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác tài chính về đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng: Theo kết quả điều tra thu được từ việc lấy ý kiến của 30 cán bộ làm công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận thì yếu tố “giá đất” được đánh giá ở mức độ rất cao, với chỉ số đánh giá trung bình chung là 4,60; yếu tố “quy định về các khoản thu tài chính về đất đai” được đánh giá ở mức độ cao, với chỉ số đánh giá trung bình chung là 4,17. Tiếp theo, yếu tố “ý thức của người dân” được đánh giá ở mức độ trung bình, với chỉ số đánh giá trung bình chung là 3,33; yếu tố “ hạn mức” và “diện tích” được đánh giá ở mức độ trung bình, với chỉ số đánh giá trung bình chung lần lượt là 2,27, 1,93. Qua đây, ta thấy được công tác thu tài chính từ đất đai còn hạn chế, bất cập khi áp dụng các quy định, chế tài về tài chính đất đai, mỗi sự thay đổi về chính sách tài chính đất đai đều có tác động lớn đến các khoản thu từ đất. ix THESIS ABSTRACT Master candidate: Ngo Thi Thoan Thesis title: Evaluation of the land financial work in Hai Ba Trung district, Hanoi city. Major: Land Management Code: 60 85 01 03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives - Evaluate the land financial work in Hai Ba Trung district, Hanoi city. - Propose some methods to strengthen the land financial work in Hai Ba Trung district, Hanoi city. Research methods In the process of the subject, many research methods were used in combination in order to achieve the purpose and requirements of the proposed topics. Key methods include: - Method of collecting secondary figures and data - Method of collecting primary figures and data - Methods of processing, synthesis, comparative statistics, data analysis. Main findings and conclusions This research has contributed to building the scientific basis for the evaluation of the land financial work in Hai Ba Trung district, Hanoi. Research results assessed the impact of factors affecting the land financial work as 5 levels with high practicality and highly feasibility. From there, propose some methods to strengthen the land financial work in Hai Ba Trung district, Hanoi. Actual situation of financial work on land in Hai Ba Trung district in the period 2011-2015: From 2011 to 2015, land use fees in Hai Ba Trung District reached 1381.70 billion dong, accounting for 48.82% of the total budget revenue from land; the revenue from land rental reached 952.30 billion dong, accounting for 33.65% of total budget revenue from land; Personal income tax from transferring land use rights reached 267.60 billion dong, accounting for 9.45% of the total budget revenue from land; Charges and fees reached 148.20 billion dong, accounting for 5.24% of the total budget revenue from land; Housing and land tax, agricultural and non-agricultural land use tax is 80.6 billion dong, accounting for 2.85% of the total budget revenue x from land. Through the collection of money from land in Hai Ba Trung district, it’s possible continue to put into the budget to invest in infrastructure, trade development, services and tourism in the district in particular and Hanoi city in general. Factors affecting the financial work on land in Hai Ba Trung district: According to the survey results obtained from the consultation of 30 cadres in charge of land management in the district: The "land price" factor was rated at a very high level, with a general average rating of 4.60; the "regulation of financial returns on land" factor was rated at a high level, with a general average rating of 4.17. Next, the "citizen’s consciousness" was rated at an average level, with a general average rating of 3.33; The "limit" and "area" factors are rated at an average level, with a mean of 2.27, 1.93, respectively. Through this, we can see the work of financial collection from land are limited and unsound when applied to regulations and sanctions on land finance, each change in financial policy of land have a large impact to revenues from land. xi PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Nước ta hiện nay đang trong công cuộc đổi mới chúng ta tiến hành công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước kéo theo nhu cầu đất đai của các ngành tăng lên nhanh chóng, bên cạnh đó tình hình sử dụng đất của các địa phương trong cả nước cũng ngày một đa dạng và phức tạp. Đặc biệt hiện nay, việc quản lý tài chính về đất đai tại các địa phương vẫn còn nhiều bất cập và vướng mắc do xuất phát từ nhiều nguyên nhân, làm thất thoát nhiều khoản thu lớn của Nhà nước. Hệ thống chính sách thu ngân sách nhà nước từ đất và chi đầu tư vào đất đã hình thành nhưng tính đồng bộ, thống nhất và chặt chẽ chưa cao, chưa phù hợp điều kiện thực tế; chưa trở thành công cụ sắc bén phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả. Để thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả, Nhà nước quy định chính sách quản lý tài chính về đất đai được ghi trong Luật đất đai, Nghị định của Chính phủ và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội của đất nước, Nhà nước đã đề ra chính sách quản lý tài chính về đất đai phù hợp và đáp ứng với nhu cầu phát triển của nền kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ. Là một trong những quận nội thành, quận Hai Bà Trưng nằm ở phía Đông Nam trung tâm thủ đô Hà Nội. Trong những năm gần đây tốc độ đô thị hóa nhanh và mạnh, nhiều trung tâm thương tâm mại lớn, khu chung cư cao cấp với kết cấu hạ tầng đồng bộ và không gian đẹp không chỉ nâng cao đời sống của người dân trên địa bàn, mà còn góp phần tích cực thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của thành phố Hà Nội. Hiện nay nguồn thu từ đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn thu ngân sách của quận Hai Bà Trưng, tuy vậy để bảo đảm thu ngân sách từ đất đai tương xứng với tiềm năng của nó cần xác định để có những giải pháp phù hợp. Xuất phát từ nhu cầu thực tế của địa phương, từ những hiểu biết về công tác tài chính đất đai và yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp chuyên ngành 1 Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tôi lựa chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác tài chính đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội”. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá công tác tài chính đất đai của quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác tài chính về đất đai tại quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Về không gian: Đề tài được thực hiện trên phạm vi quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. - Về thời gian: giai đoạn 5 năm (2011-2015). 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC HOẶC THỰC TIỄN - Đề tài nghiên cứu đã góp phần xây dựng cơ sở khoa học cho việc đánh giá công tác tài chính đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. - Kết quả nghiên cứu đã đánh giá được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến công tác tài chính về đất đai theo 5 mức độ, có tính thực tiễn và khả thi cao. Từ đó, đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác tài chính về đất đai tại quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. - Luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý, nghiên cứu sinh, học viên cao học và sinh viên ngành quản lý đất đai về công tác tài chính về đất đai. 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI 2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến tài chính về đất đai Tại khoản 1, Điều 107, Luật đất đai năm 2013 quy định: Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. - Tại khoản 21, Điều 3, Luật đất đai năm 2013 quy định: Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013). - Tại khoản 8, Điều 3, Luật đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. (Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013). Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. - Thuế sử dụng đất: là một khoản nộp (bằng tiền hay hiện vật) mà tổ chức, cá nhân sử dụng đất bắt buộc phải nộp cho nhà nước theo quy định pháp luật. Thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. + Thuế sử dụng đất nông nghiệp là loại thuế đánh vào việc sử dụng đất nông nghiệp hoặc việc được giao đất vào sản xuất nông nghiệp đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993). + Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (PNN) là loại thuế thu hàng năm mà tổ chức, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật (Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2010). 3 - Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất: Năm 2007, Quốc hội đã ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2009, trong đó có nội dung tính thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản và đã thay thế Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994. Thu nhập chịu thuế liên quan đến đất đai bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước. - Phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả khi được một tổ chức, cá nhân khác cung cấp dịch vụ. Phí trong quản lý và sử dụng đất đai bao gồm: Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính và phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất. + Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: Là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có toạ độ. + Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: Là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh... Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất áp dụng đối với cả trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất. - Lệ phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước hoặc tổ chức được ủy quyền phục vụ công việc quản lý nhà nước. Lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai bao gồm: Lệ phí trước bạ và Lệ phí địa chính. + Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ là một loại tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu. + Lệ phí địa chính: Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được uỷ quyền giải quyết các công việc về địa chính. 2.1.2. Cơ sở thu tài chính về đất đai 2.1.2.1. Quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Theo luận điểm này của Các Mác, ở nước ta từ chế độ đa sở hữu nhiều 4 thành phần được quy định tại Hiến pháp 1959, chuyển sang chế độ SHTD về đất đai được quy định tại Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 và một lần nữa được khẳng định trong Hiến pháp 2013. Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: “Đất đai, rừng núi,... thuộc SHTD”, đồng thời quy định: “...Những tập thể và cá nhân đang SDĐ được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình...” (Điều 20). Hiến pháp 1992 tiếp tục quy định “Đất đai... thuộc SHTD” và quy định thêm: “Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài... được chuyển quyền SDĐ...”. Điều 53, Hiến pháp 2013 tiếp tục khẳng định “đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ. Người SDĐ được chuyển quyền SDĐ, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật (khoản 2 điều 54 Hiến pháp 2013). Chế độ SHTD về đất đai quy định Nhà nước là người đại diện. Quyền SDĐ trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong nền KTTT định hướng XHCN. Trong nền KTTT thì việc chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu, khách quan, trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành được những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao động). Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền SDĐ được biểu hiện trên các đặc điểm chủ yếu sau đây: Do tính chất đặc thù của chế độ SHTD về đất đai ở nước ta nên quyền SDĐ được hình thành trên cơ sở quyền SHTD về đất đai. Điều này có nghĩa là tổ chức, cá nhân có quyền SDĐ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích được giao đất, được công nhận và người SDĐ được chuyển quyền SDĐ (bao gồm các quyền năng: chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế; thế chấp và góp vốn bằng quyền SDĐ) nên quyền SDĐ trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu. Mặc dù quyền SDĐ được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường nhưng giữa quyền SHTD về đất đai và quyền SDĐ vẫn có sự khác nhau và không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này, bởi giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa. Cụ thể: Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền SDĐ là quyền phái sinh (có sau), xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay công nhận quyền SDĐ. Đồng thời, quyền sở 5 hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền SDĐ là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ; tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền SDĐ thể hiện ở các khía cạnh sau đây: Một là, người SDĐ không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tính cách là đại diện chủ SHTD về đất đai. Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền SDĐ hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền SDĐ, mà phụ thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất, thuê đất hay công nhận quyền SDĐ. Trong đó, chỉ có người được giao đất trả tiền SDĐ, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mới được hưởng 8 quyền năng của người SDĐ. Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền SDĐ lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền SDĐ thể hiện ở chỗ người SDĐ không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình SDĐ, mà chỉ được quyết định theo quyền của mình đối với mục đích SDĐ được giao hoặc công nhận. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền SDĐ, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai và được thể hiện trên các quan điểm sau đây: Thứ nhất, giá cả đất đai là cái giá phải trả để có quyền SDĐ trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất. Thứ hai, do thời gian SDĐ tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp tương tự như quyền sở hữu. Giá đất là một trong những nội dung quan trọng, mở đường cho vốn hóa đất đai. Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của quy hoạch SDĐ và chuyển mục đích SDĐ, các quan hệ chuyển quyền SDĐ. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi đã chấm dứt tình trạng tồn tại nhiều năm là Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ, tình trạng SDĐ lãng phí, kém hiệu quả. Đồng thời, trong nền KTTT những vấn đề kinh tế - xã hội - đầu tư, phát triển trong quản lý SDĐ là rất rộng lớn về phạm vi và phong phú trong hình thức biểu hiện, có liên quan 6 đến không chỉ cấp ban hành chính sách, mà còn tác động đến các cấp hành chính đã được giao quyền và trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần của hàng triệu hộ gia đình nông dân và các tầng lớp dân cư khác. Vì vậy, việc định giá các loại đất xuất phát từ nhiều yêu cầu khách quan, trong đó có yêu cầu là Nhà nước sẽ tính thu tài chính đất đai, tính giá trị tài sản khi giao đất, góp vốn bằng quyền SDĐ, cổ phần hóa quyền SDĐ, bồi thường về đất khi thu hồi đất. Giá đất đã trở thành công cụ kinh tế để người quản lý và người SDĐ tiếp cận với cơ chế thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDĐ thì giá đất giữ vai trò quan trọng trong chính sách tài chính đất đai và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, là quan hệ không thuận chiều mà còn xung đột lẫn nhau. Do đó, đa số các nước đều áp dụng nhiều mức giá trong quan hệ tài chính giữa Nhà nước, người SDĐ và nhà đầu tư theo hình thức định giá hàng loạt hay định giá cá biệt. Thực hiện theo phân cấp, UBND cấp tỉnh đã ban hành giá đất theo nguyên tắc phù hợp với thị trường để thu tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và SDĐ... (Hồ Thị Lam Trà và cs., 2017). 2.1.2.2. Thị trường quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. - Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, thị trường càng phát triển thì các giao dịch đất đai chiếm phần quan trọng trong các giao dịch BĐS, và trong tất cả các giao dịch về BĐS không bao giờ vắng bóng các giao dịch đất đai. - Các yếu tố cấu thành thị trường bao gồm: Chủ thể thị trường: là pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai. Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trường (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương, 2014). 7 Đặc trưng đất đai ở nước ta dưới chế độ SHTD và giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và cho phép người SDĐ được chuyển QSDĐ để thích nghi với cơ chế thị trường - trong trường hợp này, giao dịch đất đai là giao dịch về QSDĐ. nN là đại diện chủ sở hữu nên QSDĐ được xác lập dựa vào ý chí của NN thông qua các hành vi pháp lý như: NN QHSDĐ, giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. Đặc trưng này tạo cho đất đai ở nước ta tồn tại thị trường QSDĐ 2 cấp là: thị trường sơ cấp (quan hệ giữa NN và người SDĐ trong việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất) và thị trường thứ cấp (quan hệ giữa người SDĐ với nhau trong việc xác lập các giao dịch về QSDĐ). a. Thị trường sơ cấp về đất đai Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là NN với tư cách là đại diện chủ SHTD về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi chung là người SDĐ). (Về phía Nhà nước: NN thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, thu hồi đất và chấm dứt QSDĐ của người SDĐ; xác lập QSDĐ và quyền thuê đất cho các người SDĐ bằng việc cấp gCNQSDĐ. Về phía người SDĐ, tham gia thị trường này gồm: các hộ gia đình và cá nhân được NN giao đất, cho thuê đất bao gồm đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất ở, đất SXKD phi nông nghiệp; tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền SDĐ, thuê đất. Đặc trưng của thị trường này là chỉ có nhà nước giao đất/cho thuê đất, công nhận QSDĐ, thì sau đó người SDĐ mới có điều kiện tham gia thị trường thứ cấp cho nên có thể coi thị trường sơ cấp là thị trường độc quyền NN. NHÀ NƯỚC Giao đất không thu tiền Giao đất có thu tiền Cho thuê đất CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT Hình 2.1. Thị trường sơ cấp về đất đai 8 Thu hồi đất