Tài liệu đánh giá công tác quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thanh hóa giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ ĐƯỜNG THÀNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2016 – 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN – 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ ĐƯỜNG THÀNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Thanh Hóa, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Vũ Đường Thành Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn, tôi được sự giúp đỡ của nhiều tập thể, cá nhân. Qua đây tôi xin được bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới sự giúp đỡ, đóng góp của các cơ quan, thầy cô, bạn bè, gia đình, người thân. Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh Hóa, Phòng Thống kê thành phố Thanh Hóa, Văn phòng HĐND-UBND thành phố Thanh Hóa đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Trân trọng cảm ơn đối tới tất cả tập thể, người thân trong gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Xin trân trọng cảm ơn! Thanh Hóa, ngày tháng năm 2019 Tác giả Vũ Đường Thành Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1 2. Mục tiêu của nghiên cứu ............................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài............................................................................................ 2 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .................................. 4 1.1. Cơ sở lý luận .............................................................................................. 4 1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai ...................................................................... 4 1.1.2. Đặc điểm của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất .................. 4 1.1.3. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.................................................. 6 1.1.4. Các hình thức đăng ký đất đai ................................................................. 6 1.1.5. Mục đích, yêu cầu của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................................................................. 7 1.1.6. Các mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........................................ 8 1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 10 1.2.1. Văn bản pháp lý .................................................................................... 10 1.2.2. Một số quy định chung về cấp giấy chứng nhận .................................. 13 1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 27 1.3.1. Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của cả nước.................. 27 1.3.2. Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trên địa bàn Tỉnh Thanh Hóa .............................................................................................. 28 CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................. 30 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 30 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 30 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 30 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ................................................................ 31 2.2.1. Thời gian nghiên cứu: từ năm 2016 – hết năm 2018 ............................ 31 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: Trên địa bàn thành phố Thanh Hóa ................... 31 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 31 2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 32 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ...................................... 32 2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ....................................... 33 2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích, biểu đạt số liệu ............................... 33 CHƯƠNG III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 34 3.1. Công tác quản lý đất đai của Thành phố Thanh Hóa – Tỉnh Thanh Hóa34 3.1.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn TP Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa ....... 34 3.2. Đánh giá công tác lập và quản lí hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa ....................... 38 3.2.1. Công tác quản lí hồ sơ địa chính về đất đai trên địa bàn thành phố Thanh Hóa tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố .................. 39 3.2.2. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa ................................................................................................ 44 3.3. Đánh giá hiểu biết của người dân và ý kiến của cán bộ chuyên môn về việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................... 59 3.4. Những tồn tại, khó khăn và giải pháp hoàn thiện công tác quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa ............................................................................ 64 3.4.1 Những thuận lợi...................................................................................... 64 3.4.2 Tồn tại, Khó khăn ................................................................................... 65 3.4.3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa. ............................................................................................... 67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 70 1. Kết luận ....................................................................................................... 70 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 72 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Kết quả cấp GCN của cả nước tính đến tháng 6 năm 2017 ........... 27 Bảng 3.1: Tổng hợp diện tích đo đạc lập bản đồ địa chính ............................ 35 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Thanh Hóa năm 2018....... 38 Bảng 3.3: Tổng hợp bản đồ địa chính qua các thời kỳ ................................... 39 Bảng 3.4: Tổng hợp hồ sơ địa chính qua các thời kỳ...................................... 41 Bảng 3.5. Kết quả cấp GCN lần đầu trên địa bàn TP Thanh Hóa theo đối tượng sử dụng (tính đến 31/12/2018) ........................................... 44 Bảng 3.6: Kết quả cấp GCN lần đầu với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tính (đến 31/12/2018).................................................................... 45 Bảng 3.7: Kết quả cấp GCN lần đầu với đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân tính đến 31/12/2018 ................................................ 47 Bảng 3.8: Kết quả các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa đủ điều kiện cấp GCN lần đầu tính đến ngày 31/12/2018................................. 49 Bảng 3.9: Kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân năm 2016 ......... 50 Bảng 3.10: Kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân năm 2017 ....... 52 Bảng 3.11: Kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân năm 2018 ....... 53 Bảng 3.12. Tổng số hộ chưa đủ điều kiện hoàn thiện thủ tục cấp GCNQSD đất - Giai đoạn 2016- 2018.......................................... 57 Bảng 3.13. Kết quả cấp CGN cho tổ chức tại TP Thanh Hóa tính đến 31/12/2018 ...... 58 Bảng 3.14: Tổng hợp phiếu điều tra sự hiểu biết của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................. 59 Bảng 3.15: Tổng hợp phiếu điều tra ý kiến cán bộ chuyên môn về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................. 63 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nội dung chữ viết tắt CNH-HĐH Công nghiệp hóa, hiện đại hóa ĐK-GCN Đăng ký cấp giấy chứng nhận ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận KK-TNCN Kê khai thuế thu nhập cá nhân LPTB Lệ phí trước bạ NĐ-CP Nghị định của chính phủ NQ-HĐND Nghị quyết của Hội đồng nhân dân NVTC Nghĩa vụ tài chính QĐ-TTg Quyết định của Thủ tướng QĐ-UBND Quyết định của Ủy ban nhân dân STNMT Sở Tài nguyên và Môi trường TN&MT Tài nguyên và Môi trường TSDĐ Tiền sử dụng đất TT-BTC Thông tư của bộ Tài chính TTLT/BTC- Thông tư liên tịch của bộ Tài chính, bộ Tài nguyên và BTNMT Môi trường TTLT/BTNMT- Thông tư liên tịch của bộ Tài nguyên và Môi trường, bộ BNV Nội vụ TTLT/BTP- Thông tư liên tịch bộ Tư pháp, bộ Tài nguyên và Môi BTNMT trường UBND Ủy ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn gốc của mọi quá trình sống và cũng là nguồn gốc của mọi sản phẩm hàng hoá xã hội. Từ rất lâu rồi con người đã coi đất đai là thành phần không thể thiếu trong cuộc sống của mình, không chỉ là nơi để con người cư trú, là nơi để con người tiến hành mọi hoạt động sản xuất mà đất đai còn mang lại những sản phẩm thiết yếu cho sự tồn tại của mình. Ngày nay, khi nền kinh tế thị trường rất phát triển thì nó càng thể hiện rõ giá trị mà đất đai mang lại cho con người. Đối với Việt Nam chúng ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đại diện chủ sở hữu đó. Vì vậy việc quản lý đất đai nhằm bảo đảm sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả là một công việc mà các cơ quan quản lý Nhà nước phải chú trọng, và đưa ra những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách linh hoạt vào điều kiện cụ thể trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý một cách tốt nhất. Một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai hết sức quan trọng là đăng ký đất đai và cấp GCN. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp chongười sử dụng đất nhằm xác nhận quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.Trong giai đoạn hiện nay tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp và có nhiều bất cập, với nhiều biến động đất đai đến chóng mặt, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn rất nhiều trì trệ, công tác quản lý đất đai còn nhiều chồng chéo, thủ tục hành chính rườm rà, sự thống nhất quản lý Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2 chưa cao. Việc nâng cao hiệu quả công tác quản lý là hết sức cần thiết, quản lý chặt chẽ đất đai, hạn chế những mặt tiêu cực, đẩy nhanh tiến trình cấp GCN, phát huy những mặt tích cực của nền kinh tế thị trường, đẩy mạnh tốc độ CNH-HĐH đất nước. Thành phố Thanh Hóa cùng với quá trình CNH-HĐH đất nước thì nền kinh tế - xã hội của Thành phố đang từng ngày phát triển. Do đó việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trở nên rất quan trọng, là căn cứ pháp lý duy nhất để người dân sử dụng mảnh đất của mình. Xong hiện nay, công tác cấp GCN trên địa bàn Thành phố trong thời gian qua gặp rất nhiều khó khăn trong việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCN, lập và quản lý hồ sơ địa chính. Xuất phát từ những vấn đề thực tiễn trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2016 - 2018”. 2. Mục tiêu của nghiên cứu - Đánh giá được tình hình quản lý sử dụng đất trên đại bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2016 – 2018. - Đánh giá được công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu trên địa bàn thành phố Thanh Hóa. - Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cập nhập và chỉnh lý hồ sơ địa chính, những thuận lợi và khó khăn trên địa bàn thành phố thành phố Thanh Hóa. - Đề xuất một số giải pháp giúp địa phương thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thành phố Thanh Hóa. 3. Ý nghĩa của đề tài * Ý nghĩa khoa học Nắm được hệ thống văn bản pháp luật và các văn bản có liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiểu rõ hơn quy trình, trình tự cấp GCN. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3 Nghiên cứu những quy định của pháp luật về công tác quản lý của Nhà nước về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: đăng ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Rút ra những việc làm được và chưa làm được trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. * Ý nghĩa thực tiễn Chỉ ra được các kết quả đã đạt được trong công tác đăng kí đất đai của thành phố. Nêu ra được các mặt hạn chế cũng như tồn động trong công tác cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa. Từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục những khó khăn vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai Theo khoản 15 điều 3 Luật đất đai 2013 thì Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. 1.1.2. Đặc điểm của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 1.1.2.1. Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt - Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai. Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những hình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống; - Hai là, đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy Nhà nước ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện. Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững mục đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý Nhà nước về đất đai. Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng được đầy đủ, chính xác các thông tin theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 5 1.1.2.2. Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao. Do đó, đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất đai. Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền sử dụng đất dưới hai hình thức giao đất và cho thuê đất. Hình thức giao đất hay cho thuê đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký. Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cố định trên đất như: nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm... Các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản. Trong nhiều trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu Nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng ta không thể không tính đến đặc điểm này. 1.1.2.3. Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn Ở Việt Nam, bộ máy Nhà nước được tổ chức thành 04 cấp: Trung ương, tỉnh, huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã. Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo: - Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa: “Nhà nước của dân, do dân, vì dân”; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 6 - Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất. 1.1.3. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất - GCN là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; - Việc cấp GCN với mục đích để nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ sau này. Thông qua việc cấp GCN để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất. 1.1.4. Các hình thức đăng ký đất đai 1.1.4.1. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây - Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; - Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; - Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; - Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. 1.1.4.2. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; - Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; - Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; - Chuyển mục đích sử dụng đất; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 7 - Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; - Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này; - Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; - Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; - Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; - Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; - Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. 1.1.5. Mục đích, yêu cầu của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là lãnh thổ bất khả xâm phạm. Vai trò của đất đai đối với con người và đời sống xã hội quan trọng như thế nên Luật đất đai, điều 4 đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Nhà nước có đầy đủ 3 quyền: quyền định đoạt, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài hoặc cho các tổ chức, cá Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 8 nhân thuê đất. Quyền sử dụng đất nằm trong khuôn khổ pháp luật và chịu sự quản lý của Nhà nước. Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu của các ngành sản xuất, là cơ sở và nền tảng để các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh. Chúng ta đang chủ trương thi hành chính sách sở hữu đất đai, do vậy vấn đề quản lý chặt chẽ biến động về tình hình sử dụng đất đai, nhất là đất cho xây dựng các công trình cụ thể là nhà ở là hết sức quan trọng. Một mục tiêu trong chính sách đô thị là nhằm đảm bảo và cải thiện sự công bằng kinh tế cho nhóm người có thu nhập thấp trong sử dụng đất đai. Nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước, các hộ gia đình và những cá nhân có thu nhập thấp khó có thể có đủ khả năng có đất để tiến hành các hoạt động sản xuất và kinh doanh. Đăng ký cấp giấy chứng nhận là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Cùng với quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất, tổ chức đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung không thể thiếu trong quản lý đất đai của Nhà nước. Đây là công cụ giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, quản lý mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch. Như vậy, đăng ký cấp giấy chứng nhận là một nội dung rất quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với nhà nước. Để thực hiện tốt đăng ký cấp giấy chứng nhận đòi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền và người dân. 1.1.6. Các mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước đối với người được nhà nước giao quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 9 đối với cả nước, đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. GCN hiện nay ở nước ta đang tồn tại ở 5 loại: + Loại thứ nhất Giấy chứng nhận quyền sử dụng được cấp theo luật đất đai 1988 do Tổng Cục quản lý ruộng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại quyết định 201/QĐ/ĐK ngày/14/07/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ; + Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được cấp cho khu vực ngoài đô thị (nông thôn). Loại đất được cấp theo sổ đỏ rất đa dạng, gồm: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở thuộc nông thôn. Sổ này có màu đỏ đậm và do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng do Tổng cục quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định của Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TTTCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng Cục Quản lý ruộng đất; + Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập theo quy định của luật đất đai 2003 mẫu giấy theo quyết định số 24/2004–BTNMT ngày 01/11/2004 và quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006, sửa đổi quyết định số 24/2004/BTNMT. Giấy có hai màu, màu đỏ giao cho các chủ sử dụng đất, màu trắng lưu tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, tỉnh; + Loại thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lập theo quy định của luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009, nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của chính phủ ban hành về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Mẫu giấy ban hành theo thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 10 + Loại thứ năm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất lập theo quy định của luật đất đai năm 2013. Mẫu giấy ban hành theo thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 05/07/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 1.2. Cơ sở pháp lý 1.2.1. Văn bản pháp lý - Luật đất đai năm 2003 ban hành ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004; - Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009; - Chỉ thị số 05/2004/CT-TTG 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về thi hành Luật đất đai; - Quyết định số 03/2011/QĐ-UBND ngày 24/01/2011 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 1844/2007/QĐ-UBND ngày 29/10/2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa ban hành Quy định về cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa; - Quyết định số 04/2011/QĐ-UBND ngày 24/01/2011 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định về về chính sách, trình tự thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa ban hành kèm theo Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 21/01/2010 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa; - Quyết định số 08/2011/QĐ-UBND ngày 15/03/2011 về việc điều chỉnh, bổ sung và bãi bỏ một số khoản thu phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh Thanh Hóa; - Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 quy định sửa đổi bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 11 - Chỉ thị 1474/2011/CT-TTg ngày 24/08/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai; - Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013; - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai; - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 05/07/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT 05/07/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính; - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 05/07/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính; - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 01/08/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư 77/2014/TT- BTC ngày 01/08/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Quyết định số 16/2014/QĐ-UBND ngày 17/09/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa ban hành quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 12 - Quyết định số 17/2014/QĐ-UBND ngày 17/09/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa Ban hành quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai ngày 29/11/2013 và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. - Thông tư số 134/2015/TT-BTC Hướng dẫn một số điều của Quyết định số 11/2015/QĐ – TTg ngày 03 tháng 4 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao (cấp) không đúng thẩm quyền trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 tại địa bàn có điều kiện kinh tế khó khăn, đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo. - Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 quy định về hồ sơ và trình tự thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất. - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi một số điều của thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai. - Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi một số điều của thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Trên đây là một số văn bản đều nhằm giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai ở các cấp được chặt chẽ, toàn diện và hiệu quả, đẩy mạnh công tác cấp GCN trong cả nước nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất quốc gia, đồng thời góp phần làm cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất và thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của mình đối với nhà nước. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn