Tài liệu đánh giá công tác giao đất cho thuê đất đối với các tổ chức trong khu kinh tế nghi sơn tỉnh thanh hóa

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRỊNH TRUNG DŨNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUỂ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC TRONG KHU KINH TẾ NGHI SƠN, TỈNH THANH HÓA LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRỊNH TRUNG DŨNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUỂ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC TRONG KHU KINH TẾ NGHI SƠN, TỈNH THANH HÓA Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.T.S. Phan Đình Binh Thái Nguyên - 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2018 Tác giả luận văn Trịnh Trung Dũng ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc PGS. TS Phan Đình Binh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Phòng Quản lý Tài nguyên và Môi Trường - Ban Quản lý Khu kinh tế Nghi Sơn và các Khu công nghiệp tỉnh Thanh Hóa đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Thái Nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2018 Học viên Trịnh Trung Dũng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii MỤC LỤC ............................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................... v DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................vi DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................... vii MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề ....................................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài.......................................................................................... 1 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................................................ 2 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 3 1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất........................................................ 3 1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng đất là tổ chức .............................................................................................. 8 1.3. Các chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng là các tổ chức ở một số nước trên Thế giới và bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam.... 12 1.3.1. Chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước trên Thế giới ..................................................................................................12 1.3.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam ..............................................16 1.4. Một số vấn đề về chính sách phát triển KCN, KCX, KKT. ...................... 17 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..27 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................. 27 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .........................................................................27 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.............................................................................27 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ............................................................. 27 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 27 2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 28 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ....................................28 2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ....................................28 2.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý, phân tích số liệu và biểu đạt kết quả. .29 iv CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................30 3.1. Tổng quan về Khu kinh tế Nghi Sơn ......................................................... 30 3.1.1. Quy hoạch phát triển KKT ..................................................................30 3.1.2. Đánh giá chung về Khu kinh tế Nghi Sơn ..........................................32 3.2. Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trong Khu kinh tế Nghi Sơn ........................................................................................................... 39 3.2.1. Thẩm quyền, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất ..........................39 3.2.2. Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trong Khu kinh tế Nghi Sơn theo thời gian ................................................................................42 3.2.3. Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn theo đối tượng tổ chức ..................................................................................47 3.2.4. Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn theo hình thức trả tiền ...................................................................................52 3.2.5. Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn theo mục đích sử dụng ..................................................................................55 3.3. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn theo ý kiến tổ chức .. 59 3.3.1. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn theo ý kiến tổ chức được giao đất, thuê đất .............................................................59 3.3.2. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn theo ý kiến cán bộ làm công tác giao đất, cho thuê đất. ..........................................60 3.3.3. Ý kiến nhận xét của các tổ chức và cán bộ về công tác giao đất, cho thuê đất trong KKT Nghi Sơn .......................................................................66 3.4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục công tác giao đất, cho thuê đất trong KKT Nghi Sơn .................................................................................. 69 3.4.1. Khó khăn, tồn tại .................................................................................69 3.4.2. Giải pháp .............................................................................................70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...........................................................................72 1. Kết luận ......................................................................................................... 72 2. Kiến nghị ...................................................................................................... 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................75 v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BQL: Ban quản lý KCN: Khu công nghiệp KCX: Khu chế xuất KKT: Khu kinh tế NSTW: Ngân sách trung ương TNHH: Trách nhiệm hữu hạn LHD: Lọc Hóa Dầu QLĐĐ: Quản lý đất đai UBND: Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn từ năm 2010 đến năm 2013 ..................................................................... 43 Bảng 3.2. Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn từ năm 2014 đến năm 2018 ..................................................................... 46 Bảng 3.3. Thực trạng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất tại KKT Nghi Sơn .................................................................................... 47 Bảng 3.4. Thực trạng doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước thuê đất tại Khu kinh tế Nghi Sơn .......................................................................... 49 Bảng 3.5. Thực trạng tổ chức thuê đất trả tiền 1 lần ............................................ 52 Bảng 3.6. Thực trạng tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm .................................... 53 Bảng 3.7. Kết quả giao đất cho các tổ chức ......................................................... 55 Bảng 3.8. Kết quả cho tổ chức thuê đất trên địa bàn Khu kinh tế Nghi Sơn giai đoạn 2010 - 2018 .......................................................................... 56 Bảng 3.9: Tổng hợp ý kiến các tổ chức đánh giá công tác giao đất, thuê đất tại KKT Nghi Sơn ............................................................................... 59 Bảng 3.10: Tổng hợp ý kiến của cán bộ làm công tác giao đất, thuê đất tại KKT Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa ......................................................... 61 Bảng 3.11: Các tổ chức vi phạm chậm đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ bị thu hồi lại đất .................................................................................. 63 Bảng 3.12: Các tổ chức không cấp GCNQSD đất............................................... 64 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Quy hoạch chung Khu kinh tế Nghi Sơn ............................................. 29 Hình 3.2: Tổ chức thuê các khu đất giai đoạn 2010 đến 2018 ............................. 46 Hình 3.3: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất giai đoạn từ 2010 đến 2018 ..................................................................................... 48 Hình 3.4: Doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước thuê đất giai đoạn từ 2010 đến 2018 ..................................................................................... 50 Hình 3.5: Diện tích đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước thuê giai đoạn từ 2010 đến 2018 .... 51 Hình 3.6: Diện tích thuê đất trả tiền 1 lần giai đoạn từ 2010 đến 2018 ............... 53 Hình 3.7: Diện tích thuê đất trả tiền hàng năm qua giai đoạn 2010-2018 ........... 54 Hình 3.8: Số tổ chức thuê đất trả tiền 1 lần và số tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm giai đoạn từ 2010 đến 2018 ................................................ 54 Hình 3.9: Số tổ chức thuê đất sản xuất kinh doanh và đất thương mại dịch vụ giai đoạn từ 2010 đến 2018 ............................................................ 57 Hình 3.10: Diện tích thuê đất giai đoạn từ 2010 đến 2018 .................................. 58 Hình 3.11: Ý kiến đánh giá của tổ chức và cán bộ về sự phối hợp thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất............................................................... 67 Hình 3.12. Ý kiến đánh giá của tổ chức và cán bộ về thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất ..................................................................... 68 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai đặc biệt quan trọng đối với mỗi con người, đối với mỗi thời kỳ lịch sử, đối với sự phát triển và trường tồn của đất nước. Cha ông ta đã đổ bao công sức để tiến hành sự nghiệp mở mang bờ cõi, gìn giữ vẹn toàn non sông đất nước. Đất đai càng trở nên đặc biệt quan trọng khi nước ta tiến hành sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế. Do đó, nhu cầu sử dụng đất đối với các đơn vị, tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư cũng tăng cao, góp phần thúc đẩy nền kinh tế, hiệu quả sử dụng đất được tăng lên. Nhưng làm thế nào để sử dụng đất một cách hiệu quả, hợp lý, khoa học đòi hỏi công tác giao đất, cho thuê đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất đã và đang là một vấn đề rất được quan tâm trong cả nước nói chung và Khu kinh tế Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa nói riêng. Do đó, việc xem xét thực trạng của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức là việc làm cần thiết trong giai đoạn hiện nay nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại, khắc phục kịp thời để đáp ứng nhu cầu sử dụng của các đối tượng sử dụng đất và đưa ra các giải pháp khắc phục sao cho quản lý đất đai đạt hiệu quả tốt nhất. Xuất phát từ những lý do trên, học viên tiến hành nghiên cứu, thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong Khu kinh tế Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa” làm luận văn tốt nghiệp. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá về thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại Khu kinh tế Nghi Sơn tỉnh Thanh Hóa. - Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất tại Khu kinh tế Nghi Sơn tỉnh Thanh Hóa theo ý kiến của tổ chức và cán bộ quản lý. - Xác định, tồn tại và giải pháp khắc phục công tác giao đất, cho thuê đất tại KKT Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa. 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học - Hoàn thiện kiến thức đã được giảng dậy trong nhà trường cho bản thân, tiếp cận được thực tiễn những thuận lợi, khó khăn trong công tác giao đất, cho thuê đất. - Tìm hiểu và nắm vững những quy định của pháp luật đất đai về giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật từ Trung ương đến địa phương về công tác giao đất, cho thuê đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kiến nghị và đề xuất với các cơ quan, cấp có thẩm quyền các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác giao đất, cho thuê đất cho tổ chức để công tác quản lý đất đai tại địa phương ngày càng tốt hơn. 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất Sở hữu toàn dân về đất đai và giao đất, cho thuê đất Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 về cơ bản vẫn kế thừa Luật Đất đai 2003 về hình thức giao đất, cho thuê đất nhưng cũng có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Quy định hình thức giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước [29]. Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước. Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai [11]. Khái niệm về tổ chức sử dụng đất [29] Tổ chức sử dụng đất (hay còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý bao gồm - Các tổ chức trong nước - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao - Tổ chức sự nghiệp công lập 4 - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Về công tác giao đất Giao đất có ý nghĩa quan trọng trong nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất. Đến nay, theo điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. [29] Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ và cụ thể, bao gồm những quy định chung áp dụng và những quy định về thẩm quyền cụ thể cho từng cơ quan. Những quy định chung là các qui định mà mỗi cơ quan Nhà nước khi giao đất phải triệt để tuân theo các căn cứ, các trình tự, thủ tục... về giao đất. Những quy định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn về giao đất, nhằm làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung quan liêu ở cấp trên, nâng cao trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực giao đất. Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiện quyền định đoạt đất đai của Nhà nước. Vì vậy việc giao đất, cho thuê đất cho từng trường hợp cụ thể phải tuân theo các căn cứ. Theo Luật Đất đai năm 2013, việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo 2 căn cứ sau: - Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 5 Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã thay đổi so với Luật Đất đai năm 2003, theo đó căn cứ giao đất, cho thuê đất không còn căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện. Về cho thuê đất Thuê đất chính là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định. Như vậy, Nhà nước cho thuê đất là hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất hoặc đồng ý cho người sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.[29] Việc Nhà nước cho các đối tượng sử dụng đất thuê đất nhằm mục đích: - Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. - Góp phần sử dụng đầy đủ và hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai, thực hiện tốt quản lý Nhà nước đối với đất đai. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, từ đó đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn. Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất, phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Theo khoản 8, điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”. Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất Giao đất, cho thuê đất là một vấn đề quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người được thuê đất, giao đất về mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh doanh mà còn 6 đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia. Chế định thẩm quyền giao đất, cho thuê là một trong những quy định quan trọng của pháp luật đất đai, luôn có sự thay đổi theo lịch sử phát triển của xã hội từ khi thực hiện Luật Đất đai 1987 đến nay. Trong khi Luật Đất đai năm 1993 còn thể hiện thẩm quyền tập chung chủ yếu ở Chính phủ thì đến Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và đặc biệt Luật Đất đai 2013 đã có sự thay đổi rất nhiều theo hướng phân cấp thêm quyền cho các cơ quan quản lý Nhà nước ở cấp tỉnh, cấp huyện nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động của chính quyền địa phương. Chính phủ không còn bất cứ thẩm quyền nào về giao đất, cho thuê đất, Chính phủ chỉ điều hành ở tầm vĩ mô trong việc xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của UBND cấp tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương mà không quyết định việc giao đất, cho thuê đất. [18] Quy định này nhằm đảm bảo việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, tránh tùy tiện, đùn đẩy công việc gây ách tắc hoặc tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội Phát triển kinh tế xã hội và những thay đổi trong sử dụng đất: Đất đai là tài nguyên, là tư liệu sản xuất, cũng chính là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường cuộc sống. Hiện nay, cùng với việc dân số tăng nhanh, là sự phát triển đa dạng của nền kinh tế, bởi vậy nhu cầu sử dụng đất đai là rất lớn, mục đích sử dụng đất của các ngành nghề lại khác nhau. Dẫn đến quỹ đất hiện nay đang dần bị thu hẹp và kéo theo đó là hàng loạt các vấn đề liên quan tranh chấp, khiếu nại đất đai xảy ra. Từ thực tế trên cùng với yêu cầu phải phát hiện huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế sâu rộng đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai. 7 Mối quan hệ giữa công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý sử dụng đất: Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là yếu tố không thể thiếu trong sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Giá trị của đất đai mang lại cho con người là quá lớn cả về mặt sử dụng lẫn kinh tế, vì vậy đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Các quan hệ về đất đai là một trong những vấn đề được quan tâm nhất, vì nó liên quan tới các quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng và lợi ích mỗi cá nhân. Ở nước ta, cùng với việc thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận một cách phù hợp hơn. Do đó, tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai trong thời kỳ mới là rất quan trọng và có ý nghĩa hết sức to lớn. Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai. Nhà nước chiếm hữu toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sản xuất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đất thông qua việc thống kê, kiểm kê... đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ trương, chính sách... cũng như các công tác khác có liên quan tới đất đai. Vì vậy, quản lý công tác giao và cho thuê đất là một trong các điều kiện để tăng hiệu quả kinh tế xã hội. Một khi đất được giao và cho thuê một cách tùy tiện, không đúng đối tượng, không đúng mục đích sử dụng, không phù hợp với quy hoạch đã đề ra thì không thể đạt được hiệu quả kinh tế xã hội. Quản lý công tác giao và cho thuê đất không chỉ là xem xét, quản lý đất đai trước, trong khi đất được giao, được cho thuê và sau khi giao cho các chủ đầu tư mà còn phải quản lý cả quy trình giao và cho thuê đất của các cơ quan có thẩm quyền. Nếu không quản lý tất cả các mặt này hoặc buông lỏng quản lý là cơ hội cho các nhà đầu tư phá vỡ, không thực hiện đúng cam kết, đây là nguy cơ làm cho đất đai không được sử dụng hiệu quả. 8 Trên cơ sở của giao đất và cho thuê đất thì các cơ quan quản lý đất đai có thể theo dõi tình hình sử dụng đất từ đó kịp thời ban hành các quyết định, chủ trương, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho nhà đầu tư sử dụng đất hiệu quả nhất. Đồng thời, có những chấn chỉnh kịp thời nếu chủ đầu tư sử dụng đất không đúng với các cam kết khi được giao đất hay cho thuê đất. Do đó giữa công tác giao đất, cho thuê đất với sự quản lý sử dụng đất có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau, tạo điều kiện cho nhau và thúc đẩy nhau cùng phát triển. Công tác giao đất, cho thuê đất mà được thực hiện tốt thì tạo được những thuận lợi trong việc quản lý sử dụng đất. Ngược lại, quản lý sử dụng đất được thực hiện một cách công khai, minh bạch và nghiêm minh với những chính sách, chủ trương hoàn thiện sẽ là tiền đề quan trọng cho các quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất chính đáng của các ngành, các vùng kinh tế. Quản lý việc sử dụng đất của đối tượng được giao đất, cho thuê đất Để quản lý, giám sát đối tượng sử dụng đất, pháp luật đất đai đã cụ thể hóa bằng việc quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất tại địa phương. Chỉ đạo thường xuyên việc kiểm tra phát hiện các hành vi lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ không đúng với quy định của pháp luật. Nếu vi phạm phải tổ chức kiểm tra, lập biên bản, ra quyết định đình chỉ hành vi vi phạm, xử phạt hành chính theo thẩm quyền và yêu cầu tự khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu; nếu người có hành vi vi phạm không chấp hành quyết định đình chỉ thì ra quyết định cưỡng chế khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu và báo cáo bằng văn bản lên Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp quản lý. 1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng đất là tổ chức 9 - Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII, kỳ họp thứ 11, thông qua ngày 15/4/1992 ban hành Hiến pháp năm 1992 (Điều 58). - Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa X, kỳ họp thứ 6, thông qua ngày 28/11/2013 ban hành Hiến pháp năm 2013 (Điều 54). - Luật đất đai ngày 26/11/2003. - Luật đất đai ngày 29/11/2013. Một số Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, 2013 và các văn bản dưới luật để hướng dẫn thực hiện cụ thể như sau: - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, có hiệu lực từ 24/12/2004; - Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 87/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần; - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 3 năm 2011; 10 - Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, có hiệu lực từ 01/03/2011; - Nghị định 42/2012/NĐ-CP ngày 11/05/2012 về quản lý, sử dụng đất trồng lúa. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ địa chính. - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về bản đồ địa chính. - Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. 11 Một số Nghị định, Quyết định của Chính phủ và các văn bản liên quan đến Khu kinh tế Nghi Sơn cụ thể như sau: - Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phủ quy định về Khu công nghiệp, Khu chế xuất và Khu kinh tế; Nghị định số 164/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 29/2008/ NĐ-CP ngày 14 tháng 3 năm 2008 của Chính phủ quy định về Khu công nghiệp, Khu chế xuất và Khu kinh tế; - Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 của Chính phủ quy định về quản lý KCN, KKT - Quyết định 28/2010/QĐ-TTg ngày 03/3/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc thành lập và ban hành Quy chế hoạt động của Khu kinh tế Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa; Quyết định 18/2015/QĐ-TTg ngày 12/6/2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế hoạt động của Khu kinh tế Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa ban hành kèm theo Quyết định số 28/2010/QĐ-TTg ngày 03/3/2010 của Thủ tướng Chính phủ. - Quyết định 1364/QĐ-TTg ngày 10/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng KKT Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hoá. Loại hình tổ chức sử dụng đất Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì loại hình tổ chức được phân loại theo đối tượng sử dụng đất. Chỉ tiêu thống kê đất đai về loại đối tượng được Nhà nước giao sử dụng bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức trong nước; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và cộng đồng dân cư. Phân theo đối tượng được Nhà nước giao quản lý bao gồm: Cộng đồng dân cư; Ủy ban nhân dân cấp xã; Tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức khác Quy định của Nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng là tổ chức.