Tài liệu đánh giá công tác giao đất cho thuê đất cho tổ chức hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện ba bể tỉnh bắc kạn giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN DUYÊN TÙNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO TỔ CHỨC, HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BA BỂ, TỈNH BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN DUYÊN TÙNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO TỔ CHỨC, HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BA BỂ, TỈNH BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. LÊ VĂN THƠ THÁI NGUYÊN, NĂM 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng cá nhân tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày 19 tháng 5 năm 2019 Tác giả luận văn TRẦN DUYÊN TÙNG Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian theo học chương trình đào tạo thạc sĩ tại Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, từ thời gian học tập đến nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn tốt nghiệp, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đối với PGS.TS. Lê Văn Thơ người đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông lâm - Đại học Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức Phòng Tài nguyên và Môi trường - UBND huyện Ba Bể đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Thái Nguyên, ngày 19 tháng 05 năm 2019 Học viên TRẦN DUYÊN TÙNG Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... v DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4 1.1. Cơ sở lý luận của giao đất, cho thuê đất .................................................... 4 1.1.1. Khái niệm, mục đích của giao đất, cho thuê đất ..................................... 4 1.1.2. Sự cần thiết của việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân, tổ chức ..................................................................................................... 5 1.1.3. Quản lý việc sử dụng đất của đối tượng được giao đất, cho thuê đất ......... 6 1.1.4. Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội ................ 7 1.1.5. Cơ sở pháp lý, quy định của giao đất, cho thuê đất ................................ 8 1.1.6. Hạn mức và thời hạn giao đất, cho thuê đất .......................................... 11 1.2. Kinh nghiệm giao đất, cho thuê đất tại một số nước trên thế giới ........... 13 1.3. Tổng quan về gıao đất, cho thuê đất ở Vıệt Nam .................................... 20 1.3.1. Thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn cả nước ........................ 20 1.3.2. Thực trạng giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Bắc Kạn .............................. 23 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 27 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 27 2.2. Địa điểm, thời gian nghiên cứu ................................................................ 27 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 27 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Ba Bể .......................... 27 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.3.2. Đánh giá công tác quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai ..................... 27 2.3.3. Đánh giá kết quả công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân trên địa bàn huyện Ba Bể giai đoạn 2016-2018................................. 27 2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Ba Bể. ................................................................. 28 2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 28 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ..................................... 28 2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 28 2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh đối chiếu............................ 29 2.4.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 29 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 30 3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Ba Bể ..................................... 30 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 30 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 32 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội ......................... 34 3.2. Đánh giá thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất đai ............................ 36 3.2.1. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ................................ 36 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 ......................................................... 39 3.2.3. Biến động đất đai giai đoạn 2016- 2018: .............................................. 41 3.3. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Ba Bể giai đoạn 2016 - 2018 ...................................................................................... 42 3.3.1. Đánh giá công tác giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân ........ 43 3.3.2. Đánh giá công tác cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân ............................................................................................................ 48 3.3.3. Kết quả đạt được về công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân ........................................................................... 52 3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Ba Bể........................................................................... 61 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 66 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa đầy đủ BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CNH Công nghiệp hóa CNH-HĐH Công nghiệp hóa-hiện đại hóa CP Chính phủ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HTX Hợp tác xã LĐĐ Luật Đất đai NĐ Nghị định QĐ Quyết định QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất TĐC Tái định cư TN&MT Tài nguyên và Môi trường TT Thông tư TTBĐS Thị trường bất động sản UBND Ủy ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 ............................................... 40 Bảng 3.2: Biến động đất đai giai đoạn 2016-2018 ...................................... 41 Bảng 3.3. Kết quả giao đất cho các tổ chức trên địa bàn huyện Ba Bể giai đoạn 2016 - 2018 .................................................................. 43 Bảng 3.4. Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức đấu giá trên huyện Ba Bể giai đoạn 2016 - 2018 ................ 44 Bảng 3.5. Kết quả giao đất cho hộ gia đình, cá nhân không thông qua hình thức đấu giá trên địa bàn huyện Ba Bể giai đoạn 2016 -2018 ......................................................................... 46 Bảng 3.6. Kết quả cho tổ chức thuê đất trên địa bàn huyện Ba Bể giai đoạn 2016 - 2018 ......................................................................... 48 Bảng 3.7. Kết quả cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba Bể giai đoạn 2016 - 2018 ............................................ 50 Bảng 3.8. Kết quả cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân theo đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Ba bể giai đoạn 2016 - 2018 ...... 52 Bảng 3.9. Kết quả tiền thu từ đất trong giai đoạn 2016-2018 ..................... 53 Bảng 3.10. Kết quả xử lý vi phạm đối với các tổ chức, cá nhân sử dụng đất sau giao, cho thuê trong giai đoạn 2016-2018....................... 54 Bảng 3.11. Tổng hợp các vi phạm sử dụng đất sau giao, cho thuê theo đơn vị hành chính trong giai đoạn 2016-2018 ............................ 54 Bảng 3.12. Kết quả phỏng vấn về công tác giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân ......................................................................................... 57 Bảng 3.13. Kết quả phỏng vấn về công tác giao đất đối với các tổ chức và cán bộ chuyên môn ................................................................. 58 Bảng 3.14. Kết quả phỏng vấn về thuê đất .................................................... 59 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, do đó, việc phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả cao; bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước luôn là vấn đề xuyên suốt trong quá trình hoàn thiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước. Trong mỗi một giai đoạn lịch sử, trước yêu cầu bảo vệ và phát triển của đất nước, chủ trương, chính sách về đất đai của Đảng và Nhà nước liên tục được đổi mới. Nguồn tài nguyên đất đai dần trở thành nguồn lực, nguồn vốn cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Trong 10 năm qua, việc giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Luật Đất đai năm 2003 đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, các quy định của Luật Đất đai năm 2003 đã phát sinh một số điểm hạn chế dẫn đến tình trạng đất được giao, cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật. Ví dụ như nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí và thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm. Hay việc quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay còn thấp nên có nhiều trường hợp sử dụng đất có diện tích lớn đã “lách” luật bằng cách nhờ người khác đứng tên khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, gây phức tạp trong việc đăng ký sử dụng đất, dễ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp đất đai ảnh hưởng đến tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp, nông thôn. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2 Những hạn chế đó sẽ được thể hiện rõ hơn ở những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế cao và đang trên quá trình chuyển dịch mạnh mẽ cơ cấu kinh tế theo hướng CNH-HĐH. Cụ thể với huyện Ba Bể đang tập trung mọi nguồn lực để đẩy mạnh xây dựng nông thôn mới nhằm đạt chuẩn nông thôn mới vào năm 2018. Như vậy, trong mấy năm qua và sắp tới mức độ phát triển cơ sở hạ tầng, các công trình thiết chế văn hóa như trường học, trạm y tế.... và tất yếu sẽ kéo theo là áp lực khá lớn của nhu cầu sử dụng đất: đất ở, đất xây dựng khu tái định cư, các công trình theo tiêu chí nông thôn mới. Nhưng làm thế nào để vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất lại quản lý tốt được nguồn đất đai. Vì vậy, công tác giao đất và cho thuê đất là một trong những vấn đề luôn được các nhà quản lý và người dân quan tâm. Trong những năm gần đây công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của huyện đã được quan tâm và đã xác định rất rõ việc giao đất ổn định, lâu dài cho các đối tượng sử dụng là một bước tiến mới trong nhận thức về quản lý đất đai, một giải pháp quan trọng nhằm khắc phục tình trạng vô chủ, sử dụng kém hiệu quả, đồng thời tạo điều kiện cho các đối tượng yên tâm đầu tư phát triển sản xuất và kinh doanh, bước đầu thu hút vốn đầu tư của nhân dân và các thành phần kinh tế, tạo bước phát triển mới cho các tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất để phát triển sản xuất kinh doanh. Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba Bể, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2016-2018”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá được công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba Bể, tỉnh Bắc Kạn, giai đoạn 2016-2018. - Đề xuất một số biện pháp nhằm tăng cường hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên trên địa bàn huyện Ba Bể, tỉnh Bắc Kạn. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học - Nghiên cứu, áp dụng và thực hiện những quy định của pháp luật trong công tác giao đất, cho thuê đất. - Góp phần bổ sung và hoàn thiện những luật định, văn bản pháp luật liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất sao cho phù hợp với tình hình thực tế. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong công tác giao đất, cho thuê đất nhằm sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận của giao đất, cho thuê đất 1.1.1. Khái niệm, mục đích của giao đất, cho thuê đất 1.1.1.1. Giao đất a. Khái niệm Căn cứ khoản 7, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 : “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý để xác lập quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Quyết định giao đất là quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh. b. Mục đích Công tác giao đất là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước từ nhiều năm nay, nhằm gắn lao động với đất đai, xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng tạo thành động lực phát triển sản xuất, từng bước ổn định và phát triển tình hình kinh tế - xã hội, tăng cường an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường. Hoạt động này nhằm mục đích: - Xác lập mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật. - Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu quả. Giao đất là một hành vi pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của người được nhận đất, do đó các đối tượng này phải sử dụng đất đúng mục đích và tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai. Ngoài ra, việc giao đất giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác tiềm năng từ đất đai nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 5 1.1.1.2. Thuê đất a. Khái niệm Căn cứ khoản 8, Điều 3, LĐĐ 2013 quy định: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” (Luật đất đai, 2013). Thì thuê đất chính là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định. Như vậy, Nhà nước cho thuê đất là hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất hoặc đồng ý cho người sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. b. Mục đích - Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. - Góp phần sử dụng đầy đủ và hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai, thực hiện tốt quản lý Nhà nước đối với đất đai. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, từ đó đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn. 1.1.2. Sự cần thiết của việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân, tổ chức Giao đất, cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai, vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai. Thông qua giao và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng giấy chứng nhận, buộc người sử dụng phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 6 quy định của pháp luật. Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn xã hội thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì giao và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, giao đất và cho thuê đất cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội. Giao đất và cho thuê đất là một trong các biện pháp để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đai trong phạm vi lãnh thổ. Vì công tác này có quan hệ mật thiết với công tác đăng ký quyền sử dụng đất, đây là cơ sở để Nhà nước nắm chắc các thông tin tự nhiên, thông tin kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu của quản lý đất đai. Giao đất và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở tạo ra quyền sử dụng cho người được Nhà nước giao, cho thuê đất để từ đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, lợi ích từ đất. Được Nhà nước giao, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, cho thuê và có các quyền năng đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp,... (Luật đất đai, 2013). 1.1.3. Quản lý việc sử dụng đất của đối tượng được giao đất, cho thuê đất Để quản lý, giám sát đối tượng sử dụng đất, pháp luật đất đai đã cụ thể hóa bằng việc quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất tại địa phương. Chỉ đạo thường xuyên việc kiểm tra phát hiện các hành vi lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, người sử dụng đất thực hiện các Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 7 quyền và nghĩa vụ không đúng với quy định của pháp luật. Nếu vi phạm phải tổ chức kiểm tra, lập biên bản, ra quyết định đình chỉ hành vi vi phạm, xử phạt hành chính theo thẩm quyền và yêu cầu tự khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu; nếu người có hành vi vi phạm không chấp hành quyết định đình chỉ thì ra quyết định cưỡng chế khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu và báo cáo bằng văn bản lên Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp quản lý. 1.1.4. Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai. Nhà nước chiếm hữu toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sản xuất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đất thông qua việc thống kê, kiểm kê... đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ trương, chính sách... cũng như các công tác khác có liên quan tới đất đai. Quản lý công tác giao và cho thuê đất là một trong các điều kiện để tăng hiệu quả kinh tế xã hội. Một khi đất được giao và cho thuê một cách tùy tiện, không đúng đối tượng, không đúng mục đích sử dụng, không phù hợp với quy hoạch đã đề ra thì không thể đạt được hiệu quả kinh tế xã hội. Quản lý công tác giao và cho thuê đất không chỉ là xem xét, quản lý đất đai trước, trong khi đất được giao, được cho thuê và sau khi giao cho các chủ đầu tư mà còn phải quản lý cả quy trình giao và cho thuê đất của các cơ quan có thẩm quyền. Nếu không quản lý tất cả các mặt này hoặc buông lỏng quản lý là cơ hội cho các nhà đầu tư phá vỡ, không thực hiện đúng cam kết, đây là nguy cơ làm cho đất đai không được sử dụng hiệu quả. Dựa trên cơ sở giao đất và cho thuê đất thì các cơ quan quản lý đất đai có thể theo dõi tình hình sử dụng đất từ đó kịp thời ban hành các quyết định, chủ trương, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho nhà đầu tư sử dụng đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 8 hiệu quả nhất. Đồng thời, có những chấn chỉnh kịp thời nếu chủ đầu tư sử dụng đất không đúng với các cam kết khi được giao đất hay cho thuê đất. Vậy giữa công tác giao đất, cho thuê đất với sự quản lý sử dụng đất có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau, tạo điều kiện cho nhau và thúc đẩy nhau cùng phát triển. Công tác giao đất, cho thuê đất mà được thực hiện tốt thì tạo được những thuận lợi trong việc quản lý sử dụng đất. Ngược lại, quản lý sử dụng đất được thực hiện một cách công khai, minh bạch và nghiêm minh với những chính sách, chủ trương hoàn thiện sẽ là tiền đề quan trọng cho các quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất chính đáng của các ngành, các vùng kinh tế. 1.1.5. Cơ sở pháp lý, quy định của giao đất, cho thuê đất 1.1.5.1. Cơ sở pháp lý Năm 2013, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Bên cạnh đó Chính phủ cũng ban hành những Thông tư, Nghị định để bổ sung, sửa đổi hướng dẫn, thi hành Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất, Chính phủ đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật sau: - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về thi hành Luật Đất đai 2013; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 9 - Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất. - Nghị định số 01/2018/NĐ-CP ngày 6/1/2018 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.... 1.1.5.2. Quy định về giao đất, cho thuê đất theo Luật đất đai năm 2013 Giao đất, cho thuê đất là quyền của công dân Việt Nam được thừa nhận tại khoản 2, Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất…” Nhưng để thực hiện được việc phân giao quyền này một cách công bằng, hiệu quả và tránh lãng phí quỹ đất là việc không đơn giản. Luật Đất đai năm 2013 đã tách nội dung “Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” thành một chương riêng có 9 Điều (từ Điều 52 đến Điều 60). Về cơ bản, các quy định từ Điều 52 đến Điều 60 Luật Đất đai năm 2013 kế thừa những nội dung của các quy định của Luật Đất đai năm 2003 có sửa đổi, bổ sung một số nội dung cho phù hợp với tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước và phù hợp với xu thế hội nhập (Lê Hồng Hạnh, 2014). - Căn cứ giao đất, cho thuê đất: Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiện quyền định đoạt đất đai của Nhà nước. Vì vậy việc giao đất, cho thuê đất cho từng trường hợp cụ thể phải tuân theo các căn cứ. Căn cứ Điều 52, Luật Đất đai năm 2013, việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo 2 căn cứ sau: + Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. + Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 10 - Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất: Luật Đất đai năm 2013 phân cấp quyền giao đất, cho thuê đất cho các cơ quan quản lý Nhà nước ở cấp tỉnh, cấp huyện nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động của chính quyền địa phương. Chính phủ không còn bất cứ thẩm quyền nào về giao đất, cho thuê đất, Chính phủ chỉ điều hành ở tầm vĩ mô trong việc xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của UBND cấp tỉnh mà không quyết định việc giao đất, cho thuê đất. Quy định này nhằm đảm bảo việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, tránh tùy tiện, đùn đẩy công việc gây ách tắc hoặc tiêu cực trong công tác giao đất, cho thuê đất. - Các hình thức giao đất, cho thuê đất: a. Các hình thức giao đất Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì có 2 hình thức giao đất là: 1. Giao đất không thu tiền sử dụng đất 2. Giao đất không thu tiền sử dụng đất là hình thức giao đất mà người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Giao đất không thu tiền sử dụng đất Theo Điều 54, Luật Đất đai 2013, có 5 loại đối tượng được giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích: 1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp trong hạn mức; 2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; 3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính xây dựng công trình sự nghiệp; 4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở tái định cư; 5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 11 Giao đất có thu tiền sử dụng đất: Những trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 55, Luật Đất đai năm 2013 đất gồm những đối tượng sau: 1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; 2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; 3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; 4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối với chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tư nước ngoài. b. Các hình thức cho thuê đất Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Luật Đất đai năm 2013 còn quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp. 1.1.6. Hạn mức và thời hạn giao đất, cho thuê đất a. Hạn mức giao đất, cho thuê đất • Hạn mức giao đất, cho thuê đất nông nghiệp Theo quy định của LĐĐ 2013, hạn mức giao đất nông nghiệp cũng không có thay đổi đáng kể, tối đa 10 ha hoặc 30 ha đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân ở xã, phường, thị trấn ở đồng bằng hoặc ở trung du, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 12 miền núi và tối đa 30 ha đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất đối với mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân... Riêng đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hạn mức giao đất không quá 03 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khu vực Đông Nam Bộ hoặc đồng bằng sông Cửu Long và không quá 02 ha đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại. • Hạn mức giao đất, cho thuê đất phi nông nghiệp Đất ở nông thôn Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, hạn mức đất ở nông thôn chung cho cả nước với mức tối đa là 400 m2/hộ gia đình trừ những nơi có phong tục tập quán đặc biệt. Trên cơ sở đó, Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định cụ thể hạn mức đất ở cho từng nơi căn cứ vào điều kiện, quỹ đất ở từng địa phương. Tuy nhiên, theo pháp luật hiện hành, hạn mức đất ở nông thôn được quy định căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ theo khoản 2 điều 143 Luật đất đai 2013 để quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. Đất ở đô thị Hạn mức đất ở đô thị được căn cứ vào Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai năm 2013: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn