Tài liệu đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án nhà ở dịch vụ thị trấn lim và dự án xây dựng hạ tầng ngô xá huyện tiên du, tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM TRẦN ĐỨC THẮNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN NHÀ Ở DỊCH VỤ THỊ TRẤN LIM VÀ DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG NGÔ XÁ HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã chuyên ngành: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Đỗ Nguyên Hải NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc. Bắc Ninh, ngày 03 tháng 05 năm 2017 Tác giả luận văn Trần Đức Thắng i LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự lỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng chu đáo, tỉ mỉ của các quý thầy cô và sự giúp đỡ nhiệt tình, cùng nhiều ý kiến đóng góp quý báu một số cá nhân và tập thể đã giúp tôi hoàn thành bản luận văn này. Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn tới PGS.TS. Đỗ Nguyên Hải - giảng viên Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam giúp tôi hoàn chỉnh luận văn. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bắc Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tiên Du, Ban Quản lý dự án - Sở Giao thông vận tải Bắc Ninh, Hội đồng bồi thường, GPMB huyện Tiên Du, UBND thị trấn Lim, UBND các xã cùng các trưởng thôn và những người dân tham gia trả lời phỏng vấn đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn ! Bắc Ninh, ngày 03 tháng 05 năm 2017 Tác giả luận văn Trần Đức Thắng ii MỤC LỤC Lời cam đoan ................................................................................................................. i Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii Mục lục ..................................................................................................................... iii Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi Danh mục bảng ...........................................................................................................vii Danh mục hình ...........................................................................................................viii Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix Thesis abstract .............................................................................................................. xi Phần 1. Mở đầu .......................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................... 2 1.3. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 2 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ....................................... 2 Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 3 2.1. Một số vấn đề lý luận liên quan đến giải phóng mặt bằng................................ 3 2.1.1. Giải phóng mặt bằng ....................................................................................... 3 2.1.2. Thu hồi đất...................................................................................................... 8 2.1.3. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ........................................................................ 9 2.2. Kinh nghiệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số nước và tổ chức trên thế giới .......................................................................................... 11 2.2.1. Hàn quốc ...................................................................................................... 11 2.2.2. Australia ....................................................................................................... 12 2.2.3. Thái lan......................................................................................................... 13 2.2.4. Ngân hàng thế giới (world bank) và ngân hàng phát triển châu á (asian development bank)........................................................................................ 14 2.3. Cơ sở thực tiễn về công tác giải phóng mặt bằng ở việt nam ......................... 16 2.3.1. Quá trình phát triển của pháp luật về giải phóng mặt bằng............................. 16 2.3.2. Một số quy định về công tác giải phóng mặt bằng ở việt nam hiện nay.......... 21 2.3.3. Tình hình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng tại tỉnh bắc ninh............... 25 2.4. Một số nhận xét rút ra từ những nghiên cứu tổng quan......................................... 27 iii Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ....................................................... 29 3.1. Địa điểm nghiên cứu ..................................................................................... 29 3.2. Thời gian nghiên cứu .................................................................................... 29 3.3. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................... 29 3.4. Nội dung nghiên cứu..................................................................................... 29 3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện tiên du ......................................... 29 3.4.2. Tình hình công tác quản lý, sử dụng đất đai của huyện tiên du ...................... 30 3.4.3. Khái quát công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện tiên du ............... 30 3.4.4. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng tại 02 dự án nghiên cứu.................... 30 3.4.5. Đánh giá tác động của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất........................................................... 30 3.4.6. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện tiên du .............................................................. 30 3.5. Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 30 3.5.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ............................................... 30 3.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................ 31 3.5.3. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu ......................................................... 31 3.5.4. Phương pháp minh họa bằng biểu đồ ............................................................ 31 Phần 4. Kết quả và thảo luận ................................................................................... 32 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện tiên du ................................... 32 4.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện tiên du ............................................................ 32 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của huyện tiên du giai đoạn 2010 2016 ............................................................................................................. 35 4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện tiên du .................................... 40 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện tiên du .................................................. 40 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện tiên du năm 2016...................................... 45 4.2.3. Biến động sử dụng đất của huyện tiên du giai đoạn 2005 - 2016 ................... 45 4.2.4. Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất huyện tiên du ................ 46 4.3. Khái quát về công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện tiên du .......... 48 4.4. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng tại các dự án nghiên cứu .................. 49 4.4.1. Khái quát các dự án nghiên cứu .................................................................... 49 iv 4.4.2. Khái quát các quy định liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng tại các dự án nghiên cứu .................................................................................... 51 4.4.3. Kết quả thực hiện giải phóng mặt bằng tại các dự án nghiên cứu ................... 55 4.5. Đánh giá tác động của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của các hộ dân bị thu hồi đất ............................................................................... 68 4.5.1. Tác động đến công ăn việc làm ..................................................................... 68 4.5.2. Tác động đến kinh tế gia đình ....................................................................... 70 4.5.3. Tác động đến đời sống tinh thần.................................................................... 72 4.5.4. Tác động đến môi trường sống ...................................................................... 73 4.6. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cụng tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện tiên du .............................................................. 74 4.6.1. Hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai .................................................... 74 4.6.2. Nâng cao hiệu quả quản lý và chất lượng cán bộ trong công tác giải phóng mặt bằng............................................................................................. 75 4.6.3. Giải pháp đảm bảo cuộc sống của người dân sau khi bị thu hồi đất................ 76 Phần 5. Kết luận và kiến nghị .................................................................................. 77 5.1. Kết luận ........................................................................................................ 77 5.2. Kiến nghị ...................................................................................................... 78 Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 79 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt ADB Ngân hàng phát triển Châu Á CNH - HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa CSHT Cơ sở hạ tầng CP Chính phủ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng KT-XH Kinh tế - xã hội NĐ Nghị định SDĐ Sử dụng đất TĐC Tái định cư TNMT Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân QSDĐ Quyền sử dụng đất WB Ngân hàng thế giới vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Tiên Du năm 2016 ..................................... 45 Bảng 4.2. Kết quả xác định diện tích bồi thường, hỗ trợ qua các lần điều chỉnh, bổ sung tại dự án Khu nhà ở và dịch vụ thị trấn Lim ................................. 55 Bảng 4.3. Kết quả bồi thường về đất tại dự án Khu nhà ở và dịch vụ thị trấn Lim ..... 58 Bảng 4.4. Kết quả bồi thường về đất tại dự án xây dựng hạ tầng các khu nhà ở nông thôn tại thôn Ngô Xá ........................................................................ 59 Bảng 4.5. Kết quả bồi thường công trình, vật kiến trúc tại dự án Khu nhà ở và dịch vụ thị trấn Lim .................................................................................. 61 Bảng 4.6. Kết quả bồi thường về cây trồng tại các dự án nghiên cứu......................... 63 Bảng 4.7. Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ tại các dự án nghiên cứu.................... 65 Bảng 4.8. Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi về chính sách bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án nghiên cứu ................................................ 66 Bảng 4.9. Mục đích sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ gia đình, cá nhân điều tra phỏng vấn tại các dự án nghiên cứu.............................................. 69 Bảng 4.10. Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân điều tra phỏng vấn về kinh tế của hộ sau khi bị thu hồi đất tại các dự án nghiên cứu ............................... 70 Bảng 4.11. Tài sản của các hộ gia đình, các nhân điều tra phỏng vấn trước và sau khi được bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án nghiên cứu ................................. 71 Bảng 4.12. Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân điều tra phỏng vấn về quan hệ nội bộ gia đình sau khi bị thu hồi đất tại các dự án nghiên cứu .................. 72 Bảng 4.13. Tình hình tiếp cận cơ sở hạ tầng của các hộ gia đình sau khi giải phóng mặt bằng ........................................................................................ 73 Bảng 4.14. Tác động của các dự án nghiên cứu đến môi trường..............................................74 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Tiên Du - tỉnh Bắc Ninh......................................... 32 Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế theo ngành của huyện Tiên Du năm 2016 .............................36 Hình 4.2. Biến động diện tích các loại đất chính giai đoạn 2005 - 2016 ....................... 46 Hình 4.3. Dự án Khu nhà ở và dịch vụ thị trấn Lim ..................................................... 50 Hình 4.4. Dự án xây dựng hạ tầng các khu nhà ở nông thôn tại thôn Ngô Xá ............... 51 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Trần Đức Thắng Tên luận văn: “Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án nhà ở dịch vụ thị trấn Lim và dự án xây dựng hạ tầng Ngô Xá huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh”. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thông qua dự án nhà ở dịch vụ thị trấn Lim và dự án xây dựng hạ tầng Ngô Xá huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh; - Xác định những vấn đề vướng mắc, khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng tại các dự án nghiên cứu, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy công tác GPMB tại các dự án đảm bảo đúng tiến độ. Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp được sử dụng trong đề tài gồm: phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp phân tích và xử lý số liệu; phương pháp minh họa bằng biểu đồ. Kết quả chính và kết luận - Huyện Tiên Du có vị trí địa lý thuận lợi nên rất lợi thế cho trong phát triển sản xuất, thu hút vốn đầu tư và mở rộng giao lưu kinh tế - xã hội với các huyện, thị, thành phố trong tỉnh, vùng đồng bằng sông Hồng và Thủ đô Hà Nội. Kinh tế của huyện trong giai đoạn 2010 - 2016 tăng trưởng nhanh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. - Công tác GPMB tại 02 dự án nghiên cứu đã được thực hiện đúng trình tự và thủ tục theo quy định của pháp luật và đạt được những hiệu quả nhất định, cụ thể: + Dự án Khu nhà ở và dịch vụ thị trấn Lim đã thu hồi 116.726,4 m² với diện tích bồi thường, hỗ trợ trong đợt 1 được xác định là 111.141,7 m². Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ cho tập thể thôn Lũng Giang và gần 400 hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi tại dự án là gần 21 tỷ đồng. Dự án xây dựng hạ tầng khu nhà ở nông thôn tại thôn Ngô Xá, xã Phật Tích đã thu hồi 48.598,2 m² đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ đối với 37.733,6 m² đất nông nghiệp cho hơn 200 hộ gia đình, cá nhân với tổng kinh phí hơn 16,5 tỷ đồng. Kết quả điều tra đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi về chính sách bồi thường, hỗ trợ tại 2 dự án nghiên cứu cho thấy hầu hết các hộ gia đình, cá nhân đa phần đều đồng ý với các chính sách này. Tuy nhiên, trong công tác ix GPMB còn gặp một số vướng mắc như: nguồn vốn để thực hiện các dự án của địa phương còn hạn chế; thiếu sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong việc triển khai thực hiện các dự án nên xảy ra tình trạng chồng chéo diện tích đất thu hồi, bồi thường giữa các dự án với nhau; còn có sự nhầm lẫn, thiếu sót trên hồ sơ địa chính và sổ bộ thuế; việc di chuyển mồ mả gặp rất nhiều khó khăn vì liên quan đến vấn đề tâm linh và mức bồi thường di chuyển mồ mả theo quy định còn thấp. + Kết quả đánh giá tác động của công tác GPMB đến đời sống của các hộ dân bị thu hồi đất cho thấy việc sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ gia đình, cá nhân nhìn chung là chưa hợp lý. Tỷ lệ các hộ gia đình đầu tư sản xuất kinh doanh không thấp nhưng so với số tiền sử dụng để xây dựng, tu sửa nhà cửa và mua sắm đồ dùng lại khá khiêm tốn. Tỷ lệ hộ gia đình đầu tư tiền vào việc học nghề chiếm tỷ lệ thấp, cụ thể: tại dự án 1 là 20%, tại dự án 2 là 8,75%. Phần lớn các hộ gia đình đều đánh giá điều kiện kinh tế, thu nhập bình quân hàng tháng, số lượng và chất lượng tài sản, sự tiếp cận CSHT của gia đình sau khi bị thu hồi đất tốt hơn so với trước khi bị thu hồi. Ngoài ra, công tác GPMB cũng tác động một phần đến đời sống tinh thần của các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi. x THESIS ABSTRACT Master candidate: Tran Duc Thang Thesis title: “Assessment of ground clearance of the housing service project in Lim town and Ngo Xa infrastructure construction project in Tien Du district, Bac Ninh province" Major: Land Managerment Code: 60 85 01 03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research objectives - Assessing the implementation of ground clearance through the housing service project Lim Town and Ngo Xa infrastructure construction project in Tien Du district, Bac Ninh province. - Identifing the problems and obstacles in the ground clearance of study projects, thenceforth propose the solutions to promote the ground clearance in the next time. Materials and methods Methods used in the topic include: method of secondary data collection; methods of primary data collection; methods of data analysis and process; methods of illustration by chart. Main findings and conclusions - Tien Du district has favorable geographic position, so it is very advantageous for developing production, attracting investment capital and expanding socio-economic exchanges with districts, towns and cities in the province, Red River delta area and Hanoi Capital. In the period 2010 - 2016, the economy is growing fast, the economic structure shifts towards industrialization and modernization. - The ground clearance of 2 projects has been carried out in accordance with the order and procedures of law and achieved certain effects, as following: + The Lim Township housing and service project has recovered 116,726.4 m² with the compensation area, support in the first phase is 111,141.7 m². The total compensation, support for the collective Lung Giang village and nearly 400 households, individuals have recovered land at the project is nearly 21 billion. The project of building rural infrastructure in Ngo Xa village, Phat Tich commune has recovered 48,598.2 m² of land, compensated and supported for 37,733.6 m² of agricultural land for more than 200 households. Individuals with a total cost of more than 16.5 billion. Results of surveys and assessments of households and individuals having recovered land on compensation and support policies in 2 research projects show that most xi households and individuals agreed with These policies. However, in the site clearance, there are some obstacles such as limited capital for implementation of local projects; There is a lack of coordination among different levels and branches in the implementation of the projects, so the overlap of land acquisition and compensation between projects is occurring. There is also confusion, shortcomings on cadastral records and tax records; Relocation of the grave is very difficult due to the low level of spirituality and grave clearance compensation. + The results of the assessment of the impact of land acquisition on the lives of households with land acquisition showed that the use of compensation and support from households and individuals is generally unreasonable. The percentage of households investing in production and business is not low but compared with the amount used for building, repairing and buying furniture is quite modest. The percentage of households investing money in apprenticeship is low, specifically: in project 1 is 20%, in project 2 it is 8.75%. The majority of households assessed the economic conditions, average monthly income, quantity and quality of assets, access to family infrastructure after land acquisition was better than before collection. In addition, the site clearance also partly affects the spiritual life of households and individuals whose land is recovered. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Công nghiệp hóa - hiện đại hóa (CNH - HĐH) và đô thị hoá là mục tiêu phát triển của các nước trên thế giới, là nhân tố làm thay đổi căn bản KT - XH của mỗi quốc gia kéo theo sự thay đổi mạnh mẽ phương thức sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong quá trình CNH - HĐH, tiến trình phát triển xã hội đó có sự thay đổi cơ bản, đó là phát triển đô thị kèm theo sự thu hẹp và làm thay đổi xã hội nông thôn theo hướng công nghiệp. Để tạo quỹ đất phục vụ quá trình đô thị hóa, việc thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cho xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng (CSHT) phục vụ lợi ích quốc gia là việc làm tất yếu. Huyện Tiên Du nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, cách không xa các trung tâm đô thị lớn, đặc biệt là tam giác kinh tế miền Bắc: thủ đô Hà Nội, Hải Phòng và Quảng Ninh, đây là lợi thế rất lớn cho Tiên Du trong quá trình phát triển kinh tế xã hội. Trong những năm gần đây, với tốc độ đô thị hóa nhanh, đất đai thuộc địa phận huyện Tiên Du được chuyển mục đích sử dụng khá nhiều, tạo áp lực lớn đối với việc áp dụng đúng, thỏa đáng những chính sách của Nhà nước trong việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người dân bị thu hồi đất đất sản xuất nông nghiệp. Hiện nay, công tác này còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, hiệu quả thấp, kể cả việc thu hồi đất để xây dựng CSHT phục vụ cho chính cộng đồng dân cư bị thu hồi đất. Thực tế cho thấy do giải quyết chưa tốt và chưa thỏa đáng quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất sẽ dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, tạo thành vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự xã hội. Điều này dẫn đến việc chậm trễ và kéo dài trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) của các dự án phát triển, gây nhiều thiệt hại cho Nhà nước và các chủ đầu tư. Không chỉ vậy, vấn đề đáng quan tâm hiện nay là cuộc sống của người dân sẽ thay đổi như thế nào sau khi Nhà nước thu hồi đất. Tình trạng người dân thiếu việc làm, thất nghiệp, không chuyển đổi được nghề nghiệp, khó khăn trong việc ổn định đời sống, điều kiện sống của người dân tại nơi ở mới cũng phần nào cho thấy việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn chưa thực sự hợp lý, việc đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp chưa thực sự hiệu quả. Bên cạnh đó, bản thân người dân bị thu hồi đất còn thụ động trông chờ vào Nhà nước nên hầu 1 hết sau khi bị thu hồi đất còn gặp không ít những trong sinh hoạt và hoạt động kinh tế, khả năng thích ứng còn chậm hoặc không kiên trì với công việc mới khiến cho cuộc sống của một số gia đình khó đi vào ổn định. Để đẩy nhanh công tác GPMB thì việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi cần phải có những nghiên cứu, đánh giá cụ thể ở các địa phương khác nhau, để tổng kết các vấn đề còn tồn tại, từ đó đưa ra các giải pháp cho các vấn đề yêu cầu từ thực tiễn đặt ra đối với các dự án. Vì những lý do trên, là một cán bộ tham gia trong công tác quản lý đất đai tôi lựa chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án nhà ở dịch vụ thị trấn Lim và dự án xây dựng hạ tầng Ngô Xá huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh”. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá tình hình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thông qua dự án nhà ở dịch vụ thị trấn Lim và dự án xây dựng hạ tầng Ngô Xá huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh; - Xác định những vấn đề vướng mắc, khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng tại các dự án nghiên cứu, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy công tác GPMB tại các dự án đảm bảo đúng tiến độ. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi không gian: huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh. - Phạm vi cụ thể: đề tài thực hiện nghiên cứu tại 02 dự án, gồm: + Dự án 1: Khu nhà ở và dịch vụ thị trấn Lim (Nghiên cứu kết quả bồi thường giải phóng mặt bằng đợt 1); + Dự án 2: Đầu tư xây dựng hạ tầng các khu nhà ở nông thôn tại thông Ngô Xá, xã Phật Tích. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN - Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho huyện Tiên Du đưa ra các biện pháp thực hiện công tác giải phóng mặt bằng hiệu quả nhằm phục vụ cho việc triển khai các dự án trên địa bàn đúng tiến độ; - Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên ngành quản lý đất đai tại các trường đại học, cao đẳng và học viện. 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 2.1.1. Giải phóng mặt bằng 2.1.1.1. Khái niệm GPMB là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một địa bàn nhất định để phục vụ cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Giải phóng mặt bằng cũng là quá trình tái cơ cấu toàn diện kết cấu kinh tế xã hội - đô thị - dân cư để chuyển xã hội nông nghiệp truyền thống sang xã hội công nghiệp và đô thị theo định hướng thị trường và hội nhập (Nguyễn Chí Mỳ và cs., 2012). Quá trình GPMB được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng GPMB đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Công tác GPMB mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng nhất trong công tác GPMB. Trước khi tiến hành GPMB nhà nước quyết định thu hồi đất: đó là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho cá nhân, tổ chức sử dụng. 2.1.1.2. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng Để các dự án được thực hiện theo đúng tiến độ thì trước hết các chủ đầu tư cần phải GPMB; đây là công việc trọng tâm, hết sức quan trọng, nhưng phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày nay, đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm khiến cho việc GPMB ngày càng trở nên khó khăn hơn. GPMB là công tác có liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của cả cộng động dân cư trên một địa bàn nhất định với những đặc điểm chủ yếu như sau: - Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và trình độ dân trí khác nhau. Ở khu vực trung tâm đô thị, mật độ dân cư rất cao, giá trị đất và tài sản trên đất lớn, mức sống và trình độ dân cư cao. Tại khu vực ven đô, mật độ dân cư khá cao, hoạt động sản xuất hầu như là công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ đa 3 dạng, mức sống và trình độ dân cư trung bình. Còn ở khu vực nông thôn, mật độ dân cư thấp, hoạt động sản xuất chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp, mức sống và trình độ dân cư thấp. Do đó, đối với từng khu vực thì công tác bồi thường GPMB cũng có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng biệt về điều kiện kinh tế - xã hội và trình độ dân trí đối với từng khu vực và từng dự án cụ thể. - Tính phức tạp: Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của người dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê; tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di dời đến nơi khác là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Ở khu vực đô thị, việc thu hồi đất, bồi thường GPMB liên quan đến đất ở lại càng phức tạp hơn do đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống sinh hoạt và phong tục tập quán của người dân; một số vùng có dân cư sống chủ yếu bằng nghề buôn bán và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay phải chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống sẽ bị thay đổi. Tình trạng thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu... Do đó, tâm lý của người dân là không muốn di chuyển chỗ ở đến nơi khác, gây khó khăn cho công tác GPMB. Bên cạnh đó, sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất theo giá thị trường làm cho việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường không được sự đồng thuận của nhiều người dân (Hoàng Thị Nga, 2010). 2.1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế. 4 Cùng với lịch sử phát triển của đất nước, công tác quản lý đất đai cũng dần được hoàn thiện bằng hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật. Hệ thống các văn bản này từ chỗ chỉ là nhưng văn bản dưới luật, có cả những văn bản chỉ quy định tạm thời đến chỗ Nhà nước ban hành Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, rồi đến Luật Đất đai 2003 và đến nay là Luật Đất đai 2013. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, sự chồng chéo của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB còn gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai các dự án đầu tư tại nhiều địa phương trên cả nước đã cho thấy công tác bồi thường GPMB chịu ảnh hưởng rất lớn bởi việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý và sử dụng đất đai. b. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra (Nguyễn Đức Minh, 2001). Để bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức thì cần phải thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB muốn đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất đều phải dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất nhằm thực hiện các mục tiêu công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Nguyễn Đức Minh (2001) đã nêu rõ: “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh: 5 - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng; - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.” c. Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Đăng kí đất đai là cơ sở pháp lí quan trọng để phục vụ cho việc theo dõi quản lí của nhà nước đối với các hoạt động liên quan đến đất đai, là dữ liệu địa chính để xây dựng hệ thống thông tin đất đai,lập và quản lý hồ sơ địa chính. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp GCNQSDĐ. GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Vì vậy mà công tác bồi thường GPMB gặp rất nhiều khó khăn. Để công tác bồi thường GPMB thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn thì cần phải thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ. d. Yếu tố giá đất và định giá đất Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ:“Giá đất là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Quốc hội, 2013). Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và và khung 6 giá đất do Chính phủ quy định; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Điều 112 Luật Đất đai 2013). Hiện nay, Chính phủ quy định có 05 phương pháp định giá, bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh. Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của pháp luật, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, hiện nay giá đất do các địa phương quy định và công bố hầu như không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt thì công tác GPMB sẽ gặp khó khăn, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư. e. Yếu tố thị trường bất động sản Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên một số nội dung chủ yếu sau: - Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị 7