Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện tiên du tỉnh bắc ninh giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------- NGUYỄN SỸ HOẰNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐIA ̣ BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2014-2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Điạ chính môi trƣờng Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2013 – 2017 THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------- NGUYỄN SỸ HOẰNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐIA ̣ BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2014-2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Điạ chính môi trƣờng Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2013 – 2017 Giảng viên hƣớng dẫn : TS. Nguyễn Thanh Hải THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là thời gian rất quan trọng đối với sinh viên. Đây là thời gian để củng cố và hệ thống lại kiến thức đã học đồng thời tiếp xúc với thực tế làm quen với công việc sau này. Đƣợc sự đồng ý của Ban Giám hiệu Nhà trƣờng, khoa Quản Lý Tài Nguyên em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đấ t trên điạ bàn huyê ̣n tiên du, tỉnh bắc ninh giai đoạn 2014-2016” Trong quá trình thực hiện đề tài em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của Ban chủ nhiệm khoa, các thầy cô giáo trong khoa và đặc biệt là sự hƣớng dẫn tận tình của thầy giáo TS. Nguyễn Thanh Hải, em đã hoàn thành khóa luận của mình. Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các cô chú, anh chị tại Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tin̉ h Bắ c Ninh đã t ạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập. Cuối cùng, em gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình và bạn bè, những ngƣời đã giúp đỡ rất nhiều về mặt tinh thần và vật chất để em hoàn thành tốt đƣợc chƣơng trình học tập và báo cáo tốt nghiệp. Trong quá trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp, do kinh nghiệm và kiến thức còn hạn chế nên chắc chắn em không tránh khỏi những sai sót và khiếm khuyết. Em rất mong đƣợc sự tham gia đóng góp ý kiến từ phía các thầy cô giáo và các bạn sinh viên để khóa luận của em đƣợc hoàn thành hơn nữa. Em xin chân thành cảm ơn! Bắ c Ninh, ngày 24 tháng 5 năm 2017 Sinh viên Nguyễn Sỹ Hoằ ng ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1. Dân số trung bình huyện Tiên Du năm 2016 ................................. 35 Bảng 4.2. Dân số và lao động huyện Tiên Du giai đoạn 2014 - 2016 ............ 36 Bảng 4.3. Hiê ̣n tra ̣ng SDĐ của huyê ̣n Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh ...................... 38 Bảng 4.4. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ từ năm 2014 – 2016 .......... 38 trên địa bàn huyện Tiên Du ............................................................................. 38 Bảng 4.5. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ tại xã Liên Baõ .................. 41 Bảng 4.6. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ tại xã Hiên Vân ................. 44 Bảng 4.7. So sánh kết quả đấu giá đất tại các xã, thị trấn ............................... 45 Bảng 4.8. Kết quả điều tra cán bộ làm công tác đấu giá QSD đất .................. 46 Bảng 4.9. Kết quả điều tra ngƣời tham gia đấu giá QSD đất.......................... 47 Bảng 4.10. Kết quả điều tra ngƣời trúng đấu giá QSD đất ............................. 48 iii MỤC LỤC PHẦN 1. MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1 1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2 1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2 1.3 Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................ 2 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập .............................................................................. 2 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................... 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 3 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 3 2.1.1. Một số khái niệm về bấ t đô ̣ng sản và thi ̣trƣờng bấ t đô ̣ng sản ............... 3 2.2 Cơ sở pháp lý .............................................................................................. 9 2.3. Các kết quả nghiên cứu trong nƣớc và ngoài nƣớc.................................. 10 2.3.1. Đấu giá đất của một số nƣớc trên Thế giới ........................................... 10 2.3.2. Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt NamError! Bookmark not defined. PHẦN 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 27 3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 27 3.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................ 27 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 27 3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 27 3.3.Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 27 3.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiê ̣n tra ̣ng SDĐ c ủa huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh ........................................................................ 27 iv 3.3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2014 - 2016 ...................................................... 27 3.3.3. Đánh giá công tác đấu giá QSD đất thông qua ý kiến cán bộ chuyên môn và ngƣời tham gia đấu giá ....................................................................... 28 3.3.4. Đề xuấ t mô ̣t số gi ải pháp với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tiên Du .................................................................................... 28 3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu.......................................................................... 28 3.4.1. Phƣơng pháp tài liê ̣u, thu thập tài liệu thứ cấp ..................................... 28 3.4.2. Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 28 3.4.3. Phƣơng pháp tổng hợp, thống kê, xử lý số liệu .................................... 29 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CƢ́U VÀ THẢO LUẬN .............................. 30 4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .......................................... 30 4.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 30 4.1.2. Thƣ̣c tra ̣ng phát triể n kinh tế - xã hội.................................................... 34 4.1.3. Hiê ̣n tra ̣ng SDĐ của huyê ̣n Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh............................. 38 4.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2014 - 2016 ...................................................... 38 4.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trong giai đoạn 2014- 2016 ............................. Error! Bookmark not defined. 4.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh ......................................................................... Error! Bookmark not defined. 12.2. Nguyên tắc bỏ giá................................................................................... 23 4.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Tiên Du giai đoạn 2014 - 2016...................................................................................................... 38 4.2.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án cụ thể trên địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2014 - 2016............................................................. 39 4.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua ý kiến cán bộ chuyên môn và ngƣời tham gia đấu giá .......................................................... 46 v 4.4 Đề xuấ t mô ̣t số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tiên Du .................................................................................... 49 4.4.1 Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ ở Bắc Ninh .............. 49 4.4.2 Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du ............................................................................................................ 51 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................... 54 5.1. Kết luận .................................................................................................... 54 5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 54 vi DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Giải thích BĐS Bất động sản CN-TTCN-XD Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng CSHT Cơ sở hạ tầng ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận GPMB Giải phóng mặt bằng GTSX Giá trị sản xuất HTX Hợp tác xã KH Kế hoạch KT-XH Kinh tế - Xã hội NXB Nhà xuất bản SDĐ Sử dụng đất TNHH Trách nhiệm hữu hạn UBND Ủy ban nhân dân 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1.Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh - quốc phòng. Chính vì vậy mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn, là vấn đề sống còn của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia. Hơn nữa đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có tính hạn chế về số lƣợng và tính cố định về vị trí do vậy việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ thể và có quản lý hợp lý. Một nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai đƣợc đƣa ra trong Luật Đất đai 2013 là: “công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” nội dung này thể hiện đƣợc mỗi quan hệ giữa nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất là chứng thực pháp lý để nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Điều này giúp cho ngƣời sử dụng đất yên tâm đầu tƣ khai thác tiền năng của đất và chấp hành đầy đủ những quy định về đất đai. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính là cơ sở nhà nƣớc nắm chắc, theo dõi toàn quỹ đất toàn bộ quỹ đất dựa trên nền tảng của pháp luật. Vì vậy công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã và đang là vấn đề cấp thiếp hiện nay. Xuất phát từ tình hình thực tế và nhu cầu thiết yếu của công tác cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đƣợc sự đồng ý của Ban Chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn của T.S Nguyễn Thanh Ha , ̉ iem đã tiến 2 hành thực hiện đề tài “Đánh giá công tác đấ u giá quyền sử dụng đấ t trên điạ bàn huyê ̣n Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2014-2016” 1.2. Mục tiêu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác c ủa đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tiên Du từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định về đấu giá để công tác đấu giá quyền sử dụng đất đƣơ ̣c tố t hơn. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá công tác đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2014 - 2016. - Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh. - Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền SDĐ góp phần hoàn thiệncông tác đấu giá quyền SDĐ ở địa phƣơng. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập Giúp sinh viên củng cố nhƣng kiến thức đã học trong nhà trƣờng và bƣớc đầu áp dụng vào trong thực tiễn phục vụ yêu cầu công việc sau khi ra trƣờng . Nâng cao khả năng tiếp cận, thu thập và xử lý thông tin của sinh viên trong quá trình là đề tài. 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn Đáp ứng đƣợc vấn đề công tác đấ u giá quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t ta ̣i điạ bàn huyê ̣n Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh tăng cƣ ờng công tác quản lí nhà nƣớc về đất đai. Trên cơ sở đánh giá hiê ̣u quả sử dụng đất và từ đó đề xuất đƣợc những giải pháp để sử dụng đất có hiểu quả cao hơn. 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Một số khái niệm về bấ t động sản và thi ̣trường bấ t đôṇ g sản 2.1.1.1. Bấ t động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản đƣợc chia thành 2 loại là bất động sản và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nƣớc có khác nhau, nhƣng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005, tại chƣơng XI, khoản 1 đã quy định “Bất động sản là các tài sản không thể di dời đƣợc bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [14] Đất đai là bất động sản nhƣng pháp luật mỗi nƣớc cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trƣờng bất động sản. Các nƣớc theo kinh tế thị trƣờng nhƣ Mỹ, các nƣớc EU, Nhật, Australia và một số nƣớc ASEAN nhƣ Thái Lan, Malaysia, Singapore quy định bất động sản (Đất đai) hoặc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá đƣợc giao dịch trên thị trƣờng bất động sản; tại Trung Quốc, bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) đƣợc phép giao dịch trên thị trƣờng bất động sản, nhƣng đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc không đƣợc mua bán mà chỉ đƣợc chuyển quyền sử dụng đất. Ở nƣớc ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều đƣợc tham gia vào thị trƣờng bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất động sản hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nƣớc ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ 4 thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tƣợng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới đƣợc coi là hàng hoá và đƣợc đƣa vào lƣu thông thị trƣờng bất động sản. [10] 2.1.1.2 Thị trường bất động sản Thị trƣờng là nơi trao đổi hàng hoá đƣợc sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa ngƣời với ngƣời, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trƣờng hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tƣợng kinh tế đƣợc phản ánh thông qua trao đổi và lƣu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa ngƣời với ngƣời để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trƣờng hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS.[17] Thị trƣờng BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Thị trƣờng BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trƣờng hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lƣợng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trƣờng BĐS do pháp luật của mỗi nƣớc quy định nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phƣơng, quốc gia hay quốc tế. Chức năng của thị trƣờng BĐS là đƣa ngƣời mua và ngƣời bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trƣờng. 2.1.1.3. Một số khái niê ̣m khác - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho ngƣời mua lần lƣợt trả giá, giá cao nhất thì đƣợc. 5 -Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhƣợng BĐS công khai để chọn ngƣời mua, nhận chuyển nhƣợng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản. - Đấu thầu: Là đấu giá trƣớc công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì đƣợc giao cho làm hoặc đƣợc bán hàng. - Định giá: Là sự ƣớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá đất: Đƣợc hiểu là sự ƣớc tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đƣợc xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá BĐS là hoạt động tƣ vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định. - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa ngƣời mua và ngƣời bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trƣờng của tài sản. - Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS. 2.1.2. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ 2.1.2.1. Định giá đất Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu tƣ CSHT, kinh tế, pháp lý, đất đai còn chịu sự chi phối và tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ƣớc tính về giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ nhƣ định giá các tài sản thông thƣờng. Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nƣớc cho tổ chức, hộ gia đình, các nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định. Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất có quyền 6 chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ. Vì vậy, định giá đất đƣợc hiểu là "sự ƣớc tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đó đƣợc xác định, tại một thời điểm xác định".[15] 2.1.2.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nƣớc và ngƣời tham gia đấu giá, giá đất tính đƣợc phải dựa vào giá thị trƣờng và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau: a, Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đƣờng phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở gần khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thƣơng mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đƣờng phố, nhƣng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tƣơng tự nhƣng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hƣởng đến giá đất. b, Yếu tố ảnh hƣởng về khả năng đầu tƣ CSHT Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhƣng nếu chƣa đƣợc đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngƣợc lại, một khu vực đƣợc đầu tƣ cơ sở hạ tầng nhƣ hệ thống đƣờng giao thông, hệ thống cấp thoát nƣớc đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,… (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cƣ và nhu 7 cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất. c, Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thƣơng mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trƣờng sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cƣ đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cƣ đến đây ít dẫn đến giá đất ở giảm. d, Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hƣởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống nhƣ những tài sản thông thƣờng, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lƣợng cung cấp nhƣng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định nhƣ nhà ở có nghĩa là sự đầu tƣ không hoàn toàn bất biến. [15] 2.1.2.3 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta Trên lý thuyết có nhiều phƣơng pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền SDĐ, có thể sử dụng một trong số các phƣơng pháp sau: a, Phƣơng pháp so sánh trực tiếp: Phƣơng pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt là phƣơng pháp thị trƣờng, là một trong những phƣơng pháp định giá đất thƣờng dùng nhất. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp là phƣơng pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng của loại đất tƣơng tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đƣờng phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp đƣợc áp dụng để định giá đất khi trên thị 8 trƣờng có các loại đất tƣơng tự đã chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất so sánh đƣợc với loại đất cần định giá. b, Phƣơng pháp thu nhập: là một trong những phƣơng pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Phƣơng pháp thu nhập là phƣơng pháp xác định mức giá tính bằng thƣơng số giữa mức thu nhập thuần tuý thu đƣợc hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất). Phƣơng pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định đƣợc các khoản thu nhập mang lại từ đất. Khi dùng phƣơng pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai nhƣ là một loại đầu tƣ, khoản giá đất trở thành vốn đầu tƣ để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. c, Phƣơng pháp chiết trừ: là phƣơng pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). Phƣơng pháp chiết trừ đƣợc áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trƣờng hợp không có đủ số liệu về giá thị trƣờng của các thửa đất trống tƣơng tự để áp dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trƣờng của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tƣơng tự với thửa đất cần xác định giá. d, Phƣơng pháp thặng dƣ: Phƣơng pháp thặng dƣ còn gọi là phƣơng pháp phát triển giả thiết, hay phƣơng pháp tính ngƣợc. Đây là phƣơng pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc đƣợc phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ƣớc tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. Phƣơng pháp thặng dƣ đƣợc áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển 9 nhƣợng quyền sử dụng đất tƣơng tự trên thị trƣờng để áp dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp. Giai đoạn các địa phƣơng thực hiện công tác đấu giá quyền SDĐ, Bộ Tài chính chƣa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT, nên các địa phƣơng thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá đều dựa trên cơ sở sau: - Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ qui định, bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành đối với các khu vực có CSHT gần giống với khu vực tổ chức đấu giá. - Căn cứ vào mức đầu tƣ xây dựng CSHT. - Chi phí bồi thƣờng thiệt hại. - Hệ số sinh lợi của khu đất. - Giá đất chuyển nhƣợng thực tế của thị trƣờng tại khu vực đấu giá quyền SDĐ hoặc khu vực lân cận. 2.2 Cơ sở pháp lý - Luật Đất đai năm 2013; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc; - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất; - Thông tƣ 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính về việc hƣớng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất; 10 - Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tƣ số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; - Thông tƣ số 14/2015TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; - Thông tƣ số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tƣ số 48/2012/TT-BTC về hƣớng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong đấu giá quyền sử dụng đất; - Văn bản số 7519/BTC-QLCS ngày 08/6/2015 của Bộ Tài chính về việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; - Quyết định số 26/2015/QĐ-UBND ngày 10/8/2015 của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. - Quyết định số 05/2016/QĐ-UBND ngày 07/3/2016 của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc sử đổi, bổ sung Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. 2.3. Các kết quả nghiên cứu trong nƣớc và ngoài nƣớc 2.3.1. Công tác đấu giá đất của một số nước trên Thế giới a. Tại Trung Quốc Ở Trung Quốc "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trƣờng BĐS thực sự đƣợc xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nƣớc giao quyền SDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nƣớc trong một số năm nhất định và việc 11 nộp tiền cho Nhà nƣớc về quyền SDĐ của ngƣời SDĐ đƣợc gọi là xuất nhƣợng quyền SDĐ. Việc xuất nhƣợng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhƣợng quyền SDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phƣơng án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phƣơng án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thành thị thực hiện. Việc xuất nhƣợng quyền SDĐ có thể lựa chọn phƣơng thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phƣơng. Đối với đất để xây dựng công trình thƣơng mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phƣơng thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phƣơng thức thƣơng lƣợng song phƣơng. Tiền SDĐ trong trƣờng hợp xuất nhƣợng quyền SDĐ bằng thƣơng lƣợng song phƣơng không đƣợc thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nƣớc. Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đƣa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể. Việc xuất nhƣợng quyền SDĐ bằng phƣơng thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phƣơng hiện nay chủ yếu đƣợc giao cho Trung tâm tƣ vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trƣờng BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm đƣợc thành lập từ tháng 8/1992 12 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ƣơng, CRECAC hoạt động dƣới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia. [18] b. Tại Nhật Bản Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu đƣợc thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trƣờng BĐS cũng bị ảnh hƣởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng nhƣ các con nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phƣơng tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán đƣợc nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu đƣợc sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ.[11] c. Tại Australia Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tƣ nhân hoặc dƣới dạng thuê và đƣợc quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu đất và ngƣời thuê nhà đất. Trong một số trƣờng hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của ngƣời thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất. Các công tác này do Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện. d. Singapore Vai trò của Nhà nƣớc trong các giao dịch BĐS là can thiệp qua chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng hoặc có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua các ngân hàng. e. Philippine Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố cấu thành thị trƣờng BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt động kinh doanh BĐS.