Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện đồng hỷ, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------- NGUYỄN SỸ QUANG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2017 Ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải Thái Nguyên, 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày 20 tháng 11 năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Sỹ Quang Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn được sự quan tâm, giúp đỡ quý báu của các thầy cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, sự quan tâm giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp, sự giúp đỡ phối hợp của nhân dân địa phương nơi nghiên cứu. Đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉ dẫn tận tình của TS. Nguyễn Thanh Hải, người hướng dẫn khoa học, đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất. Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn sự sự quan tâm, giúp đỡ, chỉ bảo ân cần của các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý Tài nguyên cũng như các thầy cô giáo Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trong suốt thời gian tôi học tập tại trường. Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo TS. Nguyễn Thanh Hải đã trực tiếp hướng dẫn và chỉ bảo tận tình cho tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn của mình. Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Đồng Hỷ, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Chi cục Thống kê, cùng các hộ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án nghiên cứu đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Tôi xin chân thành cảm ơn đối với mọi sự quan tâm, giúp đỡ, động viên quý báu và kịp thời đó! Thái Nguyên, ngày 20 tháng 11 năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Sỹ Quang Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... ii MỤC LỤC ......................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................. vii DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................. viii MỞ ĐẦU............................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 3 1.1.1. Một số khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản ............... 3 1.1.2. Giá đất và cơ sở xác định giá đất ............................................................ 5 1.2. Cơ sở pháp lý ............................................................................................. 9 1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 15 1.3.1. Công tác đấu giá đất của một số nước trên Thế giới ............................ 15 1.3.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............................ 18 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..... 25 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 25 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 25 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 25 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25 2.2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ............................ 25 2.2.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2017 ...... 26 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.2.3. Ý kiến đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ............................. 26 2.2.4. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ....................................................... 26 2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên .... 26 2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 26 2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 26 2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ..................................... 27 2.2.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 27 2.3.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, xử lý số liệu ..................... 28 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 29 3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ................................. 29 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 29 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 31 3.1.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ......... 35 3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2017 ............................. 38 3.2.1. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên...... 38 3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2017 .............................................................. 42 3.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên .......................................... 43 3.3. Ý kiến đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ............................. 60 3.4. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ....................................................... 66 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.4.1. Hiệu quả kinh tế .................................................................................... 67 3.4.2. Hiệu quả xã hội ..................................................................................... 69 3.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai .......................... 70 3.5. Đề xuất một số giải pháp, nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ............... 71 3.5.1. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ ................................ 71 3.5.2. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ..................................................................................... 72 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 79 1. Kết luận ....................................................................................................... 79 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 81 PHỤ LỤC ........................................................................................................ 49 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP Bộ Tư pháp CSHT Cơ sở hạ tầng ĐVHC Đơn vị hành chính GCN Giấy chứng nhận NĐ-CP Nghị định Chính phủ QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất Trđ Triệu đồng TT Thông tư UBND Ủy ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Tình hình thực hiện một số chỉ tiêu chủ yếu kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2014 - 2017.............................. 32 Bảng 3.2. Cơ cấu và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ...................................... 32 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đồng Hỷ năm 2018 .................. 37 Bảng 3.4. Thành phần của hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất do UBND huyện Đồng Hỷ thành lập............................................. 41 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Bảng 3.5. huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2014 - 2017..................................... 42 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất Khu dân cư tổ Bảng 3.6. 7, thị trấn Chùa Hang ................................................................ 45 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu dân cư Bảng 3.7. cổng Mỏ sắt Trại Cau, thị trấn Trại Cau ................................... 51 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu dân cư Bảng 3.8. số 4, xã Linh Sơn ...................................................................... 59 So sánh kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án Bảng 3.9. trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên....................... 60 Bảng 3.10. Kết quả điều tra cán bộ làm công tác đấu giá QSD đất ............ 61 Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả điều tra, phỏng vấn một số yếu tố liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất .......................... 62 Bảng 3.12. So sánh kết quả về kinh tế thu được giữa giá trúng đấu giá với giá đất theo khung giá quy định của UBND tỉnh và giá giao đất có thu tiền sử dụng đất ................................................ 67 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ địa giới hành chính huyện Đồng Hỷ ................................ 30 Hình 3.2. Cơ cấu đất đai huyện Đồng Hỷ ................................................... 38 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (Nguyễn Đình Bồng, 2005). Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ. Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền. Việc đưa đất vào đấu giá nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, góp phần điều tiết được quan hệ cung - cầu đất đai, tăng cường quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế và huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai, dân chủ. Huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên là một trong những địa phương trên cả nước áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong giao đất, cho thuê đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong những năm qua đã đem lại một số lợi ích phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội và quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2 “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2017”. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2017. - Đánh giá được một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2014 - 2017. - Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất. Góp phần bổ sung và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Qua nghiên cứu thực hiện đề tài, thấy được những ưu, nhược điểm của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, những thuận lợi và khó khăn gặp phải để tham mưu, đưa ra những ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt hơn công tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện, chặt chẽ đúng quy định của pháp luật và đem lại hiệu quả cao nhất, góp phần đem lại nguồn thu cho ngân sách của huyện Đồng Hỷ và phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Một số khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1.1. Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại là bất động sản và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005, tại chương XI, khoản 1 đã quy định “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia và một số nước ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore quy định bất động sản (Đất đai) hoặc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường bất động sản; tại Trung Quốc, bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường bất động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều được tham gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất động sản hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 4 toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường bất động sản. (Nguyễn Đình Bồng, 2005) 1.1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS. (Luật Đất đai năm 2013). Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia hay quốc tế. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.(Luật Dân sự năm 2005). 1.1.1.3. Một số khái niệm khác - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, giá cao nhất thì được. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 5 - Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản. - Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng. - Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định. - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. - Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS. (Nguyễn Thế Huấn, 2009). 1.1.2. Giá đất và cơ sở xác định giá đất 1.1.2.1. Khái niệm về giá đất Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý, đất đai còn chịu sự chi phối và tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, các nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 6 giá trị quyền SDĐ. Vì vậy, định giá đất được hiểu là "sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đó được xác định, tại một thời điểm xác định".( Lê Đình Thắng, 2000) 1.1.2.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau: a, Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở gần khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất. b, Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư CSHT Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,… (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 7 c, Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất ở giảm. d, Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến. 1.1.2.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền SDĐ, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau: a, Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. b, Phương pháp thu nhập: là một trong những phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 8 cho thu nhập khác. Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất). Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. c, Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá. d, Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Đây là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền SDĐ, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 9 dựng CSHT, nên các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá đều dựa trên cơ sở sau: - Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ quy định, bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành đối với các khu vực có CSHT gần giống với khu vực tổ chức đấu giá. - Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng CSHT. - Chi phí bồi thường thiệt hại. - Hệ số sinh lợi của khu đất. - Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá quyền SDĐ hoặc khu vực lân cận. 1.2. Cơ sở pháp lý a. Chính sách Hội nghị Trung ương 7 (Khóa IX) đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hóa đặc biệt, QSDĐ là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm đổi mới của Đảng “...... là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị trường BĐS, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất .....”. Quá trình xây dựng Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm tồn tại được Bộ Tài nguyên Môi trường đánh giá “..... Quá trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kênh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 10 b. Pháp luật Để đổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai Luật Đất đai 2013 đã đề cập tương đối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Một trong những nội dung là chế định đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án có sử dụng đất, Chế định này Luật Đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định thành văn, chỉ có một số Nghị định, thông tư đề cập đến một số nội dung liên quan đến chế định này: Luật Đất đai 1988 quy định cụ thể quyền của người sử dụng đất rất hạn chế, người sử dụng đất chỉ “được quyền chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi. Luật Đất đai 1993 trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, quyền của người sử dụng đất được mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể. Với Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường QSDĐ, nhà cửa gắn liền QSDĐ. Từ năm 1994 đến trước khi có Luật Đất đai năm 2003, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường theo từng lĩnh vực: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 11 Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế đấu thầu; Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số 66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của quy chế đấu thầu. Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, các Thông tư hướng dẫn số 1417/TTTCĐC ngày 19/9/1999; Thông tư 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp điều kiện được cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận QSDĐ để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường QSDĐ theo quy định của pháp luật. - Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai. - Nghị định số 38/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ. - Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thi hành Nghị định số 193/CP ngày 29/12/1994 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ. - Thông tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ. - Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ tài chính quy định về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn