Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố tam điệp tỉnh ninh bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM VŨ THỊ THỦY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TAM ĐIỆP – TỈNH NINH BÌNH Chuyên ngành: Mã số: Người hướng dẫn khoa học: Quản lý đất đai 60.85.01.03 TS. Đỗ Thị Đức Hạnh NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017 Tác giả luận văn Vũ Thị Thủy i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc TS Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai - Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tam Điệp đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn. Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017 Tác giả luận văn Vũ Thị Thủy ii MỤC LỤC Lời cam đoan .......................................................................................................................... i Lời cảm ơn ............................................................................................................................. ii Mục lục ................................................................................................................................. ii Danh mục từ viết tắt ............................................................................................................. vi Danh mục bảng .................................................................................................................... vii Danh mục hình ................................................................................................................... viii Trích yếu luận văn ................................................................................................................ ix Thesis abstract ...................................................................................................................... xi Phần 1. Mở đầu .................................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 2 1.3. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 2 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................. 2 1.4.1. Những đóng góp mới............................................................................................... 2 1.4.2. Ý nghĩa khoa học ..................................................................................................... 2 1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................... 3 Phần 2. Tổng quan tài liệu .................................................................................................. 4 2.1. Cơ sở lý luận về đấu giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất ........................................ 4 2.1.1. Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản .................................................... 4 2.1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................. 6 2.1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất...................................................................... 10 2.2. Quy định về đấu giá đất, tài sản của một số nước trên thế giới và vận dụng vào đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................................................... 15 2.2.1. Quy định về đấu giá đất, tài sản của một số nước trên thế giới ............................ 15 2.2.2. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam............................................................. 20 2.3. Cơ sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................................. 22 2.3.1. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam .................................................................................................... 22 2.3.2. Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................................. 23 2.3.3. Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............................... 25 iii 2.3.4. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương ........................... 27 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................... 32 3.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................................. 32 3.2. Thời gian nghiên cứu............................................................................................. 32 3.3. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................ 32 3.4. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................. 32 3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Tam Điệp .............................. 32 3.4.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tam Điệp giai đoạn 2014- 2016 .................................................................................................... 32 3.4.3. Kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu ................. 32 3.4.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ....................................................... 33 3.4.5. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Tam Điệp .......................................................................... 33 3.5. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 33 3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ........................................ 33 3.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ....................................................... 33 3.5.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................................... 34 3.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp........................................................................... 34 3.5.5. Phương pháp so sánh, phân tích ............................................................................ 34 3.5.6. Phương pháp minh họa bằng hình ảnh .................................................................. 34 Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................... 35 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Tam Điệp ..................................... 35 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................................. 35 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................................... 40 4.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Tam Điệp ................................. 47 4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................................... 50 4.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tam Điệp giai đoạn 2014 - 2016 ................................................................................................... 52 4.2.1. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tam Điệp ................. 52 4.2.2. Kế hoạch đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố giai đoạn 2014 – 2016 .............. 59 4.3. Kết quả đấu giá QSDĐ tại 3 dự án nghiên cứu ..................................................... 62 4.3.1. Khái quát về các dự án đấu giá.............................................................................. 62 iv 4.3.2. Kết quả đấu giá tại khu dân cư mới tổ 1- phường Tân Bình ................................. 63 4.3.3. Kết quả đấu giá QSDĐ tại khu dân cư phường Tây Sơn ...................................... 65 4.3.4. Kết quả đấu giá tại khu dân cư mới xã Quang Sơn ............................................... 67 4.3.5. Kết quả cấp giấy chứng nhận, tình hình sử dụng đất sau đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................................................................. 69 4.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu ............... 70 4.4.1. Đánh giá của người dân về hoạt động đấu giá và quản lý quỹ đất sau đấu giá.......... 70 4.4.2. Đánh giá của cán bộ về hoạt động đấu giá và quản lý quỹ đất sau đấu giá .......... 74 4.4.3. Đánh giá tình hình sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại các dự án .............................. 78 4.4.4. Đánh giá chung về công tác đấu giá QSDĐ tại 3 dự án ........................................ 80 4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ tại thành phố Tam Điệp ........................................................................................................ 82 4.5.1. Giải pháp về công tác tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. ................... 82 4.5.2. Giải pháp về chính sách thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.............................. 82 4.5.3. Giải pháp về quy hoạch khi đấu giá quyền sử dụng đất. ....................................... 83 Phần 5. Kết luận và kiến nghị........................................................................................... 84 5.1. Kết luận ................................................................................................................. 84 5.2. Kiến nghị ............................................................................................................... 85 Tài liệu tham khảo ............................................................................................................. 86 Phụ lục ............................................................................................................................... 88 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt BĐS CSHT CNH-HĐH ĐGQSDĐ GCN GCNQSDĐ HĐND KDC KT-XH QSDĐ SDĐ TN&MT THPL TW UBND Nghĩa tiếng Việt Bất động sản Cơ sở hạ tầng Công nghiệp hóa – hiện đại hóa Đấu giá quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hội đồng nhân dân Khu dân cư Kinh tế - xã hội Quyền sử dụng đất Sử dụng đất Tài nguyên và môi trường Thi hành pháp luật Trung ương Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Số phiếu điều tra hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá........................................ 34 Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Tam Điệp năm 2016 ................................... 50 Bảng 4.2. Diện tích, cơ cấu nhóm đất sản xuất nông nghiệp năm 2016 ........................... 51 Bảng 4.3. Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2016 ............................................. 51 Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các đơn vị hành chính trên địa bàn thành phố Tam Điệp giai đoạn 2014-2016 ................................................ 60 Bảng 4.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Tam Điệp .......................... 60 Bảng 4.6. Kết quả cấp GCNQSDĐ theo quyết định đấu giá đất từ năm 2014-2016 trên địa bàn thành phố Tam Điệp ..................................................................... 61 Bảng 4.7. Kết quả đấu giá tại 3 dự án trên địa bàn thành phố Tam Điệp ......................... 63 Bảng 4.8. Giá sàn và bước giá của dự án khu dân cư mới tổ 1 - phường Tân Bình ........ 64 Bảng 4.9. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phường Tân Bình ..................................... 65 Bảng 4.10. Giá sàn và bước giá của dự án khu dân cư mới phường Tây Sơn .................... 66 Bảng 4.11. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất KDC phường Tây Sơn ............................. 66 Bảng 4.12. Giá sàn và bước giá của dự án khu dân cư mới Xã Quang Sơn ....................... 68 Bảng 4.13. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Quang Sơn ...................................... 68 Bảng 4.14. Tình hình quản lý, sử dụng đất sau khi đấu giá QSDĐ .................................... 69 Bảng 4.15. Kết quả điều tra về việc thông báo, niêm yết thông tin đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án ....................................................................................... 71 Bảng 4.16. Kết quả điều tra về giá khởi điểm và hiểu biết của người dân về thông tin giá đất trong khu vực ........................................................................................ 72 Bảng 4.17. Kết quả điều tra về quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án ................................................................................................................. 73 Bảng 4.18. Kết quả điều tra đánh giá trình độ chuyên môn của đấu giá viên ..................... 74 Bảng 4.19. Kết quả điều tra về việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án ........................................................................................................... 75 Bảng 4.20. Kết quả điều tra cán bộ về giá khởi điểm, tiến đặt cọc, bước giá .................... 76 Bảng 4.21. Kết quả điều tra về quá trình thực hiện đấu giá QSDĐ .................................... 77 Bảng 4.22. Kết quả điều tra hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ ........................................... 77 Bảng 4.23. Điều tra tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính, cấp giấy chứng nhận sau đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................................ 78 Bảng 4.24. Mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật – hạ tầng xã hội ............................. 79 Bảng 4.25. Kết quả điều tra mục đích của người tham gia đấu giá QSDĐ ........................ 79 vii DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ Hình 4.1. Bản đồ hành chính thành phố Tam Điệp – Tỉnh Ninh Bình .......................... 35 Biểu đồ 4.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế năm 2014 và 2016 .............................................. 40 Biểu đồ 4.3. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 ......................................................................... 50 Sơ đồ 4.4. Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Ninh Bình ................................................ 54 Hình 4.5. Sơ đồ thể hiện dự án đấu giá QDSĐ trên địa bàn thành phố Tam Điệp ....... 62 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Vũ Thị Thủy Tên đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Tam Điệp – tỉnh Ninh Bình Mã số: 60.85.01.03 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Tam Điệp - tỉnh Ninh Bình; - Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới. Phương pháp nghiên cứu Luận văn đã sử dụng các phương pháp: - Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được thu thập tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình. - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra 30 cán bộ và 95 hộ gia đình và cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố từ 2014 – 2016. - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ của thành phố được tiến hành tại 3 dự án tiêu biểu gồm dự án khu dân cư mới phường Tân Bình, dự án khu dân cư mới phường Tây Sơn và dự án khu dân cư mới xã Quang Sơn. - Phương pháp thống kê, tổng hợp: Tổng hợp các kết quả công tác đấu giá tại 03 dự án nghiên cứu được thống kê và xử lý bằng phần mềm Excel. - Phương pháp so sánh, phân tích: đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất và so sánh giá đất đấu giá với giá đất khởi điểm. - Phương pháp minh họa bằng hình ảnh: Dựa trên bản đồ hành chính của thành phố đưa ra vị trí các dự án nghiên cứu. Kết quả chính và kết luận - Kết quả chính: + Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Tam Điệp. ix + Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tam Điệp giai đoạn 2014 - 2016 + Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Tam Điệp tại 3 dự án nghiên cứu + Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu + Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình. - Kết luận 1. Thành phố Tam Điệp nằm ở phía Tây – Nam tỉnh Ninh Bình trên trục Quốc lộ 1A, có vị trí khá thuận lợi cho quá trình giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội với các vùng Tây Bắc, vùng đồng bằng Bắc Bộ. Chính vì vậy, công tác quản lý đất đai luôn được các cấp quan tâm, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn cho ngân sách của địa phương. 2. Trong những năm gần đây từ năm 2014 – 2016, thành phố Tam Điệp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích đấu giá là 157.494,9 m2, số tiền thu nộp ngân sách nhà nước tổng cộng 166 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước và địa phương. 3. Qua việc đánh giá 03 dự án đấu giá đất khu dân cư của các xã, phường đấu giá quyền sử dụng đất ở trên có thể thấy, công tác đấu giá trên địa bàn khá thành công và được người tham gia đấu giá đánh giá cao. Hội đồng đấu giá thực hiện khá tốt các văn bản pháp luật của Nhà nước, Chính phủ và của UBND tỉnh Ninh Bình về quy chế đấu giá QSDĐ nên đã tạo điều kiện tốt cho người tham gia đấu giá hiểu rõ về quy trình, thủ tục và hình thức đấu giá. 4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác đấu giá QSDĐ của thành phố Tam Điệp: Điều tra xác định nhu cầu SDĐ, Xây dựng giá khởi điểm phù hợp trong công tác đấu giá, tăng cường công tác kiểm tra năng lực tài chính của người tham gia đấu giá, phổ biến rộng rãi thông tin về các dự án đấu giá nhằm thu hút người tham gia đấu giá. x THESIS ABSTRACT Master candidate: Vu Thi Thuy Thesis title: “Evaluate auctions of land use rights in Tam Diep city, Ninh Binh province” Major: Land management Code: 60.85.01.03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research objectives - To evaluate auctions of land use rights of some projects in Tam Diep city, Ninh Binh province - To propose solutions to improve auctioning land use rights in researched areas in the future Research Methodology The thesis abstract has used these following methods: Secondary data investigation and collection: Secondary data was collected from specialized departments, which are involved in auctions of land use rights in Tam Diep city, Ninh Binh province. Primary data investigation and collection: Primary data was collected from investigating 30 officers, households and individuals involved in auctions of land use rights in Tam Diep city, Ninh Binh province from 2014 to 2016 Method of choosing research area: The research about auction for city's land use right was conducted at 3 new residential areas: Tan Binh ward, Tay Son ward and Quang Son commune. Statistics and synthesis: Synthesize results of auctions gathered and handled by Excel from 3 research projects. Comparison and analysis: Analyze factors impacting on auctions of land use rights and compare the price of land for auction and the original price. Illustration by images: Base on the city’s official map to bring out the locations of research projects. Main findings and conclusions Main findings: + Overview about natural, socio-economic conditions, management, and land use in Tam Diep + Auctions of land use rights in Tam Diep from 2014 to 2016 xi + The results of auctions of land use rights in Tam Diep at 3 research projects + Assess the procedure of auctions of land use rights at the research projects +Propose solutions to improve auctions of land use right in Tam Diep city, Ninh Binh province Conclusions: 1. Tam Diep city is located on the southwest of Ninh Binh Province and the highway 1A goes through Tam diep which make it become a favourable plave for economic, cultural and social exchange with the Northwest and South delta. Therefore, land management is always paid much attention to, especially, auctions of land use rights since it is the financial resource for this city. 2. In recent years (2014-2016), Tam Diep has hold auctions of land use rights with 157 494,9 metre square in total, payment to the state and local fund : 166 million in total. 3. Evaluation of 3 projects for auctions of residental area in villages and towns proves that auctions are successful and highly appreciated by participants. Bidders obey legal documents of the state, the government and Ninh Binh people’s commitee regarding regulations for auctions of land use rights, which helps to raise awareness of participants about the process, procedure and forms of auctions. 4. Proposal of solutions to raise effectiveness of acutions of land use rights in Tam Diep: Investigate and determine demand of land use rights; give approriate original prices in auctions; check financial capacity of participants more often; publicize information about projects of auctions to attract more participants. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Giá đất luôn được cho là vấn đề nhạy cảm trong điều kiện quyền sở hữu đất thuộc về toàn dân và do Nhà nước quản lý. Khi đất được đem bán lần đầu, đất được chuyển giao từ tay Nhà nước sang một chủ thể khác để sử dụng; đổi lại, Nhà nước nhận được một số tiền do người sử dụng đất chi trả, trong luật hiện hành gọi là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tính chất nhạy cảm của vấn đề gắn với mối quan hệ so sánh giữa số tiền ấy và giá thị trường của mảnh đất. Trên thực tế, người dân luôn hoài nghi: liệu giá bán có quá thấp so với giá trị đó, liệu giữa người được Nhà nước trao quyền định đoạt đối với đất và người có nhu cầu sử dụng đất đã có sự thỏa hiệp, thông đồng để hạ thấp giá bán so với giá trị thật nhằm thu lợi. Để xóa tan hoài nghi ấy, người làm luật đã quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất trong một số trường hợp đất được giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003. Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ chủ trương cho phép sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất nhằm phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình CNHHĐH đất nước, và đã được quy định trong Luật Đất đai 2003. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Nguồn thu cho ngân sách từ việc đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần quan trọng để thanh toán nợ đầu tư xây dựng cơ bản của địa phương, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, cải tạo, chỉnh trang đô thị trong quá trình phát triển đất nước. Việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) đã đạt được nhiều thành quả, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ một số tồn tại như không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục và xuất hiện các đối tượng môi giới (cả chính thống và không chính thống). Thành phố Tam Điệp là thành phố công nghiệp nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Ninh Bình. Thành phố nằm trên trục Quốc lộ 1A, cách Thủ đô Hà Nội 105 km về phía Nam, cách thành phố Ninh Bình 14 km. Thị trường đất đai thành phố Tam Điệp trong những năm vừa qua đã có nhiều chuyển biến tích cực, công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Để hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho 1 ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển KT - XH thì việc thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất và ban hành các quy định đối với công tác ĐGQSDĐ đóng vai trò rất quan trọng. Xuất phát từ tình hình thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Tam Điệp - tỉnh Nình Bình". 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Tam Điệp - tỉnh Ninh Bình; - Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi thời gian: Nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Tam Điệp trong giai đoạn từ năm 2014 – 2016. - Phạm vi không gian: Nghiên cứu đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tam Điệp gồm 9 đơn vị hành chính (6 phường và 3 xã), nghiên cứu sâu tại 3 dự án sau: - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất dự án khu dân cư mới tổ 1 phường Tây Sơn với tổng diện tích 23.109,9 m2 chia thành 92 lô. - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất dự án khu dân cư mới tổ 1 phường Tân Bình với tổng diện tích 3.497 m2 chia thành 35 lô. - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất dự án quy hoạch khu số 2 thuộc khu dân cư mới xã Quang Sơn với tổng diện tích 21.027,3 m2 chia thành 111 lô. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1. Những đóng góp mới - Luận văn đã chỉ ra được kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc rất lớn vào vị trí khu đất và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá. 1.4.2. Ý nghĩa khoa học - Luận văn góp phần chỉ ra được kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc rất lớn vào việc xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá. 2 1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn - Luận văn nêu lên được các quan điểm và đề xuất các giải pháp có tính khả thi khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; nhằm bảo vệ, quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai vô cùng quý giá tại thành phố Tam Điệp hiện nay. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản 2.1.1.1. Đất đai Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Về mặt thuật ngữ khoa học, đất đai được hiểu rộng như sau: “đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm: khí hậu, bề mặt thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thông tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...). Như vậy, “đất đai” là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi. Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi măng, gốm sứ.... Luật Đất đai 1993 của Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi : Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”. 2.1.1.2. Bất động sản Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản". Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những 4 gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.Tuy nhiên hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại. Ví dụ, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung, việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tại Pháp, Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự điều này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy định" (Quốc hội, 2015). 2.1.1.3. Thị trường bất động sản Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa. Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS. Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, 5 chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS. Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai với ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất (QSDĐ) (Quốc hội, 2013). 2.1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.2.1. Khái quát về giá đất Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất hay quyền sử dụng đất, đây chính là mệnh giá của quyền sở hữu hay quyền sử dụng mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: Giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan. Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó. Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu tư cơ sở hạ tầng (CSHT), kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. 6 Theo khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Theo khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 2.1.2.2. Các phương pháp định giá đất Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 của Chính phủ đồng thời giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết các phương pháp định giá đất được áp quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 bao gồm các phương pháp sau: - Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức gía của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá (Chính phủ, 2014). - Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh (Chính phủ, 2014). - Phương pháp chiết trừ: Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) (Chính phủ, 2014). - Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS (Chính phủ, 2014). 7