Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố lào cai, tỉnh lào cai

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN VĂN CƯỜNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: TS. Đỗ Văn Nhạ NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Cường i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Đỗ Văn Nhạ - Giảng viên Bộ môn Quy hoạch Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Lào Cai, cán bộ UBND phường Bình Minh, cán bộ UBND phường Pom Hán, cán bộ UBND xã Cam Đường, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lào Cai, cán bộ Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Lào Cai, cán bộ Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Cường ii MỤC LỤC Lời cam đoan ..................................................................................................................... i Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii Mục lục .......................................................................................................................... iii Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi Danh mục bảng ............................................................................................................... vii Danh mục hình ............................................................................................................... viii Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix Thesis abstract.................................................................................................................. xi Phần 1. Mở đầu .............................................................................................................. 1 1.1 . Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu của đề tài ............................................................................................. 2 1.3. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 3 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................ 3 Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................ 4 2.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................... 4 2.1.1. Khái niệm giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất....................................... 4 2.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản ............................................................... 6 2.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................... 10 2.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất............................................................................... 14 2.2. Đấu giá bất động sản của một số nước trên thế giới ........................................ 19 2.2.1. Trung Quốc ...................................................................................................... 19 2.2.2. Nhật Bản .......................................................................................................... 20 2.2.3. Mỹ .................................................................................................................... 20 2.2.4. Một số nước ASEAN ....................................................................................... 22 2.2.5. Ý nghĩa bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam .............................................. 22 2.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........................................................... 23 2.3.1. Sơ lược về tình hình đấu giá đất ...................................................................... 23 2.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh .................................... 24 2.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng ........................................... 26 2.3.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Lào Cai ...................................................... 28 iii 2.4. Đánh giá chung định hướng cho nghiên cứu ................................................... 32 Phần 3. Đối tượng và phương pháp nghiên cứu ....................................................... 33 3.1. Địa điểm nghiên cứu ........................................................................................ 33 3.2. Thời gian nghiên cứu ....................................................................................... 33 3.3. Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................... 33 3.4. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 33 3.4.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Lào Cai............................................................................................................. 33 3.4.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất tại thành phố Lào Cai ............................... 34 3.4.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai ............. 34 3.4.4. Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Lào Cai...................................................................................................... 34 3.4.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai...................................................................................................... 34 3.5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 34 3.5.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................... 34 3.5.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.............................................................. 35 3.5.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ............... 36 3.5.4. Phương pháp đánh giá theo tiêu chí ................................................................. 36 Phần 4. Kết quả và thảo luận...................................................................................... 37 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lào Cai ............................ 37 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 37 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 40 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Lào Cai .... 45 4.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai ................ 47 4.2.1. Thực trạng quản lý đất đai của thành phố Lào Cai .......................................... 47 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Lào Cai năm 2016 ..................................... 53 4.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2013 - 2016 ...................................................................................................... 55 4.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào Cai .................... 55 4.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................. 56 4.3.3. Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai ........... 58 iv 4.3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2013 – 2016 ..................................................................................................... 62 4.4. Đánh giá công tác đấu giá qsdđ tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Lào Cai ............................................................................................................. 68 4.4.1. Đặc điểm của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất. ........................................ 68 4.4.2. Kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ............................................ 70 4.4.3. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án........................... 74 4.4.4. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai ............................................................................................ 88 4.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá qsdđ trên địa bàn thành phố Lào Cai. ..................................................................................................... 89 4.5.1. Giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ ................................................................. 89 4.5.2. Giải pháp về tuyên truyền ................................................................................ 90 4.5.3. Giải pháp hỗ trợ người dân .............................................................................. 90 Phần 5. Kết luận và kiến nghị ..................................................................................... 91 5.1. Kết luận ............................................................................................................ 91 5.2. Kiến nghị.......................................................................................................... 92 Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 93 Phụ lục ......................................................................................................................... 96 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐG TS Bán đấu giá tài sản BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật Dân sự CN QSH Chuyển nhượng Quyền sở hữu CNH Công nghiệp hoá ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá HĐH Hiện đại hoá KDC Khu dân cư MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất TBQ Tiền bình quân TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân VND Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Lào Cai .................................. 41 Bảng 4.2. Dân số, lao động thành phố Lào Cai từ năm 2011 – 2015 .......................... 43 Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thành phố Lào Cai ................................. 53 Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Lào Cai từ năm 2013 đến năm 2016 ..................................................................................................... 67 Bảng 4.5. Tổng hợp giá khởi điểm của 03 dự án đấu giá QSDĐ ................................ 69 Bảng 4.6. Tổng hợp kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ........................ 72 Bảng 4.7. Đánh giá của cán bộ về thực hiện quy chế đấu giá ..................................... 78 Bảng 4.8. Đánh giá của người tham gia đấu giá về thực hiện quy chế đấu giá ........... 78 Bảng 4.9 Tính minh bạch các thông tin liên quan đến thửa đất ................................. 80 Bảng 4.10. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án ................................ 81 Bảng 4.11. Các tác nhân gây khó khăn trong quá trình đấu giá .................................... 82 Bảng 4.12. Đánh giá của người dân sau khi trúng đấu giá ............................................ 83 Bảng 4.13. Chênh lệch giữa giá quy định với giá trúng đấu giá.................................... 83 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Vị trí địa lý thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai ................................................. 37 Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 Thành Phố Lào Cai ........................................ 54 Hình 4.3. Phố 22 tháng 12 (đường DM2) khu TĐC Đông Hà phường Bình Minh ...... 73 Hình 4.4. Đường N5, N6 –LK5 mặt bằng kỹ thuật trung tâm xã Cam Đường .............. 73 Hình 4.5. Khu chợ Pom Hán cũ phường Pom Hán thành phố Lào Cai ......................... 74 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Văn Cường Tên Luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai”. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Lào Cai. - Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Phương pháp nghiên cứu Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Trên cơ sở các số liệu đã thống kê và dựa trên các tiêu chí lựa chọn về vị trí địa lý, điều kiện kinh tế - xã hội, số người tham gia đấu giá, mức chênh lệch cao, tôi tiến hành lựa chọn 03 dự án đấu giá đất tại các xã, phường trên địa bàn thành phố Lào Cai làm điểm nghiên cứu. - Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được thu thập tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra 25 cán bộ và 112 hộ gia đình, cá nhân tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án đấu giá đất tại các xã, phường trên địa bàn thành phố Lào Cai. - Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu: Thống kê, phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá QSDĐ, sắp xếp xử lý số liệu đã thu thập theo thời gian từ năm 2013 - 2016 bằng phần mềm Excel. - Phương pháp đánh giá theo tiêu chí: Đánh giá quy trình tổ chức thực hiện, tính công khai, minh bạch và hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án để làm rõ thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai. Kết quả chính và kết luận - Kết quả chính + Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. ix + Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai trong 04 năm và của 03 dự án được chọn làm điểm nghiên cứu. + Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu thông qua 25 cán bộ và 112 hộ gia đình cá nhân. + Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. - Kết luận 1. Thành phố Lào Cai có cửa khẩu Quốc tế Lào Cai là nơi giao thương quan trọng ở phía bắc Việt Nam với phía nam Trung Quốc. Là địa đầu của đất nước, thành phố Lào Cai là cửa ngõ quan trọng mở cửa thị trường Việt Nam với các tỉnh phía tây nam Trung Quốc. Công tác Quản lý đất đai luôn được Nhà nước, các cơ quan ban ngành trên địa bàn thành phố quan tâm và chú trọng, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương. 2. Trong những năm gần đây từ năm 2013-2016, thành phố Lào Cai tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích đấu giá là 54.832,44 m2, số tiền thu nộp cho ngân sách nhà nước tổng cộng 300.987.000.000 đồng. 3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu có 71 thửa đất được đấu giá thành công, số tiền thu được từ đấu giá là 45.638.784.000 đồng cao hơn so với giá khởi điểm là 8.719.764.000 đồng, mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá là 1,23 lần. Dự án đấu giá đất tại khu chợ Pom Hán cũ có số tiền thu được sau đấu giá là 20.340.356.000 đồng với 15 thửa đất được tổ chức bán đấu giá ít hơn 6 thửa và số tiền thu được cao gấp 1,45 lần so với dự án đấu giá tại Phố 22 tháng 12 TĐC Đông Hà; ít hơn 20 thửa và số tiền thu được cao gấp 1,79 lần so với dự án đấu giá tại đường N5 - LK5, N6 - LK5 mặt bằng kỹ thuật trung tâm xã Cam Đường. Do cơ sở hạ tầng được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, vị trí khu đất đấu giá nằm gần chợ Pom Hán mới, trụ sở làm việc của công ty Apatit, ga Pom Hán thuận lợi cho buôn bán kinh doanh nên thu hút được nhiều người tham gia đấu giá và trả giá cao. 4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác đấu giá QSDĐ của thành phố Lào Cai: Xác định giá khởi điểm tại các khu vực bán đấu giá đất cho phù hợp với giá thị trường, sắp xếp lịch phù hợp và tăng cường công tác kiểm tra năng lực tài chính của người tham gia đấu giá. Phổ biến rộng rãi thông tin về các dự án đấu giá nhằm thu hút người tham gia đấu giá. x THESIS ABSTRACT Thesis author: Nguyen Van Cuong Thesis Title: “Evaluating the auction situation of land use rights in some projects in Lao Cai city, Lao Cai province”. Major: Land management Code: 60 85 01 03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Purposes - To evaluate the auction results of land use rights in some projects in Lao Cai city. - To propose some solutions to improve the auction results of land use rights Research Methods The thesis is used the following research methods: - Method of research location selection: Basing on the statistics and selection criteria of geographic location, socio-economic conditions, the auction participant numbers, high difference, I selected three (03) land auction projects in the communes and wards in Lao Cai city as the research location. - Method of secondary data and materials collection: the secondary data are collected from the professional departments relating to the auction on land use right on the location of Lao Cai city, Lao Cai province. - Method of primary data collection: Conducting a survey with 25 officials and 112 households and individuals participating in the auction of land use rights in the three (03) projects in the communes and wards in Lao Cai city. - Methods of statistic, analysis, comparison and data composition: Conducting statistics and analysis of the effect of the factors on price auction of LUR (land use rights); arranging to handle the data collected in period of 2013 -2016 by Excel software. - Evaluation method basing on criteria: Evaluating the implementing organization process: public, transparency and efficiency of LUR auctions in the three (03) projects to clarify the actual situation of the LUR auction in Lao Cai city. Main results and conclusion Main results + The general overview and assessment of natural and socio-economic conditions + The actual situation of land management and use in Lao Cai city, Lao Cai province. xi + The results of LUR auction in Lao Cai city in 4 years and 3 projects, which were chosen to conduct research. + The evaluation of LUR auction situation in three (03) research projects through 25 officials and 112 households and individuals + Some solutions to enhance the LUR auction effectiveness in Lao Cai city, Lao Cai province. Conclusions 1. Lao Cai City has Lao Cai International Border Gate which is an important trading place in northern Vietnam with southern China. As the first northern land of the country, Lao Cai is an important gateway to open the Vietnamese market to the southwestern provinces of China. Therefore, the land management is always paid special attention by the State and the city’s agencies and departments, especially the LUR auction process because it is a major revenue source of the local budgets. . 2. In recent years from 2013 to 2016, Lao Cai city held the LUR auctions with a total land area of 54.832,44 m2 and the total money amount collected to the state budget is 300.987.000.000 dong. 3. LUR auction results of 03 researched projects, which have 71 successfully auctioned lots with amount of 45.638.784.000 dong higher 8.719.764.000 dong than the starting price, the difference between the starting price and auctioned price is 1.23 times. The land auction project in the old Pom Han collected 20.340.356.000 dong from 15 lots, 6 bids less than but with the amount 1.45 times higher than those in the project on Street 22, Dong Ha in December; 20 bids less than but with the amount 1.79 higher than those in the project on Road N5 - LK5, N6 - LK5, in the center of Cam Duong commune. Due to the completely constructed infrastructure, the auction location near New Pom Han market, headquarter of Apatite company and, Pom Han station, which is favorable for business, the project attracts many participants with high biding prices. 4. I propose some solutions to improve the effectiveness of LUR auction in Lao Cai city: Identifying the starting price at the location of land auction to suit to market price, arranging the suitable schedule and strengthening the inspection on financial capacity of the auction participants; widely spreading the information about auction projects to attract participants. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là thành phần quan trọng không thể thiếu được của môi trường sống. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định và số lượng nhất định, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Do đó nó có giá trị đặc biệt mà không tư liệu sản xuất nào có thể sánh được. Nhiều thế hệ nhân dân ta đã phải đánh đổi cả xương máu, tốn nhiều công sức, của cải để bảo vệ, giữ gìn đất đai cho Tổ quốc mình. Đất nước càng ngày càng phát triển, nhu cầu của con người ngày càng cao thì con người càng tìm ra những cách sử dụng đất hiệu quả và đất đai càng trở nên quý giá. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, đặc biệt là các chủ sử dụng đất đều biết rõ vai trò quan trọng của đất đai trong nền kinh tế nên việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, thị trường ngầm vẫn còn diễn ra, bán đất trái thẩm quyền với giá rẻ cho những người không có nhu cầu ở mà mua đất để bán được giá cao thu lời cho bản thân vẫn còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến thất thoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và là cơ hội để tham nhũng nảy sinh. Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tuy đã đạt được một số thành quả như làm thay đổi bộ mặt của nhiều địa phương, nhưng còn tồn tại một số việc như việc giá đất không cụ thể, thanh toán tiền không chặt chẽ dẫn đến bán đất với giá thấp. Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà nước vẫn dùng cơ chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản để đảm bảo giá đất đấu giá sát với giá đất thị trường chống thất thoát khoản thu lớn cho ngân 1 sách Nhà nước và chống những hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, mua bán đất bừa bãi trái thẩm quyền. Tháng 11/2004 thành phố Lào Cai được thành lập theo Nghị định số 195 của Chính phủ và chính thức đi vào hoạt động, với vị trí trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh, quy mô diện tích chỉ có 8,4 km2, dân số gần 10 vạn người, với 17 đơn vị hành chính gồm 12 phường và 5 xã. Cho đến hôm nay, thành phố đã mang tầm vóc mới: 17 phường xã với tổng diện tích 22.967,20 ha, dân số trên 100.000 người. Với vị trí là cầu nối trong tuyến hành lang kinh tế Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, thành phố đã không ngừng phát triển về mọi mặt kinh tế, chính trị, văn hoá xã hội. Trong thời gian qua, tốc độ xây dựng thành phố đã tăng lên nhanh chóng, bộ mặt kiến trúc, quy hoạch thành phố đã có nhiều thay đổi đáng kể, mang dáng dấp của một đô thị hiện đại và văn minh. Nằm trong chủ trương lớn của thành phố, công tác đấu giá quyền sử dụng đất được chú trọng hướng giá quy định của Nhà nước và giá thị trường xích lại gần nhau nhằm tối đa hóa nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Nguồn thu từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất một phần được sử dụng để xây dựng sửa chữa mở rộng tuyến đường Hoàng Liên, xây dựng kè hai bên bờ Sông Hồng và sông Nậm Thi, bệnh viện, trường học, khu hành chính mới đô thị Lào Cai và xây dựng nông thôn mới tại 05 xã Đồng Tuyển, Tả Phời, Hợp Thành, Cam Đường, Vạn Hòa. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng giá khởi điểm không sát với giá thị trường, việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, có một số đối tượng tham gia đấu giá với mục đích kiếm lời thông đồng nhau “dìm giá” gây thiệt hại về kinh tế cho Nhà nước vì vậy tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai”. Nhằm đánh giá trung thực, khách quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố. 1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Lào Cai. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Lào Cai. 2 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đề tài giới hạn nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 03 dự án đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai cụ thể như sau: - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phố 22 tháng 12 (đường DM2), khu tái định cư Đông Hà, phường Bình Minh, thành phố Lào Cai. - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường N5 - LK5, đường N6 - LK5 mặt bằng kỹ thuật trung tâm xã Cam Đường, thành phố Lào Cai. - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu chợ Pom Hán cũ, phường Pom Hán, thành phố Lào Cai. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN - Những đóng góp mới: Luận văn đã chỉ ra được một số yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất như: vị trí, cơ sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá. - Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá. - Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất, rút ra những quy định, xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao. Luận văn có thể sử dụng để làm tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên, nghiên cứu sinh về công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Khái niệm giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 2.1.1.1. Khái niệm về giá đất Theo Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013). Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường. Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp. 4 Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một thửa đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh…Giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. 2.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là phương pháp bán hàng hóa và dịch vụ bằng cách xướng giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá, người nào trả giá cao nhất sẽ mua được hàng. Thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự dịch chuyển của cung và cầu. Đặc điểm cơ bản của thị trường đấu giá là có sản phẩm tiêu chuẩn hóa, không có sự gặp gỡ trực tiếp giữa người mua và người bán, có đủ số người để đảm bảo hành vi của họ mang tính cạnh tranh. Đây là mô hình tuyệt vời về cung ứng hàng hóa và tính cạnh tranh” (NXB Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, 2006). Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là 5 người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010). 2.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hóa. Một thì trường phát triển phải có đủ 3 yếu tố: chủ thể, khách thể và giới trung gian. Thị trường bất động sản (BĐS) được hiểu là nơi mà người mua BĐS và người bán BĐS giao dịch với nhau. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên hệ thông qua trung gian (người mô giới) hoặc thông qua phương tiện thông tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả bất động sản được xác định. Tuy nhiên hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về thì trường BĐS. Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và sử dụng vào mục đích gì. Bên cạnh đó có khái niệm cho rằng thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa BĐS hoặc thị trường BĐS là “nơi” thực hiện các giao dịch về BĐS, gồm các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như mô giới, tư vấn… Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai với ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013). 2.1.2.1. Bất động sản Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản". Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như công trình xây dựng...Và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không 6 gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định. Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy định" (Quốc hội, 2013). Không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS. Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ: các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013), đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá trong thị trường BĐS. 2.1.2.2. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS. Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS. Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà 7