Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện yên dũng tỉnh bắc giang

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM LÊ DUY MẠNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN DŨNG TỈNH BẮC GIANG Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thanh Huyền NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 28 tháng 04 năm 2017 Tác giả luận văn Lê Duy Mạnh i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc TS. Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Hà nội, ngày 28 tháng 04 năm 2017 Tác giả luận văn Lê Duy Mạnh ii MỤC LỤC Lời cam đoan ................................................................................................................. i Lời cảm ơn ................................................................................................................ ii Mục lục ............................................................................................................... iii Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................... v Danh mục bảng ............................................................................................................ vi Danh mục hình ............................................................................................................vii Trích yếu luận văn ......................................................................................................viii Thesis abstract .............................................................................................................. xi Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2 1.3. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 2 1.4.1. Những đóng góp mới ....................................................................................... 2 1.4.2. Ý nghĩa khoa học ............................................................................................. 2 1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................. 3 Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4 2.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................... 4 2.1.1. Đất đai, sở hữu đất đai ..................................................................................... 4 2.1.2. Giá đất ............................................................................................................. 5 2.1.3. Định giá đất ..................................................................................................... 6 2.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................................... 9 2.2. Kinh nghiệm thế giới về đấu giá đất ............................................................... 14 2.2.1. Đấu giá đất ở Trung Quốc .............................................................................. 14 2.2.2. Đấu giá đất ở Mỹ ........................................................................................... 16 2.2.3. Đấu giá đất ở Nhật Bản .................................................................................. 18 2.2.4. Bài học cho Việt Nam về công tác đấu giá đất ............................................... 20 2.3. Cơ sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.............................. 21 2.3.1. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...................................................................................... 21 2.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................ 24 2.3.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương .............................. 28 iii Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 34 3.4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Yên Dũng.................. 34 3.4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Yên Dũng ....................................... 34 3.4.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016 ................................................................................................... 34 3.4.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu............ 35 3.4.5. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Dũng ......................................................................... 35 3.5.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................. 35 3.5.2. Phương pháp chọn dự án nghiên cứu ............................................................. 35 3.5.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 36 3.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ........................................... 36 3.5.5. Phương pháp phân tích, so sánh ..................................................................... 36 Phần 4. Kết quả và thảo luận.................................................................................... 37 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 37 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 39 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai Huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016 ................ 41 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Dũng........................................................ 48 4.3.1. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng ................ 49 4.3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016 ........................................................................................... 53 4.4.1. Khái quát các dự án nghiên cứu ..................................................................... 55 4.4.2. Quy định về giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt cọc tại các dự án nghiên cứu ....... 58 4.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu .......................... 63 4.4.4. Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án trên địa bàn huyện Yên Dũng ........ 70 4.4.5. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Dũng......... 75 4.5. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Dũng. ........................................................................ 76 4.5.1. Giải pháp về chính sách ................................................................................. 76 4.5.2. Giải pháp về quy hoạch dự án đấu giá quyền sử dụng đất............................... 77 4.5.3. Giải pháp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất .................................. 77 Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 78 Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 80 Phụ lục ............................................................................................................... 83 iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản CNH-HĐH Công nghiệp hóa – hiện đại hóa CSHT Cơ sở hạ tầng ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân KT-XH Kinh tế - xã hội QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TTBĐS Thị trường bất động sản TW Trung ương UBND Ủy ban nhân dân v DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Tỷ trọng cơ cấu các ngành kinh tế huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 2016 ....................................................................................................... 40 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Dũng năm 2016................................. 49 Bảng 4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016 .................................................................................... 54 Bảng 4.4. Giá khởi điểm, tiền đặt cọc và phí đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án tổ dân phố Khôi, thị trấn Tân Dân ...................................................... 59 Bảng 4.5. Giá khởi điểm, tiền đặt cọc và phí đấu giá tại dự án Tiểu khu 3, Thị trấn Neo .................................................................................................. 61 Bảng 4.6. Giá khởi điểm, tiền đặt cọc và phí đấu giá tại dự án khu dân cư xã Nham Sơn ............................................................................................... 62 Bảng 4.7 Kết quả đấu giá QSDĐ phiên thứ nhất tại dự án tổ dân phố Khôi, Thị trấn Tân Dân..................................................................................... 63 Bảng 4.8 Kết quả đấu giá QSDĐ phiên 2 tại dự án tổ dân phố Khôi, Thị trấn Tân Dân .................................................................................................. 64 Bảng 4.9. Kết quả đấu giá đất tại Tiểu khu 03 thị trấn Neo...................................... 66 Bảng 4.10 Kết quả đấu giá đất tại khu dân cư xã Nham Sơn..................................... 69 Bảng 4.11. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án...................... 70 Bảng 4.12. Đánh giá về giá khởi điểm và tiền đặt cọc đến giá đất ............................. 71 Bảng 4.13. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá QSDĐ ..................... 72 Bảng 4.14. Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá ................................................... 73 Bảng 4.15. Đánh giá về thực hiện quy chế và mức chênh lệch giá đấu giá................. 74 Bảng 4.16. Đánh giá mức độ hài lòng sau khi trúng đấu giá ...................................... 75 vi DANH MỤC HÌNH Hình 2.1. Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản ................................. 19 Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Yên Dũng ...................................................................... 37 Hình 4.2. Trình tự thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Dũng .............53 Hình 4.3. Sơ đồ chi tiết phân lô đất ở tại Tổ dân phố Khôi - Thị trấn Tân Dân ...........56 Hình 4.4. Sơ đồ chi tiết phân lô đất ở tại Tiểu khu 3 – Thị trấn Neo ...........................57 Hình 4.5. Sơ đồ chi tiết phân lô đất ở tại xã Nham Sơn .............................................. 58 vii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Lê Duy Mạnh Tên luận văn: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Yên Dũng - Tỉnh Bắc Giang". Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Yên Dũng – Tỉnh Bắc Giang; - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau: phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp so sánh. Kết quả chính và kết luận - Luận văn đã khái quát được tình hình cơ bản của địa bàn nghiên cứu với các nội dung gồm: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên Dũng. - Luận văn đã đánh giá được công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016. - Luận văn đã đề xuất được giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế đồng thời nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng trong thời gian tới. - Huyện Yên Dũng có diện tích đất tự nhiên lớn, chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp với 13.435,28ha chiếm 70.07% về diện tích đất tự nhiên cho thấy huyện vẫn là địa phương với nền kinh tế sản xuất nông nghiệp là chính. Trong giai đoạn 2014-2016 huyện đã tập trung công tác dồn điền đổi thửa để tập trung ruộng đất, tránh sản xuất manh mún, đấy mạnh phát triển nông thôn mới để làm tiền đề cho sản xuất nông nghiệp tập trung theo hướng nông nghiệp hàng hóa cung cấp cho các thị trường lân cận và xuất khẩu. Cơ cấu kinh tế trong giai đoạn 2014 - 2016 đã chuyển dịch nhanh từ tỷ trọng nông nghiệp sang các ngành công nghiệp - xây dựng và dịch vụ. Từ đó đời sống của người dân trong huyện ngày càng được nâng cao. viii - Huyện Yên Dũng đã thực hiện tốt 15 nội dung công tác quản lý đất đai trên địa bàn trong giai đoạn 2014-2016. Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai ra đời, huyện đã tập trung vào một số nhóm trọng tâm như thực hiện và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật theo thẩm quyền về lĩnh vực đất đai để phù hợp với luật mới; công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng được tiến hành; Việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất trong giai đoạn này được tập trung đẩy mạnh, kết quả trong giai đoạn huyện đã giao được hơn 70ha đất cho hộ gia đình cá nhân và hơn 300ha đất cho các doanh nghiệp, tổ chức; Việc giải quyết tranh chấp, đăng ký quản lý hồ sơ hành chính, tuyên truyền pháp luật đất đai... cũng được huyện thực hiện tốt, đem lại nhiều hiệu quả tích cực cho địa phương. Tuy nhiên vẫn còn một số mặt vẫn còn những hạn chế như xây dựng hệ thống thông tin đất đai vẫn chưa triển khai được nhiều chủ yếu vẫn chỉ phục vụ cho công tác quản lý cảu nhà nước, chưa đáp ứng được nhu cầu tìm hiểu thông tin của người dân. - Công tác đấu giá QSDĐ của huyện Yên Dũng chủ yếu giải quyết nhu cầu đất ở cho người dân trong địa bàn huyện. Giai đoạn 2014-2016 huyện đã xây dựng và tổ chức đấu giá thành công 31 dự án với tổng diện tích 105.836,4m2, thu được số tiền là 412,890 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước và địa phương. Trong khu vực đô thị, thị trấn Neo và Thị trấn Tân Dân có quy mô đấu giá nhiều với số lượng người tham gia đấu giá lớn và tỷ lệ các lô đấu giá thành công không đạt kế hoạch, mức chêch lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng không cao, do việc xây dựng giá khởi điểm cao. Khu vực nông thôn được coi là tổ chức đấu giá thành công, trong đó xã Nham Sơn thành công nhất vì khi tổ chức đấu giá cơ sở hạ tầng của các dự án đã hoàn thiện, vị trí các lô đấu giá được cho là thuận lợi. - Công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu đã đấu giá thành công với 102/108 lô đất đưa ra đấu giá; số tiền thu về cho ngân sách nhà nước là 58,985 tỷ đồng. Trong đó: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại tổ dân phố Khôi, Thị trấn Tân Dân đã đấu giá thành công 37/37 lô đất với số tiền dự án đã thu về cho ngân sách Nhà Nước là 23.006.100 nghìn đồng. Dự án đấu giá QSDĐ tại khu dân cư Tiểu khu 3, Thị trấn Neo đã đấu giá thành công 31/37 lô đất với số tiền dự án đã thu về cho ngân sách Nhà nước là 28.113.306 nghìn đồng. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư xã Nham Sơn 34/34 lô đất thực hiện đấu giá thành công với số tiền dự án đã thu về cho ngân sách Nhà Nước là 7.866.000 nghìn đồng. ix - Để góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Dũng cần thực hiện đồng bộ các giải pháp như sau: Giải pháp về công tác tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; Giải pháp về chính sách thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; Giải pháp về quy hoạch khi đấu giá quyền sử dụng đất. x THESIS ABSTRACT Master candidate: Le Duy Manh Thesis title: "Assessment of land use rights auction in some projects in Yen Dung district - Bac Giang province". Major: Land Management Code: 60 85 01 03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research purposes - Evaluation of the implementation of land use rights auction in some projects in Yen Dung district, Bac Giang province; - Proposing some solutions to improve the effectiveness of auctioning land use rights in Yen Dung district. Research methodology To implement the content of the topic, we use the following methods: survey method, secondary data collection; methods of investigation and collection of primary data; statistical methods, synthesis and analysis of data; comparative method. Main results and conclusions - The thesis has outlined the basic situation of the study area with the following contents: natural conditions, socio-economic conditions; situation of auctioning land use rights of Yen Dung district. - The thesis has evaluated the auction of land use rights in 03 projects in Yen Dung district in the period of 2014 - 2016. - The thesis has proposed solutions to overcome limitations and improve the effectiveness of auctioning land use rights in Yen Dung district in the coming time. - Yen Dung district has a large area of natural land, mainly agricultural land with 13435.28 ha, accounting for 70.07% of the natural land area showing that the district is still in a local agricultural economy. In the period of 2014-2016, the district has focused on land consolidation to consolidate land, avoid fragmentation and develop new rural areas as a precondition for agricultural production focusing on agriculture goods supplied to neighboring markets and exported. The economic structure of the period 2014 - 2016 has shifted dramatically from the share of agriculture to industry - construction and services. Since then, the lives of people in the district have been improved. xi - Yen Dung district has well implemented 15 contents of land management in the area in the period of 2014 - 2016. After the Land Law of 2013 came into force and the decrees guiding the implementation of the Land Law came into effect, the district focused on a number of focus groups such as implementation and promulgation of legal documents for land rights in accordance with the new law; land use planning and planning have also been carried out; the land allocation, land lease and land acquisition in this period were intensified, resulting in more than 70ha of land allocated to individual households and more than 300ha of land to businesses and organizations; dispute settlement, registration of administrative records, propaganda of land law, etc. were well implemented by the district, bringing positive effects to the local. However, there are still some constraints, such as the development of land information systems that have not yet been implemented, mainly for the management of the state, which do not meet the needs of understanding information of the people. - The land use rights auction of Yen Dung district mainly solves the need of residential land for people in the district. During the period 2014-2016 the district has successfully organized and auctioned 31 projects with a total area of 105,836.4 m2, earning an amount of VND 412.890 billion for state and local budgets. In the metropolitan area, Neo Town and Tan Dan Town have a large auction scale with a large number of participants and a low proportion of successful bids, the difference between the starting price and the price is not high, due to the high starting price. The rural area was considered successful auction organization, among which Nham Son commune is the most successful because when the auction of infrastructure of the completed projects is held, the position of the auction lot is considered to be favorable. - Land use right auction at 03 research projects in Yen Dung district was successfully auctioned with 102 out of 108 lots successfully auctioned with the proceeds of state and local budgets of VND 58,985 billion. At auctions by officials and auction participants: the auction is organized openly and transparently; the auction council shall strictly comply with the order and procedures of auction; the procedures after winning the auction are well performed by the authorities; all projects are based on local needs and are included in annual plans. The construction of the starting price is relatively close to the market price, but the organization is still inadequate as the auction schedule is not suitable, the propaganda about the auction area has not been extensive, etc. In order to make the auction of land use rights more effective in the coming time, the district needs to decide on the starting price of the auction at the auction areas in line with market prices, schedules, and prepare good infrastructure and good propaganda of the area prepared for auction. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, nó là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các khu kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội (KT - XH) định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hoá là xu thế tất yếu khi cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. Trước sự phát triển của nền kinh tế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, trong đó có “Thị trường bất động sản” (TTBĐS) đang thu hút mạnh mẽ đối với nhiều tổ chức, cá nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác giá trị tiềm tàng của đất đai. TTBĐS mà trong đó các tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán liên quan đến bất động sản (BĐS) được diễn ra dưới nhiều hình thức, trong đó bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) mới chỉ được áp dụng ở nước ta trong những năm gần đây (Luật Đất đai năm 1993 không đặt ra và giải quyết vấn đề đấu giá QSDĐ, thực tiễn áp dụng Luật này làm bật ra yêu cầu đó. Chính thức Luật đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2004 mới đặt ra vấn đề đấu giá QSDĐ và được hoàn thiện hơn trong quy định tại Luật đất đai năm 2013). Công tác đấu giá QSDĐ trong những năm qua đã mang lại một hướng đi mới cho TTBĐS và làm tăng nguồn thu cho ngân sách của các địa phương. Việc thực hiện công tác đấu giá QSDĐ đã đạt được nhiều thành quả, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ một số tồn tại như việc không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số dự án đấu giá còn thiếu công khai minh bạch, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục và xuất hiện các đối tượng “cò” đất, các đối tượng đăng ký đấu giá ảo… Huyện Yên Dũng là địa bàn giáp Thành phố Bắc Giang, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển KT - XH nhất là sự phát triển công nghiệp, quốc phòng - an ninh của tỉnh Bắc Giang. Nằm trên vùng đồng bằng trung du và miền núi Bắc Bộ, những năm gần đây huyện đã có nhiều đổi mới về KT - XH, văn hóa 1 và môi trường. Thị trường đất đai đã có nhiều chuyển biến tích cực, công tác đấu giá QSDĐ trong những năm qua tại một số dự án trên địa bàn huyện đã đem lại hiệu quả về mặt kinh tế và giúp tăng nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất. Để hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, công trình công cộng, phục vụ cho sự nghiệp phát triển KT - XH và hạ tầng cơ sở xây dựng nông thôn mới thì việc thực hiện tốt công tác đấu giá QSDĐ và ban hành các quy định đối với công tác đấu giá QSDĐ đóng vai trò rất quan trọng. Xuất phát từ tình hình thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Yên Dũng - tỉnh Bắc Giang". 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện Yên Dũng - tỉnh Bắc Giang trong giai đoạn 2014 - 2016. - Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ tại địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Phạm vi nghiên cứu của đề tài được giới hạn tại 3 dự án đấu giá quyền sử dụng đất thuộc các xã trong phạm vi huyện Yên Dũng trong giai đoạn 2014-2016 bao gồm: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Tổ dân phố Khôi, thị trấn Tân Dân; Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư Tiểu khu 3 thị trấn Neo và dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư xã Nham Sơn. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1. Những đóng góp mới Luận văn đã tổng hợp được thực trạng công tác đấu giá QSDĐ tại địa bàn nghiên cứu và chỉ ra được những bất cập còn tồn tại trong công tác đấu giá QSDĐ, từ đó có giải pháp khắc phục những hạn chế của công tác đấu giá trong thời gian tới. 1.4.2. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu đã góp phần bổ sung cơ sở lý luận làm sáng tỏ cơ sở khoa học về quản lý đất đai phục vụ nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 2 1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể áp dụng thực tế vào công tác quản lý đất đai tại địa phương nói chung và góp phần hoàn thiện cơ chế đấu giá QSDĐ tại huyện Yên Dũng. Luận văn dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá trên địa bàn các huyện thuộc khu vực Trung du và Miền núi phía Bắc. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Đất đai, sở hữu đất đai 2.1.1.1. Đất đai Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất, tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất, trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Về mặt thổ nhưỡng, nhà khoa học người Nga V.V.Dokuchaev cho rằng: Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất được coi là khác biệt với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi. Theo ông, đất có thể được gọi là các tầng trên nhất của đá không phụ thuộc vào dạng; chúng bị thay đổi một cách tự nhiên bởi các tác động phổ biến của nước, không khí và một loạt các dạng hình của các sinh vật sống hay chết (Krasil'nikov, 1958). 2.1.1.2. Sở hữu đất đai Ở hầu hết các nước đều công nhận chế độ đa sở hữu đối với đất đai, trong đó có sở hữu của nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu chung, sở hữu tư nhân. Trước năm 1980, Hiến pháp nước ta cũng công nhận chế độ đa sở hữu đối với đất đai. Đến Hiến pháp 1980, nước ta mới xác lập chế độ sở hữu toàn dân đối với các tư liệu sản xuất chủ yếu, trong đó có đất đai. Chế độ công hữu về đất đai chỉ có ở các nước thuộc phe xã hội chủ nghĩa cũ. Hiện nay cũng chỉ còn ở một số nước như nước ta (sở hữu toàn dân), Trung Quốc (sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước), Cu Ba và miền bắc Triều Tiên (sở hữu nhà nước). Ở các nước thuộc khối Liên 4 hiệp Anh, một phần đất đai được xác lập theo nguồn gốc là của nhà vua, mọi người có thể mua và có thể thuê, thời hạn thuê dài nhất lên tới 999 năm. Ở Đài Loan Trung Quốc, Hiến pháp xác định đất đai là tài sản của cả dân tộc, Nhà nước công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai theo quy định của pháp luật (Đặng Hùng Võ, 2011). Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này (Quốc hội, 2013). Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Quyền sử dụng đất không chỉ được người sử dụng đất đem ra mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như: cho thuê, thế chấp, chuyển dịch…do vậy trong quá trình phát triển quyền sở hữu đất đai được công nhận là một loại hàng hóa. Đây có thể coi là căn cứ thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên cả nước. 2.1.2. Giá đất 2.1.2.1. Khái niệm giá đất Giá đất là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất. Và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013). Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp. Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định. 2.1.2.2. Đặc điểm của giá đất Có hai loại giá đất chính: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất ngoài thị trường. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân 5 phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn… giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Vì vậy trong công tác quản lý nhà nước còn có một loại giá đất là giá đất cụ thể. Trường hợp giá đất trong bảng giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường quyết định giá đất cụ thể nhằm hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Tại Khoản 3, 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất (Quốc hội, 2013). 2.1.3. Định giá đất 2.1.3.1. Khái niệm định giá đất Định giá đất là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển thị trường. Định giá tài sản và là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế. 6 Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tích kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình hình thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). 2.1.3.2. Nguyên tắc định giá đất Thực hiện Luật đất đai năm 2013 về lĩnh vực giá đất, Chính phủ đã ban hành 02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất. Trên cơ sở đó, Bộ TN&MT đã ban hành Thông tư số: 36/2014/TTBTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Hiện nay đang xây dựng Thông tư Định mức kinh tế kỹ thuật giá đất (bao gồm định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và giá đất cụ thể). Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Luật đất đai năm 2013 quy định như sau: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Chính phủ, 2014). 2.1.3.3. Phương pháp định giá đất Luật đất đai 2013 cũng không quy định cụ thể các phương pháp định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất, trong đó phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4. Đồng thời, giao bộ TN&MT quy định chi tiết các phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư số 36/2014/TTBTNMT ngày 30/06/2014. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa các quy định hiện hành, tiếp tục quy định 4 phương pháp định giá đất, đó là: 7