Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện sóc sơn thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM MA ĐỨC MẠNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN SÓC SƠN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thanh Huyền NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 22 tháng 6 năm 2017 Tác giả luận văn Ma Đức Mạnh i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc TS. Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức huyện Sóc Sơn đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Hà Nội, ngày 22 tháng 6 năm 2017 Tác giả luận văn Ma Đức Mạnh ii MỤC LỤC Lời cam đoan ................................................................................................................. i Lời cảm ơn ....................................................................................................................ii Mục lục .......................................................................................................................iii Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi Danh mục bảng ........................................................................................................... vii Danh mục hình ........................................................................................................... viii Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix Thesis abstract .............................................................................................................. xi Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu của đề tài .......................................................................................... 2 1.3. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ....................................... 2 1.4.1. Những đóng góp mới ....................................................................................... 2 1.4.2. Ý nghĩa khoa học............................................................................................. 2 Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4 2.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................... 4 2.1.1. Đất đai, sở hữu đất đai ..................................................................................... 4 2.1.2. Thị trường đất đai ............................................................................................ 5 2.1.3. Giá đất............................................................................................................. 6 2.1.4. Định giá đất ..................................................................................................... 9 2.1.5. Đấu giá quyền sử dụng đất............................................................................. 11 2.2. Kinh nghiệm thế giới về đấu giá đất ............................................................. 14 2.2.1. Đấu giá đất tại Pháp....................................................................................... 14 2.2.2. Đấu giá đất tại Trung Quốc............................................................................ 16 2.2.3. Đấu giá đất tại Nhật Bản ................................................................................ 17 2.3. Cơ sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam........................................ 18 2.3.1. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..................................................................................... 18 2.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................... 19 iii 2.3.3. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương ....................... 22 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 26 3.1. Địa điểm nghiên cứu ..................................................................................... 26 3.2. Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 26 3.3. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 26 3.4. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 26 3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sóc Sơn ........................................ 26 3.4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Sóc Sơn..................................... 26 3.4.3. Khái quát về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016 ...................................................................... 26 3.4.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu .......... 26 3.4.5. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn ....................................................................... 27 3.5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 27 3.5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 27 3.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .................................. 27 3.5.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................ 28 3.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu ........................... 28 3.5.5. Phương pháp so sánh ..................................................................................... 28 Phần 4. Kết quả và thảo luận ................................................................................... 29 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sóc Sơn ........................................ 29 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 29 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .............................................................................. 31 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sóc Sơn ........... 35 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Sóc Sơn..................................... 36 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016 .................... 36 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Sóc Sơn........................................................... 41 4.3. Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016 ............................................................................. 42 4.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu .......... 44 4.4.1. Khái quát quy định đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu............. 44 4.4.2. Khái quát các dự án nghiên cứu ..................................................................... 49 4.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu ........................... 52 iv 4.4.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu................. 60 4.4.5. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn ........... 68 4.5. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn ....................................................................... 70 4.5.1. Giải pháp về kỹ thuật ..................................................................................... 70 4.5.2. Giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................................................... 70 4.5.3. Giải pháp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.................................. 70 4.5.4. Giải pháp về cơ chế tài chính ......................................................................... 71 4.5.5. Giải pháp về đội ngũ cán bộ .......................................................................... 71 Phần 5. Kết luận và kiến nghị................................................................................... 72 5.1. Kết luận......................................................................................................... 72 5.2. Kiến nghị....................................................................................................... 73 Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 74 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMT Giải phóng mặt bằng GTSX Giá trị sản xuất KT - XH Kinh tế - xã hội MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TN&MT Tài nguyên và môi trường Tr.đ Triệu đồng UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016 ............ 33 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Sóc Sơn năm 2016 ...................................... 42 Bảng 4.3. Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016 ...................................................................................... 43 Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu Dộc Bầu....................................... 53 Bảng 4.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu Chéo Cầu Nam ............................ 56 Bảng 4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu Thanh Luông ............................... 58 Bảng 4.7. Đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu................................................................................. 64 Bảng 4.8. Đánh giá của người trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá ....................... 64 Bảng 4.9. Đánh giá của cán bộ, viêm chức về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án ........................................................................................ 66 Bảng 4.10. Đánh giá của cán bộ, viên chức sau khi có dự án đấu giá ........................... 67 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Sóc Sơn........................................................................ 29 Hình 4.2. Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất các ngành kinh tế huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016 ........................................................................ 32 Hình 4.3. Khu đấu giá quyền sử dụng đất Dộc Bầu .................................................. 50 Hình 4.4. Khu đấu giá quyền sử dụng đất Chéo Cầu Nam ........................................ 51 Hình 4.5. Khu đấu giá quyền sử dụng đất Thanh Luông ...........................................52 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Ma Đức Mạnh Tên luận văn: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Sóc Sơn - thành phố Hà Nội”. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Sóc Sơn - thành phố Hà Nội. - Trên cơ sở xác định những hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn trong thời gian tới. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện các nội dung của đề tài, các phương pháp sau được sử dụng: Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu; phương pháp so sánh. Kết quả chính và kết luận Sóc Sơn là huyện ngoại thành của Thành phố Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô Hà Nội 40 km về phía Bắc. Tổng giá trị sản xuất đến năm 2016 đạt 15.243.904 triệu đồng. Dân số năm 2016 của huyện là 330.456 người, trong độ tuổi lao động là 201.756 người. Tình hình quản lý đất đai được thực hiện khá tốt, công tác ban hành văn bản quy phạm pháp luật luôn được quan tâm, được ban hành kịp thời; địa giới hành chính được xác định với 26 đơn vị gồm 25 xã và 1 thị trấn; công tác lập kế hoạch sử dụng đất được triển khai tới từng xã, thị trấn; việc bồi thường giải phóng mặt bằng còn gặp một số khó khăn, công tác thống kê, kiểm kê đất đai được hiện đúng theo quy định của pháp luật; việc giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo được thực hiện khá tốt. Huyện Sóc Sơn có tổng diện tích tự nhiên là 30.475,95 ha, trong đó diện tích đất nông nghiệp chiếm 60,70% tổng diện tích tự nhiên. Diện tích đất phi nông nghiệp chiếm 39,19% tổng diện tích tự nhiên. Diện tích đất chưa sử dụng chiếm tỷ kệ nhỏ chiếm 0,11% tổng diện tích tự nhiên. ix Trong 5 năm, huyện Sóc Sơn đã tổ chức đấu giá 13 dự án, tổng số lô đã bán là 289 lô, đạt 90% so với tổng số lô đem ra đấu giá trong cả giai đoạn. Tổng số tiền thu được qua các phiên đấu giá là 321.014 Tr.đ vượt mức giá khởi điểm là 55.537 Tr.đ. Dự án đấu giá QSDĐ khu Dộc Bầu có diện tích 2.550 m2 với 27 lô đất. Giá trúng đấu giá cao, số lượng hồ sơ nộp vào nhiều. Dự án đấu giá QSDĐ khu Chéo Cầu Nam có tổng diện tích 2.261,8 m2 với 23 lô đất, số lượng hồ sơ nộp vào ít, trải qua 8 phiên đấu giá. Dự án đấu giá QSDĐ khu Thanh Luông có tổng diện tích 2.226,3 m2 với 27 lô đất, số lượng hồ sơ nộp vào khá nhiều, trải qua 4 phiên đấu giá. các dự án đã được thực hiện một cách công khai, minh bạch. Hình thức đấu giá phù hợp, mang lại kết quả tốt. Sau khi đấu giá cơ sở hạ tầng và đời sống của người dân được nâng lên. Tuy nhiên tại các dự án cũng gặp không ít khó khăn như công tác đo đạc và xây dựng quy hoạch chi tiết tại các khu dân cư đấu giá chưa đạt hiệu quả. Việc điều tra và xác định nhu cầu SDĐ của khu vực chưa khoa học. Thông tin được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc. Đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất đều là kiêm nhiệm, nhiều việc, chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá. Để khắc phục và hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Sóc Sơn cần thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp giải pháp về kỹ thuật, giải pháp về quy hoạch, kế hoạch SDĐ; giải pháp về tổ chức thực hiện đấu giá, giải pháp về cơ chế tài chính và giải pháp về đội ngũ cán bộ. x THESIS ABSTRACT Master candidate: Ma Duc Manh Thesis title: “Assessing the auction of land use right in some projects in Soc Son district - Ha Noi city”. Major: Land management Code: 60 85 01 03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA). Research Objectives - Assessing the auction of land use right in some projects in Soc Son district - Ha Noi city. - Based on determining some obtacles of the auction of land use right, proposing some solutions to complete Assessing the auction of land use right in some projects in Soc Son district - Ha Noi city in the coming time. Materials and Methods The folowing methodologies was used to conduct the contents of the study: method of investigating, collecting of secondary data; method of selecting the study sites; method of investigating, collecting of primary data; method of statistics, aggregation and analyzation of data; method of comparison. Main findings and conlusions Soc Son is a suburban district of Hanoi and it lies about 40 km from Ha Noi to the North. In 2016, the total value of production of Soc Son reached 15,243,904 million VND with the population of 330,456 people addtion, the number of people of working age was 201.756. The land administration has been well implemented and the promulgation of normative legal documents has always been paid attention. Administrative boundaries are identified with 26 units comprising 25 communes and 1 town; Although the compensation for ground clearance has some difficulties, the land use planning has been encountered each commune and town. The work of statistics and inventory of land is strictly in accordance with the law; Complaints and denunciations are handled fairly well. Soc Son district has a total natural area of 30,475.95 hectares, of which agricultural land occupying 60.70% of total natural area. The non-agricultural land area is relatively large occupying 39.19% of the total natural area. Unused land occupies a small proportion accounting for 0.11% of the total natural area. xi In 5 years, Soc Son district has held 13 auctions and the total number of lots sold was 289 reaching 90% of the total number of lots auctioned in the period. The total money in the auctions were 321,014 million VND which exceeded the starting price of 55,537 million VND. The project of auctioning land use right of Doc Bau has an area of 2,550 m2 with 27 lots. The bid price is pretty high with many of submissions. The project of land use rights auction area Cheo Cau Nam has a total area of 2,261.8 m2 with 23 plots of land. In 8 auctions the number of submissions is low. Thanh Luong land use right auction project has a total area of 2,226.3 m2 with 27 lots of land. In 4 aution the number of submissions submitted a lot. The projects were implemented in public. The mode of auction is suitable so it brings good results. After auctioning infrastructure people's lives are more improved. However, the projects still had some difficulties such as measurements and the ineffective detailed plans in the auctioned residential areas. In addtion determining investigation and the demand of land use in unskilled areas is not precise. The advertising for the auction area has not been taken seriously so the efficiency is not high. The team of land valuers is concurrently multi-tasked and has not been trained well in valuation. In order to overcome and improve the auction of land use rights in Soc Son district, it is necessary to synchronise the groups of solutions on technic, land use planning, auction implement, financial mechanism and staff cadres. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, giới hạn về diện tích, hình thể nhưng mức độ sản xuất lại phụ thuộc vào sự đầu tư, khai thác sử dụng của con người, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Vì vậy Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm, đổi mới, hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội (KT - XH) của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình phát triển đất nước. Ngày nay, trước sự phát triển kinh tế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, nhất là thị trường đất đai đang thu hút mạnh mẽ đối với nhiều tổ chức, cá nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác giá trị của đất đai. Thị trường đất đai mà trong đó các tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán liên quan đến bất động sản (BĐS) được diễn ra dưới nhiều hình thức, trong đó bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) mới chỉ được áp dụng ở nước ta trong những năm gần đây, công tác đấu giá QSDĐ đã mang lại một hướng đi mới cho thị trường BĐS và làm tăng nguồn thu cho ngân sách của các địa phương. Việc thực hiện công tác đấu giá QSDĐ đã đạt được nhiều thành quả, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ một số tồn tại. Theo Lê Đức Hiền và Nguyễn Thị Thanh Xuân (2016) “bên cạnh những thành tựu đạt được về hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội, công tác quản lý đất đai trong công tác đấu giá QSDĐ, thì thực tiễn thi hành pháp luật về đấu giá QSDĐ đã phát sinh những hạn chế, bất cập”, tình trạng không đủ số lượng người tham gia đấu giá, xuất hiện các đối tượng “cò đất” và đầu cơ đất đai. Huyện Sóc Sơn là huyện phát triển nằm ở cửa ngõ phía Bắc thành phố Hà Nội với tính chất cơ bản là thương mại - dịch vụ, công nghiệp, du lịch, giáo dục đào tạo, nông nghiệp sinh thái, có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng. Những năm gần đây, huyện Sóc Sơn đã có nhiều đổi mới về KT - XH, văn hóa và môi trường. Thị trường QSDĐ đã có nhiều chuyển biến tích cực, công tác đấu giá 1 QSDĐ trong những năm qua trên địa bàn huyện đã đem lại hiệu quả khả quan về mặt kinh tế. Tuy nhiên, công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Sóc Sơn còn tồn tại nhiều hạn chế như công tác đo đạc chưa đạt hiệu quả, việc điều tra và xác định nhu cầu SDĐ của khu vực chưa khoa học, đội ngũ cán bộ chưa được đào tạo chuyên nghiệp... Để hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển KT - XH thì việc thực hiện tốt công tác đấu giá QSDĐ và ban hành các quy định đối với công tác đấu giá QSDĐ đóng vai trò rất quan trọng. Xuất phát từ tình hình thực tế trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Sóc Sơn - thành phố Hà Nội". 1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI - Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện Sóc Sơn - thành phố Hà Nội. - Trên cơ sở xác định những hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Sóc Sơn trong thời gian tới. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đề tài nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án trên địa bàn huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2016, cụ thể: Dự án 1: Dự án đấu giá QSDĐ khu Dộc Bầu, Thị Trấn Sóc Sơn. Dự án 2: Dự án đấu giá QSDĐ khu Chéo Cầu Nam, thôn Thanh Nhàn, xã Thanh Xuân. Dự án 3: Dự án đấu giá QSDĐ khu Thanh Luông, thôn Yên Tàng, xã Bắc Phú. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1. Những đóng góp mới Đánh giá được thực trạng đấu giá QSDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện Sóc Sơn làm cơ sở đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Sóc Sơn. 1.4.2. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần bổ sung và hoàn thiện cơ sở khoa 2 học của công tác đấu giá QSDĐ. 1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn - Công tác đấu giá QSDĐ góp phần tăng thu ngân sách cho Nhà nước đồng thời giúp cho công tác quản lý đất đai của huyện Sóc Sơn được thực hiện một cách công khai, minh bạch, dân chủ và hiệu quả. - Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho các học viên cao học và sinh viên tại các trường Đại học và Cao đẳng đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Đất đai, sở hữu đất đai 2.1.1.1. Đất đai Theo Lê Quý Đôn trích trong Phủ biên tạp lục từ khi có trời đất là có núi sông, kinh thành dẫu có khác mà núi sông không đổi. Đúng vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trong một số những điều kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất và đời sồng của con người, đất với lớp phủ thổ nhưỡng, khoáng sản trong lòng đất, rừng và mặt nước chiếm vị trí đặc biệt. Đất là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào. Các Mác cho rằng, đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể (Hội Khoa học đất Việt Nam, 2000; Đoàn Công Quỳ và cs., 2006). Như vậy, đất đai là một diện tích cụ thế của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (Nguyễn Đình Bồng, 2010). 2.1.1.2. Sở hữu đất đai Sở hữu trong kinh tế chính trị, là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải. Nó là hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải. Nó có thể được luật hóa thành quyền sở hữu và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu (Nguyễn Văn Khánh, 2013). Cũng có nhận định sở hữu là quan hệ xã hội giữa người với người về việc chiếm hữu tư liệu sản xuất và của cải xã hội. Điều này có nghĩa là khi nói về sở hữu không chỉ bao gồm quan hệ con người chiếm hữu tư liệu sản xuất, của cải, mà hết sức quan trọng là nói về quan hệ giữa người với người diễn ra sự chiếm hữu đó. Ở châu Âu, vào đầu thế kỷ XIX, những nhà kinh tế học cổ điển dường 4 như không bàn đến vấn đề sở hữu tư liệu sản xuất. Quyền sở hữu được cho là quyền tự nhiên. Con người sinh ra là đã có quyền sở hữu (Hồ Tấn Phong, 2002). Ở mỗi quốc gia đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên, của cải đặc biệt quan trọng. Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu có liên quan chặt chẽ và đóng vai trò chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai ruộng đất quốc gia. Đối với đất đai, quyền sở hữu thể hiện ở chỗ chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng hoặc để yên đất đai của mình (Nguyễn Văn Khánh, 2013). Cũng giống như những tài sản khác quyền sở hữu đất đai là chủ sở hữu có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản, tự mình nắm giữ và quản lý tài sản của mình, chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013). Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai. Trên thực tế, người sử dụng đất đã có quyền tặng cho, chuyển nhượng QSDĐ, nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt tài sản đất đai một cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật. Cơ chế quản lý đất đai cũng được đổi mới, đáp ứng yêu cầu đổi mới chính sách đất đai, tạo điều kiện đảm bảo quyền lợi của người dân ( Nguyễn Văn Khánh, 2013). 2.1.2. Thị trường đất đai Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Đất đai là một loại BĐS. Thị trường đất đai là một thị trường phức tạp. Việc phân tích thị trường đất đai có thể tiếp cận theo 2 hướng là phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai. 5 Phân tích thị trường đất đai theo quan điểm kinh tế: Gala and Razzaz (2001) cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các đặc điểm gồm đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng sử dụng, sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng; không nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về thông tin, các quyền về BĐS không được xác định đúng, chi phí giao dịch cao; việc đầu tư phát triển đất đai, BĐS đòi hỏi chi phí lớn, tín dụng dài hạn; nhu cầu phát sinh, sự biến động của các thị trương tài chính, lao động, khoa học công nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào, đầu ra. Phân tích thị trường đất đai theo quan điểm quản lý đất đai: Theo quan điểm này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ trợ không chỉ thị trường đất đai mà còn các thị trường khác trên cơ sở xác lập các quyền về đất đai, quy hoạch, kế hoach SDĐ, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận. Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do Nhà nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan đến đất đai và giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường BĐS. Theo Deiniger (2003), việc xây dựng, phân tích chính sách đất đai toàn cầu cho phép phản ánh tầm quan trọng của thị trường cho thuê và SDĐ cấp xã, cộng đồng đã khuyến khích xây dựng cách tiếp cận khác nhau từ dưới lên tránh tình trạng “Một cỡ vừa cho tất cả mọi người”. Theo Soto (2003), cần phải khơi dậy của cải từ đất bằng cách tạo cho mỗi thửa đất một “cuốn hộ chiếu” (Soto, 2003; Tommy, 2011 ) 2.1.3. Giá đất 2.1.3.1. Khái niệm giá đất Tại khoản 19 và khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Giá đất là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đât (SDĐ) xác định (Quốc hội, 2013). Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó, đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có 6 nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). 2.1.3.2. Các loại giá đất Tại khoản 2 Điều 18 Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND (UBND) cùng cấp quyết định (Quốc Hội, 2013). Ngoài ra, hiện nay trên thị trường còn tồn tại một loại giá nữa là “giá thị trường”. Hiện nay, chưa có một khái niệm nào về giá thị trường do thị trường luôn biến động, và chưa có tiêu chí nào để xác định giá thị trường. Tuy nhiên có một số cách hiểu như giá thị trường là giá hình thành qua đấu giá. Hay giá đất thị trường là giá chuyển nhượng phổ biến trên thị trường tại thời điểm Nhà nước giao đất. Đó là giá người dân mua bán, chuyển nhượng cho nhau và Nhà nước cũng căn cứ trên nền đó để xác định. Giá thị trường được xác định theo hai cách, thứ nhất tìm ra một giá trị phổ biến chuyển dịch ở những điều kiện tương tự nhau, thứ hai là thông qua các tổ chức thẩm định giá độc lập với thị trường đất đai được mua bán bình thường, không có đầu cơ (Anh Vũ, 2011). 2.1.3.3. Đặc điểm của giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả 7