Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện lý nhân, tỉnh hà nam

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM TRẦN ÁNH TUYẾT ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LÝ NHÂN, TỈNH HÀ NAM Ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 28 tháng 6 năm 2017 Tác giả luận văn Trần Ánh Tuyết i LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tập, hiên cứu và hoàn thành Luận văn tôi đã nhận được sự giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt tình của các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, sự động viên, giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Trước hết tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới Phó giáo sư - Tiến sỹ Nguyễn Thanh Trà đã giúp đỡ tận tình và trực tiếp hướng dẫn, tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong thời gian tôi học tập tại trường. Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Lý Nhân và Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Nam, chi nhánh Lý Nhân đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện trong quá trình tôi thực hiện luận văn này. Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 28 tháng 6 năm 2017 Tác giả luận văn Trần Ánh Tuyết ii MỤC LỤC Lời cam đoan ................................................................................................................ i Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii Mục lục ..................................................................................................................... iii Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi Danh mục bảng .......................................................................................................... vii Danh mục hình .......................................................................................................... viii Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix Thesis abstract ............................................................................................................. xi Phần 1. Mở đầu .......................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................. 1 1.2. Mục tiêu của đề tài ......................................................................................... 2 1.3. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 2 1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của dề tài ........................................................ 2 1.4.1. Ý nghĩa khoa học ........................................................................................... 2 1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn............................................................................................ 2 Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu ................................................................ 4 2.1. Cơ sở lý luận của đấu giá quyền sử dụng đất .................................................. 4 2.1.1. Những khái niệm liên quan ............................................................................ 4 2.1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản ............................................................ 7 2.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất......................................................... 8 2.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................................... 10 2.2. Cơ sở thực tiễn của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...................................... 16 2.2.1. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ............ 16 2.2.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam và tỉnh Hà Nam ............................................................................................................. 21 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu............................................................... 34 3.1. Địa điểm nghiên cứu .................................................................................... 34 3.2. Thời gian nghiên cứu ................................................................................... 34 3.3. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 34 3.4. Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 34 3.4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Lý Nhân. ................ 34 iii 3.4.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lý Nhân. ................ 34 3.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Lý Nhân. ........................................................................................... 34 3.4.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Lý Nhân ................. 35 3.4.5. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................... 35 3.4.6. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất........... 35 3.5. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................. 35 3.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu............................................................. 35 3.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu.......................................................... 36 3.3.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu............................................................. 36 3.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh..................................................... 36 3.3.5. Phương pháp chuyên gia .............................................................................. 37 Phần 4. Kết quả đạt được và thảo luận ................................................................... 38 4.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu ........................................................ 38 4.1.1. Điều kiện tự nhiên. ....................................................................................... 38 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội............................................................ 39 4.1.3. Khái quát tình hình quản lý sử dụng đất tại huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam .......... 46 4.1.4. Đánh giá chung. ........................................................................................... 51 4.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam ....................................................................................................... 52 4.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam ...................................................................................... 52 4.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất .............................................................. 53 4.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất huyện Lý Nhân ...................................... 61 4.3. Kết quả đấu giá đất tại một số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam............................................................... 62 4.3.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất 6 lô thuộc xã Phú Phúc, huyện Lý Nhân.......... 62 4.3.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất 06 lô thuộc khu tái định cư thị tứ Chợ Chanh, xã Nhân Mỹ, huyện Lý Nhân .................................................... 66 4.3.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu DT6 Trần Nhân Tông mở rộng thuộc thị trấn Vĩnh Trụ, huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam ................................. 70 4.4. Đánh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Lý Nhân ....................... 73 iv 4.4.1. Đánh giá của các cán bộ tham gia công tác đấu giá tại các dự án đấu giá QSD đất huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam................................................... 73 4.4.2. Đánh giá của người tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở 3 dự án trên địa bàn huyện Lý Nhân ................................................................ 77 4.4.3. Những hiệu quả đạt được của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 3 dự án ......................................................................................................... 81 4.4.4. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................... 85 4.5. Đề xuất một số gải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lý Nhân ......................................................................... 87 4.5.1. Giải pháp về chính sách Nhà nước ............................................................... 87 4.5.2. Giải pháp về kỹ thuật ................................................................................... 87 4.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính ....................................................................... 88 Phần 5. Kết luận và kiến nghị .................................................................................. 89 5.1. Kết luận ....................................................................................................... 89 5.2. Kiến nghị ..................................................................................................... 90 Tài liệu tham khảo ...................................................................................................... 91 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng ĐGĐ Đấu giá đất GCN Giấy chứng nhận GCN- QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KDC Khu dân cư LĐĐ Luật Đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TM Thương Mại TNHH Trách nhiệm hữu hạn TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân XD Xây dựng vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Lý Nhân năm 2015 ..................................... 47 Bảng 4.2. Kết quả 5 năm thực hiện công tác đấu giá QSDĐ huyện Lý Nhân ............. 62 Bảng 4.3. Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt cọc của từng lô đất thuộc Dự án đấu giá 06 lô tại xã Phú Phúc – huyện Lý Nhân ..................... 63 Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 06 lô đất tại Thôn Thanh Nga, xã Phú Phúc, huyện Lý Nhân ......................................................................... 66 Bảng 4.5. Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt cọc của từng lô đất thuộc Dự án đấu giá 06 lô tại Khu tái định cư Chợ Chanh – huyện Lý Nhân .................................................................................................... 67 Bảng 4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 06 lô đất thuộc Dự án tái định cư Chợ chanh, huyện Lý Nhân ....................................................................... 69 Bảng 4.7. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu DT6 Trần Nhân Tông mở rộng thuộc thị trấn Vĩnh Trụ, huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam (kèm theo Quyết định số 2456/QĐ-UBND ngày 28/10/2014 của UBND TP. Hà Nam) ................................................................................. 72 Bảng 4.8. Đánh giá về trình tự, thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá và tính minh bạch của dự án.................................................................................. 74 Bảng 4.9. Đánh giá về giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................ 75 Bảng 4.10. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá ............................................... 76 Bảng 4.11. Đánh giá về hoàn thành nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp GCN QSDĐ ...... 76 Bảng 4.12. Tính minh bạch các thông tin trong công tác đấu giá QSDĐ ...................... 78 Bảng 4.13. Đánh giá về phí đăng ký, giá khởi điểm và bước giá .................................. 78 Bảng 4.14. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá ............................................... 79 Bảng 4.15. Đánh giá trách nhiệm của hội đồng đấu giá sau khi kết thúc đấu giá .......... 80 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Trường Mầm non xã Phú Phúc ..................................................................... 42 Hình 4.2. KDC thị trấn Vĩnh Trụ ................................................................................. 62 Hình 4.3. Khu DT6 Trần Nhân Tông ........................................................................... 73 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Trần Ánh Tuyết Tên luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam” Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu đề tài - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Lý Nhân. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lý Nhân. Phương pháp nghiên cứu Luận văn đã sử dụng các phương pháp: - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Chọn điểm đấu giá quyền sử dụng đất phải đại diện cho các vùng địa lý kinh tế - xã hội của huyện, 1 dự án thuộc khu đô thị là thị trấn Vĩnh trụ, 1 dự án thuộc thị tứ là Chợ Chanh, và một dự án thuộc vùng nông thôn nghèo là xã Phú Phúc. - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu : gồm phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp và phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp. - Phương pháp thống kê, xử lý số liệu. - Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh. - Phương pháp tính toán hiệu quả kinh tế. - Phương pháp chuyên gia. Kết luận chủ yếu của luận văn - Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Lý Nhân. - Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án của huyên Lý Nhân được chọn làm điểm nghiên cứu. - Đánh giá về công tác đấu giá đất tại huyện Lý Nhân thông qua điều tra 90 hộ gia đình cá nhân và 30 cán bộ tham gia công tác đấu giá. - Một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lý Nhân. ix - Về kinh tế: Huyện Lý Nhân đã sử dụng quỹ đất hợp lý, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp - hiện đại hoá đất nước. Đã tạo ra cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất. - Về mặt xã hội: Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở và kinh doanh của người dân, tạo điều kiện cho môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung, mang lại vẻ đẹp cảnh quan môi trường.Làm giảm tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai. Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, hệ thống điện,… Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSDĐ còn hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề. - Về công tác quản lý và sử dụng đất đai: Đấu giá QSDĐ là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường BĐS. Đấu giá QSDĐ với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn. Đây cũng là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin, cho” hiện đang tồn tại ở nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. x THESIS ABSTRACT Master candidate: Tran Anh Tuyet Thesis title: “Evaluation of land use right auction in several projects in Ly Nhan district, Ha Nam province” Major: Land Management Code: 60.85.01.03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture Purpose of Research - Evaluation of land use right auction in several projects in Ly Nhan district. - Propose some solutions to improve the efficiency of land use right auction in Ly Nhan district. Research Methodology Dissertations have used these methods: - Research selection method: Select the auction of land use rights must be representative of the geo-economic regions - the district's social, 1 project in urban areas is the Vinh Tru town, 1 project in the Cho Chanh quartet's Market, and a project of the rural poor is Phuc Phuc. - Methods of investigation and data collection: including survey methodology, secondary data collection and survey methods of primary data collection. - Statistical methodology, data processing. - Gathering analysis method, comparative. - The method of calculation of economic efficiency. - Professional solution. Conclusions - General conditions of natural, economic - social situation of management and use of land by Ly Nhan district. - Results of the auction of land use rights of some of the district's project was selected as the study site. - Evaluation of the work of land auctions in Ly Nhan through household surveys 90 individuals and 30 workers involved in the auction. - A number of measures to strengthen the land use right auction in Ly Nhan district. - Economy: Ly Nhan has reasonable land use, construction investment to create xi the infrastructure, creating a momentum to promote the industrialization modernization of the country. Has created healthy competition among auction participants, the highest bidder will be the recipients of land use rights. - Socially: Create neighborhoods in sync with the technical infrastructure, social infrastructure to meet the needs of business and citizens, creating conditions for a stable living environment, suitable for general planning, bring beauty truong.Lam landscapes reduce encroachment, land disputes. With huge revenues from the auction of land use rights, in addition to investment in construction, renovation or upgrading of infrastructure systems: the system of roads, schools, hospitals, electricity, ... Source capital raised from the auction of land use rights also provided invaluable support for economic restructuring, job structure. - On the management and use of land: the land use right auction is one of the basis and grounds for state land valuation, forming real estate market and contribute to the price index , create stability for the real estate market. land use right auction with methods and procedures for conducting simple and quick. this is a form of exploitation, land use efficiency, saving, economy, create healthy competition between auction participants to mobilize the maximum revenue for the State budget, at the same time eliminate the negative factors in the mechanism of "ask, give" that currently exists in many places, contribute to healthy the administrative procedure, speed up the process of industrialization - modernization of the country. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Việt Nam hiện nay đang trong quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả nước. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai. Khi đất đai trở thành hàng hóa trên thị trường đã hình thành các giao dịch “ngầm” về đất đai, các giao dịch này đã đẩy giá đất lên rất cao so với giá đất Nhà nước đã ban hành theo khung giá quy định, việc giao đất lúc này đã không còn phù hợp với giá trị thực của đất, Nhà nước không kiểm soát được các giao dịch về đất đai khiến các nguồn thu từ đất đai bị hạn chế, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước, hệ thống quản lý đất đai không cập nhập kịp thời những thông tin biến động về đất đai, tình trạng thửa đất, gây khó khăn trong công tác quản lý... Vì vậy, chuyển sang hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá trị thị trường, phản ánh đúng giá trị thực của đất là tất yếu. Lý Nhân nằm ở phía đông tỉnh Hà Nam, trên hữu ngạn sông Hồng, là một huyện đang phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, kéo theo đó là quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên toàn huyện. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội ngày càng gia tăng. Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân với quy mô lớn và hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang là bộ mặt của đô thị hiện đại phát triển. Trong những năm gần đây Nhà nước đã có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá trị thực của đất trên thị trường được phản ánh thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Xuất phát từ thực tế trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam”. 1 1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Lý Nhân. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lý Nhân. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam. - Phạm vi thời gian: Năm 2015 - 2016. - Giới hạn nội dung: Đánh giá công tác đấu giá đất thông qua 3 dự án thuộc 01 thị trấn và 02 xã thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam, bao gồm : - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu chợ Cống xã Phú Phúc, huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam. - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu tái định cư xã Nhân Mỹ, Lý Nhân, Hà Nam. - Dự án đấu giá Khu DT6 Trần Nhân Tông mở rộng tại Thị trấn Vĩnh Trụ, huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam. 1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA DỀ TÀI 1.4.1. Ý nghĩa khoa học Việc đánh giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ trên cơ sở nghiên cứu theo giai đoạn và đi vào cụ thể từng dự án tại các xã để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện hơn và đem lại hiệu quả cao nhất. Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền sử dụng đất về xác định giá khởi điểm tại những vị trí không thuận lợi. 1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu đã làm rõ những tác động trực tiếp của việc đấu giá QSDĐ trên địa bàn cấp huyện vào ngân sách Nhà nước trong thời gian qua nhằm công khai, minh bạch hơn đánh giá chính xác hơn giá trị các thửa đất trên địa bàn thành phố. 2 Là nguồn tài liệu cho các học viên cao học và sinh viên, cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn các huyện có vị trí địa lý tương đồng. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Những khái niệm liên quan 2.1.1.1. Giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. * Với những đặc điểm: 1. Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... 2. Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. 3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. 4. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. 5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ 4 ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau. 2.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao quyền sử dụng đất (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức đấu giá công khai, nhằm mục đích huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng trên địa bàn các huyện, huyện. Từ “đấu giá” (auction) bắt nguồn từ tiếng Latin (augère) với hai nghĩa chính là “tăng lên” hoặc “bổ sung”. Đến nay trên thế giới có 2 hình thức đấu giá chính: đấu tăng giá – theo kiểu phổ quát trên khắp thế giới và đấu giảm giá – theo kiểu không phổ quát và có thành tựu nhất tại Hà Lan. Tại phương Đông, các hình thức của đấu giá đã hiện diện ở những chợ phiên bộ lạc từ thời chưa có các nhà nước phong kiến nguyên thủy. Theo ghi chép trong các sử liệu xưa, cách đây khoảng 5.000 năm, các phiên đấu giá có tính chất “đổi chác” nô lệ, vật nuôi, bông vải, thực phẩm, vật trang điểm... đã diễn ra tại nhiều nơi. Ở các bộ lạc sống bằng nghề chăn nuôi, phổ biến nhất là việc trao đổi gia súc để lấy lương thực, vũ khí, áo quần... Tại phương Tây, các phiên đấu giá cũng có một lịch sử lâu đời, theo ghi chép của Herodotus ở xứ Babylon thì vào khoảng năm 500 TCN, việc đấu giá đã được tổ chức công khai hàng năm. Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán tài sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể: Điều 3, Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định “Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”. Còn đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá cao nhất. Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua 5 tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”. Ngày nay, đấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trí, vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội. Đấu giá tài sản là một trong những cách thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổi hàng hoá nói riêng phát triển một cách đa dạng. Trong những năm qua, hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta đã từng bước phát triển, có những đóng góp quan trọng trong công tác thi hành pháp luật, đặc biệt là công tác thi hành án dân sự và xử lý vi phạm hành chính. * Một số khái niệm khác - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá cao nhất thì được. - Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản. - Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì giao cho làm hoặc được bán hàng. - Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sử hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá BĐS:là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định. - Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS. - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền tệ về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. 6 2.1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản 2.1.2.1. Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại bất động sản và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Chương II Điều 174 Bộ luật Dân sự đã quy định “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. (Bộ tài chính, 2003). Theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không phải là hàng hoá vì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân. Do vậy, chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại đất, của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông trên thị trường BĐS. Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. 2.1.2.2. Thị trường bất động sản Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy luật giá trị; quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản: 7