Tài liệu Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh thừa thiên huế

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Huế, ngày 15 tháng 3 năm 2016 Tác giả luận văn Hoàng Thị Thu Nhàn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyên đất & Môi trường nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập và viết Luận văn tốt nghiệp. Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn cô giáo, PGS.TS Hoàng Thị Thái Hòa, người hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tôi rất nhiều để hoàn thành Luận văn này. Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Thừa Thiên Huế - Sở Tài Nguyên và Môi trường; Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Phong Điền; Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Thừa Thiên Huế; Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Thừa Thiên Huế; Chi nhánh Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ về tài sản - bất động sản DATC tại Huế;Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Dịch vụ đấu giá Chuỗi giá trị;Cán bộ và nhân dân các xã, phường trên địa bàn nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu. Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và bạn bè đã tạo điều kiện và động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành đề tài này. Hoàng Thị Thu Nhàn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iii TÓM TẮT Đất đai là tài sản quý giá của bất cứ quốc gia nào trên thế giới. Ở nước ta, để phục vụ quá trình phát triển của đất nước thì đất đai trở thành “nguồn vốn tại chỗ” được huy động. Để huy động nguồn vốn từ đất đai một cách có hiệu quả thì đấu giá quyền sử dụng đất là giải pháp được lựa chọn. Để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế”. Để thực hiện đề tài đã sử dụng chủ yếu phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp. Tiến hành điều tra thu thập số liệu thứ cấp tại các cơ quan liên quan. Thu thập số liệu sơ cấp bằng 02 mẫu bảng hỏi: tiến hành phỏng vấn 50 người trong 3 phiên bán đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra tại thành phố Huế và huyện Phong Điền; phỏng vấn 10 cán bộ chuyên môn trong tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu: Bài luận văn này nhằm phân tích thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế qua 3 dự án điển hình đại diện cho 3 vùng kinh tế điển hình của tỉnh (Thành phố - Thị xã - Nông thôn). (1)Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu tái định cư Thuỷ Dương giai đoạn 2 - thị xã Hương Thuỷ, phiên bán đấu giá diễn ra trong năm 2012 với tổng số lô đất đưa ra đấu giá 49 lô; (2)Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư Bàu Vá giai đoạn 1 - thành phố Huế, các phiên bán đấu giá diễn ra trong 2 năm 2014 và 2015 với tổng số lô đất đưa ra bán đấu giá 50 lô; (3)Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở nông thôn tại thôn 2 xã Điền Hải - huyện Phong Điền, đưa ra bán đấu giá trong năm 2015 với 6 lô đất đưa ra bán đấu giá. Kết quả cho thấy đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế đem lại hiệu quả trên ba khía cạnh: kinh tế, xã hội và công tác quản lý nhà nước về đất đai. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế vẫn còn tồn tại một số hạn chế cần tìm biện pháp khắc phục. Qua 3 dự án nghiên cứu mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm là 1,16 lần. Trong đó, dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu tái định cư Thuỷ Dương giai đoạn 2 - thị xã Hương Thuỷ có mức chênh lệch cao nhất gần 1,27 lần. Các phiên bán đấu giá quyền sử dụng đất ở thu hút nhiều thành phần tham gia như cá nhân, hộ gia đình, ngân hàng, hội đồng đấu giá. Các lô đất thuộc các dự án đưa ra đấu giá nằm ở những ví trí thuận lợi, năng động, nơi có nhu cầu cao sẽ thu hút đông đảo hồ sơ người tham gia đăng ký đấu giá, chênh lệch thu được từ đấu giá thường cao hơn. Cụ thể trong 3 dự án đấu giá sẽ cho thấy khu vực đô thị sẽ có nhu cầu cao hơn khu vực nông thôn trong đấu giá quyền sử dụng đất ở. Đất đấu giá đã được phê duyệt quy hoạch nên đảm bảo pháp lý, yên tâm khi mua đất theo hình thức đấu giá. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iv MỤC LỤC MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết đề tài .....................................................................................................1 2. Mục đích/mục tiêu của đề tài.......................................................................................2 2.1. Mục đích của đề tài...................................................................................................2 2.2. Mục tiêu của đề tài ...................................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.....................................................................3 3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .........................................4 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI.............................................................................4 1.1.1. Khái niệm đất đai và thị trường đất đai .................................................................4 1.1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản ...................................................7 1.1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản những năm qua ở nước ta .............12 1.1.4. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ............................. 21 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN ĐỀ TÀI ................................................................................30 1.2.1. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới ............................................................ 30 1.2.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam........................................33 1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ......................37 CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........38 2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ................................................................................38 2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .....................................................................................38 2.2.1. Phạm vi không gian ............................................................................................. 38 2.2.2. Phạm vi số liệu ....................................................................................................39 2.2.3. Phạm vi thời gian .................................................................................................39 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..................................................................................40 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................................................................40 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu .................................................................40 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma v 2.4.2. Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu ...................................................41 2.4.3. Phương pháp biểu đồ, bảng biểu .........................................................................41 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................42 3.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI CỦA TỈNH THỪA THIÊN HUẾ ....................42 3.1.1. Khái quát chung về tỉnh Thừa Thiên Huế ........................................................... 42 3.1.2. Khái quát hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế ............51 3.2. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TỈNH THỪA THIÊN HUẾ ..................................................................................................................54 3.2.1. Tóm tắt các dự án nghiên cứu .............................................................................54 3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở tại tỉnh Thừa Thiên Huế .......................... 55 3.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án đã đấu giá trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế......................................................................................................63 3.3. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ VÀ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TỈNH THỪA THIÊN HUẾ ...................................................78 3.3.1. Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại tỉnh Thừa Thiên Huế ........78 3.3.2. Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại tỉnh Thừa Thiên Huế .....84 3.4. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TỈNH THỪA THIÊN HUẾ ...............................................................................86 CHƯƠNG 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................89 4.1. Kết luận...................................................................................................................89 4.2. Kiến nghị ................................................................................................................90 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 91 PHỤ LỤC ......................................................................................................................94 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP Bộ Tư pháp GCN Giấy chứng nhận GKĐ Giá khởi điểm GTT Giá thị trường NĐ-CP Nghị định Chính phủ QĐ Quyết định QH Quốc hội TT Thông tư QSDĐ Quyền sử dụng đất TCĐC Tổng cục Địa chính TĐG Trúng đấu giá Trđ Triệu đồng TTLB Thông tư liên Bộ UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. So sánh diện tích các loại đất ........................................................................18 Bảng 3.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của tỉnh Thừa Thiên Huế so với cả nước giai đoạn 2010 - 2015 ...........................................................................................................44 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huếnăm 2015 ............................... 52 Bảng 3.3. Khái quát đặc điểm các dự án .......................................................................55 Bảng 3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu tái định cư Thủy Dương Giai đoạn 2 - thị xã Hương Thủy .......................................................................................... 66 Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu định cư Bàu Vá giai đoạn 1 - thành phố Huế.......................................................................................................................... 71 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở nông thôn thôn 2 - xã Điền Hải .........76 Bảng 3.7. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá ........................... 78 Bảng 3.8. Một số ý kiến của người tham gia đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế ......................................................................................... 81 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 3.1. Sơ đồ bản đồ hành chính tỉnh Thừa Thiên Huế .............................................42 Hình 3.2. Cơ sở hạ tầng các khu đất đấu giá .................................................................83 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ix DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 3.1. Biểu đồ cơ cấu kinh tế tỉnh Thừa Thiên Huế năm 2015 ........................... 45 Biểu đồ 3.2. Biểu đồ so sánh cơ cấu sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế năm 2014 so với năm 2010 ....................................................................................................................... 53 Biểu đồ 3.3. Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án khu tái định cư Thủy Dương giai đoạn 2 ................................................................................................ 68 Biểu đồ 3.4. Số lô đất trúng đấu qua các phiên đấu giá QSDĐ khu định cư Bàu Vá giai đoạn 1 - thành phố Huế .......................................................................................... 73 Biểu đồ 3.5. Số tiền chênh lệch qua các phiên bán đấu giá dự án định cư Bàu Vá giai đoạn 1 - thành phố Huế .................................................................................................73 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết đề tài Đất đai có những tính chất đặc trưng riêng, là tài nguyên không thể tái tạo và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được, đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng. Nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả. Trong những năm qua, nền kinh tế nước ta phát triển và vận động theo cơ chế thị trường, các thành phần kinh tế phát triển và mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không ngoại lệ. Quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản. Quyền sử dụng đất được xem là nguồn vốn tại chỗ được huy động, phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Để huy động được nguồn vốn tại chỗ từ đất đai một cách có hiệu quả nhất thì đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng được quy định trong Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Mặt khác, trên thực tế có hai loại giá đất chính là giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai loại giá đất này đều có mặt trong các quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất hoặc giữa những người sử dụng đất với nhau. Giữa hai loại giá đất có sự chênh lệch khá lớn, đặc biệt là ở những nơi thị trường chuyển quyền sử dụng đất diễn ra sôi động. Sự chênh lệch giá đất này sẽ gây thất thu một nguồn thu ngân sách lớn, tạo cơ hội cho những kẻ nhảy vào xin đất làm “dự án” để trục lợi. Do đó, để tạo ra sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu thập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau. Quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động. Bổ sung quy PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma định đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. (Điều 113 và 114, luật đất đai 2013) Tuy nhiên nhược điểm lớn nhất của khung giá đất là “không sát giá thị trường” vẫn khó khắc phục được. Đây là vấn đề cực khó bởi thị trường đất của ta chưa lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn còn quá nhiều, giá chuyển nhượng trên hợp đồng luôn không sát với thực tế. Việc quy định giá thấp hơn giá thị trường làm thất thu nguồn ngân sách Nhà nước vì đó là căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền giao đất, thuê đất… Nãy sinh các giao dịch ngầm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Nhà nước không kiểm soát được. Trước tình hình đó cần tìm ra giải pháp rút ngắn khoảng cách giá đất thị trường so với giá quy định Nhà nước, và “đấu giá quyền sử dụng đất” là một trong giải pháp được Nhà nước chọn để thực thi. Thấy được những lợi ích từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, trong những năm gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng ở các tỉnh thành trong cả nước, đã trở thành một hướng đi mới cho thị trường bất động sản, góp phần rút ngắn khoảng cách giữa giá đất quy định so với giá thị trường, làm cơ sở cho Nhà nước điều chỉnh khung giá đất hiện hành sát với giá thị trường. Tỉnh Thừa Thiên Huế là một trong những địa phương trên cả nước áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong giao đất, cho thuê đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh trong những năm qua đã đem lại một số lợi ích phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội và quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh. Để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế”. 2. Mục đích/mục tiêu của đề tài 2.1. Mục đích của đề tài Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế và đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh. 2.2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma - Phân tích hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại các dự án nghiên cứu. - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất. Góp phần bổ sung và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả đề tài góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục những mặt còn hạn chế để công tác đấu giá, đề đề xuất giải pháp ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất có thể cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1. Khái niệm đất đai và thị trường đất đai 1.1.1.1. Đất đai Về mặt thuật ngữ khoa học đất đai được hiểu theo nghĩa rộng như sau: đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ, dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...).[15] Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử dụng, là đối tượng được trao đổi mua bán. Ngoài ra đất đai còn là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội. Đất đai cố định về mặt vị trí, có giới hạn về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì đất đai là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nên đòi hỏi cần phải định giá. Đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…;do chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định và thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể vì thế làm ảnh hưởng đến giá đất. [14] PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 1.1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó. Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo. Sự không hoàn hảo của thị trường này xác định khi đem ra so sánh với thị trường hàng tiêu dùng và thị trường của các tư liệu sản xuất khác. Trên thị trường BĐS, cung về hàng hóa BĐS phản ứng trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá cả BĐS bởi việc tạo ra hàng hóa BĐS phức tạp, tốn nhiều thời gian và bắt đầu là việc tìm hiểu thông tin về đất đai, xin giấy làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công…Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động giá cả đòi hỏi Nhà nước phải có những can thiệp nhất định để ổn định thị trường. Thị trường BĐS rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Thực tế cho thấy những cơn sốt nóng lạnh đã xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế. Những tác động đó đều ảnh hưởng đến hành vi mua bán trên thị trường. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luât. Việc quản lý Nhà nước đối với BĐS bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. Những thủ tục pháp lý cần thiết sẽ làm BĐS có giá trị hơn. BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt nên thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dich các quyền lợi chứa đựng trong BĐS. 1.1.1.3. Một số khái niệm khác - Giá cả: Là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nghĩa là số lượng tiền phải trả cho hàng hóa đó. Về nghĩa rộng đó là số tiền phải trả cho một hàng hóa, một dịch vụ, hay một tài sản nào đó. Giá cả của hàng hóa nói chung là đại lượng thay đổi xoay quanh giá trị. Khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản ăn khớp với nhau thì giá cả phản ánh và phù hợp với giá trị của hàng hóa đó, trường hợp này ít khi xảy ra. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Giá cả của hàng hóa sẽ cao hơn giá trị của hàng hóa nếu số lượng cung thấp hơn cầu. Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị của hàng hóa đó. - Định giá: Là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. - Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. - Đấu giá: Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần bán, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm của chủ sở hữu tài sản. Về phương diện kinh tế, một cuộc đấu giá là phương pháp xác định giá trị của món hàng chưa biết giá hoặc giá trị thường thay đổi. Trong một số trường hợp, có thể tồn tại một mức giá tối thiểu hay còn gọi là giá sàn; nếu sự ra giá không đạt đến được giá sàn, món hàng sẽ không được bán. 1.1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản 1.1.2.1. Khái quát về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...[5], [17] Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp giá trị QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thỏa thuận và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”.[6], [13] 1.1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc định giá đất nói riêng và BĐS nói chung phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất…Định giá BĐS sẽ góp phần điều tiết thị trường BĐS, đảm bảo giá BĐS được công khai và sát giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình trạng đầu cơ, tích lũy. Định giá đất và BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi. Hiện nay hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.[6], [13] Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ mày Nhà nước nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây:[15] * Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước Nhờ có hệ thống định giá BĐS hoạt động tốt, các nước có thể xác định rõ giá trị tài sản quốc gia; ở Thụy Điển, tổng giá trị thị trường của BĐS là 580 tỷ USD (trong đó có 350.000 BĐS nông lâm nghiệp trị giá 50 tỷ; 2.285.000 BĐS là nhà ở riêng trị giá 200 tỷ; 115.000 nhà chung cư trị giá 130 tỷ; 166.000 BĐS công nghiệp trị giá 70 tỷ và 94.580 BĐS được miễn thuế trị giá 130 tỷ. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Ngoài ra, thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và BĐS khác phải nộp theo quy định của pháp luật. * Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập trong đó các nội dung được thể chế hóa rất đầy đủ và chi tiết Về chế độ định giá BĐS: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các BĐS khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và BĐS thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng; việc định giá đất và BĐS được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tùy theo quy định của mỗi nước. Trong trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc BĐS thì việc định giá đất và BĐS được tiến hành đột xuất theo yêu cầu. Về phương pháp định giá đất và BĐS: Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống đó là: [14], [15] + Phương pháp so sánh: Sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường (BĐS so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những BĐS cần định giá. + Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): Dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể được tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao. + Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư): Là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai. Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt Nhà nước của cơ quan định giá Nhà nước. Tổ chức định giá Nhà nước: Có chức năng xây dựng giá đất và BĐS; thực hiện quản lý Nhà nước về công tác định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước. Theo đó, giá đất và BĐS được định giá và ban hành theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những BĐS có giá trị lớn (tùy theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Ủy ban định giá Trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều Bộ, Ngành của Chính phủ và đại đại diện của Hiệp hội định giá Trung ương do các tổ chức định giá tư nhân thành lập tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được, thì buộc phải đưa ra tòa để giải quyết, quyết định của tòa sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật. Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và BĐS như thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và BĐS của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức Công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty kinh doanh BĐS hoặc tư vấn pháp luật. Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới. Tuy nhiên công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ, có thể nằm ở các cơ quan khác nhau (có nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ Đất Đai và Tài nguyên, Bộ Tư pháp hoặc Tòa án) nhưng đều có những điểm giống nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp vụ (đều có những nét cơ bản giống nhau) và độc lập khi hoạt động để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS. 1.1.2.3. Các hình thức đấu giá Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vô hình, một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường. Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó quyết định mua hay bán cho người trả giá thích hợp nhất. Đấu giá được tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế. Một trong những đặc điểm của đấu giá là vật chào bán có giá trị chung hay riêng đối với những người tham gia. Một vật thể có thể chỉ có giá trị (riêng) nếu nó rơi vào tay một người (một nhóm thiểu số người) nhất định, sưu tầm đồ cổ chẳng hạn. Một đồng tiền cổ đối với nhiều người thì không khác gì vật bỏ đi nhưng đối với nhà sưu tầm thì nó lại là cả một gia tài. Vật mang giá trị chung nếu nó có cùng giá trị tương đương đối với tất cả mọi người tham gia đấu giá. Một đặc trưng khác của đấu giá là phương thức thực hiện. Người thắng cuộc có thể trả (hoặc được trả) theo giá mà người đó chào (đấu giá mức thứ nhất) hoặc theo mức giá liền kế tiếp (đấu giá mức thứ hai). Việc đấu giá có thể được tổ chức công khai hoặc theo hồ sơ niêm phong. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Đấu giá mức thứ nhất: Cho phép người chào giá cao nhất được mua vật đấu giá và trả tiền tại mức giá đó. Mặt khác, trong đấu thầu người thắng cuộc là người thắng thầu, là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đó. Trên thực tế, đấu giá mức thứ nhất thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Hà Lan. Đấu giá mức thứ hai: Chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng cuộc phải chi trả tiền ở mức giá thấp nhất liền dưới mức thắng cuộc. Trong đấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả tiền ở mức cao hơn liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. Đấu giá mức thứ hai thường là đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh. Đấu giá niêm phong: Đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia cùng nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín không cho người khác biết giá của mình. Thông thường người trả giá mua cao nhất (hoặc giá bán thấp nhất theo hình thức đấu thầu) sẽ thắng. Người thắng có thể trả giá theo giá đã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (đấu giá mức thứ 2). Đấu giá kiểu Hà Lan: Người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho vật đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ được hạ xuống dần dần theo một chiếc đồng hồ. Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội. Phương thức này áp dụng rộng rãi trong các chợ hoa nổi tiếng của Hà Lan. Đấu giá kiểu Anh: Người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho người trả giá thắng được mức hiện tại. Giá chào mời phải cao hơn giá cũ một khoảng cho trước.Cuộc đấu giá chấm dứt khi không còn người nào đưa ra mức giá khá hơn. Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào. Đấu giá kiểu Anh được coi là đấu giá mức hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức thứ hai (hoặc hơn mức giá thứ hai một chút). Đấu giá mức thứ hai còn gọi là đấu giá Vickrey, lấy theo tên của William Vickrey, giải Nobel năm 1996. Ông là người đầu tiên mô tả và chỉ ra rằng người trả giá có một chiến lược vượt trội để trả giá theo giá trị thực mà người chơi không cần quan tâm tới những gì mà đối thủ làm nhưng vẫn đạt được lợi ích cao nhất so với các chiến lược khác. Phần chênh lệch giữa mức giá thứ nhất và mức giá thứ hai theo ông khuyến khích người trả giá đưa ra con số lớn nhất mà họ sẵn sàng trả. Đấu giá nhượng quyền: Đây là hình thức đầu giá dài vô hạn định, dành cho các sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc…), người đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bán có thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức giá vừa ý. Những PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma