Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố lào cai tỉnh lào cai giai đoạn 2013 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THỀN MINH THÁI ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2013 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI NÔNG LÂM THỀN MINH THÁI ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2013-2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên – 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Thền Minh Thái ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tâm, chu đáo của các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản Luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn Giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên và phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện khóa học. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày…. tháng…..năm 2018 Tác giả luận văn Thền Minh Thái iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii MỤC LỤC .................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................... vi DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... vii MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ....................................................................................................1 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ..................................................................................2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI .................................2 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...................................... 3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ........................3 1.1.1. Những khái niệm liên quan..................................................................... 3 1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản .................................................... 4 1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ................................................ 5 1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................... 10 1.2. THỰC TRẠNG VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ...............................................................................12 1.2.1. Tại Mỹ .................................................................................................. 12 1.2.2. Tại Nhật Bản ......................................................................................... 13 1.2.3. Tại Trung Quốc..................................................................................... 14 1.2.4. Tại Australia ......................................................................................... 15 1.2.5. Tại một số nước trong khối ASEAN .................................................... 15 1.3. THỰC TRẠNG VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM ..16 1.3.1 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh .......................... 16 1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng ................................ 18 1.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào Cai ................................. 20 1.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG ĐỊNH HƯỚNG CHO NGHIÊN CỨU ......................24 iv CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 26 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..............................................26 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 26 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 26 2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ...............................................26 2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 26 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 26 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..........................................................................27 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................28 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp................................................... 28 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .................................................... 28 2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu .... 29 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.............................. 30 3.1. SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN THÀNH PHỐ LÀO CAI ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ....................30 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 30 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 33 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Lào Cai .............. 38 3.2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2013 - 2016 ...............40 3.2.1. Đánh giá quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai ........................................................................................... 40 3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2013 – 2016 ........................................................................... 42 3.2.3. Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Lào Cai .......................................................................... 51 3.3. ĐÁNH GIÁ CỦA NGƯỜI DÂN VÀ CÁN BỘ QUẢN LÝ VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI.....................................................................................................57 v 3.3.1 Ý kiến người dân và cán bộ quản lí về quy trình tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ ....................................................................................... 57 3.3.2. Đánh giá tính công khai, minh bạch trong đấu giá QSDĐ ................... 62 3.3.3. Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án .................. 67 3.4. MỘT SỐ TỒN TẠI, HẠN CHẾ VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI ..................................................................................70 3.4.1. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai ............................................................. 70 3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai .......................................................................... 72 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 75 1. KẾT LUẬN .......................................................................................................75 2. KIẾN NGHỊ ......................................................................................................76 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 77 vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Lào Cai ............................... 34 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thành phố Lào Cai .............................. 38 Bảng 3.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 .......................................... 43 Bảng 3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2014 .......................................... 44 Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2015 .......................................... 46 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2016 .......................................... 48 Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Lào Cai từ năm 2013 đến năm 2016 .................................................................................. 50 Bảng 3.8. Tổng hợp giá khởi điểm của 03 dự án đấu giá QSDĐ ............................. 52 Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ..................... 55 Bảng 3.10. Đánh giá của cán bộ về thực hiện quy chế đấu giá................................. 61 Bảng 3.11. Đánh giá của người tham gia đấu giá về thực hiện quy chế đấu giá ............ 61 Bảng 3.12. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến thửa đất ............................. 63 Bảng 3.13. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án ............ 64 Bảng 3.14. Các tác nhân gây khó khăn trong quá trình đấu giá ............................... 66 Bảng 3.15. Đánh giá của người dân sau khi trúng đấu giá ....................................... 66 Bảng 4.16. Chênh lệch giữa giá quy định với giá trúng đấu giá ............................... 67 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Vị trí địa lý thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai................................................... 30 Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất Thành Phố Lào Cai năm 2017 ......................................... 39 Hình 3.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại Lào Cai ............................................ 41 Hình 3.4. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật quy định ............................... 41 Hình 3.5. Đường D7A , phường Nam Cường .................................................................. 55 Hình 3.6. Đường M4 và đường Ngô Quyền, phường Kim Tân ...................................... 56 Hình 3.7. Đường M6, phường Nam Cường ..................................................................... 56 1 MỞ ĐẦU 1. ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là thành phần quan trọng không thể thiếu được của môi trường sống. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định và số lượng nhất định, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Do đó nó có giá trị đặc biệt mà không tư liệu sản xuất nào có thể sánh được. Nhiều thế hệ nhân dân ta đã phải đánh đổi cả xương máu, tốn nhiều công sức, của cải để bảo vệ, giữ gìn đất đai cho Tổ quốc mình. Đất nước càng ngày càng phát triển, nhu cầu của con người ngày càng cao thì con người càng tìm ra những cách sử dụng đất hiệu quả và đất đai càng trở nên quý giá. Ở nước ta đất đai được coi là hàng hoá từ lâu, ở những nơi càng phát triển thì đất đai càng quý giá và đem lại giá trị kinh tế cao. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, đặc biệt là các chủ sử dụng đất đều biết rõ vai trò quan trọng của đất đai trong nền kinh tế nên việc mua bán đất đai có nhiều phức tạp, thị trường ngầm vẫn còn diễn ra, bán đất trái thẩm quyền với giá rẻ cho những người không có nhu cầu ở mà mua đất để bán được giá cao thu lời cho bản thân vẫn còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến thất thoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và là cơ hội để tham nhũng nảy sinh. Để phát huy và khai thác có hiệu quả nguồn nội lực từ đất đai phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đáp ứng nhu cầu của nhân dân đồng thời quản lý tốt và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai, từ năm 1993 thủ tướng chính phủ đã cho phép sử dụng quỹ đất, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật… tạo quỹ đất sạch phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả một lần trong suốt thời gian thuê. Thực tế đã đạt được nhiều thành quả rất khích lệ, qua đó làm thay đổi bộ mặt một số địa phương, thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy tốt các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh nâng mức sống ngày càng cao cho nhân dân, góp phần chuyển hóa cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Tuy nhiên, 2 bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thông qua hình thức đấu giá trong thời gian qua cũng đã dần bộc lộ những mặt còn yếu kém. Xuất phát từ những ý nghĩa đó, được sự phân công của khoa Sau Đại học Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên, sự nhất trí của UBND Thành phố Lào Cai cùng với sự hướng dẫn trực tiếp của PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên. Tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2013-2016”. 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI - Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai. - Đánh giá được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai. - Đánh giá được yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất và đề xuất được một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 3.1. Ý nghĩa khoa học Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDĐ, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Thành phố Lào Cai là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hoá xã hội của tỉnh Lào Cai, trong thời gian qua, công tác đấu giá đất đã được triển khai rất mạnh, do vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất, góp phần đem lại nguồn thu cho ngân sách của địa phương. 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1. Những khái niệm liên quan 1.1.1.1. Giá đất Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [12]. Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp. 1.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là phương pháp bán hàng hóa và dịch vụ bằng cách xướng giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá, người nào trả giá cao nhất sẽ mua được hàng. Thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự dịch chuyển của cung và cầu. Đặc điểm cơ bản của thị trường đấu giá là có sản phẩm tiêu chuẩn hóa, không 4 có sự gặp gỡ trực tiếp giữa người mua và người bán, có đủ số người để đảm bảo hành vi của họ mang tính cạnh tranh. Đây là mô hình tuyệt vời về cung ứng hàng hóa và tính cạnh tranh” [9]. Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá. 1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản Thị trường bất động sản (BĐS) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch BĐS. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai với ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất [12]. 1.1.2.1. Bất động sản Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy định" [12]. Không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS. Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ: các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013), đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá trong thị trường BĐS. 5 1.1.2.2. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra [9]. 1.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp. 1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Các phương pháp định giá đất Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ. 6 - Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. - Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. - Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). - Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung phương pháp này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn tới không thể kiểm soát được giá thị trường. Trong trường hợp đó, việc bổ sung giá 7 đất lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng cơ chế kiểm soát theo hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất lựa chọn để so sánh đảm bảo minh bạch và phù hợp với thị trường. Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa chọn để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng loạt với những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc không có giao dịch, đáp ứng nhu cầu định giá đất với số lượng thửa đất còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết về năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế. 1.1.3.2. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không có quy định về giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Quy định về nguyên tắc xác định giá khởi điểm như sau: Giá khởi điểm quyền sử dụng đất đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật (sau đây gọi tắt là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định). - Tại mục 1, Khoản 2, Điều 1, Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác dịnh giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất như sau: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất (đồng) = Diện tích đất (m2) x Giá đất cụ thể (đồng/m2) 8 Trong đó: Diện tích đất là diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định. - Mục 1, khoản 4, Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 quy định về thẩm quyền xác định giá khởi điểm như sau: + Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; + Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền. a. Các văn bản qui định giá đất theo Luật Đất đai 2003 - Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản. - Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng 9 dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất. Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản. Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. b. Các văn bản xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013 - Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. - Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2015 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. 1.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: - Vị trí của khu đất. - Mục đích sử dụng đất. - Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng. 10 - Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ. - Số lượng người tham gia đấu giá. Như vậy, các yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ là những yếu tố liên quan đến BĐS đó, tác động và ảnh hưởng đến BĐS nhằm thay đổi giá trị của BĐS đó trong tương lai, từ đó nâng cao giá trị của BĐS và thu hút những người có nhu cầu [7]. 1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.4.1. Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất Các văn bản quy phạm về đấu giá quyền sử dụng đất gồm: - Luật tổ chức HĐND, UBND các cấp năm 1994 và năm 2003. - Luật Đất đai năm 2003. - Luật Dân sự năm 2005. - Luật Đất đai năm 2013. - Luật Dân sự năm 2015. - Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. - Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất. - Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. - Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá. - Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. - Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. 11 - Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5/1/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản. - Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. - Nghị định số 43/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014. - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. - Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/1/2015 của Bộ Tài chính về việc sử đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất - Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. 1.1.4.2. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những giải pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, trong thực tế, việc làm này chưa được áp dụng phổ biến. Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý sử dụng đất