Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện bình liêu, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HOÀNG VĂN CÔNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH LIÊU, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HOÀNG VĂN CÔNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH LIÊU, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thu Thùy Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng kết quả nghiên cứu trong luận văn này do tôi trực tiếp nghiên cứu dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thu Thùy, nguồn gốc tài liệu trích dẫn là trung thực, khách quan và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào từ trước tới nay. Thái Nguyên, ngày 01 tháng 06 năm 2019 Tác giả luận văn Hoàng Văn Công Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian học tập tại trường và làm đề tài nghiên cứu tại cơ sở tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của Ban giám hiệu, Khoa Quản lý Tài nguyên và các thầy, cô giáo của Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên; sự giúp đỡ và tạo điều kiện của cán bộ chuyên môn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Bình Liêu đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn nghiên cứu của mình. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo và các giảng viên của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giảng dạy, giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại trường, đặc biệt là sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của cô giáo TS. Nguyễn Thu Thùy đã trực tiếp giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện và hoàn thành luận văn này. Bản thân tôi cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã thường xuyên giúp đỡ, tạo điều kiện và dành cho tôi sự động viên quý báu trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu của mình. Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn, lời cảm ơn chân thành tới những tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành chương trình học tập. Thái Nguyên, ngày 01 tháng 06 năm 2019 Tác giả luận văn Hoàng Văn Công Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................ 2 Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................... 3 1.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất .................................................... 3 1.1.1. Một số khái niệm ............................................................................................... 3 1.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ....................................................... 5 1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................................ 9 1.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số quốc gia trên thế giới ................. 16 1.2.1. Australia .......................................................................................................... 16 1.2.2.Trung Quốc ...................................................................................................... 16 1.2.3. Mỹ ................................................................................................................... 17 1.2.4. Nhật Bản .......................................................................................................... 18 1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................... 19 1.3.1. Sơ lược tình hình đấu giá đất .......................................................................... 19 1.3.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh ................ 23 1.4. Đánh giá chung về tổng quan nghiên cứu .......................................................... 23 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 23 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 23 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 23 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 24 2.2. Địa điểm và thời gian thực hiện nghiên cứu ...................................................... 24 2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 24 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh. .......................................................................................................................... 24 2.3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh ........................................................................... 24 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện Bình Liêu............................................................................................................................ 25 2.3.4. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................................ 25 2.3.5. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá đất ................................... 25 2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 25 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 25 2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................. 25 2.4.3. Phương pháp chuyên gia ................................................................................. 26 2.4.4. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu và xử lý số liệu điều tra . 26 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 28 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất huyện Bình Liêu ........................................................................................................ 28 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 28 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Bình Liêu .................................. 30 3.1.3. Tình hình sử dụng đất ..................................................................................... 34 Biểu đồ 3.1. Biểu cơ cấu đất đai huyện Bình Liêu năm 2017 .................................. 36 3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh ...................................................................................... 36 3.2.1. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh . 36 3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Bình Liêu, giai đoạn 2015 – 2017 ...................................................................................................... 42 3.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án cụ thể trên địa bàn huyện Bình Liêu, giai đoạn 2015 – 2017 ............................................................................. 42 3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Liêu ................................................ 49 3.3.1. Hiệu quả kinh tế .............................................................................................. 49 3.3.2. Hiệu quả xã hội .............................................................................................. 51 3.4. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất .................................. 52 3.4.1 Đối với công tác tổ chức ................................................................................. 52 3.4.2. Đối với người tham gia đấu giá....................................................................... 53 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.5. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá đất ...................................... 54 3.5.1. Giải pháp về chính sách .................................................................................. 54 3.5.2. Giải pháp về tổ chức ....................................................................................... 55 3.5.3. Phương thức đấu giá....................................................................................... 56 3.5.4. Giải pháp về cơ chế tài chính .......................................................................... 57 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 58 1. Kết luận ................................................................................................................. 58 2. Kiến nghị ............................................................................................................... 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 60 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1. Các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của huyện Bình Liêu năm 2017 ..................33 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Liêu năm 2017 ..........................34 Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 – 2017 ......42 Bảng 3.4. Quỹ đất tổ chức đấu giá của các dự án giai đoạn 2015- 2017 ..................43 Bảng 3.5. Bảng tổng hợp kết quả trúng đấu giá tại thị trấn Bình Liêu .....................43 Bảng 3.6. Bảng tổng hợp kết quả trúng đấu giá QSDĐ xã Hoành Mô .....................45 Bảng 3.7. Bảng tổng hợp kết quả trúng đấu giá QSDĐ xã Đồng Tâm .....................45 Bảng 3.8. Bảng tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ xã Lục Hồn .................................46 Bảng 3.9. Kết quả điều tra người dân tham gia đấu giá QSD đất .............................47 Bảng 3.10. Kết quả điều tra cán bộ làm công tác đấu giá QSD đất ..........................48 Bảng 3.11. Hiệu quả kinh tế từ việc đấu giá QSD đất tại 04 dự án trên địa bàn huyện Bình Liêu ...................................................................................................................50 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất KT-XH Kinh tế - xã hội HQKT Hiệu quả kinh tế CSHT Cơ sở hạ tầng GPMB Giải phóng mặt bằng TTPTQĐ Trung tâm phát triển quỹ đất BQLDA Ban quản lý dự án VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TN&MT Tài nguyên và Môi trường GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân QH Quy hoạch VNĐ Việt Nam đồng QĐ-UBND Quyết định của ủy ban nhân dân NĐ-CP Nghị định Chính phủ QĐ-TTg Quyết định của Thủ tướng Chính phủ TTLT Thông tư liên tịch Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất nước ta hiện nay đang trong quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa vấn đề đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả nước. Trong quá trình đổi mới nền KT-XH ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai. Khi đất đai trở thành hàng hóa trên thị trường đã hình thành các giao dịch “ngầm“ về đất đai và các giao dịch này đẩy giá đất lên khá cao so với giá đất nhà nước đã ban hành theo khung giá quy định, việc giao đất lúc này đã không còn phù hợp với giá trị thực của đất, nhà nước không kiểm soát được các giao dịch về đất đai khiến các nguồn thu từ đất đại bị hạn chế, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước, hệ thống quản lý đất đai không cập nhập kịp thời những thông tin biến động về đất đai,tình trạng thửa đất, gây khó khăn trong công tác quản lý ... Vì vậy, chuyển sang hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá trị thị trường, phản ánh đúng giá trị thực có của đất là tất yếu. Huyện Bình liêu, tỉnh Quảng Ninh, là một huyện đang phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, kéo theo đó là quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên toàn tỉnh. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển KT-XH rất lớn. Trong những năm gần đây nhà nước đã có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản của huyện. Giá trị thực của đất trên thị trường được phản ánh thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến độ xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá... Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời góp phần đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất phục vụ việc quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất có hiệu quả, được sự hướng dẫn của cô giáo TS. Nguyễn Thu Thùy - Giảng viên khoa Quản Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2 lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và được sự đồng ý của Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất - Ủy ban nhân dân huyện Bình Liêu tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Bình liêu, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 2017”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Đánh giá thực trạng và hiệu quả đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh. Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền SDĐ để góp phần hoàn thiện trong công tác đấu giá quyền SDĐ ở địa phương. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Ý nghĩa khoa học: Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của nhà nước quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để đưa ra giá đất của nhà nước sát với giá thị trường, các giao dịch thành công sẽ là những tài liệu, góp phần đóng góp vào cơ sở khoa học cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá đất thông qua các dự án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất, rút ra những quy định chung nhất cho việc xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thiện, đem lại hiệu quả cao. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1. Một số khái niệm 1.1.1.1. Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành hai loại bất động sản và động sản, mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật Bản, một số nước ASEAN, Malaixia, Singapo quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS, ởTrung Quốc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. Ở nước ta cũng vậy, tuy nhiên không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS, nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá, như các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất đai là BĐS nhưng không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BĐS. Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006) , (Nguyễn Văn Xa, 2004). 1.1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 4 trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển bất động sản. Hiểu theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng,... BĐS (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với ba yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả (Nguyễn Đình Bồng, 2005). Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do hệ thống pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐSvà tất cả các loại đất,BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà (Nguyễn Đình Bồng (2005). Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. 1.1.1.3. Đấu giá tài sản Từ “đấu giá” (auction) bắt nguồn từ tiếng Latin (auction) với hai nghĩa chính là “tăng lên” hoặc “bổ sung”. Đến nay trên thế giới có hai hình thức đấu giá chính: Đấu tăng giá - theo kiểu phổ quát trên khắp thế giới và đấu giảm giá theo kiểu không phổ quát và có thành tựu nhất tại Hà Lan (Nguyễn Thị Minh (2011). Tại phương Đông, các hình thức của đấu giá đã hiện diện ở những chợ phiên bộ lạc từ thời chưa có các nhà nước phong kiến nguyên thủy. Theo ghi chép trong các sử liệu xưa, cách đây khoảng 5.000 năm, các phiên đấu giá có tính chất “đổi chác” nô lệ, vật nuôi, bông vải, thực phẩm, vật trang điểm... đã diễn ra tại nhiều nơi. Ở các bộ lạc sống bằng nghề chăn nuôi, phổ biến nhất là việc trao đổi gia súc để lấy lương thực, vũ khí, áo quần... Tại phương Tây, các phiên đấu giá cũng có một lịch sử lâu đời, theo ghi chép của Herodotu xứ sở Babylon thì vào khoảng năm 500 trước công nguyên, việc đấu giá đã được tổ chức công khai hàng năm. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 5 Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”. 1.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.1.2.1. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó, đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi của đất đai đến đâu thì có khả năng thu lời đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Đỗ Thị Lan (2012) . 1.1.2.2. Cơ sở khoa học xác đinh giá đất Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, chính vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). * Địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị vua chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 6 trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. Địa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). *Lãi suất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 7 tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Chính vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). * Quan hệ cung cầu: Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh ra và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Cung và cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu vực nhất định phụ thuộc các yếu tố như mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế khu vực;việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 8 lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một huyện được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chủ yếu đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chủ yếu sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển. đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động. Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai, đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật Đất đai cho phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 9 1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Khái niệm Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao quyền sử dụng đất (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức đấu giá công khai, nhằm mục đích huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng trên địa bàn các quận, huyện. 1.1.3.2. Cơ sở pháp lý Hội nghị Trung ương VII đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá đặc biệt, quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm đổi mới của Đảng “... là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị trường BĐS, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất. Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý nhà nước về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm tồn tại được Bộ Tài nguyên Môi trường đánh giá “... Quá trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kềnh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”. Thực hiện Nghị quyết Trung ương VII (Phần 2) về đổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai. Dự án Luật đất đai (Sửa đổi) đã đề cập tương đối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Một trong những nội dung là chế định đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Chế định này theo Luật đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định, chỉ có một số Nghị định, Thông tư đề cập đến một số nội dung liên quan: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 10 * Luật đất đai 1988 quy định rất hạn chế về quyền của người sử dụng đất, người sử dụng đất chỉ “... được quyền chuyển nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao”, được nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi. * Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được khẳng định, trong đó nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và nhà nước mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể. Sau khi sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng đất. * Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003: Tại kỳ họp thứ IV, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II. Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất. Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ. Điều 62 quy định cụ thể về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. * Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013: Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ VI Quốc hội Việt Nam khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013 (có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014). Đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại các Điều 117, Điều 118, Điều 119 Luật đất đai 2013. So với Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải quyết được những Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn