Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện đoan hùng, tỉnh phú thọ giai đoạn 2017 2019

i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN XUÂN LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2017-2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN XUÂN LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2017-2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Trần Xuân Linh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới khoa Quản lý tài nguyên, Phòng đào tạo - Đ ại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Đoan Hùng, phòng Tài nguyên và Môi Trường, Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Đoan Hùng đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt trong quá trình tôi hoàn thành luận văn./. Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Trần Xuân Linh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................3 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................3 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4 1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................................4 1.1.1. Khái niệm đất đai và thị trường bất động sản ...................................................4 1.1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất................5 1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ..............................................................................10 1.2. Cơ sở pháp lý trong đấu giá quyền sử dụng đất .................................................15 1.3. Cơ sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................18 1.3.1. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới ........................................................18 1.3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam .....................22 1.3.2.4. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ .................25 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .........................................................................................................28 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................28 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................28 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................28 2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................28 2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - Xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Đoan Hùng .....................................................................................................28 2.2.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án đã đấu giá trên địa huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ.........................................................................28 2.2.3. Phân tích hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Đoan Hùng ................................................................................................................29 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.2.4. Một số tồn tại hạn chế và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Đoan Hùng ...........................................................29 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu .............................................................29 2.3.2. Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu ..............................................30 2.3.3. Phương pháp biểu đồ, bảng biểu .....................................................................30 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..............................30 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ .......................................................................30 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................30 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................33 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội ...................................39 3.1.4. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng......................41 3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ .............................................................................................................46 3.2.1. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................46 3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án đã đấu giá trên địa huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ .........................................................................................50 3.2.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ quản lý và người dân ...................................................................................................................65 3.3. Phân tích hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Đoan Hùng ...................................................................................................................................71 3.3.1. Hiệu quả kinh tế ...............................................................................................71 3.3.2. Hiệu quả về xã hội..........................................................................................73 3.3.3. Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai .......................................74 3.4. Một số hạn chế và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Đoan Hùng ....................................................................75 3.4.1. Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Đoan Hùng ..............75 3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ ................................................................76 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................79 1. Kết luận .................................................................................................................79 2. Kiến nghị ...............................................................................................................80 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................81 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội huyện Đoan Hùng ..............33 Bảng 3.2. Kết quả sản xuất ngành nông nghiệp ........................................................34 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 của huyện Đoan Hùng ........................44 Bảng 3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cư khu Đồng Ao, thôn Xuân Áng, xã Chí Đám, huyện Đoan Hùng .............................................................56 Bảng 3.5. Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cư khu Đồng Ao, thôn Xuân Áng, xã Chí Đám, huyện Đoan Hùng ......58 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cư điểm Cống Bục, khu Tân Thịnh, thị trấn Đoan Hùng ...............................................60 Bảng 3.7. Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cư điểm Đồng Đĩa, khu Phú Thịnh, thị trấn Đoan Hùng ..........................................61 Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cư điểm Đồng Đĩa, khu Phú Thịnh, TT Đoan Hùng, huyện Đoan Hùng .................................................63 Bảng 3.9. Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch dân cư điểm Đồng Đĩa, khu Phú Thịnh, thị trấn Đoan Hùng ...........................64 Bảng 3.10. Một số ý kiến của cán bộ tổ chức đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá trên địa bàn huyện Đoan Hùng..................................................................................65 Bảng 3.11. Một số ý kiến của người tham gia đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá trên địa bàn huyện Đoan Hùng..................................................................................69 Bảng 3.12. Chênh lệch giá đất ở giữa giá quy định và giá trúng đấu giá .................71 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở điểm dân cư Đồng Ao, khu Xuân Áng, xã Chí Đám.......................................................................................................55 Hình 3.2. Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở điểm dân cư Cống Bục, khu Tân Thịnh, thị trấn Đoan Hùng, huyện Đoan Hùng .........................................................59 Hình 3.3. Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở điểm dân cư Đồng Đĩa, khu Phú Thịnh, thị trấn Đoan Hùng, huyện Đoan Hùng .........................................................63 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTC : Bộ tài chính CP : Chính phủ KH : Kế hoạch NĐ : Nghị định QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong những năm qua, nền kinh tế nước ta đang trên đà phát triển và vận động theo cơ chế thị trường, các thành phần kinh tế phát triển và mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không ngoại lệ. Quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản. Quyền sử dụng đất được xem là nguồn vốn tại chỗ được huy động, phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Để huy động được nguồn vốn tại chỗ từ đất đai một cách có hiệu quả nhất thì đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Mặt khác, trên thực tế có hai loại giá đất chính là giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai loại giá đất này đều có mặt trong các quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất hoặc giữa những người sử dụng đất với nhau. Giữa hai loại giá đất có sự chênh lệch khá lớn, đặc biệt là ở những nơi thị trường chuyển quyền sử dụng đất diễn ra sôi động. Sự chênh lệch giá đất này sẽ gây thất thu một nguồn thu ngân sách lớn, tạo cơ hội cho những kẻ nhảy vào xin đất làm “dự án” để trục lợi. Do đó, để tạo ra sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu thập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau. Quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động. Bổ sung quy định đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá tại khu vực giáp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2 ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. (Điều 113 và 114, luật đất đai 2013) Tuy nhiên nhược điểm lớn nhất của khung giá đất là “không sát giá thị trường” vẫn khó khắc phục được. Đây là vấn đề cực khó bởi thị trường đất của ta chưa lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn còn quá nhiều, giá chuyển nhượng trên hợp đồng luôn không sát với thực tế. Việc quy định giá thấp hơn giá thị trường làm thất thu nguồn ngân sách Nhà nước vì đó là căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền giao đất, thuê đất… Nảy sinh các giao dịch ngầm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Nhà nước không kiểm soát được. Trước tình hình đó cần tìm ra giải pháp rút ngắn khoảng cách giá đất thị trường so với giá quy định Nhà nước và “đấu giá quyền sử dụng đất” là một trong giải pháp được Nhà nước chọn để thực thi. Thấy được những lợi ích từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, trong những năm gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng ở các tỉnh thành trong cả nước, đã trở thành một hướng đi mới cho thị trường bất động sản, góp phần rút ngắn khoảng cách giữa giá đất quy định so với giá thị trường, làm cơ sở cho Nhà nước điều chỉnh khung giá đất hiện hành sát với giá thị trường. Huyện Đoan Hùng nằm ở phía tây bắc tỉnh Phú Thọ, cách trung tâm thành phố Việt Trì 55km, tổng diện tích tự nhiên 30.285,23 ha với địa hình chủ yếu là đồi núi có độ dốc cao, việc bố trí quỹ đất cho công tác quy hoạch khu dân cư mới là nhiệm vụ tương đối khó khăn, tuy nhiên với yêu cầu phát triển kinh tế, xây dựng cơ sở hạ tầng, thì đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những phương án thu ngân sách địa phương mà chính quyền huyện Đoan Hùng rất chú trọng. Trong những năm qua đặc biệt là giai đoạn 2017-2019 huyện Đoan Hùng đã thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở nhiều điểm dân cư mới trên địa bàn huyện. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã đem lại một số lợi ích phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội và quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện. Để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019 ”. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ. - Đánh giá được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án cụ thể được nghiên cứu trong giai đoạn 2017-2019 tại huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ. - Đánh giá được hạn chế và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất. Góp phần bổ sung và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả đề tài góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục những mặt còn hạn chế để công tác đấu giá, đề xuất giải pháp ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất có thể cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đoan Hùng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 1.1.1. Khái niệm đất đai và thị trường bất động sản 1.1.1.1. Đất đai Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học, đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất, phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử dụng, là đối tượng được trao đổi mua bán. Ngoài ra đất đai còn là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội. Đất đai cố định về mặt vị trí, có giới hạn về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì đất đai là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nên đòi hỏi cần phải định giá. Đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai phần lớn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 5 là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…; do chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định và thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể vì thế làm ảnh hưởng đến giá đất (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006). 1.1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản rất lớn trong nền kinh tế của một nước. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai. Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ; Chuyển bất động sản thành tài sản chính để thu hút và huy động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế... Với vai trò hết sức quan trọng nói trên của bất động sản và thị trường bất động sản đối với nền kinh tế. Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.2.1. Giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Giá đất do Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 6 Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp giá trị QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thỏa thuận và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường” (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất. * Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông dân tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới tư bản chủ nghĩa. * Lãi suất Ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 7 Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi, người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. * Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hóa thông thường khác là do có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp 1.1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất. Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006), Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau: - Vị trí của khu đất: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 8 Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng trên một mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. - Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tẩng. Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn... sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất. - Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ có hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm. - Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó do đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến (Thông tư số 48/2012/TT-BTC, 2012; Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 2004). 1.1.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 9 Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau: - Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. - Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất, được xem việc mua đất như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá. - Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà để ở và có thể tạo ra lợi nhuận. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí đầu tư và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình. Phương pháp thặng dư là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình thường của bất động sản đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xây dựng công trình, chi phí nghiệp vụ liên quan đến xây dựng công trình, mua bán, lợi tức, thuế ... Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 10 - Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (BĐS) (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). Phương pháp triết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần định giá. Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn để tổ chức đấu giá đã áp ứng được khá đầ đủ yêu cầu, được các địa phương bước đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác định để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lô đất giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn). 1.1.2.5 Các hình thức đấu giá ở Việt Nam. Tổ chức bán đấu giá tài sản (hay quyền sử dụng đất) có thể lựa chọn một trong các hình thức đấu giá sau đây để tiến hành cuộc bán đấu giá tài sản: - Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc bán đấu giá; - Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp; - Các hình thức khác do người có tài sản bán đấu giá và tổ chức bán đấu giá tài sản thỏa thuận (Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, 2010). 1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Khái niệm về công tác đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vô hình, một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường. Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó quyết định mua hay bán cho người trả giá thích hợp nhất. Đấu giá được tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.1.3.2. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn