Tài liệu đánh giá công tác đăng ký, kê khai, cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xóm la lương xã hoàng nông huyện đại từ tỉnh thái nguyên năm 2018

ĐAỊ HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------------------ LÊ THỊ KIM OANH Tên đề tài: “THỰC HIỆN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, KÊ KHAI CẤP ĐỔI, CẤP MỚI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÓM LA LƯƠNG, XÃ HOÀNG NÔNG, HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2018” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 - 2018 Thái Nguyên, năm 2018 ĐAỊ HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------------------ LÊ THỊ KIM OANH Tên đề tài: “THỰC HIỆN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, KÊ KHAI CẤP ĐỔI, CẤP MỚI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÓM LA LƯƠNG, XÃ HOÀNG NÔNG, HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2018” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Lớp : 46 - QLĐĐ - N03 Khóa học : 2014 - 2018 Giảng viên : ThS. Trương Thành Nam Thái Nguyên, năm 2018 i LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Nông Lâm – Thái Nguyên, được sự nhiệt tình giảng dậy của các thầy, các cô trong trường nói chung và trong Khoa Quản lý tài nguyên nói riêng em đã được trang bị những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho em hành trang vững chắc cho công tác sau này. Xuất phát từ sự kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn các thầy cô. Đặc biệt để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân, em xin gửi lời cảm ơn đến thầy Th.S Trương Thành Nam, thầy đã tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện đề tài và sự giúp đỡ của các thầy, cô trong khoa Quản lý tài nguyên cùng các anh, chị đang công tác tại Công ty cổ phần Tài nguyên và Môi trường Phương Bắc Được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường và Ban chủ nhiêm Khoa quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký, kê khai, cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xóm La Lương, xã Hoàng Nông, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên năm 2018”. Khoảng thời gian thực tập tuy không dài nhưng đã đem lại cho em những kiến thức bổ ích và rút ra được nhiều bài học quý báu. Đây chính là bước khởi đầu, là tiền đề cho hành trang vào cuộc sống thực tế bên ngoài Khóa luận chắc chắn sẽ không tránh khỏi những sai sót, em rất mong nhận được sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy, các cô và các bạn để bài khóa luận càng hoàn thiện hơn. Đây sẽ là kiến thức bổ ích cho công việc của em sau này. Cuối cùng, một lần nữa em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy, các cô, các anh, chị đang công tác Công ty cổ phần Tài nguyên và Môi trường Phương Bắc. Kính chúc các thầy, các cô và toàn thể các anh, chị tại đang công tác Công ty cổ phần Tài nguyên và Môi trường Phương Bắc luôn luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và đạt được nhiều thành công trong công tác cũng như trong cuộc sống. Em xin chân thành cảm ơn Thái Nguyên, ngày tháng năm Sinh viên Lê Thị Kim Oanh ii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của xã Hoàng Nông năm 2017 .....35 Bảng 4.2. Bảng tổng hợp số liệu các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp mới GCNQSDĐ tại xã Hoàng Nông năm 2018. ........................... 43 Bảng 4.3. Tổng hợp số thửa đất đủ điều kiện cấp mới GCNQSDĐ ............... 44 Bảng 4.4. Tổng hợp số thửa đất không đủ điều kiện cấp mới GCNQSDĐ .... 44 Bảng 4.5. Một số ví dụ về trường hợp không đủ điều kiện cấp mới GCNQSDĐ .......45 Bảng 4.6. Bảng tổng hợp số liệu các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp đổi GCNQSDĐ tại xã Hoàng Nông năm 2018 ........................ 46 Bảng 4.7. Một số ví dụ về trường hợp không đủ điều kiện cấp đổi GCNQSDĐ ..47 3 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................... 25 4 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu, các từ viết tắt Nghĩa đầy đủ BTNMT Bộ Tài nguyên và môi trường CHXHCN Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC Hồ sơ địa chính HTX NLN Hợp tác xã Nông Lâm nghiệp NĐ-CP Nghị định chính phủ UBND Uỷ ban nhân dân 5 MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i DANH MỤC BẢNG BIỂU .............................................................................. ii DANH MỤC HÌNH ......................................................................................... iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. iv MỤC LỤC ......................................................................................................... v PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................. 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1 1.2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................... 3 1.2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài .................................................................. 3 1.2.2. Mục tiêu cụ thể........................................................................................ 3 1.3. Ý nghĩa của đề tài....................................................................................... 3 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 3 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4 2.1. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất .................................. 4 2.1.1. Đăng kí đất đai ........................................................................................ 4 2.1.2. Quyền sử dụng đất .................................................................................. 5 2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.............................. 6 2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................................................................................... 7 2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................... 8 2.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................... 8 6 2.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 12 2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới............. 12 2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam ....................................... 13 2.4. Những quy định chung về giấy chứng nhận ............................................ 15 2.4.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................ 15 2.4.2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................. 16 2.4.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................................... 16 2.4.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................. 18 2.4.5. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................. 22 2.4.6. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................. 23 2.4.7. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................. 25 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.... 27 3.1. Đối tượng, phạm vi thực hiện .................................................................. 27 3.1.1. Đối tượng .............................................................................................. 27 3.1.2. Phạm vi thực hiện.................................................................................. 27 3.2. Địa điểm và thời gian thực hiện ............................................................... 27 3.3. Nội dung thực hiện ................................................................................... 27 3.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................. 27 3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai của tại xã Hoàng Nông ............................... 27 3.2.3. Thực hiện công tác cấp GCNQSD đất của xóm La Lương, xã Hoàng Nông năm 2018 .............................................................................................. 27 3.2.4. Những thuận lợi, khó khăn và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ ......................................................................................... 27 vii 3.4. Phương pháp thực hiện............................................................................. 27 3.4.1. Phương pháp điều tra ............................................................................ 27 3.4.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ................................................. 28 3.4.3. Phương pháp so sánh............................................................................. 28 3.4.4. Phương pháp đánh giá và trình bày kết quả .......................................... 28 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................... 29 4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên và thực trạng kinh tế - xã hội của xã Hoàng Nông .................................................................................................... 29 4.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên, dân số và lao động .............................. 29 4.1.2. Thực trạng kinh tế và tổ chức sản xuất ................................................. 32 4.1.3. Đánh giá chung ..................................................................................... 33 4.2. Tình hình sử dụng đất nông nghiệp tại xã Hoàng Nông .......................... 35 4.3. Thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ nông nghiệp tại xã Hoàng Nông, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên năm 2018 ................................................... 37 4.3.1. Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................... 37 4.3.2. Kết quả quá trình thực hiện cấp GCNQSDĐ tại xã Hoàng Nông năm 2018...... 42 4.4. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp mới GCNQSD đất tại xã Hoàng Nông .................................................................................................... 48 4.4.1. Những thuận lợi..................................................................................... 48 4.4.2. Những khó khăn .................................................................................... 48 4.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp mới GCNQSDĐ tại xã Hoàng Nông ................................................................................................................ 48 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 51 5.1. Kết luận .................................................................................................... 51 5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 53 PHỤ LỤC 1 PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Đất đai không chỉ đơn thuần là nơi sinh sống, sản xuất của con người mà nó còn là nơi diễn ra các hoạt động giao lưu văn hóa, trao đổi thông tin, làm phong phú cuộc sống của con người, nó là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất nước. Trải qua nhiều thế hệ, cha ông ta đã tốn rất nhiều công sức và xương máu để tạo lập vốn đất đai như hiện nay. Để tiếp tục sự nghiệp khai thác và bảo vệ toàn bộ quỹ đất tốt hơn có hiệu quả hơn, Đảng và Nhà nước đã ban hành các văn bản luật phục vụ cho công tác quản lý có hiệu quả. Hiến pháp nước CHXNCN Việt Nam năm 1992 đã nêu :” Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả”. Luật đất đai 1987, 1993 luật sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001,2003 luật đất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai đang từng bước đi sâu vào thực tiễn. Hiện nay nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tế phát triển đặc biệt là quá trình công nghiệp hóa- hiện đại hóa đất nước đang diễn ra mạnh mẽ mà đất đai lại có hạn về diện tích. Chính những việc này làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích khác nhau ngày càng trở lên khó khăn, các quan hệ đất đai càng thay đổi với tốc độ chóng mặt và ngày càng phức tạp. Để khắc phục tình trạng nêu trên thì công tác đăng ký đất đai( ĐKĐĐ), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(GCNQSDĐ) và lập hồ sơ địa 2 chính(HSĐC) có vai trò hết sức quan trọng. ĐKĐĐ thực chất là thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất hợp pháp, nhằm thiết lập mối quan hệ giưã Nhà nước và người sử dụng trên cơ sở đó Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật. Từ đó, thì chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng được bảo vệ và phát huy, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Mặt khác, nó còn tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất ổn định lâu dài đạt hiệu quả kinh tế cao nhất, điều đó góp phần ổn định kinh tế, chính trị , xã hội, người dân yên tâm sản xuất đầu tư, tạo được niềm tin cho nhân dân vào Đảng và Nhà nước ta. Trên thực tế hiện nay công tác này, ở một số địa phương diễn ra rất chậm, hiệu quả công việc chưa cao, tình trạng quản lý lỏng lẻo,tài liệu chưa chính xác, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm chưa thông qua cơ quan Nhà nước, tình hình lấn chiếm, tranh chấp đât đai vẫn còn xảy ra nhiều. Huyện Đại Từ cũng không nằm ngoài thực tế chung đó. Mặc dù trong thời gian qua được sự quan tâm gíup đỡ của các cấp, các ngành, song công tác đăng ký đất đai, kê khai, cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn gặp nhiều hạn chế khó khăn do nhiều nguyên nhân tác động. Từ thực tế cũng nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề, đồng thời được sự phân công của khoa Quản lý tài nguyên thực tập tốt nghiệp tại Công ty cổ phần Tài nguyên và Môi trường Phương Bắc, cùng sự hướng dẫn của thầy giáo – ThS. Trương Thành Nam – Khoa quản lý tài nguyên – trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “ Thực hiện công tác đăng ký, kê khai, cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xóm La lương, xã Hoàng Nông, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên năm 2018” 3 1.2. Mục tiêu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của công tác đăng ký kê khai cấp đổi,cấp mới GCNQSDĐ trên địa bàn xóm La Lương, xã Hoàng Nông, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên năm 2018. - Đề xuất những giải pháp thích hợp để góp phần giải quyết những khó khăn, tồn tại và làm tăng tiến độ của công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực xã Hoàng Nông. - Tình hình quản lý và biến động đất đai của xã Hoàng Nông năm 2018. - Những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ. - Đề xuất một số giải pháp. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân. Đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác cấp GCNQSD đất đai trong thực tế. Nắm vững những quy định của Luật đất đai 2013 và các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về cấp GCNQSDĐ. 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn Qua quá trình nghiên cứu cấp GCNQSDĐ sẽ thấy được những việc đã làm được và chưa làm được trong quá trình thực hiện, từ đó rút ra những kinh nghiệm và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm thúc đẩy công tác thực hiện cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 2.1.1. Đăng kí đất đai * Khái niệm đăng kí đất đai: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. * Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở: Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. * Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. * Vai trò của công tác đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian 5 tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý. Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai. * Hình thức đăng ký đất đai: Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: - Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện. - Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập. 2.1.2. Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. "Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự). Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại. 6 Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất. 2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội. Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên. 7 2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất * Khái niệm. Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013:“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. * Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận. - Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước. Điều đó có ý nghĩa rất quan trọng, nó vừa là phương thức, vừa là công cụ để Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Cấp GCN là điều kiện để Nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản lý nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất hiện nay. - Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản đã được đăng ký, cấp GCN. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản yên tâm chủ động khai thác tốt mọi tiềm năng của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai. - Việc cấp GCN là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành lần lượt từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp GCN. 8 2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký; thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì: - GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp thông tin đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai. - GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. 2.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Công tác cấp GCN là một công tác không thể thiếu trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Do đó việc ban hành các văn bản pháp lý phục vụ công tác cấp GCN là điều cần thiết: 9 * Thời kỳ từ luật đất đai 2003 đến trước khi luật đất đai 2013 ra đời: Luật đất đai 2003 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004. Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005. Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi trường ban hành quy định về GCN. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003. Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN. Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ. Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 hướng dẫn việc chuyển hợp đồng thuê đất và cấp GCN khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần hóa; trong đó hướng dẫn cấp GCN cho công ty đã cổ phần hóa. Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việc thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình 10 tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. * Từ khi luật đất đai 2013 ra đời đến nay: - Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014 của Quốc hội ban hành. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất. thuê mặt nước. - Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính. 11 - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính. - Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. * Các văn bản dưới luật ở các cấp tại tỉnh Thái Nguyên - Chỉ thị 17/2011/CT-UBND ngày 24/10/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và một số nhiệm vụ trọng tâm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/2/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được tách thửa, đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Hướng dẫn số 67/HD-STNMT ngày 31/10/2011 của sở TN & MT về việc thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính. - Quyết định 13/2012/QĐ-UBND sửa đổi quy định về cấp, GCNQSD đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Ngày 30/12/2013 Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. - Thông tư liên tịch 04/2013/TTLT-UBDT-BTC-BTNMT hướng dẫn quyết định 755/QĐ-TTg phê duyệt chính sách hỗ trợ đất ở, đất sản xuất, nước sinh hoạt cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo và hộ nghèo ở xã, thôn, bản đặc biệt khó khăn.