Tài liệu Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện hướng hóa, tỉnh quảng trị

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là hoàn toàn trung thực, khách quan và chưa từng được dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Huế, ngày tháng 02 năm 2019 Tác giả luận văn Trương Ngọc Minh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc thầy giáo TS. Lê Thanh Bồn đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy, cô giáo Phòng Đào tạo, Khoa Tài Nguyên đất và Môi trường, Trường Đại học Nông lâm Huế đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị, cán bộ viên chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hướng Hóa, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hướng Hóa, cán bộ các phòng, ban, đơn vị thuộc UBND huyện Hướng Hóa, các tổ chức tín dụng trên địa bàn huyện, Phòng Công chứng số 2 cùng bà con nhân dân trên địa bàn huyện Hướng Hóa đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Huế, ngày tháng 02 năm 2019 Tác giả luận văn Trương Ngọc Minh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iii TÓM TẮT Để đánh giá được thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác này trong thời gian tới, đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị” được tiến hành thực hiện. Để thực hiện đề tài, chúng tôi đã sử dụng các phương pháp: thu thập số liệu thứ cấp tại các cơ quan chức năng, thu thập các số liệu sơ cấp bằng cách điều tra phỏng vấn các cán bộ thực hiện công tác giao dịch bảo đảm, các cán bộ của tổ chức tín dụng, các cán bộ phòng công chứng, các hộ gia đình/cá nhân tham gia công tác giao dịch bảo đảm, rồi dùng phương pháp thống kê, xử lý số liệu để thể hiện thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm tại huyện Hướng Hóa. Kết quả nghiên cứu của đề tài tóm tắt như sau: - Quy định về thành phần hồ sơ, quy trình và thời gian thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa, về cơ bản phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành, nhưng Bộ thủ tục hành chính về lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm chưa có các quy định về đối tượng được miễn giảm lệ phí giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất; Thời gian thực hiện đã được rút ngắn hơn từ việc ban hành các thủ tục hành chính với chủ trương đẩy mạnh công tác cải cách hành chính (cắt giảm 1/3 thành phần hồ sơ, 1/3 thời gian giải quyết hồ sơ). - Tổng số đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa giai đoạn từ ngày 01/7/2014 đến ngày 01/7/2018 là 12.367 hồ sơ, được thực hiện nhiều nhất tại khu vực trung tâm là 02 thị trấn và 05 xã dọc Quốc lộ 9, nơi có mật độ dân số đông, giá trị kinh tế đất lớn; - Qua điều tra các đối tượng liên quan về những kiến thức, sự hiểu biết chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm thì tỷ lệ trả lời đúng ở đối tượng tương đối cao, trung bình đạt 94,46%, trong đó cao nhất là cán bộ làm công tác giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai 100%; đối tượng cán bộ tổ chức tín dụng đạt 98,33% và người sử dụng đất là 85,11%. Như vậy, các đối tượng liên quan khi thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cũng đã có những hiểu biết khá đầy đủ về các quy định của pháp luật. - Khi thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa, còn một số vướng mắc về chính sách liên quan đến hoạt động tín dụng, chính sách về đất đai và công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của địa phương./. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG ....................................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. ĐẶT VẤN ĐỀ......................................................................................................... 1 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .................................................................................. 2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI .................................... 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................... 4 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................ 4 1.1.1. Khái niệm đất đai và vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội ............................................................................................................................... 4 1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vai trò và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. ..................................... 6 1.1.3. Các vấn đề liên quan đến giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và quy trình giao dịch bảo đảm .............................................. 10 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................... 16 1.2.1. Kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm của một số nước trên thế giới..... 16 1.2.2. Thực tiễn công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam....................... 17 1.3. MỘT SỐ CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM ................................................................................ 23 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................................................... 25 2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU .......................................................................... 25 2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ................................................................................ 25 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU.............................................................................. 25 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................... 25 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma v 2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................. 25 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu........................................................... 26 2.4.3. Phương pháp thống kê mô tả......................................................................... 27 2.4.4. Phương pháp thang đo ................................................................................... 27 2.4.5. Phương pháp so sánh ..................................................................................... 28 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................. 29 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI VÀ TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN HƯỚNG HÓA, TỈNH QUẢNG TRỊ ..................................... 29 3.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................... 29 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị..................... 35 3.1.3. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa42 3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ............................ 52 3.2.1. Quy trình thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ............................................................................................. 52 3.2.2. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị ................................................ 57 3.2.3. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo ý kiến của các bên có liên quan .................................................... 61 3.3. ĐÁNH GIÁ NHỮNG ƯU ĐIỂM VÀ TỒN TẠI CỦA CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN HƯỚNG HÓA, TỈNH QUẢNG TRỊError! Bookmark not defined. 3.3.1. Ưu điểm ................................................................ Error! Bookmark not defined. 3.3.2. Những khó khăn, tồn tại ảnh hưởng trong đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hướng HóaError! Bookmark not d 3.4. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN HƯỚNG HÓA, TỈNH QUẢNG TRỊ .............................. 81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................Error! Bookmark not defined. 1. KẾT LUẬN ................................................................ Error! Bookmark not defined. 2. KIẾN NGHỊ ............................................................... Error! Bookmark not defined. TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................. Error! Bookmark not defined. PHỤ LỤC .......................................................................Error! Bookmark not defined. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Có nghĩa là CNVPĐKĐĐ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai BLDS Bộ Luật Dân sự ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận QSDĐ Quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai UBND Ủy ban nhân dân CHDCND Cộng hoà dân chủ nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Quy mô và cơ cấu các loại đất huyện Hướng Hoá. ..................................... 32 Bảng 3.2. Cơ cấu giá trị sản xuất huyện Hướng Hóa thời kỳ 2015 - 2017 .................. 36 Bảng 3.3. Tình hình dân số và lao động của huyện qua 3 năm 2015 - 2017 ................ 40 Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất đai và tình hình biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất của huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị ........................................................ 50 Bảng 3.5. Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của huyện Hướng Hóa theo đơn vị hành chính ...................................................................................... 60 Bảng 3.6. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của huyện Hướng Hóa giai đoạn 2014-2018 .................................................................................................. 57 Bảng 3.7. Sự hiểu biết chung của các bên có liên quan đối với công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất....................................................................................... 61 Bảng 3.8. Ý kiến của người dân về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất65 Bảng 3.9. Ý kiến của người dân về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất phân theo khu vực điều tra ......................................................................................... 67 Bảng 3.10. Ý kiến của cán bộ tổ chức tín dụng về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ............................................................................................. 74 Bảng 3.11. Ý kiến của cán bộ thực hiện giao dịch bảo đảm về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.......................... Error! Bookmark not defined. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý của huyện Hướng Hóa .................................................... 29 Hình 3.2. Sơ đồ trình tự thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ của huyện Hướng Hóa theo Quyết định số 1410/QĐ-UBND ngày 24/6/2016 của UBND tỉnh Quảng Trị .................................................................................................................. 55 Hình 3.3. Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của huyện Hướng Hóa giai đoạn 2014-2018 ........................................................................................... 58 Hình 3.4. Mức độ hài lòng của người dân .................................................................. 66 Hình 3.5. Ý kiến của người dân về việc vay tiền so với giá trị QSD đất ..................... 69 Hình 3.6. Ý kiến của cán bộ tín dụng về mục đích vay vốn của người dân ................. 71 Hình 3.7. Nhu cầu vay vốn của người dân theo ý kiến của cán bộ tín dụng ................ 72 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 1 MỞ ĐẦU 1. ĐẶT VẤN ĐỀ Trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở nước ta hiện nay, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao sử dụng và có những quy định để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, đăng ký thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất… Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày càng không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được diễn ra phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, tín chấp, ký cược… và một phần các hoạt động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường. Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong những năm qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm ở nước ta đã phát huy ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Mặt khác, đăng ký giao dịch bảo đảm còn góp phần vào việc ngăn ngừa, hạn chế các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập như các văn bản quy phạm pháp luật PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 2 nhiều, đôi lúc còn chồng chéo, chưa chặt chẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm cho người sử dụng đất. Huyện Hướng Hóa là cửa ngõ phía Tây của tỉnh Quảng Trị với nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện, do đó nhu cầu huy động vốn để đầu tư ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra ngày càng sôi động trên địa bàn huyện. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết. Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, việc tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị” là thực sự cần thiết. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU a. Mục tiêu chung Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. b. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị. - Đánh giá được ưu, nhược điểm công tác giao dịch bảo đảm của các bên có liên quan. - Đề xuất được một số giải pháp góp phần tạo điều kiện thuận lợi nhất và nâng cao hiệu quả nhất của công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI a. Ý nghĩa khoa học Nghiên cứu sẽ đóng góp phần vào cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả về công tác đăng ký giao dịch bảm đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. b. Ý nghĩa thực tiễn - Góp phần giúp các nhà quản lý ở địa phương có được những thông tin cơ bản, đánh giá về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 3 đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa nói riêng và tỉnh Quảng Trị nói chung, làm cơ sở đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác giao dịch bảo đảm tại địa phương. - Kết quả nghiên cứu đề tài làm tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu khác có liên quan. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 4 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1. Khái niệm đất đai và vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế xã hội 1.1.1.1. Khái niệm về đất đai Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật ngữ Đất và Đất đai, ví dụ, như Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất, phân loại đất, phân loại đất đai... Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự nhầm lẫn về đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này. Tuy vậy, tất cả đều thống nhất đối tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai và trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay đưa ra nhiều định nghĩa về đất đai khác nhau. Cụ thể như: - "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng" [27]. - “Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh, quốc phòng” [28]. - “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng” [29]. Về thuật ngữ khoa học, đất đai là khái niệm bao quát bao gồm phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, không gian bên trên và bên dưới theo chiều thẳng đứng, tính chất thổ nhưỡng của đất và các thuộc tính khác đi kèm. Có rất nhiều định nghĩa về đất đai, tuy nhiên, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai là:“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...)” [19]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 5 Trong đề tài này, khái niệm về đất đai chủ yếu được hiểu theo nghĩa là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố cấu thành đi kèm, đặc biệt là gắn với mục đích sử dụng đất được phép theo luật định và không đi sâu nghiên cứu về tính chất thổ nhưỡng của đất, môi trường, địa chất, … 1.1.1.2. Vai trò của đất đai đối với con người và phát triển kinh tế - xã hội Luật Đất đai năm 1987 đã khẳng định, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai là tài nguyên có hạn, quý giá của mỗi quốc gia là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội. Nếu không có đất đai thì không thể bố trí các ngành sản xuất, do đó con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước sự tồn tại của con người và được con người khai phá chiếm hữu. Đất đai cùng với lao động của con người tạo nên của cải vật chất nuôi sống con người; đất đai là địa bàn phân bố dân cư, tư liệu sản xuất đặt biệt đối với các ngành nông, lâm, ngư nghiệp; là môi trường sinh sống quan trọng nhất của con người. Đất đai gắn bó với sự tồn tại và phát triển của con người, có vai trò rất quan trọng đối với đời sống con người. Vai trò kinh tế của đất đai được Mác khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra của cải vật chất” [19]. Trong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp, đất đai là đối tượng của lao động và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai là công cụ lao động, là đối tượng lao động. Vừa là công cụ lao động, vừa là đối tượng lao động, đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy đất đai là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội. Vai trò của đất đai đối với đời sống và sản xuất thật to lớn và đa dạng. Hội nghị các Bộ trưởng Môi trường các quốc gia châu Âu năm 1973 tại Luân Đôn đã đánh giá: “Đất đai là một trong những của cải quý nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên trái đất”. Đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Đất đai cần thiết cho tất cả các ngành kinh tế quốc dân. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất và dịch vụ như một tư liệu sản xuất đặc biệt. Trong bối cảnh hiện nay, các tác động của con người trong việc khai thác và sử dụng đất đai hoàn toàn bị chi phối bởi các quy luật kinh tế - xã hội. Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người. Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 6 động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng hóa, từ đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường. Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là nguồn vốn to lớn của đất nước, đất đai tạo ra nguồn thu đáng kể từ hoạt động kinh tế trên đất vì đó là đầu vào không thể thiếu được của mọi hoạt động kinh tế. Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước đất đai càng trở thành một nguồn vốn quan trọng tạo ra tiềm lực phát triển đất nước. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt. Chúng ta có thể khái quát vai trò quan trọng của đất đai qua những khía cạnh cơ bản sau: - Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội. - Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố dân cư lao động. - Đất đai tạo ra môi trường sống cho con người. - Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh quốc phòng quốc gia. - Đất đai tạo nguồn tài chính cho chi tiêu của bộ máy nhà nước và đầu tư phát triển kinh tế. 1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vai trò và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. 1.1.2.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 21) Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai... với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích Nhà nước cũng như người sử dụng đất. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền sở hữu đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng đất được chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có thể hạn chế hoặc có thể lâu dài nhưng không phải vĩnh viễn; sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đất đúng mục đích, đúng phạm vi ranh giới được giao, cho thuê dưới các PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 7 hình thức giao đất có thu tiền, giao đất không thu tiền, thuê đất trả tiền hàng năm hoặc một lần, công nhận quyền sử dụng đất... Trong những trường hợp này, quyền sử dụng đất của Nhà nước trao cho người sử dụng đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng đất tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ các tài nguyên đất đai. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về kinh tế. Trong nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tực mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong đó có tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích và như vậy, quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng trên những khu đất, thửa đất cụ thể vào những mục đích nhất định; quyền sử dụng đất của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất dô đầu tư của Nhà nước mang lại [24]. Về quyền định đoạt đất đai của Nhà nước đây là quyền năng cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất, khu đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện các quyền của mình như thế nào? Như đã nói ở trên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân những mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là đồng sở hữu đối với đất đai nhưng người dân có quyền sử dụng đất thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân (tổ chức, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để quản lý, sử dụng. Điều này, cũng đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai ghi nhận và vì vậy, Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất”, “người sử dụng đất” hay nói cách khác là quyền sử dụng đất của người sử dụng đất [28]. Theo Điều 1 Luật Đất đai năm 1993: “…Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 8 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không thể phân chia làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà không làm mất ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo của pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nối trên va làm hài hòa được các lợi ích quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [15]. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được pháp luật bảo vệ khi người khác xâm phạm), quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung quyền sử dụng đất được thể hiện khác nhau tùy thuộc vào đối tượng sử dụng đất là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao hay cho thuê đất [15]. Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 67 Luật Đất đai năm 2013). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện sử dụng đất và trên thực tế người được giao quyền sử dụng đất các loại thực hiện các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (Điều 4, Luật Đất đai năm 2003). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [32]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 9 1.1.2.2. Vai trò và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất - Vai trò của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận (GCN) là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai. GCN do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng. GCN có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thấm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai. Người sử dụng đất được cấp GCN để thực hiện các quyền của mình như chuyển nhượng, tặng cho, đăng ký thế chấp, góp vốn… hay được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm … đất đai. - Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định: + Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. + Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. + Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 10 các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ. 1.1.3. Các vấn đề liên quan đến giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và quy trình giao dịch bảo đảm 1.1.3.1. Các khái niệm 1.1.3.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ, giao dịch bảo đảm được hiểu “là hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo đó bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm về việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”. Theo quy định khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Cầm cố tài sản theo Điều 326 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự [30]. Thế chấp tài sản theo Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Đặt cọc theo Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp, hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác [30]. Ký cược theo Điều 359 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 11 giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Trong trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê [30]. Ký quỹ theo Điều 360 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được ngân hàng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ ngân hàng [30]. Bảo Lãnh theo Điều 361 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình [30]. Tín chấp theo Điều 372 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một tổ chức chính trị xã hội tại cơ sở (Hội Phụ nữ tại địa phương, Công đoàn cơ sở…) có thể đảm bảo bằng tín chấp cho cá nhân của tổ chức mình, hộ gia đình nghèo tại địa phương vay một khoản tiền tại Ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo quy định của Chính phủ [30]. Tại Điều 2 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm định nghĩa: “Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm”. 1.1.3.1.2. Khái niệm về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào Sổ, hay nhập vào cơ sở PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 12 dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật [11]. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo trình tự, thủ tục quy định Nghị định số 43/2010/NĐ-CP ngày 23/10/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm[11] và tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [9]. 1.1.3.2. Phân loại các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất Theo quy định tại Điều 4 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường, các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm: - Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất; - Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất; - Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất; - Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; - Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; - Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký; - Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp; - Xóa đăng ký thế chấp. Cụ thể: Tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng. Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng khác hình thành trong tương lai đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; rừng sản xuất là rừng trồng hình thành trong tương lai; cây lâu năm hình thành trong tương lai, bao gồm: - Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma