Tài liệu Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện vĩnh linh tỉnh quảng trị

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN DINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN VĨNH LINH, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN DINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN VĨNH LINH, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN HOÀNG KHÁNH LINH HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Tất cả các số liệu trong vùng nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác. Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Huế, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Dinh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài nỗ lực của bản thân, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyên Đất và Môi trường Nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã truyền đạt cho tôi những kiến thức quí báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường và hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết ơn sâu sắc và tình cảm quý mến nhất. Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn đến PGS.TS. Nguyễn Hoàng Khánh Linh, người hướng dẫn khoa học, rất tận tình, chu đáo. Cô đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình hình thành ý tưởng và hoàn thiện luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn các tập thể và cá nhân: UBND huyện Vĩnh Linh, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Vĩnh Linh, Phòng thống kê huyện, UBND các thị trấn, các tổ chức tín dụng thuộc địa bàn nghiên cứu, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Trị và các tổ chức, cá nhân liên quan đã giúp đỡ, tạo điều kiện để tôi hoàn thành đề tài này. Tôi xin cảm ơn gia đình, những người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã góp ý, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài./. Huế, ngày ….. tháng …. năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Dinh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iii TÓM TẮT Đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Vĩnh Linh - tỉnh Quảng Trị” được thực hiện nhằm đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Linh - tỉnh Quảng Trị và nêu rõ những khó khăn, tồn tại ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất giai đoạn 2014-2018; Từ đó, đề xuất các giải pháp, khuyến nghị nhằm hoàn thiện chính sách pháp luật, nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại địa phương. Quá trình nghiên cứu tôi đã tiến hành điều tra, thu thập thông tin tại các cơ quan số liệu về đất đai, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Vĩnh Linh; các số, tài liệu về tình hình ban hành văn bản để quản lý, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ở địa phương; tiến hành phỏng vấn cán bộ địa chính, cán bộ Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện, cán bộ tín dụng và người dân về thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại địa phương, sự phối hợp, mức độ hài lòng và các quy trình thực hiện về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất; các kiến nghị, đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Đề tài đã sử dụng phương pháp: chọn điểm nghiên cứu; thu thập số liệu, tài liệu; thống kê mô tả; thang đo và so sánh. Qua kết quả nghiên cứu, đề tài đã đạt được những kết quả sau: Tổng số đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Linh giai đoạn từ tháng 01/2014 đến tháng 12/2018 là 17.091 hồ sơ nhưng phân bố không đồng đều giữa các đơn vị xã, thị trấn; số lượng hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tăng liên tục qua các năm. Qua điều tra các đối tượng liên quan khi thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cũng đã có những hiểu biết khá đầy đủ về các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất vẫn còn một số vướng mắc như chính sách liên quan đến hoạt động tín dụng, chính sách về đất đai và công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của địa phương. Đề xuất các chính sách, quy định, hướng dẫn mang tính ổn định và phù hợp tránh tình trạng chạy theo chính sách pháp luật; chú trọng tin học hóa hệ thống hồ sơ, hoàn thiện và đồng bộ hóa hồ sơ, thông tin địa chính và tiếp tục đầu tư trang thiết bị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động; kiện toàn bộ máy nhân sự, góp phần nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại địa phương PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii TÓM TẮT .................................................................................................................. iii MỤC LỤC .................................................................................................................. iv DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii DANH MỤC HÌNH VẼ ........................................................................................... viii MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề................................................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài................................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 2 2.2 Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................................................. 3 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 4 1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu ............................................................... 4 1.1.1. Khái quát về giao dịch bảo đảm ......................................................................... 4 1.1.2. Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm .............................................................. 10 1.1.3. Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm ............................................................... 12 1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu .......................................................... 13 1.2.1. Khái quát về tình hình giao dịch bảo đảm trên thế giới ..................................... 13 1.2.2. Thực tiễn công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam ............................ 24 1.2.3. So sánh giao dịch bảo đảm của một số nước trên thế giới và Việt Nam ............ 32 1.3. Một số đề tài nghiên cứu có liên quan đến công tác giao dịch bảo đảm ............... 34 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma v CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 36 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 36 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 36 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu........................................................................................... 36 2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 36 2.3. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 36 2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................. 36 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ............................................................... 37 2.3.3. Phương pháp thống kê mô tả ............................................................................ 38 2.3.4. Phương pháp thang đo...................................................................................... 38 2.3.5. Phương pháp so sánh........................................................................................ 38 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 39 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội........................................................................ 39 3.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 39 3.1.2. Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .................................................. 43 3.2. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất ........................................................ 49 3.2.1. Một số nội dung quản lý Nhà nước về đất đai .................................................. 49 3.2.2. Tình hình sử dụng đất của huyện Vĩnh Linh ..................................................... 55 3.3. Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất60 3.3.1. Quy trình thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.......... 60 3.3.2. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. ........................... 65 3.3.3. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến của các bên có liên quan ......................................................................................................... 72 3.3.4. Đánh giá chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất85 3.4. Giải pháp nâng cao hiệu quả, hoàn thiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vĩnh Linh ................................................................................ 89 KẾT LUẬN ............................................................................................................... 92 1. Kết luận ................................................................................................................. 92 2. Kiến nghị ............................................................................................................... 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 94 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vi DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân sự BTN&MT Bộ Tài nguyên & Môi trường BTP Bộ Tư pháp ĐKĐĐ Đăng ký đất đai ĐKGDBĐ Đăng ký giao dịch bảo đảm ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận HĐND Hội đồng nhân dân QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu TTCN Tiểu thủ công nghiệp UBND Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Bảng so sánh giá trị sản xuất các ngành kinh tế từ 2014 -2018 ................... 43 Bảng 3.2. Bảng so sánh giá trị khu vực kinh tế nông nghiệp ...................................... 44 Bảng 3.3. Bảng so sánh dân số từ năm 2013 - 2017 ................................................... 46 Bảng 3.4. Bảng thống kê kết quả giao đất hộ gia đình, cá nhân từ 2013 - 2018 .......... 52 Bảng 3.5. Bảng thống kê kết quả thu hồi đất từ 2013 - 2018 ...................................... 53 Bảng 3.6. Bảng thống kê kết quả chuyển mục đích hộ gia đình, cá nhân từ 2013 2018 .......................................................................................................................... 54 Bảng 3.7. Hiện trạng sử dụng đất huyện Vĩnh Linh.................................................... 56 Bảng 3.8. Bảng so sánh biến động đất đai .................................................................. 59 Bảng 3.9. Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của huyện Vĩnh Linh theo đơn vị hành chính....................................................................................... 65 Bảng 3.10. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của huyện Vĩnh Linh giai đoạn 2014-2018 .................................................................................................. 69 Bảng 3.11. Sự hiểu biết chung của các bên có liên quan đối với công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất........................................................................ 73 Bảng 3.12. Ý kiến của người dân về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ................................................................................................................ 75 Bảng 3.13. Ý kiến của người dân về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất phân theo khu vực điều tra ................................................................................... 77 Bảng 3.14. Ý kiến của người dân về việc vay tiền so với giá trị QSD đất ................... 79 Bảng 3.15. Ý kiến của cán bộ tổ chức tín dụng về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ............................................................................................. 80 Bảng 3.16. Ý kiến của cán bộ tín dụng về mục đích vay vốn của người dân ............... 81 Bảng 3.17. Ý kiến của cán bộ tổ chức tín dụng về nhu cầu vay vốn của người dân bằng quyền sử dụng đất ...................................................................................................... 82 Bảng 3.18. Ý kiến của bộ chi nhánh văn phòng ĐKĐĐ huyện Vĩnh Linh làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa bàn nghiên cứu ..................................................... 83 Bảng 3.19. Ý kiến của cán bộ thực hiện giao dịch bảo đảm về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất........................................................................ 84 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma viii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1. Sơ đồ trình tự thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ theo TTLT số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 ....................................................... 8 Hình 3.1. Đơn vị hành chính các xã của huyện Vĩnh Linh.......................................... 39 Hình 3.2. Sơ đồ trình tự thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ của huyện Vĩnh Linh theo Quyết định số 1410/QĐ-UBND ngày 24/6/2016 của UBND tỉnh Quảng Trị .................................................................................................................. 63 Hình 3.3. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của huyện Vĩnh Linh giai đoạn 2014-2018 ......................................................................................................... 68 Hình 3.4. Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của huyện Vĩnh Linh giai đoạn 2014-2018 .......................................................................................... 70 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình văn hóa, kinh tế, xã hội, quốc phòng, là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc gia và quý giá bởi tính có hạn của nó. Trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế đất nước. Từ trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một loại hình sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất ngày càng không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất được diễn ra phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, tín chấp, ký cược… và một phần các hoạt động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường. Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Những năm qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm ở nước ta đã phát huy ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần. Về phía các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, cũng như tổ chức, cá nhân khác có nguồn thông tin để tra cứu, tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung và đầu tư, cho vay vốn nói riêng. Đồng thời thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm có căn cứ để xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp cần xử lý tài sản để thanh toán nghĩa vụ. Từ đó, góp phần đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện môi trường đầu tư trong và ngoài nước tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế-xã hội của nước ta. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi ích PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 2 chung trong đời sống kinh tế - dân sự, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Đăng ký giao dịch bảo đảm còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập như các văn bản quy phạm pháp luật nhiều, đôi lúc còn chồng chéo, chưa chặt chẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm cho người sử dụng đất. Vĩnh Linh là một huyện nằm ở phía bắc của tỉnh Quảng Trị. Do có những lợi thế về vị trí địa lý nên trong những năm gần đây nền kinh tế- xã hội và quá trình đô thị hóa ở huyện Vĩnh Linh đang diễn ra tương đối mạnh mẽ. Quá trình này đã làm cho nhu cầu huy động vốn để đầu tư của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện ngày càng nhiều, từ đó đã kéo theo sự gia tăng của các đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch này vẫn còn những tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết. Xuất phát từ thực tế trên, được sự hướng dẫn của PGS. TS Nguyễn Hoàng Khánh Linh, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Vĩnh Linh, tỉnh Quảng Trị” nhằm đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai, công tác giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất để từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác này. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu chung Đánh giá được thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Vĩnh Linh, tỉnh Quảng Trị, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện. 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Linh, tỉnh Quảng Trị. - Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm của các bên có liên quan. - Đề xuất được một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cho địa bàn nghiên cứu. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 3 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học - Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đóng góp thêm vào việc hoàn thiện cơ sở lý luận về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Đề tài sẽ giúp cho các cơ quan chuyên môn thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại huyện Vĩnh Linh và các địa phương khác có điều kiện tương tự thấy được các kết quả cũng như những thuận lợi, khó khăn của việc thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân. Từ đó, sẽ giúp các cơ quan chuyên môn xác định được các định hướng phù hợp để giải quyết các khó khăn nhằm thực hiện tốt công tác này. - Các giải pháp được đề xuất bởi đề tài sẽ giúp nâng cao hiệu quả trong việc đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất nói riêng. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 4 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu 1.1.1. Khái quát về giao dịch bảo đảm 1.1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm Ở Việt Nam, khái niệm giao dịch bảo đảm được biết đến dưới giác độ là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công khai hoá chủ thể quyền (giao dịch) cũng như các quyền (giao dịch) tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm. Mặc dù điều này tiếp tục được thể hiện và ghi nhận trong BLDS năm 2005. Theo khoản 1, Điều 323, BLDS 2005 thì “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1, Điều 318, của Bộ luật này”; bao gồm: tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Tài sản theo Điều 326, Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thế chấp tài sản theo Điều 432, Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp [18]. Mặt khác, tại Khoản 1, Điều 2, Nghị định 83/2010/NĐ-CP có quy định đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật [10]. Các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm: - Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất; - Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất; - Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất; - Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 5 - Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; - Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký; - Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp; - Xóa đăng ký thế chấp. Đối với những giao dịch bảo đảm bằng tài sản không thuộc các trường hợp phải đăng ký như trên sẽ được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu. Đăng ký giao dịch bảo đảm thế chấp tài sản bao gồm cả thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, cầm cố tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ. Người yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có thể là bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm hoặc Tổ trưởng tổ quản lý, thanh lý tài sản của bên nhận bảo đảm là doanh nghiệp, hợp tác xã bị lâm vào tình trạng phá sản hoặc người được một trong các chủ thể này ủy quyền. Nếu có thay đổi bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, thì bên bảo đảm mới, bên nhận bảo đảm mới cũng có thể là người yêu cầu đăng ký thay đổi đó. Khi đăng ký giao dịch bảo đảm người yêu cầu đăng ký phải có nghĩa vụ và trách nhiệm kê khai chính xác, đúng sự thật, phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết và kê khai đầy đủ các mục thuộc diện phải kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký; lập hồ sơ đăng ký đầy đủ và không được giả mạo giấy tờ. Nếu phát hiện đơn yêu cầu đăng ký có nội dung không đúng sự thật, không phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết, hồ sơ đăng ký có giấy tờ giả mạo mà gây thiệt hại thì người yêu cầu đăng ký phải bồi thường cho người bị thiệt hại; tùy theo mức độ vi phạm có thể bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Cụ thể: - Tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng. - Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng khác hình thành trong tương lai đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; rừng sản xuất là rừng trồng hình thành trong tương lai; cây lâu năm hình thành trong tương lai, bao gồm: + Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 6 + Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; + Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân; + Dự án công trình xây dựng, công trình xây dựng khác; + Rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm đang hình thành hoặc đã hình thành do bên thế chấp tạo lập và bên thế chấp xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp. - Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là việc cơ quan có thẩm quyền đăng ký ghi nhận các thông tin về thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai vào sổ địa chính hoặc sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và đơn yêu cầu đăng ký thế chấp. - Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở là việc cơ quan có thẩm quyền xác nhận chuyển tiếp đăng ký thế chấp vào sổ địa chính, GCN và đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp trong các trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có yêu cầu chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc sang đăng ký thế chấp nhà ở mà đến thời điểm chuyển tiếp các bên chưa xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản đó [10]. 1.1.1.2. Phân loại các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Theo quy định tại Điều 4 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường, các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm: - Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất; - Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất; - Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất; - Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; - Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; - Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký; - Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp; - Xóa đăng ký thế chấp. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 7 Cụ thể: Tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng. Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng khác hình thành trong tương lai đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; rừng sản xuất là rừng trồng hình thành trong tương lai; cây lâu năm hình thành trong tương lai, bao gồm: - Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; - Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; - Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân; - Dự án công trình xây dựng, công trình xây dựng khác; - Rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm đang hình thành hoặc đã hình thành do bên thế chấp tạo lập và bên thế chấp xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp. Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là việc cơ quan có thẩm quyền đăng ký ghi nhận các thông tin về thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai vào Sổ địa chính hoặc Sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp. Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở là việc cơ quan có thẩm quyền xác nhận chuyển tiếp đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và Đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp trong các trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có yêu cầu chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc sang đăng ký thế chấp nhà ở mà đến thời điểm chuyển tiếp các bên chưa xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản đó [5]. 1.1.1.3. Quy trình thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất - Về thành phần hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất: Theo quy định tại Điều 19 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm: + Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 8 + Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định; + Giấy chứng nhận; + Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau: Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền; Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1 Điều 13 của Thông tư này, nếu có yêu cầu miễn lệ phí đăng ký thế chấp [5]. - Về quy trình thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất: Theo quy định tại Điều 29, Điều 30 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường thì quy trình thực hiện được quy định theo hình 1.1 . Trả bổ sung hồ sơ Tiếp nhận hồ sơ Không hợp lệ Thẩm định hồ sơ Hợp lệ Ký, xét duyệt hồ sơ Trả hồ sơ đã giải quyết Hình 1.1. Sơ đồ trình tự thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ theo TTLT số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 Người yêu cầu đăng ký lựa chọn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp đến một trong các cơ quan, đơn vị sau đây: - Văn phòng đăng ký đất đai; - Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND cấp xã; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 9 - Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa đối với các địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ. Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký, Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký. - Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP và khoản 1 Điều 9 của Thông tư này thì Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký, văn bản từ chối đăng ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện đúng quy định. - Đối với trường hợp đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi, xóa đăng ký mà không có căn cứ từ chối đăng ký thì trong thời hạn quy định tại Điều 8 của Thông tư này, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau: Ghi nội dung đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi hoặc xóa đăng ký và thời điểm đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Đối với trường hợp đăng ký thay đổi tài sản gắn liền với đất là tài sản hình thành trong tương lai đã được hình thành và bên thế chấp đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản vào Giấy chứng nhận thì phải thể hiện cụ thể nội dung sau vào Sổ địa chính, Giấy chứng nhận khi có thay đổi là: “Tài sản gắn liền với đất đã hình thành, được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận và tiếp tục thế chấp (ghi tên tài sản) tại (ghi tên bên nhận thế chấp)”; Sau khi ghi vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận, thì ghi nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) tại Mục “Chứng nhận của cơ quan đăng ký” trên Đơn yêu cầu đăng ký. - Trường hợp đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, ghi “Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp” vào Sổ địa chính và ghi nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) tại Mục “Chứng nhận của cơ quan đăng ký” trên Đơn yêu cầu đăng ký và thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản thế chấp cho các bên cùng nhận thế chấp đã đăng ký trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ[5]. - Về thời gian thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất: Tại Điều 8 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 10 + Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký và trả kết quả đối với các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều 4 của Thông tư này ngay trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ. + Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) thì trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa thì thời hạn chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai được thực hiện theo Quyết định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh). Trường hợp nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại UBND cấp xã hoặc nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa thì thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký được tính từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận hồ sơ do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc do Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa chuyển đến. + Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không bao gồm thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 9 hoặc thời gian thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quy định tại Điều 32 của Thông tư [5]. 1.1.2. Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm Từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời đã đánh dấu sự thành công bước đầu trong việc nhất thể hoá pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của nước ta, góp phần tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc tìm hiểu và áp dụng pháp luật. Với những quy định mới tạo sự chuyển biến tích cực trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời thể hiện một cách rõ nét vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm, tác động trực tiếp tới các bên tham gia giao dịch cũng như các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và tác động tới nền kinh tế xã hội một cách đáng kể, cụ thể đó là: - Đối với bên nhận bảo đảm: Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm. Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nước đều thừa PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma