Tài liệu đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện thanh oai, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN ĐĂNG PHÙNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thanh Huyền NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Đăng Phùng i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Thanh Oai đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Đăng Phùng ii MỤC LỤC Lời cam đoan ................................................................................................................. i Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii Mục lục ...................................................................................................................... iii Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi Danh mục bảng ...........................................................................................................vii Danh mục hình ...........................................................................................................viii Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix Thesis abstract .............................................................................................................. xi Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1 1.2. Mục đích nghiên cứu ....................................................................................... 3 1.3. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 3 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 3 1.4.1. Đóng góp mới của đề tài .................................................................................. 3 1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài ............................................................................. 3 1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.............................................................................. 3 Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4 2.1. Một số vấn đề lý luận liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........... 4 2.1.1. Quyền sở hữu đất đai ....................................................................................... 4 2.1.2. Tài sản và giao dịch bảo đảm ........................................................................... 5 2.1.3. Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...................................................................... 11 2.2. Kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm tại một số nước trên thế giới ........... 13 2.2.1. Đăng ký giao dịch bảo đảm tại Pháp .............................................................. 13 2.2.2 Kinh nghiệm giao dịch bảo đảm tại Mỹ.......................................................... 13 2.2.3 Đăng ký giao dịch bảo đảm tại Thái Lan ........................................................ 15 2.3. Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam.................................................. 16 2.3.1. Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước ........................ 16 iii 2.3.2. Giai đoạn Bộ luật Dân sự 1995 có hiệu lực .................................................... 19 2.3.3. Giai đoạn từ khi Bộ luật Dân sự 2005 có hiệu lực .......................................... 21 2.3.4. Giai đoạn Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực .................................................... 27 2.4. Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hà Nội ..................................... 30 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 32 3.1. Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 32 3.2. Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 32 3.3. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 32 3.4. Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 32 3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Oai .............................. 32 3.4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Thanh Oai ..................................... 32 3.4.3. Đánh giá công tác đăng ký GDBĐ bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Oai ............................ 33 3.4.4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Oai .................................................... 33 3.5. Phương pháp nghiên cứu................................................................................ 33 3.5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 33 3.5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 33 3.5.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.................................................. 34 3.5.4. Phương pháp xử lý số liệu.............................................................................. 34 3.5.5. Phương pháp so sánh ..................................................................................... 34 Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................ 35 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai..................................... 35 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 35 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 38 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội .................................... 41 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại huyện Thanh Oai ............................. 43 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai tại huyện Thanh Oai giai đoạn 2011 - 2015 ............ 43 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................... 52 4.3. Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Oai ....... 53 iv 4.3.1 Thực trạng nguồn nhân lực làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ............. 53 4.3.2. Trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ....................................... 54 4.3.3. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Thanh Oai giai đoạn 2011 2015 .............................................................................................................. 58 4.3.4. Đánh giá về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Oai ....... 63 4.3.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...................................................................... 74 4.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ......................................................................................................... 78 4.4.1. Giải pháp về chính sách ................................................................................. 78 4.4.2. Giải pháp về nguồn lực, tài chính ................................................................... 78 4.4.3. Giải pháp tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật ...................................... 79 4.4.4. Giải pháp tổ chức thực hiện ........................................................................... 79 Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 81 5.1. Kết luận ......................................................................................................... 81 5.2. Kiến nghị ....................................................................................................... 82 Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 83 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BLDS Bộ luật Dân sự BLDS&TM Bộ luật Dân sự và Thương mại BNV Bộ Nội vụ BPBĐ Biện pháp bảo đảm BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP Bộ Tư pháp CP Chính phủ CS Cộng sự ĐVT Đơn vị tính ĐVHC Đơn vị hành chính GDBĐ Giao dịch bảo đảm GTGT Giá trị gia tăng HĐND Hội đồng nhân dân NĐ Nghị định NH Ngân hàng PGD Phòng giao dịch PTTH Phổ thông trung học PTCS Phổ thông cơ sở PT&NT Phát triển và nông thôn QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất STT Số thứ tự TT Thông tư TTLT Thông tư liên tịch UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Giá trị, cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai từ năm 2011 - 2015 ...................38 Bảng 4.2. Hiện trạng dân số huyện Thanh Oai giai đoạn 2011 - 2015......................39 Bảng 4.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2011 - 2015 .................................................................................... 47 Bảng 4.4. Kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2011 - 2015 ...............................49 Bảng 4.5. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Oai năm 2015 ................................ 52 Bảng 4.6. Kết quả đăng ký thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Oai giai đoạn 2011 - 2015 ............60 Bảng 4.7. Kết quả đăng ký xóa thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Oai giai đoạn 2011 - 2015 ............62 Bảng 4.8. Thông tin chung về hộ điều tra ................................................................64 Bảng 4.9. Thông tin đăng ký giao giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................ 65 Bảng 4.10. Đánh giá về nguyện vọng được vay vốn và mức lãi suất cho vay tại các Ngân hàng trên địa bàn huyện Thanh Oai..........................................67 Bảng 4.11. Đánh giá, ý kiến của người dân về trình tự thủ tục vay vốn trên địa bàn huyện Thanh Oai .............................................................................. 69 Bảng 4.12. Đánh giá của cán bộ ngân hàng về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Oai .......................................................................... 72 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Thanh Oai .............................................................35 Hình 4.2. Sơ đồ trình tự thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm .................................... 54 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Đăng Phùng Tên luận văn: “Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội”. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau: phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp so sánh. Kết quả chính và kết luận - Thanh Oai là một huyện ngoại thành nằm ở phía Tây Nam của thành phố Hà Nội, với 21 xã, thị trấn. Tổng diện tích tự nhiên là 12.386,74 ha và dân số là 192.082 người. Trong giai đoạn từ năm 2011 - 2015, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Oai phát triển khá toàn diện, duy trì được mức tăng trưởng kinh tế ngang với mức bình quân chung của cả nước. Cơ cấu kinh tế của huyện Thanh Oai đã có sự chuyển dịch quan trọng theo hướng tích cực, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp - thủy sản, tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp - xây dựng và dịch vụ - thương mại - du lịch, đồng thời phát huy lợi thế trong từng ngành, lĩnh vực. - Công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai trong những năm gần đây đã có sự chuyển biến tích cực đi vào nề nếp và đạt được những kết quả nhất định. Huyện Thanh Oai đã cấp được 7.775 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; giải quyết và trả kết quả cho 14.726 hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai. Công tác lập quy hoạch kế hoạch đã triển khai theo đúng tiến độ và yêu cầu. ix - Trong giai đoạn 2011 - 2015, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Thanh Oai đã tiếp nhận thực hiện đăng ký 5.589 hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 3.067 hồ sơ đăng ký xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Số lượng đăng ký giao dịch bảo đảm đều tăng dần qua các năm từ năm 2011 - 2015. Các giao dịch bảo đảm về thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cơ bản được thực hiện theo đúng các quy định văn bản pháp luật. Nhìn chung, người dân đã nhận thức và chấp hành pháp luật, muốn thực hiện đăng ký các giao dịch bảo đảm và đăng ký thường xuyên tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Oai. Tuy nhiên, có 6,7% chủ hộ được hỏi cho rằng cần phải tiếp tục cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính khi thực hiện đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Oai và 18,9 % cần cải cách thủ tục hành chính vay vốn tại ngân hàng để có thể đáp ứng được nguyện vọng nhu cầu vay vốn của người dân nhanh chóng, thuận tiện. - Để khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay trong công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cần thực hiện đồng bộ một số nhóm giải pháp sau: giải pháp về chính sách; giải pháp về nguồn lực, tài chính; giải pháp tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật; giải pháp tổ chức thực hiện. x THESIS ABSTRACT Master candidate: Nguyen Đang Phung Thesis title: “Evaluating the registration of guaranteed transactions using land use rights, ownership of houses and other assets attached to land in the area of Thanh Oai district, Hanoi city”. Major: Land Management Code: 60 85 01 03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Yesearch objectives - Evaluating the registration of guaranteed transactions using land use rights, ownership of houses and other assets attached to land in the area of Thanh Oai district, Hanoi city. - Proposingding the solutions to complete the registration of guaranteed transactions using land use rights, ownership of houses and other assets attached to land in the area of Thanh Oai district, Hanoi city. Study Methodology Study methodologies carried out include: method of investigating, collecting the secondary data; method of selecting the study sites; method of investigating, collecting the primary data; method of statistics, aggregation and analisis of data; method of comparison. Main findings and conclusions - Thanh Oai is a district located in the Southwest part of Ha Noi with 21 towns and villages. Total natural area is 12386,74 hectares with population of 192082. In the period of 2011 - 2015, society, economy of Thanh Oai has developed comprehensively, maintaining the growth at par with the national average. The economic structure in Thanh Oai has changed significantly in the positive direction, reducing the proportion of agriculture - fisheries and increasing the proportion of industries - construction and services - commerce - tourism as well as promoted advantages in each sector. - The land management in Thanh Oai having a positive change and achieved certain results in recent years. In the period of 2011 - 2015 the People’s Committee of Thanh Oai district issued 7.775 certificates of land use rights, resolved and returned the results of 14.726 files of administrative procedures on lands. The planning and plan works have been carried out on schedule time and requirement. xi - In the period of 2011- 2015, the branch office of Hanoi land registration in Thanh Oai district registed 5.589 files for mortgage registration using land use rights, home ownership and other assets attached to land; 3.067 files deleted for mortage registration using land use rights, home ownership and other assets attached to land. The number of registration for guaranteed transactions increased gradually over the years from 2011- 2015. Guaranteed transaction on mortgaging using land use rights, home ownership and other assets attached to land basically implemented following law rules. In general, the people have discerned and obeyed law and need to make guaranteed and regular registration at the Branch office of land registration in Thanh Oai district. However, 6.7% responded that the administration procedures need to be reformed when implementing for mortgage registration at the Branch office of land registration in Thanh Oai district and 18.9 % need to be reformed the administration procedures for loans at the bank to meet the need of the people’ loans easily and conveniently. - To overcome the recent shortcomings in the guaranteed registration using land use rights, house ownership and other assets attached to land, need to be implemented synchronously following some groups of solution: solution of policy, solution of power finance, solution of propaganda, popularity legal education, solution of executation. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Từ trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp năm 2013 quy định: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Tiếp theo Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền của người sử dụng đất. Cụ thể tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định “ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định”. Trong những năm qua, công tác giao dịch bảo đảm nói chung và công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta đã phát huy ý nghĩa quan trọng trong công khai minh bạch các giao dịch bảo đảm giúp cho người dân và doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với nguồn vốn để phát triển sản xuất kinh doanh cũng như giải quyết các vấn đề khó khăn về tài chính. Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diễn ra hết sức phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như: thế chấp và một phần các hoạt động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân sách Nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý Nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm. 1 Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật (Trần Quang Huy và Nguyễn Quang Tuyến, 2013). Đăng ký giao dịch bảo đảm còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập như các văn bản quy phạm pháp luật nhiều, đôi lúc còn chồng chéo ảnh hưởng đến việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm cho người sử dụng đất; việc xử lý tài sản hình thành trong tương lai chưa có quy định cụ thể. Thanh Oai là một huyện ngoại thành thủ đô Hà Nội, cách trung tâm Hà Nội 20 km về phía Tây Nam. Là đầu mối của nhiều tuyến đường giao thông quan trọng, có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Trong những năm gần đây, tốc độ gia tăng dân số, nhu cầu giải quyết việc làm đối với người lao động nông thôn để phát triển sản xuất ngày một lớn. Do vậy nhu cầu vốn phục vụ các mục đích trên ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện. Việc đăng ký các giao dịch trên tại các cơ quan Nhà nước theo quy định của pháp luật ngày càng tăng. Tuy nhiên, công tác đăng ký và việc quản lý các giao dịch này vẫn còn những tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết. Xuất phát từ thực tế khách quan trên, học viên đã thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội ” nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đăng ký giao dịch, giải quyết được 2 những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký giao dịch bảo đảm phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai. 1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU - Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Phạm vi nghiên cứu của đề tài bao gồm các tổ chức hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trong thời gian từ năm 2011 đến năm 2015. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1. Đóng góp mới của đề tài Đánh giá và xác định được những vấn đề còn tồn tại và hạn chế trong công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. Từ đó, đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này trong thời gian tới. 1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài - Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài - Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo giúp địa phương vận dụng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các sinh viên, học viên tại các trường Cao đẳng, Đại học đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 2.1.1. Quyền sở hữu đất đai Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi. Quyền sở hữu là sản phẩm của Nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của Nhà nước đương thời, một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch sử nhất định. Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch sử cụ thể. Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải/tài sản. Nó là hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền sở hữu và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu (Nguyễn Văn Khánh, 2013). Ngày nay, trên thế giới có 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở hữu và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn). Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu Nhà nước, sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân. Trong đó, tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể là các công trình văn hóa, tín ngưỡng, chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như Mỹ, Đức, Pháp, Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai. Dạng hình thức đơn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu Nhà nước hoặc sơ hữu toàn dân được hiểu là sở hữu chung. Có rất ít quốc gia trên thế giới có hình thức sở hữu Nhà nước như Trung Quốc, Mông Cổ, Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Triều Tiên. Tại một số quốc gia đôi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới dạng danh nghĩa như: Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất đai thuộc nữ hoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất đai trong thời hạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013). Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013). Do vậy đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người duy nhất có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu đất đai. Quyền sở hữu bao 4 gồm quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng, trong đó quyền định đoạt là quan trọng nhất (chỉ Nhà nước mới có quyền định đoạt số phận pháp lý đối với đất đai). Nhà nước định đoạt đất đai thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại đất... Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Người sử dụng đất chiếm hữu trực tiếp đất đai, trực tiếp khai thác các nguồn lợi từ đất, được định đoạt hạn chế về quyền sử dụng đất, được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, để lại thừa kế, cho thuê, cho thuê lại đất đai… Trong suốt quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta luôn xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đây là vấn đề tất yếu bởi đất đai là thành quả của sự nghiệp dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc nên phải thuộc sở hữu chung của toàn dân và được sử dụng cho mục đích chung của toàn dân tộc, của nhân dân. Việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định quyền của toàn dân đối với việc định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển và bảo vệ đất đai và các tài sản gắn liền với nó theo cơ chế dân chủ. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng sẽ đảm bảo cho các quan hệ trong xã hội được vận hành trên nền tảng của quyền sở hữu chung, song dưới những hình thức cụ thể được thể chế hóa bằng pháp luật, chính sách. Ngoài ra, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai còn có ý nghĩa trong quan hệ giữa Việt Nam với các quốc gia khác, tạo sự tương đồng với khái niệm chủ quyền về đất đai, biên giới, lãnh thổ của quốc gia (Vũ Văn Phúc và cs., 2013) 2.1.2. Tài sản và giao dịch bảo đảm 2.1.2.1. Tài sản bảo đảm Theo Điều 295 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. 2.1.2.2. Giao dịch bảo đảm a. Khái niệm Giao dịch bảo đảm là một thiết chế ra đời khá sớm ở nhiều quốc gia có hệ thống pháp luật phát triển trên thế giới. Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới 5 cho thấy thiết chế này được xây dựng đã tạo ra một hành lang pháp lý an toàn cho hoạt động tín dụng nói chung và sự phát triển của nền kinh tế nói riêng; góp phần không nhỏ vào sự ổn định của các quan hệ dân sự, kinh tế, tránh các tranh chấp phát sinh từ việc không thực hiện hoặc có thực hiện nhưng không đúng nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ. Việc xác lập các giao dịch bảo đảm luôn hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là quyền lợi của bên có quyền trong giao dịch này. Áp dụng biện pháp bảo đảm, bên có quyền không chỉ có quyền theo hợp đồng buộc bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ, mà còn có quyền xử lý tài sản mà bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm. Theo Khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Tài sản theo Điều 326 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. b. Phân loại giao dịch bảo đảm Việc phân loại giao dịch bảo đảm có thể dựa vào nhiều tiêu chí để phân loại như căn cứ với đối tượng được sử dụng để bảo đảm, căn cứ vào biện pháp bảo đảm được sử dụng… Mỗi tiêu chí phân loại mang những ý nghĩa xác định khác nhau trong đó, các tiêu chí về đối tượng, tiêu chí về biện pháp bảo đảm, tiêu chí về việc đăng ký giao dịch bảo đảm… có ý nghĩa thiết thực nhất. - Căn cứ vào đối tượng bảo đảm Đối tượng bảo đảm có thể là tài sản như vật, tiền, giấy tờ có giá. Và đối tượng bảo đảm cũng có thể là sự bảo đảm của một bên thứ ba đối với nghĩa vụ dân sự. Chính vì vậy, sẽ có giao dịch bảo đảm đối vật và giao dịch bảo đảm đối nhân. Giao dịch bảo đảm đối vật là giao dịch bảo đảm được xác lập dựa trên việc sử dụng loại tài sản xác định để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tài sản này có thể thuộc sở hữu của các bên trong quan hệ nghĩa vụ, cũng có thể là tài sản của một bên thứ ba có liên quan đến các bên trong quan hệ nghĩa vụ và người này cam kết dùng tài sản này để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của các bên trong quan hệ nghĩa vụ đó. Trong trường hợp nghĩa vụ bị vi 6 phạm, tài sản bảo đảm sẽ được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật để bù đắp cho bên có quyền đã bị vi phạm. Trong số các biện pháp bảo đảm đối vật, cầm cố và thế chấp là hai biện pháp được sử dụng phổ biến nhất. Giao dịch bảo đảm đối nhân là giao dịch bảo đảm có sự tham gia của bên thứ ba, theo đó, bên thứ ba cam kết sẽ thực hiện thay nghĩa vụ hoặc bồi thường cho bên có quyền nếu nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm. Khác với quan hệ bảo đảm đối vật như vừa nêu, quan hệ bảo đảm đối nhân không xác định cụ thể tài sản bảo đảm. Đối tượng bảo đảm có thể là việc thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ hoặc đó có thể là tài sản của người bảo đảm. - Căn cứ vào biện pháp bảo đảm Theo Điều 292 Bộ Luật Dân sự năm 2015, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: cầm cố tài sản; thế chấp tài sản; đặt cọc; ký cược; ký quỹ; bảo lưu quyền sở hữu; bảo lãnh; tín chấp; cầm giữ tài sản. Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Trường 7