Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện triệu sơn tỉnh thanh hóa giai đoạn 2014 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỖ THỊ THANH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRIỆU SƠN, TỈNH THANH HOÁ GIAI ĐOẠN 2014 – 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN – 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỖ THỊ THANH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRIỆU SƠN, TỈNH THANH HOÁ GIAI ĐOẠN 2014 – 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên – 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Bản luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu của bản thân dựa trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức và khảo sát tình hình thực tiễn dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. TS Nguyễn Ngọc Nông. Các số liệu, mô hình và những kết quả trong luận văn là chính xác, trung thực, các đề xuất đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình thức nào. Các số liệu trích dẫn trong quá trình nghiên cứu đều được ghi rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Đỗ Thị Thanh ii LỜI CẢM ƠN Luận văn này hoàn thành là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu lý luận ở nhà trường, lĩnh hội kiến thức từ các thầy, cô giáo và thực hiện nhiệm vụ thực tiễn công tác chuyên môn tại cơ quan, đơn vị. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông người đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong Phòng Đào tạo – Đào tạo Sau Đại học, khoa quản lý Tài Nguyên, khoa Môi trường, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện Triệu Sơn, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Triệu Sơn, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Phòng Cơ sở hạ tầng, Phòng thống kê huyện Triệu Sơn, Chi cục Thuế huyện Triệu Sơn, các cán bộ địa chính của 36 xã, thị trấn trong huyện Triệu Sơn cùng tất cả cán bộ và nhân dân các xã, thị trấn điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, tư liệu, số liệu giúp tôi hoàn thành luận văn này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện luận văn này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Đỗ Thị Thanh iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC BẢNG ....................................................................................... vi MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2 3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................... 2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ........................................... 3 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................... 3 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ..................................................................................... 3 1.1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................... 5 1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .............................................................. 7 1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .......................................................... 7 1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất .................................... 11 1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ..................... 14 1.2.4. Công tác quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất ........... 16 1.2.5. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam .................... 18 1.2.6. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Thanh Hoá .............. 24 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 29 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 29 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 29 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 29 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ...................................................................... 29 2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 29 2.3.1. Khái quát về điều kiện, tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn ............................................................................................. 29 iv 2.3.2. Đánh giá kết quả việc chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Triệu Sơn trong giai đoạn 2014 - 2017. ...................................................................................................... 30 2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết về công tác chuyển quyền sử dụng đất của người dân và cán bộ quản lý. .......................................................................................................... 30 2.3.4. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn ......................................... 30 2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 30 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp. ............................................... 30 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................... 31 2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................................ 31 2.4.4. Phương pháp so sánh- tổng hợp ...................................................................... 32 2.4.5. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu ........................................................ 32 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 33 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn ................................................................................................... 33 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 33 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 34 3.1.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn ........................ 34 3.2. Đánh giá kết quả thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn giai đoạn 2014 – 2017. ....................................................................................... 43 3.2.1. Đánh giá kết quả thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn giai đoạn 2014 - 2017 theo các hình thức chuyển quyền ......................... 43 3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn giai đoạn 2014 – 2017 theo các năm. ............................................................................... 54 3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại các điểm điểu tra theo phiếu điều tra trong giai đoạn nghiên cứu........................................................................... 56 3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Triệu Sơn và cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................... 64 3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân trên địa bàn huyện Triệu Sơn tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ .... 64 v 3.3.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn giai đoạn 2014 – 2017 ................................................................... 68 3.4. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp khắc phục những khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn. ................ 69 3.4.1. Khó khăn, tồn tại ............................................................................................. 69 3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn ................................................................................................... 71 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 73 1. Kết luận ................................................................................................................. 73 2. Đề nghị .................................................................................................................. 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 75 vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Thanh Hoá năm 2017................................... 25 Bảng 1.2. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến năm 2017 ............................................................................................................ 27 Bảng 3.1. Cơ cấu các loại đất theo hiện trạng sử dụng đất năm 2017 ...................... 35 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của các xã, thị trấn điều tra ................ 42 Bảng 3.3: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến ........................ 44 Bảng 3.4: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến năm 2017 ................................................................................................................... 45 Bảng 3.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến năm 2017 ........... 47 Bảng 3.6: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến năm 2017 ............. 49 Bảng 3.7: Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến năm 2017 ............ 51 Bảng 3.8: Kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến năm 2017 ............................................................................................................ 52 Bảng 3.9: Kết quả góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến năm 2017 ............................................................................................................ 53 Bảng 3.10. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn giai đoạn 2014-2017 ......................................................................................................... 55 Bảng 3.11: Tổng hợp hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp tại các địa điểm nghiên cứu trong giai đoạn nghiên cứu thông qua phiếu điều tra .............. 57 Bảng 3.12: Tổng hợp hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các địa điểm nghiên cứu trong giai đoạn nghiên cứu thông qua phiếu điều tra ............................. 58 Bảng 3.13: Tổng hợp hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất tại các địa điểm nghiên cứu trong giai đoạn nghiên cứu thông qua phiếu điều tra ......................................... 59 Bảng 3.14: Tổng hợp hoạt động thừa kế quyền sử dụng đất tại các địa điểm nghiên cứu trong giai đoạn nghiên cứu thông qua phiếu điều tra ......................................... 60 Bảng 3.15: Tổng hợp hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại các địa điểm nghiên cứu trong giai đoạn nghiên cứu thông qua phiếu điều tra ......................................... 61 vii Bảng 3.16: Tổng hợp hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại các địa điểm nghiên cứu trong giai đoạn nghiên cứu thông qua phiếu điều tra ...................... 62 Bảng 3.17: Tổng hợp hoạt động góp vốn quyền sử dụng đất tại các địa điểm nghiên cứu trong giai đoạn nghiên cứu thông qua phiếu điều tra ......................................... 63 Bảng 3.18: Hiểu biết và đánh giá của người đân về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước (Tổng hợp từ 100 phiếu điều tra) ...................... 65 Bảng 3.19: Hiểu biết và đánh giá của cán bộ về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước ( Tổng hợp từ ....... phiếu điều tra) .................... 67 viii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT QSDĐ: Quyền sử dụng đất SDĐ: Sử dụng đất UBND: Uỷ ban nhân dân QHSD: Quy hoạch sử dụng 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Luật Đất đai 2003 đã quy định: “Đất đai là nguồn tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Đối với nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, ngay từ bộ Luật Đất đai đẩu tiên ra đời năm 1987 đã quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”. Từ đó Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo các hình thức cụ thể từng trường hợp như Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê; Công nhận quyền sử dụng đất…; ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó. Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, 2003, Luật Đất đai 2013 cùng những văn bản hướng dẫn thi hành đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp nhằm giúp cho người sử dụng đất hiểu rõ và thực hiện theo quy định, phát huy quyền cũng như thực hiện tốt nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, đưa công tác quản lý nhà nước về đất đai đi vào nề nếp, hệ thống. Tuy nhiên, bên cạnh việc chấp hành những quy định của pháp Luật Đất đai hiện hành thì do nhận thức một cách cơ hội của một bộ phận không nhỏ người sử dụng đất đối với những lợi ích nhóm, lợi ích cá nhân trong việc chuyển quyền sử dụng đất không theo quy định của pháp luật làm ảnh hưởng lớn đến quyền của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý nhà nước về đất đai. Việc tìm hiểu, đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất để đưa ra những định hướng, giải pháp thiết thực trong công tác quản lý nhà nước về đất đai ở các địa phương là vấn đề bức thiết hiện nay. 2 Huyện Triệu Sơn là một trong những địa phương công tác quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện khá tốt trong tỉnh Thanh Hoá, tuy nhiên cùng với sự phát triển của xã hội, công nghiệp hoá, hiện đại hoá mạnh mẽ dẫn đến nhu cầu chuyển dịch cơ cấu cũng như chủ sử dụng đất diễn ra mạnh mẽ và phức tạp, gây áp lực ngày càng lớn cho công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Xuất phát từ thực tiễn nói trên, với sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hoá giai đoạn 2014 – 2017”. 2. Mục tiêu của đề tài Đánh giá được thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hoá giai đoạn 2014 - 2017 để tìm ra những thuận lợi, khó khăn, từ đó đưa ra những giải pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai trong việc chuyển quyền sử dụng đất cho địa phương trong thời gian tới. 3. Ý nghĩa của đề tài Qua việc nghiên cứu, đánh giá công tác chuyển quyền giúp học viên vận dụng những kiến thưc đã học vào thực tiễn; tìm hiểu, đánh giá những tồn tại trong thực hiện chuyển quyền, từ đó đưa ra những giải pháp, kiến nghị, đề xuất khắc phục những tồn tại, hạn chế, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài Bộ Luật Dân sự 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 tại điều 158 khẳng định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền: - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Trong quá trình sử dụng đất, thì luôn có sự biến động về chủ sử dụng đất, loại hình sử dụng đất… do chuyển QSDĐ. Kể từ ngày 18/12/1980, khi Hiến pháp đầu tiên ở Việt Nam có hiệu lực cho đến ngày 29/12/1987, Luật Đất đai đầu tiên ở Việt 4 Nam ra đời quy định chế độ quản lý và sử dụng đất đai thì việc chuyển QSDĐ cũng chỉ dừng ở mức độ chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư tên đất được giao, đất đai chưa được tham gia vào thị trường hàng hoá, bởi tại Điều 5 của Luật đã nêu rõ: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức”. Hiến pháp 1992 ra đời, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển QSDĐ. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, 2003 và Luật Đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất theo quy định của pháp Luật Đất đai. Quyền sử dụng đất được công nhận là một loại hàng hoá, QSDĐ được tham gia thị trường hàng hoá, được trao đổi thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cùng với sự phát triển không ngừng của xã hội theo xu hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá thì thị trường QSDĐ cũng ngày một nâng cao đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất, từ đó Luật Đất đai cũng lần lượt được ra đời, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý phù hợp với yêu cầu đặt ra, điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai nói chung và việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. Theo Luật này, người sử dụng đất có thể tham gia 6 hình thức chuyển QSDD là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị QSDD. Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003 - đó là Luật Đất đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn so với Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền (thêm 2 hình thức chuyển QSDĐ là tặng cho QSDĐ và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Luật Đất đai 2003 có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất nhưng Luật Đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. [3],[4],[5] Luật Đất đai 2003 có hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nhưng Luật Đất đai 2013 không có hình thức chuyển quyền sử dụng đất này. 5 Luật Đất đai 2003 có hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tuy nhiên ngày 13 tháng 6 năm 2006 có Thông tư số: 03/2006/TTLT-BTP Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cho nên từ ngày 28 tháng 6 năm 2006 thì trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất không còn hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. 1.1.2. Cơ sở pháp lý 1.1.2.1. Các văn bản Luật - Hiến pháp năm 2013; - Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993; - Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994; - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999; - Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000; - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001; - Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004; - Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007; - Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009; - Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày 01/9/2009. - Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014. - Bộ luật dân sự ngày 24/11/2015. 1.1.2.2. Các văn bản dưới Luật * Một số Nghị định của Chính phủ: - Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; 6 - Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ; - Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất; - Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. * Một số thông tư hướng dẫn: - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính. - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính. - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 củaBộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. 7 - Thông tư sô 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. 1.1.2.3 Các văn bản của UBND tỉnh Thanh Hoá - Quyết định số 4463/2014/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 về việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở; hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá. - Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 về việc quy định Bảng giá đất thời kỳ 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá. - Quyết định số 2890/2015/QĐ-UBND ngày 05/10/2015 về quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá. - Quyết định số 3427/2016/QĐ-UBND ngày 08/9/2016 về việc công bố thủ tục hành chính được chuẩn hoá lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện tỉnh Thanh Hoá. - Quyết định số 638/2017/QĐ-UBND ngày 01/3/2017 về quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá. 1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai 1993 quy định người sử dụng đất có thể tham gia 6 hình thức chuyển QSDĐ là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị QSDĐ; Luật Đất đai 2003 bổ sung thêm 2 hình thức chuyển QSDĐ là tặng cho QSDĐ và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ thành 8 hình thức chuyển QSDĐ, đến Luật Đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Lý do là Luật Đất đai 2003 có hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tuy nhiên ngày 13 tháng 6 năm 2006 có Thông tư số: 03/2006/TTLT-BTP 8 Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cho nên từ ngày 28 tháng 6 năm 2006 thì trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất không còn hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. [3],[4],[5] 1.2.1.1. Chuyển đổi quyến sử dụng đất Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. 1. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. 2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. 3. Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ chương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. [3],[4],[5] 1.2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ. Thực chất chuyển nhượng QSDD là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất. [5],[6] 1.2.1.3. Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng 9 cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. [5],[6] 1.2.1.4. Thừa kế quyền sử dụng đất Để thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩ chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. [5],[6] Nguyên tắc chung: 1. Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà không thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc thừa kế; 2. Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; 3. Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; 4. Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người đứng ở hàng sau mới được hưởng: + Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ con nuôi của người đã chết. + Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết. + Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết, cháu ruột của người đã chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, gì ruột, cô ruột. 10 1.2.1.5. Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ loại quan hệ này. Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không quy định trong luật nên chỉ thực tiễn trong phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định các quy định của thừa kế sang để thực hiện. Đây là hình thức đặc biệt của hình thức chuyển QSDĐ mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế Nhà nước đã quy định những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ chuyển quyền và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế, lệ phí này. [5],[6] 1.2.1.6. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp QSDĐ là hình thức người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng rãi hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: + Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động. + Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. [5], [23]