Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện lục yên, tỉnh yên bái giai đoạn 2015 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HOÀNG MẠNH TUẤN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LỤC YÊN, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HOÀNG MẠNH TUẤN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LỤC YÊN, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hoàng Văn Hùng THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng: Đây là công trình nghiên cứu của chúng tôi, các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác và chưa từng sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Thái Nguyên, tháng năm 2019 Tác giả Hoàng Mạnh Tuấn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình thực hiện đề tài và hoàn thành bản luận văn, tôi luôn nhận được sự giúp đỡ của nhiểu tổ chức và cá nhân. Nhân dịp này tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu, Khoa Quản lý tài nguyên -Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi được theo học chương trình đào tạo tại trường. Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể cán bộ khoa Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã nhiệt tình giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất để tôi hoàn thành luận văn. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô giáo hướng dẫn PGS.TS Hoàng Văn Hùng đã trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè đã đóng góp công sức, động viên và giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, tháng năm 2019 Tác giả Hoàng Mạnh Tuấn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. i MỤC LỤC ...................................................................................................................ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... vi MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2 3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ................................................... 3 3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài ................................................................................. 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.................................................................................. 3 Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................. 4 1.1. Các nội dung liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất ....................................... 4 1.1.1 Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất ......................................... 4 1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ......................................................... 4 1.1.4 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ....................................... 8 1.1.5. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.................................................... 11 1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ...................................... 13 1.3. Tổng quan về quyền sở hữu, sử dụng đất và hoạt động chuyển nhượng sử dụng đất trên thế giới và tại Việt Nam ............................................................. 15 1.3.1. Trên thế giới .................................................................................................... 15 1.3.2. Ở Việt Nam ..................................................................................................... 20 1.4. Tình hình quyền sở hữu, sử dụng đất và hoạt động chuyển nhượng sử dụng đất tại tỉnh Yên Bái .................................................................................. 25 1.5. Những tồn tại trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ......................... 25 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...... 28 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 28 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 28 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 28 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ...................................................................... 28 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.2.1. Thời gian nghiên cứu ...................................................................................... 28 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ....................................................................................... 28 2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 28 2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái ......... 28 2.3.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của huyện Lục Yên ...... 28 2.3.3. Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2018 ............................................... 28 2.3.4.Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái thông qua cán bộ quản lý và người dân. ........................ 29 2.3.5. Thuận lơi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý trên địa bàn huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái ........................................ 29 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ............................................................ 29 2.4.2. Phương pháp thống kê, so sánh ...................................................................... 30 2.4.3. Phương pháp chuyên gia ................................................................................. 30 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 31 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái ......... 31 3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên ...................................................................... 31 3.1.2. Khái quát về thực trạng kinh tế - xã hội của huyện Lục Yên ......................... 34 3.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của huyện Lục Yên ......... 36 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của huyện Lục Yên ................. 36 3.2.2. Thực trạng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Lục Yên .......................................................................................................... 38 3.3. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Yên giai đoạn 2015 - 2018 ..................................................................................... 40 3.3.1. Đánh giá chung công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Lục Yên ...... 40 3.3.2. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Lục Yên giai đoạn 2015 - 2018 ............................................................................................ 42 3.3.3 Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Lục Yên giai đoạn 2015 – 2018 ............................................................................................. 45 3.3.4. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 – 2018 ............ 48 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.3.5. Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất ................................................. 51 3.3.6. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất .................................................. 51 3.4. Đánh giá hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Lục Yên thông qua ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân và cán bộ......................................... 52 3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Yên ................................ 55 3.5.1. Thuận lợi ......................................................................................................... 55 3.5.2. Khó khăn ......................................................................................................... 56 3.5.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Yên ........................................................................... 56 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 58 1. Kết luận ................................................................................................................. 58 2. Kiến nghị ............................................................................................................... 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 60 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT HĐND KH KHHGĐ Hội đồng nhân dân Kế hoạch Kế hoạch hóa gia đình QSDĐ Quyền sử dụng đất SXNN Sản xuất nông nghiệp SXPNN Sản xuất phi nông nghiệp THCS Trung học cơ sở UBND Ủy ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 của Huyện Lục Yên ........................ 36 Bảng 3.2. Kết quả công tác chuyển quyền QSDĐ trên địa bàn huyện Lục Yên giai đoạn 2015 – 2018 .................................................................... 39 Bảng 3.3. Kết quả chuyển QSDĐ theo đơn vị hành chính giai đoạn 2015 2018 (Đơn vị: ha) .................................................................................. 40 Bảng 3.4. Kết quả chuyển QSDĐ theo mục đích sử dụng giai đoạn 2015 -2018 ..... 41 Bảng 3.5. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ theo đơn vị hành chính ................ 44 Bảng 3.6. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành chính ........ 45 Bảng 3.7. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng ......... 46 Bảng 3.8. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính ............... 48 Bảng 3.9. Kết quả công tác tặng cho QSDĐ theo mục đích sử dụng .................... 49 Bảng 3.10. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ theo đơn vị hành chính....... 51 Bảng 3.12. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng ......... 51 Bảng 3.13 Mức độ thỏa mãn yêu cầu thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................................. 52 Bảng 3.14: Ý kiến của hô gia đình, cá nhân liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất .................................................................................. 53 Bảng 3.15: Ý kiến của các cán bộ liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................................. 54 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”. Trong đó, chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung vào năm 1998, 2001 hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tự đáng kể góp phần hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Khi Nhà nước chuyển hướng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa làm cho nhu cầu về hàng hóa, xây dựng, đất đai để phục vụ kinh tế ngày càng nhiều vì vậy để quản lý nhà nước được thuận lợi Luật Đất đai 2003 ra đời với 13 nội dung và chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng, các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được hoàn thiện chặt chẽ và bổ sung thêm 3 hình thức mới. Khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thì người sử dụng đất được tham gia 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; bảo lãnh; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Kinh tế ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai 2003 vẫn còn nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2013 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 2003. Về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất của Luật Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2 Đất đai 2013 thì những nội dung chuyển quyền sử dụng đất vẫn được giữ nguyên nhưng chỉ gộp 2 nội dung thế chấp và bảo lãnh thành một hình thức nên Luật Đất đai 2013 khi có hiệu lực người sử dụng đất chỉ còn 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất với những thủ tục và quyền hạn khác nhau. Thấy được tầm quan trọng của đất đai, nên chúng ta phải có biện pháp tổ chức quản lý và sử dụng tài nguyên đất sao cho hợp lý, tiết kiệm nhằm khai thác tiềm năng, song song với việc bảo vệ đất mang lại hiệu quả cao, phục vụ đắc lực cho công cuộc xây dựng đất nước nhất là trong giai đoạn hiện nay với tốc độ phát triển đô thị, phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá- hiện đại hoá đã diễn ra quá trình chuyển đổi cơ cấu đất đai một cách mạng mẽ và những phát sinh trong quá trình quản lý phức tạp, với việc gia tăng dân số về số lượng cũng như chất lượng. Cùng với sự phát triển chung trên phạm vi cả nước, việc đô thị hóa tại huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái cũng diễn ra rất nhanh chóng và mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị không ngừng được củng cố phát triển kéo theo việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Yên ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất ngày càng nhiều và phức tạp. Nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm nắm bắt và khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện trình tự thủ. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị, giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật trong hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Xuất phát từ vấn đề đó tôi chọn thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2018". 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng sử dụng trên địa bàn huyện Lục Yên để thấy được sự ảnh hưởng tới công tác quản lý, sử dụng đất tại địa phương. - Đánh giá giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất qua số liệu thứ cấp và số liệu điều tra tại huyện Lục Yên giai đoạn 2015 - 2018. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3 - Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp phù hợp với đặc điểm của địa phương nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất. 3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài Qua quá trình nghiên cứu, rút ra những kinh nghiệm, những phương pháp trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. Từ đó, đề xuất những kiến nghị, giải pháp nhằm giúp cơ quan có thẩm quyền có những biện pháp tích cực hơn trong việc quản lý, sử dụng đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Từ kết quả nghiên cứu điều tra được việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Yên, đánh giá được mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân dẫn tới sự ảnh hưởng đó để nâng cao hiệu quả công tác quản lý trên địa bàn huyện Lục Yên. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 4 Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Các nội dung liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền sử dụng đất muốn thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 như sau: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cho biết thực hiện các quyền chuyển đổi. chuyện nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn sử dụng đất theo quy định của Luật này. Cụ thể như sau: 1.1.2.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 5 Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và điều 190 của Luật Đất đai 2013 quy định: “hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”. Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 126 của Luật Đất đai 2003 [23] và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ- CP và điều 78, 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. Tại điều 44 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định đây là một trong những điểm mới mà Luật Đất đai 2003 và các Nghị định, thông tư không quy định. 1.1.2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến nhất của chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất (Nguyễn Thị Lợi, 2007). Chuyển nhượng QSDĐ khác với việc mua bán đất tại chỗ: - Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển QSDĐ chỉ được thực hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi hạn mức mà pháp luật quy định. - Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển QSDĐ, thuế SDĐ và tiền SDĐ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015). 1.1.2.3. Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người quyền sử dụng đất không thu lại tiền Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 6 hoặc hiện vật nào cả.Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ quan hệ này Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy nhiện trong rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn thuế, vì thế Nhà nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp phải chịu các loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). 1.1.2.4. Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Từ khi Nhà nước thừa nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và được tham gia vào thị trường, người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự. Theo khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế QSDĐ đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. 1.1.2.5. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 7 với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền hoặc sức lao động, công nghệ, máy móc… theo thỏa thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó hình thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn,2015). Tại điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền của người sử dụng đất đối với việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. 1.1.2.6. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác với cho thuê lại quyền sử dụng đất. Cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc đất thuê. Còn cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất. Trường hợp cho thuê đất là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước; trường hợp cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Để tránh tình trạng các đối tượng thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh lệch, pháp luật đất đai quy định chỉ được cho thuê lại QSDĐ với trường hợp người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015). 1.1.2.7. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất đem quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 8 nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Hiện nay, Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất (bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất có bên thứ 3 tham gia) một cách rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi thế chấp rộng hơn, không chỉ giới hạn là các tổ chức tín dụng mà mở rộng ra tất cả các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam (Luật đất đai năm 2013). Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: − Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân được vay vốn phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động. − Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). 1.1.4 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 1.1.4.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất (Điều 188 Luật đất đai 2013) cho biết: + Người sử dụng đất được thực hiện các chuyển quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này. - Đất không có tranh chấp - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án - Trong thời hạn sử dụng đất + Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 9 giá trị quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013. + Việc chuyển đôỉ, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 1.1.4.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Theo Điều 168, Luật đất đai 2013 cho biết: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tưu xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê lại sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật đất đai 2013. 1.1.4.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất Theo Điều 190, Luật đất đai 2013) cho biết: 1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b, khoản 1, điều 179 của Luật đất đai 2013. b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 10 đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, cụm công nghiệp; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 điều 179 của Luật đất đai 2013 trừ trường hợp được quy định tại điều 179 của Luật này. d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất; e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận quyền chuyển QSDĐ ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở. f) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển QSDĐ thông qua góp vốn bằng giá trị QSDĐ. g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nha nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. h) Tổ chức kinh tế, tổ chức chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước cho thuê đất. i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang sử dụng ổn định. k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 11 có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ. l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành. m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập. 2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ không phụ thuộc vào nơi cư trú trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật đất đai 2013. 1.1.5. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 1.1.5.1. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Do vậy, ngoài việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng. 1.1.5.2. Trình tự và lệ phí chuyển quyền sử dụng đất Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn