Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện bình chánh, thành phố hồ chí minh giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN VŨ PHÚC ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN VŨ PHÚC ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, Luận văn về đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2017” do tôi viết trên cơ sở nghiên cứu các tài liệu tham khảo, giáo trình hướng dẫn, thực tiễn thực tập tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bình Chánh và được sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Đàm Xuân Vận. Tôi đã hoàn thành Luận văn và chịu trách nhiệm với những vấn đề tôi viết. Người cam đoan Trần Vũ Phúc Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trường Đại học Nông Lâm thuộc Đại học Thái Nguyên là nơi đào tạo tin cậy, có uy tín đối với học viên, đội ngũ cán bộ, công chức các cấp, các ngành trong lĩnh vực đào tạo trình độ thạc sĩ các chuyên ngành về Nông Lâm - Nông nghiệp, trong đó có ngành Quản lý đất đai. Trong 2 năm học ở trường là khoảng thời gian mà mỗi học viên được tiếp nhận vốn tri thức cơ bản về Quản lý đất đai. Có được kết quả như ngày hôm nay cũng như hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này, tôi xin gửi lời cảm ơn và lời chúc sức khoẻ chân thành đến: - Lãnh đạo Trường Đại học Nông Lâm thuộc Đại học Thái Nguyên cùng các thầy, cô tại trường đã tận tình giảng dạy, dành nhiều thời gian để tôi trau dồi tri thức, đạo đức. - PGS.TS. Đàm Xuân Vận – Giáo viên hướng dẫn khoa học đã hướng dẫn nhiệt tình cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành đúng tiến độ luận văn này. - Các cán bộ, công chức của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bình Chánh đã nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi, có những góp ý thiết thực, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho tôi hoàn thành tốt luận văn. - Gia đình, các anh chị và bạn bè cùng khóa đã luôn động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn. Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Trần Vũ Phúc Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................... 4 1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất ............ 4 1.1.1. Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất ........................... 4 1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất .......................... 8 1.2. Khái quát về công tác chuyển quyền sử dụng đất .................................... 10 1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 11 1.2.2. Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ..................................... 13 1.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam và thành phố Hồ Chí Minh ............................................................................................ 24 1.3.1. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .................... 24 1.3.2. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh ... 24 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 25 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 25 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 25 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 25 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 25 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25 2.3.1. Khái quát về điều kiện, tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Bình Chánh ............................................................. 25 2.3.2. Đánh giá kết quả việc chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Bình Chánh trong giai đoạn 2015 – 2017 ................................................................ 25 2.3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lý ...................................................................................... 26 2.3.4. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh .................... 26 2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 26 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ..................................... 26 2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 26 2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, so sánh ............................ 27 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 28 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Bình Chánh .................................................................. 28 3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên huyện Bình Chánh .................................. 28 3.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Bình Chánh .................... 37 3.1.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Bình Chánh .............................. 37 3.1.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Chánh ................................. 46 3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015 - 2017 .......................................................................... 48 3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất qua các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh ............................ 48 3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 theo đơn vị hành chính ........................... 53 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 theo các đối tượng sử dụng đất .............. 54 3.2.4. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 theo loại đất ............................................ 54 3.2.5. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 theo thời gian ......................................... 55 3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lý. . 55 3.3.1. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ làm công tác chuyển QSDĐ ................................................................................................. 56 3.3.2. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến các hộ dân đã thực hiện công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Bình Chánh ........................ 58 3.4. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp khắc phục trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh. ............ 64 3.4.1. Khó khăn, tồn tại. .................................................................................. 64 3.4.2. Đề xuất một số nhóm giải pháp nâng cao việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Bình Chánh. ...................................................... 66 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 69 1. Kết luận ....................................................................................................... 69 2. Đề nghị ........................................................................................................ 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 71 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT UBND : Ủy ban nhân dân QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh HĐND : Hội đồng nhân dân VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai GCN : Giấy chứng nhận Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Chánh năm 2017 ................ 47 Bảng 3.2: Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 ................................... 496 Bảng 3.3: Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 ....................................................... 507 Bảng 3.4: Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 ........................................... 518 Bảng 3.5: Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 ....................................................... 529 Bảng 3.6: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 theo đơn vị hành chính ............. 60 Bảng 3.7: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 theo đối tượng sử dụng ............. 61 Bảng 3.8: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 theo loại đất ............................... 542 Bảng 3.9: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 theo thời gian .............................. 55 Bảng 3.10. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất ....................................................... 57 Bảng 3.11: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiếncác hộ dân qua phiếu điều tra tại khu vực 1...................................................... 58 Bảng 3.12: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến các hộ dân qua phiếu điều tra tại khu vực 2 ................................................ 60 Bảng 3.13. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến các hộ dân qua phiếu điều tra tại khu vực 3 ................................................ 71 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong tất cả các điều kiện cần thiết để quá trình sản xuất được thực hiện, tạo ra của cải vật chất, cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Các Mác từng nói: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Chính vì vậy, quá trình khai thác sử dụng đất đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng tăng trong khi đất đai thì hữu hạn, cả về chất lẫn về lượng. Trong thời kỳ đổi mới như hiện nay, nền kinh tế nước ta là nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước; phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cùng với việc gia nhập WTO thì nhu cầu SDĐ để phục vụ cho phát triển nền kinh tế xã hội, An ninh - Quốc phòng là điều tất yếu. Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật đát đai năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một các có hệ thống. Tiếp đó là Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 tiếp tục hoàn thiện về quy định của các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Huyện Bình Chánh có một lợi thế là đất rộng người đông mà dân cư tập trung chủ yếu là dân nhập cư từ các tỉnh thành khác, những năm gần đây nền kinh tế phát triển theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hóa nên nhu cầu sử dụng đất tăng nhanh. Trong báo cáo về tình hình kinh tế tại địa phương 3 năm gần đây, hầu như doanh thu của các ngành đều tăng vượt chỉ tiêu. Để đáp ứng yêu cầu của quá trình đô thị hoá Nhà nước không ngừngđầu tư về cơ sở hạ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2 tầng, nâng cấp và mở rộng hệ thống giao thông đã đẩy giá đất lên cao đem lại nguồn sinh lợi lớn từ đất đai và nhà ở người sử dụng đất ở gần đó cũng được hưởng lợi thông qua việc chuyển nhượng trong khi Nhà nước chưa có quy định cụ thể để điều tiết thuế từ những khu vực này. Bên cạnh đó việc chuyển nhượng trên cũng gây nên những điều bất cập như: tạo nên những cơn sốt đất, giá đất tăng cao, tình trạng đầu cơ tích lũy đất,… dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả. Họ muốn thu được lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác. Chính những thực trạng trên tạo ra những khó khăn trong việc Quản lý nhà nước về đất đai. Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên và được sự đồng ý của ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, sự giúp đỡ của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bình Chánh và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Đàm Xuân Vận, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2017”. Để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát huy ưu điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017. - Xác định thuận lợi và hạn chế tồn tại khi thực hiện các chính sách pháp luật đất đai trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh. - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3 3. Ý nghĩa của đề tài Làm rõ hơn về công tác chuyển quyền sử dụng đất đai tại đại phương, từ đó đưa ra giải pháp khả thi nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong thời gian tiếp theo. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1. Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất Luận văn là công trình nghiên cứu khoa học về hệ thống các chính sách, pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất; nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất các giải pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh. Luật Đất đai năm 2013 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác. Luật Đất đai năm 2013 quy định: tại điều 3 khoản 10: "Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"; tại khoản 20: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định". Giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là giá cao nhất trong 03 trường hợp: giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; giá do đấu giá quyền sử dụng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 5 đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá thực tế do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; trong đó tại điều 167 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây (Điều 188, Luật Đất đai năm 2013): - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. - Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đainăm 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Luật đất đai năm 2013 quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất: - Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hình thức này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đaihiện nay. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 6 - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ người này cho người khác trên cơ sở có giá trị.Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. - Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. - Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đểlại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theophápluật. Quan hệ thừa kế là mộ dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa văn háo, xã hội. Nếu người chết để lại di chúc và di chúc là hợp pháp thì chia theo di chúc; trường hợp người chết không để lại di chúc thì chia theo thoả thuận phân chia của các hàng thừa kế; nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã chết mà không tự thoả thuận được thì phân chia theo pháp luật. - Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này được thực hiện theo thoả thuận giữa 2 hay nhiều đối tác, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp tài sản khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... Qui định Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 7 này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. - Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại điều 79, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai (bao gồm cả chuyển quyền sử dụng đất) được quy định cụ thể tại điều 61, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định tại điều 64, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 như sau: - Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. - Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư. Phần thứ 5, Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất như: hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền; nghĩa vụ các bên chuyển quyền. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 8 1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất - Hiến pháp1992. - Luật Đất đai1993. - Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua. - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. - Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. - Bộ luật Dân Sự 2005. - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài Nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. - Thông tư số 23/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 9 - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Luật Đất đai 2013, ngày 29/11/2013 được Quốc hội thông qua. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính. - Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 10 - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. - Thông tư số 92/2015/TT-BTC, ngày 15/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối cới cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế. - Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; - Thông tư số 23/2006/TT-BTC ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. - Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15 tháng 10 năm 2014 của UBND thành phố Hồ Chí Minh Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. 1.2. Khái quát về công tác chuyển quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 11 Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. 1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 quy định chuyển quyền sử dụng đất có 7 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất hiện nay. * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. * Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn