Tài liệu Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường đồng quang thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2013 2015.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ********** TRỊNH HỮU TÙNG Tên đề tài: “ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHƢỜNG ĐỒNG QUANG – THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN – TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 – 2015 ” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên nghành : Quản lý đất đai Lớp : K45 – QLĐĐ – N02 Khoa : Quản lý tài nguyên Thái Nguyên, năm 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ********** TRỊNH HỮU TÙNG Tên đề tài: “ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHƢỜNG ĐỒNG QUANG – THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN – TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 – 2015 ” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên nghành : Quản lý đất đai Lớp : K45 – QLĐĐ – N02 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa : 2013 Giảng viên hƣớng dẫn : TS. Vũ Thị Quý Thái Nguyên, năm 2017 - 2017 LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường. Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: " Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Đồng Quang - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015". Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp K45_QLĐĐ_N02, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là cô giáo TS. Vũ Thị Quý người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn UBND phường ĐỒng Quang thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại Phòng. Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố gắng song đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để đề tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017 Sinh viên Trịnh Hữu Tùng MỤC LỤC PHẦN 1............................................................................................................. 1 ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................. 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................... 1 1.2. Mục đích của đề tài ................................................................................ 2 1.3. Yêu cầu của đề tài .................................................................................. 2 1.4. Ý nghĩa của đề tài................................................................................... 3 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................... 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................... 4 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ...................................................................... 4 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ....................................................................... 5 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................... 6 2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ ................................................................... 6 2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ .............................................................. 6 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ ................................................................ 6 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ ......................................................... 7 2.2.1.3. Quyền tặng cho QSDĐ .................................................................... 8 2.2.1.4. Quyền thừa kế QSDĐ ...................................................................... 8 2.2.1.5. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ ................................................. 9 2.2.1.6. Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ ............................................ 9 2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ............................................... 10 2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ ................................................ 10 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ........................................ 10 2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển QSDĐ.................................. 10 2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người SDĐ ................... 11 2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ ....................................... 12 2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ..................... 15 2.2.3.1. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất .................. 15 2.2.3.2. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........... 15 2.2.3.3. Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 15 2.2.3.4. Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ .......................................... 16 2.2.3.5. Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ...................... 16 2.2.3.6. Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất ..................................................................................................................... 17 2.2.3.7. Hồ sơ thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ... 17 PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 18 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................... 18 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 18 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ........................................................... 18 3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 18 3.3.1. Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình quản lý và SDĐ trên địa bàn phường. ......................................................... 18 3.3.2. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền được quy định trong Luật Đất đai năm 2003. ...................................................... 18 3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân trong phường về chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra. .................................................................................... 19 3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục .......................................... 19 3.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 19 3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu .............................................. 19 3.4.1.1. Thu thập số liệu thứ cấp ................................................................. 19 3.4.1.2. Thu thập số liệu sơ cấp................................................................... 19 3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu ................................ 19 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................... 20 4.1. Tình hình cơ bản của phường Đồng Quang ......................................... 20 4.1.1. Điều kiện tự nhiên của phường Đồng Quang ................................... 20 4.1.1.1. Vị trí địa lý ..................................................................................... 20 4.1.1.2. Địa hình địa mạo ............................................................................ 20 4.1.1.3. Khí hậu ........................................................................................... 21 4.1.1.4. Thủy văn......................................................................................... 21 4.1.1.5. Nguồn tài nguyên ........................................................................... 22 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của phường Đồng Quang ........................ 23 4.1.2.1. Kinh tế ............................................................................................ 23 4.1.2.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ......................................... 23 4.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Đồng Quang ............... 25 4.1.3.1 Hiện trạng sử dụng đất của phường Đồng Quang .......................... 25 4.1.3.2 Tình hình quản lý đất đai tại phường Đồng Quang ........................ 26 4.2. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn Phường Đồng Quang . 27 4.2.1. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Quang giai đoạn 2013 – 2015 ..................................................................... 27 4.2.2. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Quang giai đoạn 2013 – 2015 ..................................................................... 29 4.2.3. Kết quả công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Quang giai đoạn 2013 – 2015 ................................................................................. 31 4.2.4. Kết quả công tác thừa kế QSDĐ tại phường Đồng Quang giai đoạn 2013 - 2015. ................................................................................................ 32 4.2.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại phường Đồng Quang giai đoạn 2013 - 2015 ...................................................................... 34 4.2.6. Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại phường Đồng Quang giai đoạn 2013 – 2015 ..................................................................... 35 4.2.7. Kết quả công tác bảo lãnh bằng giá trị sử dụng đất tại phường Đồng Quang giai đoạn 2013 – 2015 ..................................................................... 37 4.2.8 Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại phường Đồng Quang 37 4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về chuyển QSDĐ ............................................................................................ 38 4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về các hình thức chuyển QSDĐ ............................................................................. 41 4.3.1.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về chuyển đổi QSDĐ ....................................................................................... 41 4.3.1.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ........................................................................ 42 4.3.1.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ............................................................................................. 45 4.3.1.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức tặng cho QSDĐ ..................................................................................................................... 46 4.3.1.5. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức để thừa kế QSDĐ ..................................................................................................................... 48 4.3.1.6. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ ..................................................................................................... 50 4.3.1.7. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ............................................................................... 52 4.3.1.8. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ ................................................................ 54 4.3.2. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về các hình thức chuyển QSDĐ ............................................................................. 56 4.3.2.1. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về chuyển QSDĐ ............................................................................................. 56 4.3.2.1. Tổng hợp sự hiểu biết về chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại phường Đồng Quang ................................................................................... 58 4.3.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục. ........................................ 59 4.3.3.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ ..................................................................................................................... 59 4.3.3.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục ................................. 60 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ............................................................ 62 5.1. Kết luận ................................................................................................ 62 5.2. Đề nghị ................................................................................................. 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 65 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa CBQL Cán bộ quản lý NDSXPNN Người dân sản xuất phi nông nghiệp NDSXNN Người dân sản xuất nông nghiệp QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất của phường Đồng Quang năm 2013 ....................25 Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi QSDĐ tại phường Đồng Quang giai đoạn 2013 – 2015 .... 28 Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại phường Đồng Quang giai đoạn 2013 - 2015 ....................................................................................................................................... 29 Bảng 4.4. Kết quả tặng cho QSDĐ tại phường Đồng Quang giai đoạn 2013 - 2015 ........................................................................................................................31 Bảng 4.5. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Quang giai đoạn 2013 - 2015 ........................................................................................................................33 Bảng 4.6. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Quang .34 Bảng 4.7. Kết quả cho thuê QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Quang giai đoạn 2013 – 2015 ....................................................................................................36 Bảng 4.8. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ ..............................39 Bảng 4.9. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ ........................41 Bảng 4.10 Sự hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức chuyển nhượng QSDĐ 43 Bảng 4.11. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ .....45 Bảng 4.12. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho QSDĐ ..........................47 Bảng 4.13. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế ........................................49 Bảng 4.14. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp bằng giá trị QSDĐ .......51 Bảng 4.15. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ .......53 Bảng 4.16. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ .......55 DANH MỤC HÌNH Hình 4.1: Sự hiểu biết của người dân phường Đồng Quang về các hình thức chuyển QSDĐ ..................................................................................... 57 Hình 4.2: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại phường Đồng Quang ......................................................................................58 1 PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Trải qua hàng triệu năm cùng với những biến động của tự nhiên, đất đai đã trở thành thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là sản phẩm của tự nhiên ban tặng cho con người, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng. Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí thông minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất. Cũng từ đó, đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và các hoạt động của con người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian lãnh thổ nhất định. Nếu không có đất đai thì không có một ngành nào, một xí nghiệp nào có thể hoạt động được. Như vậy, nếu không có đất thì sẽ không có sản xuất, không có sự tồn tại của con người. Đất là bất động sản nhưng luôn “động” QSDĐ được người dân trao đổi trên thị trường khiến cho thị trường đất đai trở thành một thị trường nóng và sôi động rất khó quản lý. Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người dân ngày càng có nhiều nhu cầu SDĐ cho ở, kinh doanh,… để đảm bảo cho mọi hoạt động chuyển quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công tác quản lý hoạt động này cần phải thường xuyên hơn. Phường Đồng Quang là một đơn vị hành chính trực thuộc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên bên cạnh đó vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác 2 quản lý Nhà nước về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước về chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả nhất. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo T.S Vũ Thị Quý, em tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Đồng Quang - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015". 1.2. Mục đích của đề tài - Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Đồng Quang trong gian đoạn từ năm 2013 đến năm 2015, nhằm xác định được những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường. Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó. 1.3. Yêu cầu của đề tài - Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Quang. - Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2015 của phường Đồng Quang. - Điều tra được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng. - Tìm hiểu và xác định được các nguyên nhân từ đó đưa ra các kiến nghị và đề xuất các giải pháp cho các cấp có thẩm quyền phải phù hợp với 3 thực tế của địa phương và phù hợp với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm đẩy mạnh công tác ở địa phương. 1.4. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài - Hiến pháp năm 1992. - Luật Đất đai 2003 - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền SDĐ - Luật dân sự năm 2005 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005. - Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ. - Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ. 5 - Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở. - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài Luật đất đai năm 1987 Nhà nước quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế thì không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên trong thực tế các hình thức này vẫn xảy ra. Đến Luật đât đai năm 1993, Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 còn 6 nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước. Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. Luật đất đai 2003,Nhà nước vẫn tiếp tục giữ lại các hình thức chuyển QSDĐ như Luật đất đai 1993 nhưng cụ thể hơn và bổ sung thêm việc chuyển QSDĐ dưới các hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề có liên quan. 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội. 2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ 2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ Luật đất đai năm 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất. 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ Quyền chuyển đổi QSDĐ là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3] 7 Việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn theo khoản 2 điều 113 của Luật Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Ngoài ra, theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền SDĐ được quy định tại điều 126 của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức chuyển quyền SDĐ phổ biến nhất. Thực chất chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền SDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận QSDĐ phải trả cho người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]. Luật đất đai 2003 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại điều 106. Theo Nghị định 181/2004/NĐ – CP (2004) [2] tại điều 103 quy định cụ thể các trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. 8 2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được xét duyệt. 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước. 4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2.1.3. Quyền tặng cho QSDĐ Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2.1.4. Quyền thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ là việc người SDĐ khi chết đi để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự. Tại khoản 5 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định quyền thừa kế QSDĐ: 1. Cá nhân có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. 9 2. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì QSDĐ của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. 3. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế QSDĐ; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2.1.5. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ Thế chấp QSDĐ là việc người SDĐ đem QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc các nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một sỗ vấn đề cơ bản sau: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động. - Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]. 2.2.1.6. Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ. Cho thuê QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc đất thuê. Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình