Tài liệu đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện lập thạch, tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2016 – 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG THỊ QUỲNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO, THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LẬP THẠCH, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2016 – 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG THỊ QUỲNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO, THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LẬP THẠCH, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2016 – 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Hùng Thái Nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Bản thân luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức và sự nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự hướng dẫn khoa học của GS.TS Nguyễn Thế Hùng. Các số liệu và những kết quả trong luận văn là trung thực, các đề xuất đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình thức nào trước khi trình, bảo vệ và công nhận bởi Hội đồng đánh giá luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ./. Tác giả luận văn Đặng Thị Quỳnh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, hướng dẫn của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS Nguyễn Thế Hùng người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong phòng Đào tạo, khoa quản lý Tài nguyên, Khoa Môi trường, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện Lập Thạch, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lập Thạch, Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, Văn Phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Lập Thạch, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Phòng Thống kê huyện Lập Thạch, các cán bộ địa chính của 20 xã, thị trấn trên địa bàn huyện Lập Thạch và UBND các xã Xuân Hòa, xã Quang Sơn, xã Sơn Đông, thị trấn Lập Thạch, thị trấn Hoa Sơn cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Đặng Thị Quỳnh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CNH : Công nghiệp hoá GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KT-XH : Kinh tế - xã hội PLĐĐ : Pháp luật đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất UBND : Uỷ ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................ 2 LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... iii MỤC LỤC ....................................................................................................... iv MỞ ĐẦU ....................................................................................................... viii 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 3 3. Ý nghĩa của đề tài ......................................................................................... 3 3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài ....................................................................... 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài........................................................................ 3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4 1.1. Cơ sở lý luận, khoa học và căn cứ pháp lý của đề tài ..................................... 4 1.1.1. Một số khái niệm ..................................................................................... 4 1.1.2. Điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ...................................... 8 1.1.3. Công tác quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất 10 1.1.4. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất.......................................... 12 1.2. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa .......................................................... 13 1.2.1. Trình tự thực hiện. ................................................................................. 13 1.2.2. Cách thức thực hiện............................................................................... 15 1.2.3. Thành phần, số lượng hồ sơ ……………………………………..…...15 1.2.4. Thời hạn giải quyết …………………………………………………...18 1.2.5. Kết quả thực hiện thủ tục hành chính ………………………………...19 1. 3. Căn cứ pháp lý......................................................................................... 19 1.3.1. Các văn bản của Nhà nước.................................................................... 19 1.3.2. Các văn bản của UBND tỉnh Vĩnh Phúc ............................................... 20 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 1.4. Tổng quan về tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam. ................................. 211 1.4.1. Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên thế giới ................................................................................ 211 1.4.2. Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................................................................ 244 1.5. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai tại tỉnh Vĩnh Phúc. ....... 28 1.6. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Lập Thạch .............................................................................. 288 1.7. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài. ................................................ 300 1.8. Kết luận rút ra từ Tổng quan tài liệu ...................................................... 322 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................... 37 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 37 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 37 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 37 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 37 2.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 37 2.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 37 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 37 2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 40 2.4.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp. ................................................... 40 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 40 2.4.2. Phương pháp thống kê, so sánh............................................................ 41 2.4.3. Phương pháp chuyên gia. ...................................................................... 42 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 43 3.1. Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế- xã hội và sử dụng đất của huyện Lập Thạch ........................................................................................................ 43 3.1.1. Đặc điểm tự nhiên của huyện Lập Thạch ............................................. 43 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ...................................................................... 45 3.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch ............. 48 3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018. ................................... 54 3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018 theo các hình thức chuyển quyền ........ 54 3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 theo các năm.............. 59 3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018 theo loại đất........... 60 3.2.4. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018 thông qua ý kiến của cán bộ quản lý và người dân............................................ 61 3.2.4.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018 thông qua ý kiến của cán bộ quản lý. ................................................................ 62 3.2.4.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018 thông qua ý kiến của người dân. ....................................................................... 64 3.2.4.3. Đánh giá sự hài lòng của người dân huyện Lập Thạch về công tác giải quyết các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ...................................................................................................... 71 3.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp khắc phục trong công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018 .................... 75 3.3.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn thông qua ý kiến của các cán bộ quản lý trong công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.................... 75 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii 3.3.2 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn thông qua ý kiến của người dân trên địa bàn huyện Lập Thạch trong công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ .............................................................................................................. 77 3.3.3. Đề xuất một số giải pháp khắc phục những khó khăn trong công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch.......... 79 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 81 1. Kết luận ....................................................................................................... 81 2. Đề nghị ........................................................................................................ 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 83 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Lập Thạch năm 2018 ........... 49 Bảng 3.2. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn ........... 54 huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018 .................................................... 54 Bảng 3.3. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018....................................................................... 56 Bảng 3.4. Kết quả thừa kế QSDĐ tại huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 ............................................................................................................. 57 Bảng 3.5. So sánh các hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018 ............................ 59 Bảng 3.6. So sánh kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 - 2018 theo các năm .... 59 Bảng 3.7. So sánh kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016-2018 theo loại đất ........ 60 Bảng 3.8. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 thông qua ý kiến của cán bộ quản lý ............................. 63 Bảng 3.9. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 thông qua ý kiến của người dân .................................... 64 Bảng 3.10. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 thông qua ý kiến của người dân .................................................................. 66 Bảng 3.11. Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 thông qua ý kiến của người dân ............................................................................ 68 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ix Bảng 3.12. Đánh giá công tác thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 thông qua ý kiến của người dân ............................................................................ 70 Bảng 3.13. Sự hài lòng của người dân trên địa bàn huyện Lập Thạch tại khu vực nghiên cứu về công tác giải quyết các thủ tục hành chính về chuyển nhượng,........................................................................................................ 72 tặng cho, thừa kế QSDĐ ............................................................................. 72 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nói đến tài nguyên quốc gia thì không thể không nói đến nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đó là đất đai. Đất đai được xem là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, đối với môi trường sống thì đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu và hơn nữa đất đai là địa bàn phân bố các khu dân cư, là nền móng để xây dựng nên các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đối với con người, đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng. Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí thông minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất. Chính nhờ có đất đai con người có thể sinh tồn, có thể thực hiện được quá trình sản xuất và tạo ra của cải vật chất cho sản xuất. Đất đai chính là điều kiện, là cơ sở để cho tất cả mọi hoạt động của con người được diễn ra. Như vậy, con người muốn tồn tại được, muốn sản xuất được thì không thể không có đất đai. Trong những năm gầy đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng tăng lên thì đất đai đã có những sự biến động mạnh. Trong khi đó, đất đai là tài nguyên có hạn. Chính vì vậy để đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đồng thời cùng với việc sử dụng đất đai một cách hợp lý tiết kiệm và hiệu quả thì phải đẩy mạnh hơn nữa công tác quản lý của Nhà nước về đất đai. Với sự phát triển của nền kinh tế như hiện nay, con người đã biến đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào thị trường thông qua quyền sử dụng đất và thị trường về đất đai được xem là một trong những thị trường nóng và sôi động nhất hiện nay. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất của người dân diễn ra mạnh do nhu cầu sử dụng đất về nhà ở, sản xuất, kinh doanh,… của người dân ngày càng nhiều. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2 Lập Thạch là một đơn vị hành chính cấp huyện, là một huyện miền núi nằm ở phía Tây Bắc của tỉnh Vĩnh Phúc, phía bắc giáp huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang với dãy núi Tam Đảo, phía đông giáp huyện Tam Đảo và huyện Tam Dương cùng tỉnh, phía nam giáp huyện Vĩnh Tường, phía tây giáp huyện Sông Lô (được thành lập trên cơ sở tách ra từ huyện Lập Thạch cũ kể từ ngày 23 tháng 12 năm 2008) và thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ. Diện tích tự nhiên của huyện Lập Thạch bao gồm 32.302,2 ha trong đó đất nông nghiệp chiếm 15.239,43 ha; đất lâm nghiệp chiếm 8.367,65 ha; đất ở chiếm 4.742,72 ha; và đất chưa sử dụng là 3.952,4 ha, dân cư phân bố không đồng đều theo đơn vị hành chính. Huyện Lập Thạch (cũ) có số dân khoảng 207.052 người bao gồm 7 dân tộc: Kinh, Dao, Cao Lan, Sán Dìu, Tày, Nùng, Hoa, mật độ dân số 554 người/km². Tuy nhiên, sau chia tách thành 02 huyện (huyện Sông Lô và huyện Lập Thạch) năm 2008 thì huyện Lập Thạch chỉ còn 123.664 người với mật độ 714,4 người/km². Đây chính là nguồn lực, tiềm năng kinh tế của huyện nhờ có lực lượng lao động đông đảo. Bên cạnh việc phát triển các ngành nghề nông nghiệp thì hiện nay Lập Thạch đang tập trung phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; tạo điều kiện thuận lợi để tiếp nhận các dự án đầu tư vào địa bàn huyện. Vì vậy tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp mới tập trung rất mạnh mẽ. Do nhu cầu về chuyển dịch QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng. Xuất phát từ thực tế đó, được sự nhất trí của Ban chủ nhiệm khoa Đào tạo sau Đại học của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của GS.TS. Nguyễn Thế Hùng, sự giúp đỡ tận tình của các cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Lập Thạch, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016 – 2018”. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Lập Thạch. - Đánh giá được thực trạng của công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân ở huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc trong giai đoạn 2016-2018. - Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn của công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất để tìm ra các nguyên nhân và đưa ra những giải pháp khắc phục, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình hiện nay. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài Qua quá trình nghiên cứu về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất đánh giá được những thuận lợi và khó khăn khi thực hiện các trình tự, thủ tục liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất để đưa ra những giải pháp khắc phục vừa đảm bảo lợi ích cho người sử dụng đất và đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương, đồng thời góp phần vào công cuộc cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 4 Chương I TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN, KHOA HỌC VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI Đề tài được thực hiện dựa trên hệ thống các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là các chính sách liên quan đến công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch, qua đó đề xuất các giải pháp để thực hiện. Dựa trên kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm mục đích góp phần vào công tác quản lý nhà nước và các giao dịch liên quan đến đất đai trên địa bàn huyện; đồng thời góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục liên quan đến việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch; thông qua đó nhằm giải tỏa, hạn chế những bức xúc, khiếu nại, kiến nghị của người dân khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng. 1.1.1. Một số khái niệm 1.1.1.1. Quyền sử dụng đất - “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân. - Quyền SDĐ của các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ” (Điều 167 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 5 Luật Đất đai 2013). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. 1.1.1.2. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc người dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất vớ mục đích là để thuận tiện cho việc canh tác, sản xuất chứ không phải mang tính chất thương mại. Theo quy định tại Điều 190 của Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ” (Luật Đất đai 2013). Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 78, Điều 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP). 1.1.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ: là việc người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng. Việc chuyển nhượng QSDĐ diễn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 6 ra khi người sử dụng đất không có khả năng sử dụng, chuyển sang nơi ở hay nơi làm việc khác hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. Ngày nay việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội; và đặc biệt trong các giao dịch trên thị trường bất động sản thì giá trị của chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa. 1.1.1.4. Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ đồng ý nhận theo sự thỏa thuận và không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Cùng với những quy định liên quan đến hình thức chuyển quyền này, để tránh một số trường hợp người dân lợi dụng việc tặng cho QSDĐ để trốn thực hiện nghĩa vụ tài chính, Luật thuế đã có những quy định cụ thể về những đối tượng được miễn thuế. 1.1.1.5. Thừa kế quyền sử dụng đất Cũng giống như hình thức tặng cho QSDĐ thì thừa kế QSDĐ cũng là việc mà người nhận QSDĐ đồng ý nhận theo sự thỏa thuận và không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Tuy nhiên, có một điểm khác biệt giữa 2 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 7 hình thức chuyển quyền này đó là việc thừa kế QSDĐ chỉ có thể xảy ra khi người có quyền sử dụng đất chết và để lại cho người thừa kế thông qua di chúc hợp pháp hoặc thừa kế theo pháp luật. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự. Theo quy định tại Điểm đ, Khoản 1, Điều 179 của Luật đất đai 2013 quy định quyền thừa kế quyền sử dụng đất (Luật Đất đai 2013): “Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó”. 1.1.1.6. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Một trong những quyền của người sử dụng đất đó chính là việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. - Cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (gọi là bên cho thuê) chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác (gọi là bên thuê) để sử dụng trong một thời gian nhất định. Việc cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện trên cơ sở hợp đồng đã ký kết, bên cho thuê và bên thuê sẽ đặt ra những thỏa thuận giữa hai bên nhưng sự thỏa thuận này vẫn phải tuân theo các quy định của pháp luật. Tư cách của người sử dụng thuộc về bên cho thuê mà không phải là tư cách chủ sở hữu; ngược lại bên thuê không được công nhận là chủ thể sử dụng đất, không được cấp giấy chứng nhận đối với diện tích đất thuê (trừ trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 8 công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế). - Cho thuê lại quyền sử dụng đất: Đây là việc mà bên thuê đất có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất mà mình đã thuê, tuy nhiên việc này phải được bên cho thuê đất đồng ý. 1.1.1.7. Thế chấp quyền sử dụng đất Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ trong quan hệ tín dụng, tuy nhiên đây là một hình thức chuyển quyền không đầy đủ. Đất đai được lấy làm vật thế chấp cho người thế chấp vay nợ và thi hành trách nhiệm vay nợ với cá nhân, tổ chức cho vay; tuy nhiên việc này không làm chuyển dịch đất đai mà đất đai vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi đến kỳ trả nợ mà người thế chấp không thể trả được nợ, lúc đó đất đai sẽ được người nhận thế chấp đem phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Trong thị trường bất động sản thì thế chấp đất đai được xem là cơ sở của thế chấp tài sản, phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. 1.1.1.8. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là việc mà người có QSDĐ khi tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp họ dùng đất đai là QSDĐ của mình để làm cổ phần. Trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương thì phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong các trường hợp như phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân. Đây được xem là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn. 1.1.2. Điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định là người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 9 “a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.” Ngoài các điều kiện nêu trên thì tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 cũng quy định thêm như sau: “2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. 3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Bên cạnh việc phải đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì Điều 192 Luật Đất đai 2013 còn quy định một số các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện như sau (Luật Đất đai 2013): “1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. 2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn