Tài liệu Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn một số phường trung tâm thành phố thái nguyên giai đoạn 2017 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN QUỐC HUY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2017 - 2020 Ngành: quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Đình Binh Thái Nguyên - 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Quốc Huy ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và nghiên cứu tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên tôi đã hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình. Để có được kết quả này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi luôn nhận được sự giúp đỡ chu đáo, tận tình của nhà trường. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới: Ban giám hiệu Trường Đại hoc Nông lâm Thái Nguyên, Phòng Quản lý Đào tạo sau đại học cùng toàn thể các thầy giáo, cô giáo đã tận tụy dạy dỗ tôi trong suốt thời gian học tập cũng như thời gian thực tập tốt nghiệp. Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS Phan Đình Binh đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn này. Trong thời gian nghiên cứu, vì nhiều lý do chủ quan và khách quan cũng như hạn chế về mặt thời gian cho nên nội dung của luận văn không tránh khỏi sai sót. Tôi rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cô giáo để đề tài này được hoàn thiện hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 20 tháng 09 năm 2021 Tác giả luận văn Nguyễn Quốc Huy iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...........................................................................vi DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ....................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................... 2 3. Ý nghĩa .................................................................................................................... 2 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................... 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................... 4 1.1.1. Cơ sở khoa học .................................................................................................. 4 1.1.2. Cơ sở lý luận ..................................................................................................... 6 1.1.3. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất .......................... 7 1.1.3.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ............. 7 1.1.3.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................................. 7 1.1.3.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ....................................................................... 7 1.1.3.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ........................................................... 8 1.1.3.5. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất ................................................. 8 1.1.3.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ................. 8 1.2. Cơ sở pháp lý ....................................................................................................... 9 1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................... 18 1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới ........................................................... 18 1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam ............................................................. 22 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 28 2.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................... 28 2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 28 2.2.1. Phạm vi thời gian ............................................................................................ 28 iv 2.2.2. Phạm vi không gian ......................................................................................... 28 2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 28 2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 29 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................................ 29 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 29 2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ........................................................ 30 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 31 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành phố Thái Nguyên ...................................................................................................................... 31 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 31 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của Thành phố Thái Nguyên.................................. 33 3.1.3. Tình hình quản lý đất đai của Thành phố Thái Nguyên ................................. 35 3.2. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường trung tâm Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2020 ................................................ 42 3.2.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................... 42 3.2.2. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ....................................... 45 3.2.3. Tổng hợp kết quả thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2020 .................................................................................. 48 3.3. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho tại một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên ............................................................ 48 3.3.1. Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng .......................................... 48 3.3.2. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho .............................................. 50 3.3.4. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho thông qua ý kiến của cán bộ và người dân .................................................................................................................. 52 3.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho tại một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên..... 61 3.4.1. Thuận lợi ......................................................................................................... 61 3.4.2 Khó khăn .......................................................................................................... 61 3.4.3. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho tại một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên .............................................. 63 v KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................................... 67 1. Kết luận ................................................................................................................. 67 2. Đề nghị .................................................................................................................. 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 69 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN............................................................................ 75 (PHIẾU ĐIỀU TRA SỰ HIỂU CHUNG CỦA CÁN BỘ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QSD ĐẤT) ........................................................................................... 75 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản DTTN : Diện tích tự nhiên GCN : Giấy chứng nhận GPMB : Giải phóng mặt bằng HĐND : Hội đồng nhân dân TTCN : Tiểu thủ công nghiệp TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TNMT : Tài nguyên môi trường UBND : Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Cơ cấu kinh tế thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2018 - 2020 ................ 33 Bảng 3.2: Tình hình dân số và lao động của thành phố Thái Nguyên ...................... 35 giai đoạn 2018 - 2020 ................................................................................................ 35 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 ............................................................. 41 Bảng 3.4: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính tại một số phường trung tâm Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2020 .............. 42 Bảng 3.5. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng theo thời gian tại một số phường trung tâm Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2020 ...................................... 44 Bảng 3.6: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính tại một số phường trung tâm Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2020 ......................... 45 Bảng 3.7. Kết quả tặng cho quyền sử dụng theo thời gian tại một số phường trung tâm Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2020 ................................................ 47 Bảng 3.8. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ của một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2020 .......................... 48 Bảng 3.9. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo một số phường trung tâm thành phố giai đoạn 2017-2020 .............................................. 49 Bảng 3.10. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo một số phường trung tâm thành phố giai đoạn 2017-2020 ................................................... 51 Bảng 3.11: Sự hiểu biết chung của cán bộ về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ..................................................................................................................... 52 Bảng 3.12: Sự hiểu biết của người dân về hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSD đất các phường trung tâm thành phố Thái Nguyên ......................................................... 54 Bảng 3.13: Sự hiểu biết của người dân về thuế và lệ phí chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại các phường nghiên cứu ......................................................................... 56 Bảng 3.14: Ý kiến người dân về thủ tục thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại các phường nghiên cứu giai đoạn 2017 - 2020 ............................................................... 58 Bảng 3.15: Ý kiến người dân về thời gian hoàn thành các thủ tục đăng ký các quyền tại các phường nghiên cứu giai đoạn 2017- 2020 ..................................................... 59 Bảng 3.16: Ý kiến người dân về các loại phí, lệ phí phải đóng khi thực hiện các quyền tại các phường nghiên cứu giai đoạn 2017- 2020 .......................................... 60 Bảng 3.17: Ý kiến người dân về thái độ của cán bộ khi thực hiện TTHC ................ 60 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Trước tình hình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai 2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam. Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ của tỉnh Thái Nguyên và vùng trung du miền núi phía Bắc, có vị trí địa lý đặc biệt quan trọng trong việc giao lưu buôn bán, lưu thông hàng hoá và có nhiều tiềm năng thuận lợi để phát triển thành một trung tâm thương mại lớn trong tương lai. Cùng với nhịp độ phát triển của cả nước, để đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố và tốc độ đô thị hóa, nhiều dự án đầu tư đã được triển khai, nhiều hạng mục công trình, các tuyến đường được nâng cấp mở rộng, các tuyến phố mới được hình thành. Chính vì thế, trong những năm qua, tốc độ đô thị hoá ở thành phố Thái Nguyên diễn ra khá mạnh mẽ, thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi... Nhu cầu sử dụng đất của nhân dân tăng lên, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất có quyền 2 tham gia vào thị trường bất động sản. Các giao dịch dân sự về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp với mật độ phổ biến và sôi động nhất, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước, trên thực tế việc áp dụng quy định pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền vẫn còn nhiều bất cập đã góp phần ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. Xuất phát từ những vấn đề thực tiễn trên, trên tôi thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn một số phường trung tâm Thành Phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2020". 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của các hộ dân trên địa bàn mộ t s ố p h ườ n g t r u n g t â m Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2020 và Đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất tránh các tranh chấp và phục vụ cho công tác quản lý tốt. 3. Ý nghĩa - Ý nghĩa khoa học: Bổ sung những kiến thức đã học trên lớp, học hỏi, tiếp cận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế nhằm hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng, tặng cho 3 quyền sử dụng đất tại một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên để từ đó rút ra những giải pháp khắc phục, góp phần quản lý và thực hiện tốt công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở địa phương. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở khoa học Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Như vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền định đoạt đất đai. Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội và quốc phòng an ninh, Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống các chính sách về đất đai chặt chẽ, khoa học nhằm không ngừng tăng cường công tác quản lý, khai thác và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Thông qua hiến pháp và pháp luật đất đai quy định quyền sở hữu duy nhất và thống nhất trên toàn vẹn lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Nguyễn Minh Hoàn)(Nguyễn Trọng Tuấn Thegioiluat.VN). Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước (Nguyễn Đình Bồng, 2006). Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và 5 coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 (Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, 1993). Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, 2003 đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ , Quốc hội khoá XIII thông qua Luật Đất đai 2013 . Luật Đất đai 2013 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993,2003 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan (Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2003)(Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2013)(Bộ Tài nguyên & Môi trường 2014). “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử 6 dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Nguyễn Khắc Thái Sơn 2007). *Tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng QSDĐ: “là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Nhà nước có thể quy định điều kiện nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận chuyển nhượng QSDĐ; nếu không các trường hợp không đủ điều kiện sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. 1.1.2. Cơ sở lý luận - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền 7 sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp luật. Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển quyền, tặng cho sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. Công tác chuyển nhượng, tặng cho có ý nghĩa rất lớn đến nền kinh tế xã hội 1.1.3. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất - Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý. - Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. 1.1.3.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất - Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng. - Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. 1.1.3.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc trung ương quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. 8 1.1.3.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất - Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. - Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. - Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. 1.1.3.5. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 1.1.3.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 luật đất đai năm 2013 - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. - Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích: - Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai; - Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép; - Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng 9 đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188 luật đất đai năm 2013, cụ thể: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp qui định như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 1.2. Cơ sở pháp lý Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. 10 - Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. - Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. - Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất: cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ. Cho thuê QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc đất thuê. Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê. 11 Điều 188 của Luật đất đai quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. - Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai. Các văn bản quy phạm pháp luật Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau: * Luật - Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993; - Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994; - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999; - Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000; - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001; - Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004; 12 - Luật Đất đai 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; - Luật Dân sự ngày 24/11/2015, có hiệu lực từ ngày 1/1/2017 (Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2015). - Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007; - Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009; - Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày 01/9/2009 (Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2014). * Các văn bản dưới Luật - Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại nông thôn; - Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; - Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; - Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; - Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ; - Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai; - Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;