Tài liệu Đánh giá công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân tại thành phố đông hà, tỉnh quảng trị

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TRUNG SƠN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TRUNG SƠN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở |VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8805103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. HOÀNG THỊ THÁI HÒA HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cũng cam đoan rằng những thông tin, số liệu phục vụ mục đích nghiên cứu của đề tài đã được sự cho phép sử dụng của các cơ quan, tổ chức, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Huế, ngày… tháng 04 năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Trung Sơn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện Luận văn, tôi luôn nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân đã tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành Luận văn này. Tôi xin ghi nhận và trân trọng cảm ơn. Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn cô giáo PGS. TS. Hoàng Thị Thái Hòa, Giảng viên khoa Nông Học - Trường Đại học Nông Lâm Huế đã trực tiếp hướng dẫn khoa học cho tôi trong suốt thời gian nghiên cứu. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành và tạo điều kiện thuận lợi của quý Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Phòng Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Huế; các cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đông Hà, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Trị, Sở Xây dựng Quảng Trị, UBND thành phố Đông Hà, Phòng quản lý đô thị, Chi cục Thống kê thành phố Đông Hà, và đồng nghiệp đã tận tình giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Huế, ngày… tháng 04 năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Trung Sơn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iii TÓM TẮT Luận văn này đã tập trung phân tích, đánh giá thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị. Kết quả nghiên cứu của luận văn đã làm cơ sở đề xuất các giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện chính sách pháp luật, nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân tại thành phố cũng như các địa phương khác. Trong quá trình nghiên cứu, tôi đã tiến hành điều tra, thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, đất đai; số liệu, tài liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và kết quả chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẽ cho các hộ gia đình, cá nhân; tham gia quan sát thực địa; phỏng vấn lãnh đạo, cán bộ chuyên môn và hộ gia đình, cá nhân. Trên cơ sở số liệu, tài liệu thu thập được, tôi đã tiến hành tổng hợp, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân. Kết quả nghiên cứu công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà cho thấy: Hệ thống chính sách pháp luật ngày càng được hoàn thiện; quy trình, thủ tục chứng nhận đã được ban hành. Tuy nhiên, việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn nhiều vướng mắc chồng chéo, tài sản khác gắn liền với đất, rừng trồng, cây lâu năm chưa được quy định cụ thể. Toàn thành phố Đông Hà, trong giai đoạn từ 2014 đến 2018 toàn thành phố có 18696 GCN đã cấp cho các hộ gia đình, cá nhân trong đó chỉ có 642 giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chủ yếu là nhà ở. Việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hầu như không xuất phát từ ý thức của chủ sở hữu tài sản, diễn ra rất nhỏ lẻ. Khi chủ sở hữu tài sản có nhu cầu vay vốn ngân hàng bằng thế chấp tài sản gắn liền với đất thì mới thực hiện. Công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân còn gặp một số khó khăn như: Các quy định về xác định quy mô, diện tích, loại công trình giữa ngành xây dựng và ngành quản lý đất đai còn thiếu thống nhất, công tác quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng còn lõng lẻo. Nhà nước chưa quy định cụ thể loại cây trồng, mật độ cây trồng lâu năm hay rừng trồng như thế nào thì được chứng nhận; Nhà nước cũng chưa có chế tài xử lý những trường hợp không đăng ký biến động đối với tài sản sau đăng ký mà có biến động gây khó khăn cho công tác quản lý; UBND tỉnh Quảng Trị chưa ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ khi chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng, cây lâu năm gây vướng mắc cho quá trình thực hiện. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iv Thời gian chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân thường kéo dài so với quy định. Nguyên nhân cơ bản từ phía hộ gia đình, cá nhân như tài sản đăng ký chứng nhận quyền sở hữu xây dựng vượt so với giấy phép đã cấp, xây dựng không phép, không có trong hợp đồng chuyển nhượng, không có cơ sở xác định nguồn gốc tài sản… Qua nghiên cứu này, đề tài đã đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii MỤC LỤC ................................................................................................................... v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................viii DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................................... ix DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ ................................................................. x MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài................................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2 3.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ................................................................................... 3 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................... 4 1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ..................................................................... 4 1.1.1. Đất đai ............................................................................................................... 4 1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................................................................... 5 1.1.3. Tài sản ............................................................................................................... 9 1.1.4. Sở hữu, quyền sở hữu và các quyền về tài sản .................................................. 12 1.1.5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài khác sản gắn liền với đất.... 15 1.1.6. Quy trình chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất............................. 17 1.1.7. Vai trò của việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ....................................................................................................................... 19 1.2. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................... 19 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vi 1.2.1. Tình hình quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất ở một số nước trên thế giới ............................................................................................................................ 19 1.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam từ khi có Luật đất đai năm 1987 đến nay ............................................................................................................................ 24 1.3. Những công trình nghiên cứu có liên quan .......................................................... 27 CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....... 29 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 29 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 29 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 29 2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 29 2.3. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 29 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp...................................... 29 2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp ....................................... 30 2.3.3. Phương pháp tham vấn ..................................................................................... 31 2.3.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ............................................................. 31 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 32 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tỉnh Quảng Trị................................................ 32 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 32 3.1.2. Tình hình kinh tế, xã hội .................................................................................. 35 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất ở thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị ............. 42 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai.................................................................................. 42 3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai ................................................................................. 48 3.3. Thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ....................................................................................... 58 3.3.1. Khái quát về tình hình sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị .................................................................................... 58 3.3.2. Thời gian và quy trình thực hiện chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ................................................................... 59 3.3.3 . Kết quả chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........ 65 3.3.4. Những thuận lợi, khó khăn của việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ........................................................... 77 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vii 3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ........................................................................................................................... 81 3.4.1. Giải pháp chính sách pháp luật ......................................................................... 82 3.4.2. Giải pháp về quy trình, thủ tục ......................................................................... 83 3.4.3. Giải pháp về cơ cấu tổ chức ............................................................................. 83 3.4.4. Quản lý và thực hiện nghiêm quy định về xây dựng ......................................... 83 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................................ 84 1. Kết luận ................................................................................................................. 84 2. Đề nghị .................................................................................................................. 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 86 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 89 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 1. ĐGHC: Địa giới hành chính 2. GCN: Giấy chứng nhận 3. GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4. GTVT: Giao thông vận tải 5. HĐND: Hội đồng nhân dân 6. HTX: Hợp tác xã 7. KT-XH: Kinh tế xã hội 8. NN-PTNT: Nông nghiệp phát triển nông thôn 9. QSD: Quyền sử dụng 10. QHSDĐ: Quy hoạch sử dụng đất 11. UBND: Ủy ban nhân dân 12. QSHNO: Quyền sở hữu nhà ở 13. TSGLVĐ: Tài sản gắn liền với đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ix DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Diện tích, dân số của thành phố Đông Hà giai đoạn 2014 – 2018 ............... 39 Bảng 3.2. Tình hình cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân đến 2018 .............. 45 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2018 ......................... 48 Bảng 3.4. Biến động cơ cấu sử dụng đất thành phố Đông Hà năm 2018 so với 2014 . 51 Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà năm 2018........................................................................................................................... 54 Bảng 3.6. Biến động sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân năm 2018 so với năm 2014 .......................................................................................................... 56 Bảng 3.7. Tình hình sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân năm 2018 ......................... 58 Bảng 3.8. Tình hình cấp giấy phép xây dựng giai đoạn 2014 - 2018 ......................... 59 Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về thời gian thực hiện chứng nhận tài sản so với quy định ....................................................................................... 61 Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả điều tra lãnh đạo và cán bộ chuyên môn về thời gian thực hiện chứng nhận tài sản.............................................................................................. 61 Bảng 3.11. Thống kê hồ sơ chứng nhận QSHNO cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà giai đoạn 2014 – 2018 .......................................................................... 65 Bảng 3.12. Kết quả cấp giấy phép xây dựng và chứng nhận QSHNO cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014 – 2018 ..................................... 67 Bảng 3.13. Bảng tổng hợp số lượng hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSD đất và chứng nhận QSHNO cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà giai đoạn 2014 – 2018............ 68 Bảng 3.14. Bảng tổng hợp số về thế chấp QSD đất, QSHNO và tài sản gắn liền với đất giai đoạn 2014 – 2018 ................................................................................................ 69 Bảng 3.15. Bảng tổng hợp chứng nhận QSHNO theo địa giới hành chính phường giai đoạn 2014 – 2018 ...................................................................................................... 70 Bảng 3.16. Bảng tổng hợp kết quả chứng nhận QSHNO theo loại hình nhà ở giai đoạn 2014 – 2018 ............................................................................................................... 71 Bảng 3.17. Kết quả chứng nhận các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014 – 2018 .......................................... 72 Bảng 3.18. Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân ........................................ 74 Bảng 3.19. Tổng hợp kết quả điều tra cán bộ thực hiện .............................................. 76 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma x DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ Hình 3.1. Sơ đồ vị trí của thành phố Đông Hà........................................................... 32 Hình 3.2. Biểu đồ phân bố dân số của các phường trong thành phố ............................ 39 Hình 3.3. Cơ cấu 3 nhóm đất chính của thành phố Đông Hà năm 2018 ...................... 50 Hình 3.4. Biểu đồ so sánh cơ cấu sử dụng đất thành phố Đông Hà năm 2018 so với năm 2014 ................................................................................................................... 53 Hình 3.5. Biểu đồ so sánh cơ cấu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân năm 2018 so với năm 2014 ............................................................................................................. 57 Hình 3.6. Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà............................................. 63 Hình 3.7. Biểu đồ so sánh số hồ sơ cấp phép xây dựng nhà ở và hồ sơ chứng nhận QSHNO giai đoạn 2014 – 2018 ................................................................................. 68 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng; Tài sản gắn liền với đất được chứng nhận quyền sở hữu bao gồm: Nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm là những tài sản có giá trị kinh tế lớn đối với chủ sở hữu tài sản. Căn cứ Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất". Do đó, khi được cấp GCN tài sản gắn liền với đất thì chủ sở hữu sẽ được pháp luật bảo vệ quyền lợi; thuận tiện trong việc đăng ký thế chấp tài sản với ngân hàng khi có nhu cầu vay vốn, thực hiện các giao dịch khác có liên quan đến thị trường bất động sản...Nhưng thực tế, hiện nay, nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp GCN tài sản trên đất vẫn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện, vì việc cấp GCN tài sản trên đất còn nhiều bất cập, thiếu tính thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật, việc xác định nguồn gốc tài sản trên đất... Ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số: 88/2009/NĐ-CP (hiệu lực thi hành ngày 10/12/2009) về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định chủ sử dụng đất được quyền chứng nhận sử dụng đất và chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên cùng một loại giấy chứng nhận gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận). Để phù hợp với Luật Đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội ngày 15/5/2014 Chính phủ ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013. Theo đó, tài sản gắn liền với đất được quyền chứng nhận sở hữu là nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, rừng sản xuất là rừng trồng và quyền sở hữu cây lây năm. Tuy nhiên, vì được quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không cần chứng nhận sở hữu nên các hộ gia đình, cá nhân không chú trọng tới việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho đến khi Thông tư liên tịch số: 20/2011-TTLT-BTPBTNMT ban hành ngày 18/11/2011 giữa Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực ngày 15/01/2012 (Nay được thay thế bằng Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ban hành ngày 23/6/2016 giữa Bộ Tư pháp và Bộ Tài PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 2 nguyên và Môi trường). Theo quy định tại Thông tư này thì các hộ gia đình, cá nhân được đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi tài sản đó đã được cấp giấy chứng quyền nhận sở hữu hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận sở hữu. Thực tế qua gần 10 năm thực hiện chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị nhận thấy còn nhiều bất cập, phiền hà, gây khó khăn không nhỏ cho công tác quản lý của cơ quan Nhà nước liên quan cũng như các hoạt động liên quan đến đăng ký chứng nhận QSHNO, TSGLVĐ, các hoạt động vay vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh, nhu cầu thế chấp tài sản gắn liền với đất, tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản của hộ gia đình, cá nhân ngày một nhiều. Song thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất còn khá nhiều khó khăn. Điều này cũng làm giảm khả năng giải ngân và kìm hãm phát triển sản xuất gây ảnh hưởng không nhỏ đến tiến trình phát triển kinh tế của thành phố nói riêng và tỉnh Quảng Trị nói chung. Để đánh giá đúng thực trạng và đưa ra các giải pháp để thực hiện tốt quy trình chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị”. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu chung Đánh giá được thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân và đề xuất được giải pháp đẩy nhanh tiến độ và nâng cao hiệu quả công tác chứng nhận quyền sở sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị. - Đánh giá thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị. - Đề xuất giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả công tác cấp chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 3 3.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học - Nghiên cứu góp phần cung cấp cơ sở khoa học cho việc hoàn thiện cơ sở pháp lý và đề xuất được các phương án tối ưu trong quá trình thực hiện việc chứng nhận quyền sở hữu, góp phần cải cách hành chính. - Kết quả nghiên cứu của đề tài làm tài liệu tham khảo cho sinh viên và bạn đọc quan tâm đến lĩnh vực quản lý đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ giúp các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà hiểu rõ và nắm bắt cụ thể hơn về quy trình và các văn bản pháp lý có liên quan đến chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất. Từ đó, các hộ gia đình, cá nhân sẽ thuận tiện hơn trong việc thực hiện công tác này. - Các giải pháp được đề xuất bởi đề tài sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ, nâng cao hiệu quả công tác chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 1.1.1. Đất đai Đất là một dạng tài nguyên vật liệu của con người. Đất có hai nghĩa: đất đai là nơi ở, xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và thổ nhưỡng là mặt bằng để sản xuất nông lâm nghiệp. Đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu đời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá gốc, động thực vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay [20]. Cũng chính bởi lịch sử đấu tranh để tồn tại và phát triển của đất nước đã quy định chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam. Có thể nói, chế độ sở hữu, nhất là đối với đất đai, tư liệu sản xuất là vấn đề vô cùng quan trọng đối với mỗi chế độ xã hội, mỗi quốc gia, nên cũng là vấn đề được bàn luận, được nhắc đến nhiều nhất. Chế độ sở hữu là cơ sở để hình thành nên quan hệ sở hữu - thành phần quan trọng nhất trong quan hệ sản xuất, là yếu tố quyết định đến quá trình tổ chức sản xuất và phân phối sản phẩm có được từ kết quả của việc sản xuất đó. Do vậy, chế độ sở hữu có liên quan đến xu hướng phát triển của đất nước (tư bản chủ nghĩa hay xã hội chủ nghĩa), liên quan đến tính hiệu quả trong quá trình quản lý, khai thác và sử dụng tài sản của đất nước. Chế độ sở hữu mà đặc biệt là sở hữu đất đai và các tư liệu sản xuất quan trọng khác ở Việt Nam luôn được ghi nhận trong các bản Hiến pháp năm 1946, Hiến pháp năm 1959, Hiến pháp năm 1980 và Hiến pháp năm 1992. Tuy nhiên, do tình hình lịch sử và hoàn cảnh đất nước nên trong mỗi giai đoạn lịch sử, Hiến pháp và pháp luật Việt Nam quy định chủ thể, phạm vi, nội dung của chế độ sở hữu tài sản không giống nhau và cơ chế thực hiện, bảo vệ các quyền sở hữu cũng khác nhau. Điều 18, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định “đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý” [19]. Và đến nay, Hiến pháp năm 1992 đã được thay thế bằng Hiến pháp năm 2013, nhưng bản chất sở hữu toàn dân đối với đất đai vẫn được giữ nguyên, phù hợp với thực tế đất nước, phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của đông đảo người dân Việt Nam khi một lần nữa khẳng định lại tại Điều 53: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 5 khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”[25]. Điều 22, Luật đất đai năm 2013 quy định nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm: Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó; Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất; Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất; Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thống kê, kiểm kê đất đai; Xây dựng hệ thống thông tin đất đai; Quản lý tài chính về đất đai và giá đất; Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai; Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai; Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai [21]. Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư, tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học, công nghệ vào bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; phát triển kết cấu hạ tầng để làm tăng giá trị của đất. 1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy theo quy định của Luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung của hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng. Với những thông tin được thể hiện trên giấy chứng nhận như: tên người sử dụng đất, số hiệu thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng, tài sản gắn liền với đất, những biến động sau khi cấp giấy… GCNQSDĐ giữ một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất. Về phía Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp giấy chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện. Về phía người sử dụng đất, giấy chứng nhận là cơ sở để PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 6 họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng hơn là các quyền giao dịch về đất, tài sản gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức áp dụng thống nhất cho tổ chức, cá nhân từ Quyết định số: 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường), bìa của mẫu giấy này có màu đỏ nên thường được gọi là “bìa đỏ” hay “sổ đỏ”. Tuy nhiên mẫu giấy này chỉ áp dụng cấp cho quyền sử dụng đất mà không áp dụng cấp cho đất có nhà ở tại đô thị. Chính vì vậy mà ngày 05/7/1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định số: 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, quy định người sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở tại đô thị được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Mẫu giấy chứng nhận này do Bộ Xây dựng phát hành và có bìa màu hồng nhạt, thường được gọi là “giấy hồng” hoặc “sổ hồng” [6]. Cũng trong khoảng thời gian này, thực trạng nảy sinh phổ biến là sự buông lỏng quản lý về nhà, đất thuộc trụ sở làm việc của các cơ quan, đơn vị của Nhà nước gây ra bất hợp lý, lãng phí, sử dụng không đúng mục đích tài sản Nhà nước. Do vậy, để tăng cường, nâng cao trách nhiệm của các tổ chức trong việc bảo tồn quỹ đất, công trình trụ sở cơ quan, Chính phủ giao cho Bộ Tài chính quản lý việc quản lý và sử dụng nhà làm việc của các cơ quan hành chính sự nghiệp. Những năm tiếp theo, Chính phủ lại tiếp tục ban hành Nghị định số: 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 về quản lý tài sản Nhà nước, Nghị định này mở rộng đối tượng quản lý, quy định các cơ quan, đơn vị Nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai, nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với đất tại cơ quan quản lý công sản cấp tỉnh và được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu Nhà nước. Mẫu giấy chứng nhận này do Bộ Tài chính phát hành có màu tím, thường được gọi là “giấy tím” [7]. Như vậy, cùng lúc tồn tại cả 3 mẫu GCNQSDĐ hợp pháp do 3 cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm phát hành và tổ chức thực hiện cấp cho người sử dụng đất. Với những quy định đó, mỗi loại giấy chứng nhận được cấp theo một trình tự, thủ tục khác nhau; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất liên quan cũng có ít nhiều khác biệt, đồng thời hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước đối với từng loại đất và tài sản trên đất cũng bị tách rời, thuộc nhiều cơ quan khác nhau, gây khó khăn trong việc kiểm soát biến động đất đai. Với mong muốn tạo thuận tiện cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính, thống nhất việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, không phụ thuộc loại đất, mục đích sử dụng đất, ngày 26/11/2003 Quốc hội đã thông qua Luật PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 7 Đất đai năm 2003 (hiệu lực thi hành ngày 01/7/2004), quy định về GCNQSDĐ đã có sự thay đổi cơ bản, tại Điều 48 quy định: “GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sử hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản” [2]. Người đã được cấp giấy đỏ hoặc giấy hồng sẽ được đổi sang giấy mới khi có sự chuyển quyền sử dụng đất. Mẫu giấy chứng nhận mới này cũng có màu đỏ, thay thế cho 3 loại giấy chứng nhận đỏ, hồng, tím đang tồn tại, thống nhất chung một giấy chứng nhận cho mọi loại đất và cả tài sản trên đất. Tuy vậy, giấy chứng nhận này chỉ mới cấp quyền sử dụng đối với chỉ riêng đất mà thôi. Để thuận tiện và thống nhất trong việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, Chính phủ ban hành Nghị định số: 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thi hành ngày 10/12/2009, mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thay thế bằng mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận). Theo quy định tại Điều 3, Thông tư số: 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất: “Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen” [2]. Luật đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, để hướng dẫn về giấy chứng nhận theo đúng quy định của Luật, ngày 19 tháng 5 năm 2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định “Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm”. Như vậy, đến thời điểm này việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn tiếp tục thực hiện cấp trên cùng một giấy. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 8 nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai [9]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma