Tài liệu Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện thọ xuân, tỉnh thanh hóa giai đoạn 2018 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HUYỀN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỌ XUÂN, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2018 - 2020 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2021 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HUYỀN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỌ XUÂN, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2018 - 2020 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy Thái Nguyên – 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Tất cả các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Người thực hiện luận văn Học viên Nguyễn Thị Huyền ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này. Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã trực tiếp hướng dẫn tôi rất tận tình, chu đáo trong suốt thời gian nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Quản lý đất đai, Phòng Đào tạo sau Đại học, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường và hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện Thọ Xuân, Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Thọ Xuân, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thọ Xuân, Văn phòng UBND huyện Thọ Xuân; Phòng Lao động thương binh xã hội huyện Thọ Xuân, Chi cục Thống kê Thọ Xuân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Huyền iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ Viết Tắt Nghĩa Tiếng Việt BĐS Bất động sản ĐKĐĐ Đăng ký đất đai CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NSDĐ Người sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai HĐND Hội đồng nhân dân UBND Ủy ban nhân dân iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................ iii MỤC LỤC ..................................................................................................................... iv DANH MỤC BẢNG..................................................................................................... vii MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1 1. Đặt vấn đề ................................................................................................................... 1 2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học ..................................................................................................... 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn. ..................................................................................................... 2 Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ..................................................................... 3 1.1. Cơ sở lý luận. ........................................................................................................... 3 1.1.1. Quản lý nhà nước về đất đai. ................................................................................ 3 1.1.2. Đăng ký đất đai. .................................................................................................... 8 1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất................................................................... 10 1.2. Cơ sở pháp lý ......................................................................................................... 19 1.3. Cơ sở thực tiễn ....................................................................................................... 20 1.3.1.Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới. ........................................................ 20 1.3.2.Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam. .................................................................................... 22 1.3.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Thanh Hóa. ....................................................... 29 1.4. Các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài ................................................ 31 1.5. Những kết luận rút ra từ nghiên cứu tổng quan ..................................................... 35 Chương II. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......... 36 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 36 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 36 v 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu. ........................................................................................... 36 2.2. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 36 2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 37 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu ................................................... 37 2.3.2. Phương pháp so sánh .......................................................................................... 38 2.3.3. Phương pháp tổng hợp, thống kê, phân tích tài liệu, số liệu............................... 38 Chương III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................................ 39 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất tại huyện Thọ Xuân ....................................................................................................... 39 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................... 39 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.................................................................................... 46 3.1.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng. .................................................................... 54 3.2 Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất. ................................................. 60 3.2.1 Nhóm đất nông nghiệp. ........................................................................................ 61 3.2.2 Nhóm đất phi nông nghiệp.................................................................................. 63 3.2.3 Nhóm đất chưa sử dụng. ...................................................................................... 64 3.2.4 Tình hình chung về công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thọ Xuân. ...... 66 3.3. Đánh giá tình hình công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân từ ngày 01-01-2018 đến ngày 31-12-2020. ................................................................................................... 72 3.3.1. Bộ máy quản lý và hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tại huyện Thọ Xuân. ...................................................................................................... 72 3.3.2. Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. . Error! Bookmark not defined. 3.3.3.Tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Thọ Xuân từ ngày 01-01-2018 đến ngày 31-12-2020. ................................................................................................... 73 3.3.4. Tình hình về công tác lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Thọ Xuân từ ngày 01-01-2018 đến ngày 31-12-2020. .................................................................. 85 3.3.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân từ ngày 01-01-2018 đến ngày 31-12-2020........................................ 88 vi 3.3.6. Đánh giá tiến độ trong quá trình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thọ Xuân. .............. 99 3.3.7. Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ và người dân .................................................................................. 102 3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân. ..... 106 3.4.1. Giải pháp về tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 107 3.4.2. Giải pháp về chính sách, pháp luật ................................................................... 107 3.4.3. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống Hồ sơ địa chính ........................................... 108 3.4.4. Giải pháp nâng cao trình độ đội ngũ quản lý nhà nước về đất đai. .................. 109 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 111 1. Kết luận ................................................................................................................... 111 2. Kiến nghị ................................................................................................................. 112 TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 114 vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Giá trị sản xuất trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018 - 2020 ................46 Bảng 3.2. Dân số và lao động huyện Thọ Xuân năm 2020 ..................................................51 Bảng 3.3. Tình hình lao động, việc làm của huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018 - 2020 .......52 Bảng 3.4. Diện tích đất đai của huyện Thọ Xuân theo đơn vị hành chính năm 2020 ........60 Bảng 3.5. Hiện trạng đất nông nghiệp của huyện Thọ Xuân năm 2020 ..............................62 Bảng 3.6. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Thọ Xuân năm 2020 ................63 Bảng 3.7. Biến động sử dụng đất của huyện Thọ Xuân .......................................................64 Bảng 3.8. Lũy kế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các xã, thị trấn của huyện Thọ Xuân ..................................................................................................79 Bảng 3.9. Tổng diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất so với diện tích tính đến năm 2020 của huyện Thọ Xuân ....................................................81 Bảng 3.10. Tình hình đăng ký biến động đất đai của huyện Thọ Xuân từ ngày 01-01-2018 đến ngày 31-12-2020 ............................................................................83 Bảng 3.11. Kết quả lập hồ sơ địa chính của huyện Thọ Xuân .............................................87 Bảng 3.12. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018-2020............................................................................94 Bảng 3.13. Kết quả cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018-2020............................................................................97 Bảng 3.14. Các trường hợp tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất của huyện Thọ Xuân................................................................................98 Bảng 3.15. Nguyên nhân và mức độ ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..............................................................................104 Bảng 3.16. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thọ Xuân qua ý kiến người dân ...........................................106 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không thể thay thế. Vai trò của đất đai càng lớn khi dân số ngày càng đông, nhu cầu dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất ... ngày càng gia tăng. Sự tăng nhanh của dân số và sự phát triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất lại không hề được tăng lên, đòi hỏi con người phải biết cách sử dụng một cách hợp lý nguồn tài nguyên đất đai có giới hạn này. Cùng với sự phát triển mọi mặt của đất nước, công tác quản lý đất đai là một vấn đề bức xúc và nhạy cảm. Trong những năm gần đây, nhà nước ta đã đặt ra những yêu cầu bức thiết cho công tác quản lý đất đai, nhằm đưa công tác này đi vào nề nếp. Trong khi đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư sản xuất, nâng cao ý thức cũng như trách nhiệm về bảo vệ, cải tạo đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của nhà nước và là cơ sở để xử lý các trường hợp tranh chấp đất đai. Trong những năm qua, dưới sự quan tâm và chỉ đạo của các cấp, các ngành, đặc biệt là sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của Huyện ủy, HĐND-UBND huyện, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Thọ Xuân đã từng bước đi vào nề nếp, giải quyết được số lượng đáng kể, đảm bảo sự cấp thiết của người dân, hạn chế đáng kể tình trạng tranh chấp, khiếu nại về đất đai. Tuy nhiên, công tác này đến nay vẫn chưa hoàn thành, với nhiều lý do như: Đội ngũ cán bộ quản lý đất đai chưa được củng cố kiện toàn, chất lượng chưa đảm bảo yêu cầu, thiếu ổn định, trình độ chuyên môn còn hạn chế, nhất là cán bộ địa chính cấp xã, thị trấn thường xuyên biến động, kiêm nhiệm nhiều việc; trình tự thủ tục hành chính rườm rà, công dân khó tiếp cận, hiệu quả thấp, dẫn đến thời gian giải quyết hồ sơ cho công dân chậm so với quy định; công 2 tác tuyên truyền về pháp luật đất đai còn hạn chế nên người dân chưa nắm rõ các quy định về pháp luật đất đai trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đạt mục tiêu đề ra; công tác đo vẽ bản đồ và thiết lập hồ sơ địa chính còn chậm, chất lượng thấp; Các quy định pháp luật chưa sát thực với thực tế tại địa phương… Xuất phát từ thực tế trên, tôi nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2018-2020” 2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2018-2020. - Đánh giá hiệu quả, hạn chế và xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2018-2020 - Đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện trong thời gian tới. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học Góp phần làm sáng tỏ các quan điểm và cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn. Đề tài giúp cho tỉnh Thanh Hóa nói chung và huyện Thọ Xuân nói riêng đánh giá lại công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Từ đó có biện pháp chấn chỉnh kịp thời, khắc phục các hạn chế, khó khăn, vướng mắc để nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn. 3 Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận. 1.1.1. Quản lý nhà nước về đất đai. 1.1.1.1. Khái niệm. Quản lý là hoạt động quan trọng trong việc đảm bảo sự vận hành trơn tru của một tổ chức hay bộ máy. Chức năng quản lý được thực hiện thông qua những công cụ quản lý với những nội dung quản lý nhất định mang tính chuyên môn cao. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên nhưng lại đóng vai trò quan trọng cho tồn tại và phát triển của loài người, lại là nguồn lực khan hiếm không thể tạo ra được. Vì vậy nó trở nên vô cùng quý giá của loài người, là điều kiện cho sự sống của động, thực vật và con người trên trái đất. Đất đai tham gia mọi hoạt động kinh tế xã hội. Nó là địa điểm cho mọi hoạt động kinh tế xã hội, nó cung cấp mặt bằng cho một số ngành sản xuất vật chất như xây dựng, nông nghiệp, công nghiệp, khai khoáng ….Không những thế đất đai kết hợp với một số điều kiện tự nhiên để hình thành các vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế xã hội của vùng đó, tạo lợi thế các vùng kinh tế. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội nhưng ở những vị trí khác nhau. Với ngành nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu không thể thay thế được. Nó vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động, công cụ lao động. Với ngành công nghiệp, đất đai là địa điểm không thể thiếu được và cũng không gì thay thế được. Với ngành vật liệu xây dựng, đất đai là nguyên liệu đầu vào rất quan trọng … Đất đai còn là một trong những bộ phận lãnh thổ quốc gia, như vậy với mỗi quốc gia đều có lãnh thổ riêng, nên đất đai đều bị giới hạn bởi ranh giới giữa các quốc gia. 4 Từ sự quan trọng của đất đai đối với đời sống kinh tế xã hội, ta cần phải quản lý đất đai, phải có biện pháp để sử dụng đất đai một cách có hiệu quả nhất, hợp lý nhất tránh tình trạng để lãng phí tài nguyên, tránh sử dụng bừa bãi đất đai gây nên những hậu quả khó lường: như cạn kiệt tài nguyên, sử dụng không có hiệu quả, bỏ hoang hoá đất đai …. Luật Đất đai năm 1993 của nước ta quy định “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu nhà nước về đất đai, đó là các hoạt động trong việc nắm chắc tình hình sử dụng đất đai, trong việc phân phối và phân phối lại theo quy hoạch, kế hoạch, trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất đai. Điều 53, Hiến pháp năm 2013 khẳng định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”; Khoản 1, Điều 54, Hiến pháp năm 2013 “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Điều 4, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, điều này đã khẳng định tính chất quan trọng của đất đai, đồng thời đây là cơ sở pháp lý để Nhà nước thống nhất quản lý đất đai nhằm đưa chính sách quản lý và sử dụng đất đúng đối tượng, đúng mục đích và có hiệu quả. Quản lý nhà nước về đất đai bao gồm 15 nội dung tại Điều 22, Luật Đất đai năm 2013 bao gồm: Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó; Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản 5 đồ hành chính; Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất; Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất; Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thống kê, kiểm kê đất đai; Xây dựng hệ thống thông tin đất đai; Quản lý tài chính về đất đai và giá đất; Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai; Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai; Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai 1.1.1.2. Đối tượng, mục đích, yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai. Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai đó là toàn bộ đất đai trong phạm vi ranh giới quốc gia từ biên giới đến hải đảo, vùng trời, vùng biển đến từng chủ sử dụng đất. Quản lý nhà nước về đất đai phải đảm bảo 4 mục đích sau: - Bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng. - Bảo đảm sử dụng hợp lý vốn đất của nhà nước. - Tăng cường hiệu quả kinh tế sử dụng đất. - Bảo vệ đất, cải tạo đất và bảo vệ môi trường sống. 1.1.1.3. Vai trò của đất đai. Khi nhắc đến đất đai, chúng ta thường nói đến vai trò và giá trị sử dụng của đất đai. nhà triết học Karl Marx khẳng định: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”; Hiến Pháp Nước 6 Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2013 đã nêu rõ: “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia , nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luâṭ”. Vì vậy, vai trò của đất đai là không thể cân đo, đong đếm được, tuy nhiên đối với mỗi lĩnh vực khác nhau đất đai lại đóng vai trò và ý nghĩa khác nhau. Cụ thể: - Về mặt chính trị: Đất đai là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia, nói đến chủ quyền của quốc gia người ta nghĩ đến những bộ phần cấu thành lãnh thổ bao gồm : vùng trời , vùng biển và đất liền. Xác định quy mô, diện tích, ranh giới đất đai của một đất nước tức là xác định độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ trên đất liền của quốc gia đó. Chủ quyền lãnh thổ của một quốc gia là vô cùng thiêng liêng. Hàng ngàn năm lịch sử, thế hệ ông cha đã hi sinh xương máu, hi sinh tất cả để bảo vệ từng tấc đất thiêng liêng của dân tộc. Ngày nay, các cuộc chiến âm thầm vẫn tiếp tục diễn ra nhằm tranh giành quyền sở hữu các vùng đất, vùng biển đảo. Nói như vậy, để thể hiện tầm quan trọng vô cùng to lớn của đất đai, không chỉ đem lại sự sống, sự giàu có, sự phồn thịnh cho con người mà nó còn thể hiện ý nghĩa dân tộc rất lớn, nó là sự tự tôn của bất kỳ dân tộc nào trên thế giới. Như vậy, việc sở hữu và sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo sự phát triển ổn định, hòa bình luôn là vấn đề hết sức quan trọng đối với mỗi quốc gia cũng như nhân loại và hơn hết là từng cá nhân. - Về mặt tự nhiên: Đất đai là món quà vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, được hình thành trước khi loài người xuất hiện. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ một ngành sản xuất nào. Bởi mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều diễn ra trên đất. Trải qua hàng triệu năm tiến hóa từ khi tổ tiên của chúng ta là loài vượn cổ qua quá phát triển, thích nghi với môi trường sống, từ đi lại bằng bốn chi đến đi lại bằng hai chi và đứng thẳng trên mặt đất, từ nguồn cung thức ăn phụ thuộc vào tự nhiên, đến khi con người 7 biết sử dụng đất đai để sản xuất, tạo ra nguồn cung thức ăn dồi dào mà không phải phụ thuộc vào những thứ có sẵn trong tự nhiên. Từ việc lấy các hang động làm nơi ở, đến việc dựng nhà ở tại những nơi thuận lợi cho việc đi lại và sản xuất. Tất cả các quá trình đó đều diễn ra trên đât đai. Không có đất đai, con người cũng sẽ không xuất hiện và phát triển như ngày này. Hay nói cách khác, không có đất đai thì sẽ không có loài người. - Về mặt kinh tế- xã hội: Đất đai tham gia mọi hoạt động kinh tế - xã hội của con người: tất cả các hoạt động kinh tế, hoạt động xã hội của các thôn làng đến thành thị đều gắn liền với đất đai và đều được xác định vị trí xác định . Đất đai còn là nguyên liệu, địa bàn cho nhiều ngành sản xuất nông - công nghiệp đặc biệt là trong ngành xây dựng. Đất đai kết hợp với các yếu tố khí hậu, thủy văn, địa hình, độ ẩm… hình thành nên các vùng với những đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên và tạo cho từng vùng những lợi thế riêng. Trên cơ sở những lợi đó những nhà quản lý sẽ tận dụng để quy hoạch , phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng. Đất đai tham gia mọi hoạt động sản xuất vật chất của con người: Tùy theo từng ngành cụ thể, từng loại hình sản xuất mà vai trò của đất đai có vị trí khác nhau. Nhưng tất cả các hoạt động đó đều lấy đất đai làm địa bàn. Đặc biệt đối với ngành nông nghiệp, vai trò của đất đai vô cùng quan trọng, không chỉ là địa bàn sinh sống, địa bàn xây dựng các công trình đất đai còn vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, giúp con người tạo ra của cải vật chất, đáp ứng như cầu sống của mình. Đất đai là môi trường sống, là nguồn cung cấp dinh dưỡng cho gần như tất cả các loài thực vật trên trái đất. Cũng có thể nói rằng không có đất đai thì cũng không có ngành nông nghiệp. Mặt khác, đất đai còn là cái nôi của các bản sắc văn hóa của rất nhiều dân tộc. Tùy từng vị trí, đặc điểm đất đai của từng vùng mà hình thành các tập tục, văn hóa khác nhau từ quá trình sản xuất, sử dụng đất của người dân bản 8 địa. Như vậy, đất đai mang tính địa phương, là đăc trưng của từng vùng miền, là đặc trưng kinh tế của vùng đó. Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia và trở thành một loại tài sản không thể thiếu, có giá trị to lớn đối với mỗi cá nhân và cộng đồng. Để làm cơ sở cho cơ quan quản lý Nhà nước nắm chắc thông tin và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, tù đó đưa ra những biện pháp quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. 1.1.2. Đăng ký đất đai. 1.1.2.1. Khái niệm. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 1.1.2.2. Các giai đoạn của đăng ký đất đai. Theo Luật Đất đai 2013 quy định: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm 9 của công tác đăng ký thì đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được chia thành hai giai đoạn: * Giai đoạn 1: Đăng ký lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đai đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Các trường hợp được đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu: Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. * Giai đoạn 2: Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào sổ địa chính theo quy định của pháp luật. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; - Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; - Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; - Chuyển mục đích sử dụng đất; - Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; - Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. 10 - Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; - Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; - Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; - Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; - Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. 1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 1.1.3.1. Khái niệm. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. 1.1.3.2. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đăng ký cấp GCNQSD đất là công cụ bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý. Người sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký diện tích mình sử dụng với nhà nước để nhà nước quản lý và bảo vệ khi bị tranh chấp, khiếu nại. Đồng thời ngăn cấm các hành vi lấn, chiếm, sử dụng đất kém hiệu quả. Giấy chứng nhận quyền sử 11 dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nhà nước bảo vệ các quyền lợi cho người sử dụng để có thể yên tâm đầu tư, cải tạo đất đai thông qua việc đăng ký và cấp GCNQSD đất, lợi ích nhà nước được đảm bảo; nhà nước thu thuế sử dụng đất, thu thuế tài sản, thu thuế chuyển nhượng... từ người sử dụng đất phục vụ các lợi ích chung cho toàn xã hội. - Đăng ký cấp GCNQSD đất là điều kiện để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất đai trong cả nước, đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hiệu quả và tiết kiệm. Quản lý thửa đất là nội dung quan trọng của quản lý đất đai. Xét đến cùng quản lý đất đai là quản lý thửa đất với 3 nội dung chính là diện tích và ranh giới, mục đích sử dụng của thửa đất và người chủ sử dụng đất. Công tác quản lý đất đai chỉ có thể đạt hiệu quả cao khi mỗi thửa đất trong diện cấp giấy chứng nhận đều được cấp GCNQSD đất. Đối với nước ta, việc cấp GCNQSD đất có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề tồn tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất, giải quyết có hiệu quả tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất. Đồng thời với công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận QSD đất, nhà nước tiến hành xây dựng hồ sơ địa chính. Đây là tài liệu cơ sở pháp lý quan trọng để phục vụ cho việc theo dõi và quản lý của nhà nước đối với các hoạt động liên quan tới đất đai, là dữ liệu chính để xây dựng hệ thống thông tin đất đai. Đất đai phân bổ rải rác trên toàn lãnh thổ, việc quản lý quỹ đất này hết sức khó khăn. Để quản lý, nhà nước cần phải nắm vững các thông tin về thửa đất. Thông qua hồ sơ địa chính và GCNQSD đất nhà nước nắm bắt đầy đủ các thông tin về: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những