Tài liệu đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức trên địa bàn thành phố cao bằng giai đoạn 2012 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN NGỌC THƯƠNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2012 - 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN NGỌC THƯƠNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2012 - 2015 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thu Hằng THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là hoàn toàn trung thực và không hề sao chép từ một luận văn nào. Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đều ghi rõ nguồn gốc./. Tác giả Nguyễn Ngọc Thương ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ ngành: Quản lý đất đai. Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới TS. Phan Thị Thu Hằng đã hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu Nhà trường, Phòng Đào tạo, các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Xin cảm ơn Phòng Tài nguyên & Môi trường, UBND thành phố Cao Bằng, UBND các xã, phường và các tổ chức tham gia phỏng vấn đã giúp đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn này. Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi những thiếu sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017 Học viên Nguyễn Ngọc Thương iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................... vii DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. viii DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ ix MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2 2.1 Mục tiêu tổng quát ...................................................................................... 2 2.2 Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 3 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 1.1.1. Căn cứ pháp lý......................................................................................... 4 1.1.2. Cơ sở lý luận và thực tiễn ....................................................................... 5 1.2. Sự cần thiết phải tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức ............. 6 1.3. Thực tiễn công tác quản lý đất đai trên Thế giới và ở Việt Nam ............... 8 1.3.1. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới ................... 8 1.3.2. Thực trạng quản lý đất đai ở Việt Nam................................................. 14 1.4. Một số quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật về giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................... 18 1.4.1. Giao đất ................................................................................................. 18 1.4.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ............................................. 20 iv 1.5. Công tác giao đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng ...... 23 1.5.1. Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam ............................................................................................... 23 1.5.2 Công tác giao đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng .... 29 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.... 33 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 33 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 33 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 33 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 33 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội....................................................... 33 2.3.2. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng ....................................................................................... 33 2.3.3. Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về công tác sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng....................................... 33 2.3.4. Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2015 .............. 34 2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao chất lượng cũng như đẩy nhanh công tác cấp GCN cho tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng........ 35 2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 35 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ..................................... 35 2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 35 2.4.3. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 36 2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 36 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨUVÀ THẢO LUẬN .......................... 37 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng ................. 37 v 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 37 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ........................................................................ 39 3.1.3. Đánh giá thuận lợi và khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng ........... 46 3.2. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng................................................................................................ 47 3.2.1. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao, được thuê của các tố chức kinh tế ................................................................................ 48 3.2.2. Tình hình sử dụng đât cơ quan, đơn vị của Nhà nước. ......................... 49 3.2.3. Tình hình sử dụng đât của tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác..... 50 3.3. Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về công tác sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng ............................................. 50 3.3.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai .................................................... 50 3.3.2. Hiện trạng sử dụng đất[17] ................................................................... 52 3.4. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng trong giai đoạn 2012 - 2015 ................. 54 3.4.1 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế .......................................................................................... 55 3.4.2 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức là cơ quan hành chính Nhà nước........................................................... 60 3.4.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức sự nghiệp công lập ................................................................................ 65 3.4.4 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức khác .... 70 3.4.5. Đánh giá Công tác cấp GCN QSDĐ cho tổ chức giai đoạn 2012 - 2015 ....... 73 3.4.6. Đánh giá công tác cấp GCN QSDĐ cho tổ chức thông qua ý kiến cán bộ chuyên môn trực tiếp thực hiện(n=20) ................................................ 74 vi 3.4.7. Đánh giá Công tác cấp GCN QSDĐ cho tổ chức thông qua ý kiếncủa tổ chức liên quan(n=60) ........................................................................ 76 3.5. Những giải pháp nâng cao chất lượng cũng như đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng ... 78 3.5.1. Những giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức ..................................................... 78 3.5.2. Một số giải pháp cơ bản nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức ................................................................................ 80 3.5.3. Những giải pháp tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai .................................................................................................... 80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 82 1. Kết luận ....................................................................................................... 82 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 84 vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản GCN Giấy chứng nhận GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TCKT Tổ chức kinh tế TN và MT Tài nguyên và môi trường TNHH Trách nhiệm hữu hạn STT Số thứ tự UBND Uỷ ban nhân dân TP Thành phố viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng .......... 47 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016, thành phố Cao Bằng .............. 52 Bảng 3.3. Kết quả Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2015 .......................................................................... 55 Bảng 3.4. Kết quả Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức là cơ quan hành chính nhà nước trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2015 ................................. 60 Bảng 3.5. Kết quả Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức sự nghiệp công lập trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2015 .......................................................... 65 Bảng 3.6. Kết quả Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức khác trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2015 ................................................................................... 70 Bảng 3.7. Kết quả Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằnggiai đoạn 2012 2015............................................................................................... 73 Bảng 3.8. Đánh giá công tác cấp GCN QSDĐ cho tổ chức thông qua ý kiến cán bộ chuyên môn ............................................................... 74 Bảng 3.9. Đánh giá mức độkhó khăn trong thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất .......................... 76 Bảng 3.10. Đánh giá tiến độ thực hiện của cơ quan thụ lý giải quyết hồ sơ cấp GCN QSDĐ ....................................................................... 76 Bảng 3.11. Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ khi thực hiện thủ tục hành chính đất đai ......................................................................... 76 Bảng 3.12. Đánh giá thái độ của cán bộ khi thực hiện thủ tục hành chính .... 77 Bảng 3.13. Đánh giá nguyên nhân khó khăn trong công tác cấp GCN chotổ chức qua ý kiến của cán bộ chuyên môn ............................ 77 ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Biểu đồ so sánh kết quả cấp GCN cho tổ chức kinh tế giai đoạn 2012 - 2015 .......................................................................... 59 Hình 3.2: Biểu đồ so sánh kết quả cấp GCN cho tổ chức là cơ quan hành chính nhà nước giai đoạn 2012 - 2015 ................................. 63 Hình 3.3: Biểu đồ so sánh kết quả cấp GCN cho tổ chức sự nghiệp công lập giai đoạn 2012 - 2015 ............................................................. 69 Hình 3.4: Biểu đồ so sánh kết quả cấp GCN cho tổ chức khác giai đoạn 2012 - 2015 ................................................................................... 72 Hình 3.5: Biểu đồ so sánh kết quả cấp GCN cho tổ chức giai đoạn 2012 - 2015 ................................................................................... 74 x 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Theo định nghĩa của FAO: "Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất như khí hậu, địa hình, thổ nhưỡng, thuỷ văn, thảm thực vật, cỏ dại, động vật tự nhiên, Những biến đổi của đất do hoạt động của con người" [21]. Trước khi trở thành hàng hóa đặc biệt, từ hàng triệu năm qua đất đai đã là tài nguyên đặc biệt, trước hết bởi đất đai có nguồn gốc tự nhiên, là tặng vật tự nhiên dành cho con người; tiếp đến mới là thành quả do tác động khai phá của con người. Trong thực tế công tác quản lý nhà nước về đất đai đang gặp nhiều khó khăn, còn nhiều bất cập trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật Đất đai quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”. Sự gia tăng dân số cùng với sự phát triển kinh tế xã hội đã tạo áp lực rất lớn lên đất đai, khiến đất ngày càng trở nên có giá trị. Đất đai cũng trở thành một hàng hóa đặc biệt được trao đổi chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp... trên thị trường bất động sản. Sử dụng và quản lý đất đai luôn là hai vấn đề song hành nhưng vô cùng phức tạp. Yêu cầu cấp thiết là phải có sự quản lý chặt chẽ, đồng bộ, thống nhất ở tất cả các ngành để sử dụng đất một cách hiệu quả và tiết kiệm. Nhiệm vụ này thực sự quan trọng trong công tác quản lý về đất đai. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của Nhà 2 nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của công dân. Việc đăng ký đất đai được thực hiện đối với toàn bộ đất đai trên cả nước và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực hiện mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung về quyền sử dụng đất. Đăng ký đất đai là quá trình thực hiện công việc hoàn thiện hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi địa giới hành chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước quản chặt, nắm chắc toàn bộ quỹ đất. Thành phố Cao Bằng nằm ở phía đông của tỉnh Cao Bằng. Thành phố Cao Bằng đã và đang trở thành một điểm nóng quy hoạch và phát triển đô thị. Nền kinh tế - xã hội đang trên đà phát triển, kéo theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng các trung tâm, sở ban ngành được quy hoạch xây dựng trên địa bàn thành phố, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở… làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất. Nhưng làm thế nào để vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân lại quản lý tốt được nguồn đất đai quý giá. Vì vậy công tác lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất, trong đó việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề luôn được các nhà chức trách quan tâm. Từ thực trạng trên của thành phố Cao Bằng. Đồng thời được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2015”. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận cho tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2015. Từ đó đưa ra giải pháp đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức. 3 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng. - Đánh giá công tác quản lý nhà nước về sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng. - Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2015. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao chất lượng cũng như đẩy nhanh công tác cấp GCN cho tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng. 3. Ý nghĩa của đề tài - Trước hết đề tài giúp tôi củng cố kiến thức, hiểu biết sâu hơn Luật Đất Đai nói chung và công tác giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức nói riêng. - Tìm hiểu được những bất cập và đánh giá kết quả công tác giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức của thành phố Cao Bằng trong giai đoạn 2012 - 2015. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Căn cứ pháp lý 1.1.1.1. Các văn bản của Trung ương - Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về kiểm kê quỹ đất đang quản lý sử dụng của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003. - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính. - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. 1.1.1.2. Các văn bản của tỉnh Cao Bằng - Quyết định số 959/QĐ-UBND ngày 06/7/2015 của UBND tỉnh Cao Bằng v/v công bố thủ tục hành chính mới ban hành, thủ tục hành chính bị bãi 5 bỏ trong lĩnh vực Đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện, UBND cấp xã trên địa bàn tỉnh Cao Bằng. - Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Cao Bằng: Ban hành Quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng. - Quyết định số 40/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Cao Bằng: Ban hành bảng giá các loại đất năm 2015 trên địa bàn tỉnh Cao Bằng. - Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Cao Bằng: Ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng. 1.1.2. Cơ sở lý luận và thực tiễn GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và đối tượng sử dụng đất. Vì vậy, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ. Trong pháp luật về đất đai, GCNQSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quy định cụ thể, như các quy định về đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao dịch về đất đai. Trước đây do các thửa đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nước không thể kiểm soát được sự mua bán trao đổi đất đai. Nếu các đối tượng sử dụng đất mà có đầy đủ GCNQSDĐ thì khi trao đổi mua bán trên thị trường phải trình “ sổ đỏ” với cơ quan quản lý đất đai của nhà nước. Khi đó nhà nước sẽ kiểm soát đựơc việc mua bán đó. GCNQSDĐ không những buộc đối tượng sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi đất đai bị thu hồi. Bên cạnh đó GCNQSDĐ còn là một trong những căn cứ quan trọng trong việc xử lý vi phạm về đất đai. [11] Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn đề rất cần thiết hiện nay. Đối với nhà nước: thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các cuộc mua bán giao dịch trên 6 thị trường và thu được nguồn tài chính lớn. Hơn nữa, nó là căn cứ để lập QH, KH sử dụng đất là tiền đề trong việc phát triển KT - XH. Với đối tượng sử dụng đất: Giúp cho đối tượng sử dụng đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình. Vì trước đây, đất đai không được quy định giá cụ thể. Do đó nhiều thửa đất còn ở dạng “ xin - cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm. Do vậy rất nhiều thửa đất không đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ. Luật Đất đai 2013 đã giải quyết những vướng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ. Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT - XH, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất đai diễn ra khá phức tạp. Luật Đất đai đã đáp ứng được nhu cầu thực tế và tăng cường quản lý chặt chẽ đất đai. Công tác này có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân là được nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện giao dịch về đất đai; tạo tiền đề hình thành và phát triển thị trường Bất động sản công khai lành mạnh. Cấp GCNQSDĐ cho các đối tượng sử dụng đất cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển KT XH đồng thời tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai. Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì đối tượng sử dụng đất hợp pháp có quyền lớn hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà trước đây còn hạn chế. Khi có GCNQSDĐ, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên doanh bằng đất đai, trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép [2]. Điều này có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai. 1.2. Sự cần thiết phải tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức 7 Thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai đã góp phần giữ vững ổn định chính trị, đảm bảo an sinh xã hội, tạo được nhiều việc làm, ổn định đời sống cho người dân. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được vẫn còn một số tồn tại sau: Việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong quản lý, sử dụng đất chưa nghiêm. Có không ít những quy định của pháp luật đất đai và những quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan đến đất đai không được thực thi hoặc thực thi hình thức. Nhiều bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng chưa được thi hành. Chế tài xử lý vi phạm pháp luật về đất đai còn thiếu và chưa đủ mạnh để răn đe, ngăn chặn các hành vi vi phạm. Nguồn lực đất đai chưa được khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Chính sách thuế chưa thực hiện tốt vai trò điều tiết thị trường bất động sản. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn rất thấp, trong khi đây là một nguồn thu chính từ đất để phát triển kinh tế - xã hội. Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp. Các quy định của pháp luật chưa đảm bảo giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Chất lượng quy hoạch sử dụng đất chưa cao, chưa đồng bộ với các quy hoạch chuyên ngành, tính kết nối liên vùng, liên tỉnh và quản lý quy hoạch còn yếu. Nhiều quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiếu khả thi, tình trạng quy hoạch "treo" xảy ra ở nhiều nơi, gây bức xúc trong dư luận. Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” khá phổ biến. Nhu cầu nhà ở, đất ở cho các đối tượng chính sách xã hội, cán bộ công chức, người có thu nhập thấp chưa được đáp ứng. Hiện nay Nhà nước mới chỉ quản lý được các thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa quản lý được các thửa đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất nhưng không đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. 8 Theo khảo sát của Ngân hàng Thế giới năm 2010 ở 63 UBND tỉnh, 3 Bộ, 24 UBND huyện, 117 UBND xã, quy định về việc phải công khai, minh bạch thông tin quản lý theo Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật khác có khá nhiều nội dung được thực hiện với tỷ lệ rất thấp. Quy trình lấy ý kiến của dân đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã gần như không được thực hiện [11]. Mục tiêu hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2007 không đạt được, sau nhiều lần gia hạn, đến nay vẫn chưa hoàn thành. Tại các đô thị lớn, đất có giá cao, người muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn gặp phải khó khăn. Tại các vùng nông thôn, miền núi giá đất thấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ký nhưng người sử dụng đất không muốn nhận do phải nộp tiền. Theo kết quả khảo sát xã hội học được Thanh tra Chính phủ và Ngân hàng thế giới công bố ngày 20/11/2012, đầu cơ đất đai vượt giới hạn; tình trạng tham nhũng trong quản lý đất đai được đánh giá là ở nhóm đầu; khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ cao tới 70-80% tổng số khiếu nại, tố cáo của công dân [11]. 1.3. Thực tiễn công tác quản lý đất đai trên Thế giới và ở Việt Nam 1.3.1. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới * Kinh nghiệm của Mỹ [9]. Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân số hơn 300 triệu, đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả