Tài liệu Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới tây mỗ đại mỗ vinhomes park tại quận nam từ liêm, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------------- NGUYỄN XUÂN HUY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TÂY MỖ - ĐẠI MỖ - VINHOMES PARK TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2021 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN XUÂN HUY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TÂY MỖ - ĐẠI MỖ - VINHOMES PARK TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. PHAN ĐÌNH BINH Thái Nguyên - 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng: Đây là công trình nghiên cứu của chính tôi, các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác và chưa từng sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Thái Nguyên, tháng năm 2021 Tác giả Nguyễn Xuân Huy ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình thực hiện đề tài và hoàn thành bản luận văn, tôi luôn nhận được sự giúp đỡ của nhiểu tổ chức và cá nhân. Nhân dịp này tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu, Khoa Quản lý tài nguyên -Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi được theo học chương trình đào tạo tại trường. Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể cán bộ khoa Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã nhiệt tình giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất để tôi hoàn thành luận văn. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn PGS. TS. Phan Đình Binh đã trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè đã đóng góp công sức, động viên và giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, tháng năm 2021 Tác giả Nguyễn Xuân Huy iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết đầy đủ Ký hiệu chữ viết tắt GPMB Giải phóng mặt bằng UBND Úy ban nhân dân NĐ-CP Nghị định Chính phủ KT-XH Kinh tế xã hội TĐC Tái định cư TT-BTNMT Thông tư bộ tài nguyên môi trường BT Bồi thường HT Hỗ trợ BĐS Bất động sản QĐ-UBND Quyết định Ủy ban nhân dân iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................................... iii MỤC LỤC ...................................................................................................................... iv DANH MỤC BẢNG ..................................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH ..................................................................................................... viii MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................................. 1 2. Mục tiêu của đề tài ...................................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học ..................................................................................................... 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ...................................................................................................... 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................................. 3 1.1 Cơ sở lý luận của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .................... 3 1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ....................................................3 1.1.2. Đặc điểm quá trình bồi thường, hỗ trợ ..................................................................4 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ........................................................................................................................5 1.2. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các thời kỳ. ............................................................................................................... 9 1.2.1. Thời kỳ trước khi có luật đất đai năm 1988 ...........................................................9 1.2.2. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 1988 đến Luật Đất đai năm 1993 .........................10 1.2.3. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003 .........................11 1.2.4. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013 .........................15 1.2.5. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay ........................................................17 1.3.Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của các tổ chức ngân hàng và một số nước trên Thế giới ............................................. 18 1.3.1. Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) .................18 1.3.2. Trung Quốc .........................................................................................................20 v 1.3.3. Thái Lan ..............................................................................................................21 1.4. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng của Nhà nước Việt Nam ............... 22 1.4.1. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của thành phố Hà Nội ......................23 1.4.2. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của thành phố Đà Nẵng ...................23 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...... 26 2.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................ 26 2.2. Phạm vi nghiên cứu................................................................................................ 26 2.2.1. Về không gian .....................................................................................................26 2.2.2. Về thời gian .........................................................................................................26 2.3. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 26 2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Nam Từ Liêm ...............26 2.3.2. Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn ...........................................................................26 2.3.3. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất, bồi thường đất đến đời sống của người dân ...27 2.3.4. Đánh giá kết quả đạt được, hạn chế - nguyên nhân và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao đẩy nhanh tiến độ GPMB trên địa bàn quận Nam Từ Liêm. ...............27 2.4. Phương pháp nghiên cứu........................................................................................ 27 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu .................................................................27 2.4.2. Phương pháp xử lý số liệu điều tra .....................................................................28 2.4.3. Phương pháp phân tích và đánh giá tổng hợp .....................................................28 2.4.4. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu có sẵn ........ Error! Bookmark not defined. 2.4.5. Phương pháp so sánh, đánh giá các số liệu điều tra ............................................28 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 30 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Nam Từ Liêm ......................... 30 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...............................................................................................30 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................................33 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện, tự nhiên, kinh tế- xã hội ......................................35 3.2. Đánh giá kết quả công tác thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án ......................................................... 37 vi 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm năm 2020 ......................................37 3.2.2. Đánh giá hiệu quả KT, XH, môi trường của việc sử dụng đất ............................38 3.2.3 Giới thiệu về dự án và quy trình triển khai công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án nghiên cứu ......................................40 3.2.4. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của dự án nghiên cứu ..................................................................................42 3.3. Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách thu hồi, bồi thường đất đến đời sống của người dân .................................................................................................. 55 3.3.1. Tác động của dự án đến đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất .............55 3.3.2. Tác động của dự án của dự án đến lao động, việc làm và thu nhập của người dân sau khi bị thu hồi đất .............................................................................56 3.4. Đánh giá kết quả đạt được, hạn chế - nguyên nhân và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng đẩy nhanh tiến độ GPMB trên địa bàn quận Nam Từ Liêm ...................... 58 3.4.1. Kết quả đạt được của dự án .................................................................................58 3.4.2. Hạn chế và nguyên nhân .....................................................................................60 3.4.3. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội ..........................................................................................................63 3.4.4. Các giải pháp về tổ chức chỉ đạo thực hiện trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ......................................................................................................66 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................................... 68 1.Kết luận ...................................................................................................................... 68 2. Kiến nghị ................................................................................................................... 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................. 70 vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Giá trị sản xuất kinh tế quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2016 - 2020...........33 Bảng 3.2. Cơ cấu kinh tế quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2016-2020 ..........................34 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm năm 2020 ..............................37 Bảng 3.4. Đối tượng và điều kiện được bồi thường của dự án ...................................43 Bảng 3.5. Quan điểm của người bị thu hồi đất trong việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường của dự án ....................................................44 Bảng 3.6. Đơn giá bồi thường về đất áp dụng cho dự án ...........................................45 Bảng 3.7. Tổng kinh phí bồi thường về đất của dự án................................................46 Bảng 3.8. Kết quả thực hiện bồi thường tài sản, vật kiến trúc, cây cối, hoa mầu trên đất của dự án ............................................................................48 Bảng 3.9. Kết quả phỏng vấn người dân về công tác bồi thường về tài sản hoa màu tại dự án ........................................................................................48 Bảng 3.10. Hỗ trợ đối với đất không đủ điều kiện được bồi thường của dự án .........49 Bảng 3.11. Kết quả điều tra mức độ đồng thuận của dự án nghiên cứu .....................50 Bảng 3.12. Kết quả hỗ trợ di chuyển mồ mả của dự án ..............................................51 Bảng 3.13. Kết quả hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, hỗ trợ khác của dự án............................................................52 Bảng 3.14. Kết quả hỗ trợ cho hộ gia đình chính sách của dự án ..............................53 Bảng 3.15. Kết quả điều tra về công tác tái định cư tại dự án ....................................54 Bảng 3.16. Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân ..................55 Bảng 3.17. Trình độ văn hóa, chuyên môn của số người trong độ tuổi lao động .......56 Bảng 3.18. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất ...................................57 Bảng 3.19. Tình hình an ninh, trật tự xã hội khu vực dự án sau khi thu hồi đất ........57 Bảng 3.20. Đánh giá của các hộ về công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư của dự án ...................................................................................................59 viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: Sơ đồ vị trí quận Nam Từ Liêm ..................................................................30 Hình 3.2: Quy trình triển khai thực hiện thu hổi, bồi thường đất của dự án ..............42 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng, là tài sản do Nhà nước thống nhất quản lý. Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá đất ngày càng cao, nhịp độ phát triển ngày càng lớn thì nhu cầu GPMB càng trở nên cấp thiết và trở thành một thách thức lớn đối với sự phát triển kinh tế, chính trị - xã hội trên phạm vi vùng, quốc gia. Vấn đề bồi thường GPMB trở thành điều kiện tiên quyết để thực hiện dự án phát triển, nếu không được xử lý tốt thì sẽ trở thành vật cản của sự phát triển kinh tế - xã hội, bởi vậy đòi hỏi phải có sự quan tâm đúng mức và giải quyết triệt để. Quận Nam Từ Liêm là một quận trẻ của thành phố Hà Nội được thành lập theo Nghị quyết Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27/12/2013 của Chính phủ được tách ra từ địa giới hành chính huyện Từ Liêm. Theo quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến 2030, tầm nhìn 2050, quận Nam Từ Liêm là một trong những đô thị lõi, là trung tâm hành chính, dịch vụ, thương mại của Thủ đô Hà Nội. Quận Nam Từ Liêm có nhiều công trình kiến trúc hiện đại và quan trọng của Quốc gia và Thủ đô Hà Nội. Quận cũng là địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh và mạnh mẽ trong các quận, huyện thuộc Thành phố, với nhiều dự án trọng điểm đã và đang được triển khai. Tuy nhiên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư ở trên trên địa bàn quận Nam Từ Liêm còn nhiều vướng mắc. Để có thể nhìn nhận đầy đủ về công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và tái định cư ở quận Nam Từ Liêm và được sự hướng dẫn của thầy giáo – PGS.TS. Phan Đình Binh tôi đã lựa chọn nghiên cứu đề tài "Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án Đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Tây Mỗ Đại Mỗ - Vinhomes Park tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội”, nhằm 2 điều tra, tìm hiểu thực trạng và tìm ra những hạn chế, đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đáp ứng được yêu cầu cải cách hành chính của Nhà nước. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá kết quả công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án “ Đầu tư xây dựng khu đô thị mới Tây Mỗ - Đại Mỗ - Vinhomes Park tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội và ảnh hưởng của thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư đến sinh kế của các hộ bị thu hồi đất. - Đề xuất các giải pháp để giải quyết những khó khăn, vướng mắc nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kết quả đã điều tra, nghiên cứu. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Nhằm bổ sung kiến thức, kinh nghiệm thực tế và hiểu rõ về công tác quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn khi tiến hành triển khai thực hiện các công trình, dự án trên địa bàn. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Từ kết quả nghiên cứu thực tế đề tài giúp tìm ra những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, để từ đó đề xuất những giải pháp khắc phục, góp phần thúc đẩy tiến độ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các công trình, dự án trên địa bàn. 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác (Phạm Phương Nam, 2018). Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thực chất là việc giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người được giao đất, thuê đất và người bị thu hồi đất. Bồi thường thiệt hại về đất phải được thực hiện theo quy định của Nhà nước. Việc bồi thường thiệt hại về đất không giống với việc trao đổi, mua bán tài sản, hàng hoá trên thị trường mà phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người bị thu hồi đất và người nhận quyền sử dụng đất thu hồi, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hoà giữa các đối tượng tham gia (Phạm Phương Nam, 2018). - Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất (Quốc hội, luật đất đai 2013). - Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát (Quốc hội, luật đất đai 2013). - Tái định cư: Là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển. Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung (Phạm Phương Nam,2018). 4 - Giải phóng mặt bằng: Là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó. - Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là công việc được thực hiện từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư (Phạm Phương Nam, 2018). 1.1.2. Đặc điểm quá trình bồi thường, hỗ trợ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. - Tính đa dạng Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể. - Tính phức tạp Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa 5 dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. (Phạm Phương Nam, 2018). “Quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập; chưa thực sự có sự thống nhất cao từ Trung ương tới địa phương; chưa thực sự công khai, minh bạch và dựa trên cơ chế thị trường...”, ông Nguyễn Xuân Thắng, Ủy viên Bộ Chính trị, Giám đốc Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh nhìn nhận (Tân Văn, 2021). 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 1.1.3.1. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế. Theo đó, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật (Đỗ Thị Đức Hạnh, 2018). 6 1.1.3.2. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ. Lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trong công tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn (Phạm Phương Nam, 2018). 1.1.3.3. Xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng. Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà 7 Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới công tác bồi thường đất đai trên hai khía cạnh: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng; - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường. Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và kế hoạch nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo" (Đỗ Thị Đức Hạnh, 2018). 1.1.3.4. Yếu tố giá đất và định giá đất Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: (1) Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; (2) Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 8 Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều chưa sát với giá thực tế của thị trường, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện (Quốc hội, luật đất đai 2003). Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%). Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2005). Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007). 9 1.1.3.5. Thị trường bất động sản Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện công tác TĐC và bồi thường. Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường (Đào Trung Chính, 2014). 1.2. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các thời kỳ. 1.2.1. Thời kỳ trước khi có luật đất đai năm 1988 Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. Đến năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật cải cách ruộng đất được ban hành. Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân. Sau đó, Đảng và Nhà nước ta đã vận động nông dân vào các hợp tác xã; thành lập các nông, lâm trường quốc doanh, trạm trại nông nghiệp với hình thức sở hữu tập thể. Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 151/TTg quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất. Đây có thể coi là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường bắt buộc ở Việt Nam. Ngày 10 06/7/1959, Liên bộ Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ nội vụ ban hành Thông tư liên tịch số 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị định 151/TTg. Nghị định này quy định những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân trong việc xây dựng những công trình do Nhà nước quản lý, đó là: "Đảm bảo kịp thời và đủ tiện ích cần thiết cho công trình xây dựng, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất. Những người có ruộng đất được trưng dụng được bồi thường và trong những trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công ăn việc làm... hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt, tận dụng đất hoang để không phải trưng dụng hoặc chỉ trưng dụng ít ruộng đất của nhân dân... hết sức tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, đền, chùa. Trường hợp đặc biệt phải bàn kỹ với nhân dân địa phương. Trường hợp không thực hiện được như vậy, về đất sẽ được bồi thường bằng tiền từ 1 đến 4 năm sản lượng thường liên của ruộng đất bị trưng dụng. Mức bồi thường căn cứ thực tế ở từng nơi, đời sống nhân dân cao hay thấp, ruộng ít hay nhiều, tốt hay xấu mà định. Đối với ruộng đất bị đào để tu bổ đường sá, làm đập thì tuỳ theo đất bị đào sâu hay nông, sản lượng bị giảm nhiều hay ít mà định mức bồi thường không quá 2 năm sản lượng thường niên...” (Quyết định số 35/2014/QĐ-UBND,31/12/2014). 1.2.2. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 1988 đến Luật Đất đai năm 1993 Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Chính vì vậy mà khi nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất không được bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất mà chỉ được bồi thường những tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên (Quốc hội, Hiến pháp 1980). Luật Đất đai năm 1988 ban hành quy định về việc bồi thường cũng cơ bản dựa trên những điều quy định tại Hiến pháp 1980. Ngày 31/5/1990 Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường. Căn cứ để tính bồi thường