Tài liệu đăng ký tài sản theo bộ luật dân sự năm 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐINH VĂN LINH ĐĂNG KÝ TÀI SẢN THEO BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2021 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐINH VĂN LINH ĐĂNG KÝ TÀI SẢN THEO BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015 Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự Mã số: 838 01 01.04 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học : TS. Phan Quốc Nguyên Hà Nội – 2021 DANH MỤC VIẾT TẮT Bộ luật dân sự BLDS Ủy ban nhân dân UBND Thành phố TP Hằng hải Việt Nam HHVN Tòa án nhân dân TAND Sở hữu trí tuệ SHTT MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT MỤC LỤC MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết và tình hình nghiên cứu ................................................... 1 2. Phạm vi và mục đích nghiên cứu ............................................................. 3 3. Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài...................................................................... 3 4. Phƣơng pháp nghiên cứu ......................................................................... 4 5. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài .................................................... 4 CHƢƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ TÀI SẢN........... 6 1.1. Một số lý luận cơ bản về đăng ký tài sản ............................................. 6 1.1.1. Khái niệm về đăng ký tài sản ............................................................. 6 1.1.2. Đối tượng đăng ký ............................................................................. 9 1.1.3. Chủ thể thực hiện đăng ký tài sản ................................................... 13 1.1.4. Giá trị pháp lý của hoạt động đăng ký tài sản ................................ 13 1.1.5. Lợi ích của hoạt động đăng ký tài sản ............................................. 14 1.2. Lịch sử pháp luật về đăng ký tài sản ở Việt Nam ............................. 16 1.2.1. Từ thế kỷ XV đến trước năm 1945 ................................................... 16 1.2.2. Từ năm 1945 đến nay[16] ............................................................... 19 1.3. Pháp luật của một số quốc gia trên thế giới về đăng ký tài sản ...... 22 1.3.1. Pháp luật về đăng ký bất động sản theo quy định của một số quốc gia trên thế giới .......................................................................................... 22 1.3.2. Pháp luật về đăng ký động sản theo quy định của một số quốc gia trên thế giới ................................................................................................ 29 CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ĐĂNG KÝ TÀI SẢN Ở NƢỚC TA HIỆN NAY ................................................................. 35 2.1. Thực trạng pháp luật về đăng ký tài sản đƣợc quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và pháp luật chuyên ngành .................................. 35 2.2. Thực trạng tổ chức và thực thi các quy định pháp luật về đăng ký tài sản ở nƣớc ta hiện nay ........................................................................... 50 2.2.1. Đăng ký lần đầu đối với đất đai[30] ............................................... 50 2.2.2. Đăng ký tài sản gắn liền với đất ...................................................... 51 2.2.3. Thực tiễn đăng ký tài sản trí tuệ ...................................................... 52 2.2.4. Thực tiễn đăng ký quyền sở hữu phương tiện giao thông ............... 54 2.2.5. Thực tiễn đăng ký các quyền đối với tàu bay .................................. 56 2.2.6. Thực tiễn đăng ký tàu biển ............................................................... 57 2.3. Thực tiễn giải quyết một số tranh chấp về quyền sở hữu tài sản trong mối quan hệ với việc đăng ký tài sản .............................................. 59 2.3.1. Tranh chấp do lợi dụng thiếu sót trong quyết định có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xin tách thửa và cấp mới quyền sử dụng đất, sau đó chuyển nhượng cho người thứ ba ................... 59 2.3.2. Tranh chấp trong trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dòng họ .......................................................................................... 60 2.3.3. Tranh chấp trong trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài gửi tiền về mua nhà, đất tại Việt Nam, nhưng nhờ người thân trong nước đứng tên đăng ký quyền sở hữu ................................................................. 63 2.3.4. Tranh chấp phát sinh từ việc nhờ người khác đứng tên trong hồ sơ đăng ký quyền sở hữu tài sản ..................................................................... 65 CHƢƠNG III: KIẾN NGHỊ.............................................................................. 68 3.1. Một số hạn chế, bất cập về đăng ký tài sản và nguyên nhân ........... 68 3.1.1. Hạn chế, bất cập .............................................................................. 68 3.1.2. Nguyên nhân .................................................................................... 71 3.2. Một số giải pháp hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạp pháp luật khác về đăng ký tài sản .................. 72 3.2.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản ...................... 72 3.2.2. Các giải pháp cụ thể ........................................................................ 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................... 85 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết và tình hình nghiên cứu 1.1. Tính cấp thiết Hoạt động đăng ký tài sản có liên quan mật thiết đến sự vận hành của nền kinh tế. Hoạt động đăng ký tài sản (bao gồm tài sản là động sản và bất động sản) nhằm công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của tài sản, trong đó nổi bật là quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản. Với việc không hạn chế tiếp cận các thông tin trong sổ đăng ký của cơ quan nhà nước, công chúng có thể dễ dàng tìm hiểu và biết chính xác thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản (ví dụ thông tin về chủ sở hữu; đặc điểm, hiện trạng của tài sản; thông tin về sự hạn chế quyền của chủ sở hữu đối với tài sản như thế chấp, cầm cố...) từ đó có đầy đủ cơ sở để xem xét, quyết định việc tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến tài sản. Thời điểm đăng ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên giữa các bên có quyền trong trường hợp tài sản tham gia vào nhiều giao dịch khác nhau. Pháp luật về đăng ký tài sản ở nước ta hiện nay bị phân tán do nhiều cơ quan nhà nước khác nhau thực hiện. Các quy định về đăng ký tài sản được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ Luật Hàng hải, Luật Hàng không dân dụng Việt Nam, Luật sở hữu trí tuệ, Luật Giao thông đường bộ và các văn bản hướng dẫn thi hành. Do có những cách nhìn nhận khác nhau về đăng ký tài sản đối với mỗi loại tài sản và phân tách theo chức năng quản lý nhà nước của mỗi bộ, ngành nên khó có thể có sự nhìn nhận thống nhất về đăng ký tài sản, từ đó dẫn đến việc thiếu các nguyên lý chung khi xây dựng pháp luật về đăng ký tài sản. BLDS năm 2015 có nhiều điểm mới quan trọng về đăng ký tài sản như: chủ thủ, các quyền mới liên quan đến tài sản (quyền bề mặt, quyền hưởng dụng…). Tuy nhiên, chưa có quy định về cơ chế thực hiện các quyền này. Ngoài ra, ở nước ta còn thiếu các cơ chế đăng ký áp dụng cho việc đăng ký theo yêu 1 cầu các quyền liên quan đến tài sản như quyền cho thuê, cho mượn, cho thuê, bán tài sản chuộc lại… được quy định trong BLDS năm 2015. Hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản là một nhu cầu thực tế, cấp thiết đã được Đảng và Nhà nước ta quan tâm, thực hiện. Cụ thể là Nghị quyết số 11NQ/TW ngày 03/6/2017 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã khẳng định phải “Hoàn thiện các quy định về đăng ký và giao dịch tài sản; phát triển hệ thống đăng ký minh bạch, liên thông, dễ tiếp cận, nhất là bất động sản; bảo đảm minh bạch thông tin về thị trường quyền sử dụng đất”. 1.2. Tình hình nghiên cứu Thời gian qua, liên quan đến lĩnh vực đăng ký bất động sản của Việt Nam đã có một số tác giả nghiên cứu và thu được những thành công nhất định, ví dụ như: Đề tài “Đăng ký bất động sản - thực tiễn và phương hướng hoàn thiện” Luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Thị Kim Hiền năm 2001 (Cao học luật Việt Pháp khoá I, 1998 - 2001); Đề tài “Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản” - Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Ngọc Tú (Cao học luật ĐHQG Hà Nội năm 2007); Đề tài “Một số vấn đề về ĐKBĐS trong luật dân sự - Thực trạng và phương hướng hoàn thiện” - Luận văn thạc sĩ luật học của Đặng Trường Sơn (Cao học luật Hà Nội năm 2008); Đề tài “Pháp luật đăng ký bất động sản của Việt Nam và Nhật Bản - Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam” - Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Hằng (Cao học Luật Hà Nội năm 2009); Chuyên đề Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam - Thực trạng và một số vấn đề đặt ra, Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (số 1 và số 2 năm 2010); Chuyên đề: Pháp luật về đăng ký bất động sản - Thực trạng và một số giải pháp hoàn thiện, Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (số 4 năm 2008); Hệ chuyên đề: Hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tư pháp (năm 2017). 2 Các công trình nghiên cứu nêu trên bước đầu đã đưa ra những nghiên cứu, đánh giá về pháp luật và thực tiễn công tác đăng ký tài sản ở Việt Nam. Tuy nhiên, khách quan cho thấy, phạm vi nguyên cứu của các nhiệm vụ trên còn hạn chế, chủ yếu liên quan đến tài sản là bất động sản mà chưa nghiên cứu một cách tổng thể về những vấn đề lý luận và thực tiễn của thiết chế đăng ký tài sản nói chung (bao gồm cả động sản và bất động sản), đặc biệt là các quy định mới của BLDS năm 2015 về đăng ký tài sản. 2. Phạm vi và mục đích nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu lý luận về đăng ký tài sản, các đặc điểm, bản chất của đăng ký tài sản các quan điểm về đăng ký tài sản từ đó đưa ra cái nhìn thống nhất về đăng ký tài sản. Nêu và phân tích các quy định mới về đăng ký tài sản được quy định tại BLDS năm 2015 và một số văn bản quy phạm pháp luật quy định về đăng ký tài sản. Thông qua các quy định tại các văn bản nêu trên, tác giả muốn cung cấp cho người đọc cái nhìn cụ thể về các quy định hiện hành liên quan đến đăng ký tài sản. Từ đó, chỉ ra những tồn tại, bất cập trong các quy định về đăng ký tài sản từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản ở nước ta. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Nhiệm vụ chính của đề tài sẽ tập trung vào các nội dung chính sau đây: Thứ nhất, làm rõ lý luận về đăng ký tài sản, bao gồm các vấn đề sau: Khái niệm về đăng ký tài sản; Đối tượng tài sản phải đăng ký; Nội dung đăng ký tài sản; Hiệu lực của việc đăng ký; Giá trị pháp lý của việc đăng ký; Kinh nghiệm về tổ chức và hoạt động đăng ký tài sản ở một số quốc gia trên thế giới. Thứ hai, nêu và phân tích các quy định pháp luật về đăng ký tài sản hiện nay tại Việt Nam (bao gồm đăng ký động sản và bất động sản), trong đó tập trung vào các nội dung sau: đánh giá thực trạng quy định về đăng ký tài sản tại Bộ luật Dân sự năm 2015 và một số văn bản pháp luật về đăng ký tài sản qua đó phân tích, đánh giá những điểm bất cập trong quy định của pháp luật hiện hành 3 và trong thực tiễn triển khai đăng ký động sản, bất động sản; đánh giá mô hình tổ chức và thực trạng hoạt động của các cơ quan trực tiếp thực hiện đăng ký tài sản. Thứ ba, nguyên cứu, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản. Đề xuất các nhiệm vụ trước mắt và nhiệm vụ lâu dài trong việc xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký tài sản. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Để đạt được những mục tiêu đã đặt ra, đề tài sẽ sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp tiếp cận lịch sử nhằm nghiên cứu, đánh giá các tư liệu được tích luỹ, đúc kết kinh nghiệm lịch sử để từ đó rút ra những vấn đề có tính lý luận, lịch sử trong điều kiện hiện nay; - Phương pháp phân tích nhằm đưa ra những đánh giá, phân tích cụ thể, có cơ sở khoa học và thực tiễn về thực trạng pháp luật về đăng ký tài sản; thực trạng tổ chức và hoạt động đăng ký tài sản; - Phương pháp nghiên cứu so sánh: Đăng ký tài sản của Việt nam và của một số nước trên thế giới; tổ chức và hoạt động đăng ký của Việt Nam và nước ngoài. - Ngoài ra, đề tài cũng đã áp dụng các phương pháp hiện đại như quy nạp, hệ thống hoá các vấn đề được nghiên cứu. 5. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài Kết quả nghiên cứu của đề tài mang lại những ý nghĩa cơ bản sau: Một là, nghiên cứu của đề tài nhằm phân tích, làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về đăng ký tài sản, từ đó, chỉ rõ các nội dung về đăng ký tài sản, chủ thể có thẩm quyền thực hiện đăng ký tài sản; thực tiễn, cách thức vận hành của hệ thống đăng ký tài sản tại Việt Nam. Hai là, kết quả thu được từ việc nghiên cứu đề tài là cơ sở khoa học quan trọng nhằm nghiên cứu, xây dựng, củng cố các nguyên lý về đăng ký tài sản. 4 Ba là, kết quả thu được từ việc nghiên cứu đề tài là cơ sở khoa học nhằm nghiên cứu, khắc phục bất cập của pháp luật hiện hành về đăng ký tài sản. Bốn là, việc nghiên cứu đề tài nhằm phát huy hiệu quả của thiết chế đăng ký tài sản, phục vụ người dân, nhà nước và thị trường, góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. 5 CHƢƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ TÀI SẢN 1.1. Một số lý luận cơ bản về đăng ký tài sản 1.1.1. Khái niệm về đăng ký tài sản Nói về đăng ký tài sản trước hết phải hiểu đăng ký là gì? Hiện nay, có nhiều định nghĩa khác nhau về đăng ký. Theo cuốn Từ điển Tiếng Việt thì “Đăng ký: Ghi vào sổ của cơ quan quản lý” [1]; Theo cuốn Đại từ điển Tiếng Việt thì “Đăng ký: Đứng ra khai báo để được cấp Giấy công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó” [2]; Từ điển Tiếng Việt của Nhà xuất bản Khoa học xã hội và Trung tâm Từ điển định nghĩa: “Đăng ký: Ghi vào Sổ của cơ quan quản lý để chính thức công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ” [3]; Trong khi Từ điển Giải thích thuật ngữ hành chính có nêu: “Đăng ký: Thể thức ghi chép vào sổ sách nhà nước đặt ra như: đăng ký kết hôn, đăng ký kinh doanh, đăng ký chứng khoán... Những sự kiện được nghi chép vào sổ là không thể chối cãi” [4] ; Theo Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội “Đăng ký: Ghi vào sổ của cơ quan quản lý chính thức được công nhận cho hưởng quyền, làm nghĩa vụ hoặc tiến hành hoạt động” [5]. Có cách hiểu đăng ký là việc ghi vào hệ thống sổ sách, hồ sơ của “chủ thể tổ chức đăng ký” những thông tin về “chủ thể đăng ký” và “khách thể đăng ký” nhằm đảm bảo thực hiện những nghĩa vụ, trách nhiệm, hoặc đảm bảo quyền và lợi ích của chủ thể đăng ký và các chủ thể có liên quan tới khách thể đăng ký [6]. Có quan điểm cho rằng, đăng ký tài sản là việc chính thức ghi vào văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về những thông tin cần thiết của sự việc, là căn cứ làm phát sinh hoặc thay đổi hoặc chấm dứt những quan hệ về tài sản giữa các chủ thể [7]. Như vậy, đăng ký là một hình thức công nhận quyền của một người hoặc làm phát sinh nghĩa vụ đối với người khác. Đăng ký là một hình thức để bảo hộ chủ thể thực hiện hành vi đăng ký và buộc người có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ của mình. Những thông tin được ghi vào sổ của cơ quan đăng ký có thẩm quyền là chứng cứ khách quan, không thể chối cãi. 6 Hiện nay, chưa có quy định pháp luật cụ thể về định nghĩa đăng ký tài sản mà chỉ có các quy định về đăng ký loại tài sản cụ thể. Ví dụ: Về đăng ký đất đai, Điều 3 Luật đất đai (khoản 15) quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Khoản 2, 3 Điều 3 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT/TT-BTNMT “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Qua khái niệm đăng ký đất đai trên cho thấy, việc đăng ký đất đai là nhằm ghi nhận tình trạng pháp lý của tài sản (một thửa đất) vào hồ sơ địa chính và được ghi nhận có quyền sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được ghi trong sổ hồng trong trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền của người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản trên đất mà không nêu rõ mục đích của việc đăng ký trên có phải là nhằm xác lập quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hay đăng ký có giá trị đối kháng với bên thứ ba? Trong thực tế, việc đăng ký đối với tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đang được hiểu là đăng ký làm phát sinh hiệu lực của giao dịch và hệ quả của việc phát sinh hiệu lực được thực hiện theo quy định tại Điều 401 BLDS năm 2015. Những định nghĩa nêu trên cho thấy, khi đăng ký một đối tượng, nếu chủ thể của quan hệ tuân theo những điều kiện luật định thì quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể được bảo hộ; ngược lại, một đối tượng mà pháp luật đã quy định phải đăng ký, nhưng chủ thể pháp luật không tuân theo thì các quyền, nghĩa vụ của chủ thể phát sinh, thay đổi và chấm dứt quan hệ do chủ thể xác lập không được pháp luật thừa nhận và bảo hộ. Trong nhiều quan hệ, chủ thể vi phạm nghĩa 7 vụ đăng ký đối với đối tượng mà theo pháp luật bắt buộc phải đăng ký thì việc không đăng ký được xác định là hành vi trái pháp luật. Về hình thức, đăng ký tài sản là một quy trình, thủ tục được thực hiện nhằm bảo vệ các quyền, lợi ích chính đáng của chủ thể có tài sản trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt và dùng tài sản để tham gia các quan hệ dân sự, thương mại, chuyển giao công nghệ, xuất nhập khẩu... Về nội dung, đăng ký tài sản là việc công bố sự tồn tại của các quyền (của chủ thể) đối với tài sản trước công chúng, là chứng cứ để chủ thể có quyền khởi kiện khi tài sản của mình bị xâm phạm yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm, kiện đòi lại tài sản, kiện đòi bồi thường thiệt hại và kiện yêu cầu chấm dứt các hành vi xâm phạm hoặc cạnh tranh không lành mạnh trong việc triển khai, sử dụng và lưu thông sản phẩm thuộc quyền sở hữu trí tuệ của chủ thể và những sản phẩm được tạo ra từ những sản phẩm thuộc quyền sở hữu trí tuệ như sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, nhãn hiệu, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, giống cây trồng, chỉ dẫn địa lý, tên thương mại, bí quyết kỹ thuật, quyền tác giả và quyền liên quan đến quyền tác giả các tác phẩm văn học, nghệ thật, khoa học. Dưới giác độ quyền con người trong xã hội, đăng ký tài sản là một trong những công cụ hữu hiệu để hiện thực hóa và nâng cao chất lượng thực hiện quyền tài sản của các cá nhân, tổ chức trong xã hội. Điều này cho thấy, với một xã hội hiện đại, thiết chế đăng ký tài sản phải được nhìn nhận với ý nghĩa là quyền dân sự, quyền cá nhân (quyền công dân), nhằm cụ thể hóa quyền tư hữu đã được Hiến pháp công nhận và bảo hộ. Với ý nghĩa đó, pháp luật về đăng ký phải thực sự tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp trong việc thực hiện quyền dân sự của mình, chứ không thuần túy chỉ điều chỉnh dưới giác độ hành vi hành chính (hành vi thực hiện thủ tục hành chính). Điều này cho thấy, khi nhìn nhận đăng ký với tư cách quyền dân sự của người dân thì cơ chế pháp lý phải hết sức mềm dẻo, linh hoạt và những quy định cản trở việc thực hiện quyền sẽ phải loại bỏ, thay thế bởi những quy định hỗ trợ, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp trong việc thực hiện quyền của mình. 8 Từ những phân tích trên cho thấy, có thể định nghĩa như sau: Đăng ký tài sản là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi sự kiện pháp lý làm phát sinh, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền về tài sản của các tổ chức, cá nhân vào Sổ đăng ký tài sản theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. 1.1.2. Đối tượng đăng ký Đối tượng của hoạt động đăng ký tài sản là tài sản và các quyền đối với tài sản. Có nhiều cách hiểu khác nhau về tài sản như: tài sản là vật chất có thể cầm, nắm được; tài sản là những gì có thể mua bán được; tài sản là những gì có thể xác lập quyền sở hữu; tài sản là những gì có thể định giá được bằng tiền… Tuy nhiên, đây là những cách hiểu không thống nhất và đầy đủ về tài sản. Để có cách hiểu thống nhất về tài sản, Điều 105 BLDS năm 2015 đã liệt kê tài sản gồm 4 loại: vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Loại tài sản thứ nhất là vật. Vật là những bộ phận hữu hình của thế giới vật chất theo nghĩa rộng bao gồm cả vật vô cơ, hay hữu cơ, động vật hay thực vật. Để trở thành đối tượng của quan hệ pháp luật thì các vật phải nắm trong sự chiếm hữu của con người. Vật bao hàm không những các vật dụng sinh hoạt, tiêu dùng, sản xuất bình thường, mà còn bao gồm cả các tập hợp vật chất phức tạp như nhà máy, công xưởng, tuyến giao thông đường sắt, sân bay, giàn khoan dầu, hệ thống công trình xây dựng, ... Loại tài sản thứ hai là tiền. Tiền là loại tài sản đặc biệt, đó là vật ngang giá chung có tính thanh khoản cao nhất dùng để trao đổi lấy hàng hóa và dịch vụ nhằm thỏa mãn bản thân và mang tính dễ thu nhận (nghĩa là mọi người đều sẵn sàng chấp nhận sử dụng) và thường được Nhà nước phát hành bảo đảm giá trị bởi các tài sản khác như vàng, kim loại quý, trái phiếu, ngoại tệ [8]. Điểm khác biệt quan trọng giữa tiền với vật là ở chỗ tiền là công cụ trao đổi đa năng, trong đại đa số các quan hệ tài sản có thể thay thế cho bất kỳ tài sản có giá trị tương đương nào khác. Hay nói cách khác, tiền có thể sử dụng để thực hiện đa số 9 các nghĩa vụ có liên quan đến tài sản. Tiền được được sử dụng là công cụ trao đổi đa năng giữa các tài sản khác nhau, định giá trị các loại tài sản khác, hoặc là công cụ tích lũy tài sản. Việc khai thác tiền không phải là dựa theo đặc tính cấu tạo của tiền mà dựa trên mệnh giá bằng con số được in trên đồng tiền. Một đặc trưng nữa là tiền phải do Nhà nước phát hành và bảo đảm giá trị của tiền bởi các tài sản khác như vàng, kim loại quý, trái phiếu, ngoại tệ. Hiện nay, đã xuất hiện một số loại tiền không do Nhà nước phát hành mà do một nhóm người mã hóa và phát hành với nhiều tên gọi khác nhau như: tiền ảo, tiền điện tử, tiền kỹ thuật số... Tuy nhiên hiện nay, các loại tiền này hiện nay không được Ngân hàng nhà nước Việt Nam thừa nhận là phương tiện thanh toán[10]. Loại tài sản thứ ba là giấy tờ có giá. Các BLDS không quy định về giấy tờ có giá, nhưng theo quy định tại Khoản 8 Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định “Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác”. Giấy tờ có giá bao gồm: các loại séc, tín phiếu, kỳ phiếu, công trái, giấy ủy nhiệm chi được lập nên và phát hành theo những thể thức luật định nhất định và có nội dung khẳng định quyền tài sản của một người (người nắm giữ giấy tờ có giá) đối với chủ thể khác (chủ thể phát hành giấy tờ có giá). Nhìn chung, để được coi là một loại tài sản độc lập thì các giấy tờ có giá phải có khả năng trao đổi qua lại giữa các chủ thể (để trở thành đối tượng của quan hệ tài sản). Giấy tờ có giá được phân thành: loại do nhà nước phát hành (tín phiếu, công trái, …) và loại do các pháp nhân phát hành (séc, cổ phiếu, ... ). Loại tài sản cuối cùng là quyền tài sản. Điều 115 BLDS năm 2015 quy định “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Quyền tài sản có các đặc điểm pháp lý cơ bản sau đây: 1) Là tài sản vô hình (không nhìn thấy được, không cảm nhận được), 2) Định giá được bằng tiền; 10 3) Có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự. Ví dụ: các quyền yêu cầu, quyền đòi nợ, quyền của chủ sở hữu các đối tượng sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản thì có thể chia tài sản thành hai loại động sản và bất động sản. - Bất động sản: Khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 đã liệt kê bất động sản bao gồm: 1) Đất đai; 2) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; 3) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; 4) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Theo quy định trên của BLDS năm 2015 có thể nhận thấy, bất động sản là những vật không di chuyển được và những tài sản gắn liền với đất gồm 4 nhóm chính: Thứ nhất, các tài sản không di dời được do thế giới tự nhiên tạo lập nên. Đó chủ yếu là đất đai, sông hồ, rừng núi, các khoáng sản dưới lòng đất chưa được khai thác. Thứ hai, các tài sản không di dời được do lao động của con người tạo nên. Đó là nhà ở, công trình xây dựng, tường rào, hàng rào, ao, hồ, hào rãnh, đê đập, các công trình thuỷ lợi .... Thứ ba, các tài sản khác gắn liền với đất đai, gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng bao gồm: Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái (tất cảc loại hạt đã gặt, trái cây đã hái thì đều được coi là động sản), cây cối chưa bị đốn chặt, các súc vật gắn với canh tác, các nông cụ được bàn giao cùng với đất đai canh tác; Các đường ống dẫn nước, công trình phụ và các thiết bị gắn liền với công trình phụ đó; Các tài sản khác được coi là gắn cố định vào bất động sản bằng các chất liệu kết dính không thể tách ra mà không bị hư hỏng, hoặc không làm vỡ, làm hư hỏng phần tài sản mà những vật ấy được gắn vào (Ví dụ như bức tượng gắn cố định bằng xi măng hay thạch cao,...). 11 - Động sản: BLDS năm 2015 đã sử dụng cách loại trừ để quy định động sản, theo đó, những tài sản không phải là bất động sản thì là động sản[11]. Việc phân loại tài sản ra thành bất động sản và động sản có ý nghĩa rất quan trọng trong việc quy định giải quyết một số các vấn đề quan trọng của luật dân sự, đặc biệt là liên quan đến việc đăng ký tài sản. Theo quy định của pháp luật dân sự thì bất động sản được coi là loại tài sản bắt buộc phải đăng ký (ví dụ: quyền sử dụng đất) còn động sản đăng ký tự nguyện. Theo quy định của BLDS năm 2015, tài sản có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai[12]. Đây là điểm mới của BLDS năm 2015 so với các BLDS năm 2005 và BLDS năm 1995. Tài sản hình thành trong tương lai là những tài sản được hình thành sau khi giao dịch bảo đảm đã có hiệu lực pháp luật hoặc cũng có thể là tài sản đã hình thành trước khi giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật nhưng chưa xác lập quyền sở hữu của bên bảo đảm. Khái niệm “Tài sản hình thành trong tương lai” được xây dựng không nhằm công nhận và bảo hộ cho tài sản đó, mà chỉ để bảo hộ cho các giao dịch liên quan ngay từ khi chưa hình thành tài sản hoặc chưa có quyền sở hữu đối với tài sản. Khái niệm này đáp ứng được nhu cầu thực tế của xã hội là các bên phát sinh mong muốn xác lập giao dịch trước khi làm ra tài sản là đối tượng của giao dịch đó. Ví dụ thực tế là khi ký hợp đồng mua bán máy bay, tàu biển… thì các tài sản đó có thể chưa được sản xuất ra, nhưng các nhà sản xuất mong muốn có được hợp đồng mua bán trước kèm theo một số tiền đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì mới bắt đầu sản xuất và bàn giao cho bên mua theo thời hạn thỏa thuận, khi đó họ sẽ giao kết hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, tài sản hình thành trong tương lai phải được mô tả chi tiết các đặc điểm và tính năng của tài sản sẽ hình thành. Ví dụ khác trong thực tiễn là nhiều chủ thể có nhu cầu vay tiền của ngân hàng để mua nhà (ngôi nhà đó có thể đã tồn tại nhưng chưa thuộc quyền sở hữu của bên vay trong hợp đồng vay tiền), khi đó trong hợp đồng vay tín dụng đó có thể kèm theo các thỏa thuận về việc sử dụng 12 chính ngôi nhà sẽ mua đó để thế chấp nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ trả tiền vay. Như vậy, kể cả khi tài sản chưa hình thành nhưng đã “cõng” trên mình các quyền của chủ thể khác không phải là chủ sở hữu nhằm mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu. Hay nói cách khác tài sản hình thành trong tương lai là một đối tượng được đăng ký tài sản mà chủ sở hữu, các chủ thể khác có thể xác lập quyền của mình trên tài sản đó thông qua thỏa thuận. 1.1.3. Chủ thể thực hiện đăng ký tài sản Đăng ký tài sản là lĩnh vực dịch vụ hành chính công do các quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Hay nói cách khác, đăng ký tài sản là mối quan hệ giữa một bên là các cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền và một bên là cá nhân, pháp nhân có yêu cầu đăng ký tài sản hoặc bắt buộc phải đăng ký tài sản theo quy định của pháp luật. Cơ quan hành chính nhà nước thay mặt nhà nước công nhận sự tồn tại của tài sản hoặc sẽ được hình thành và các quyền có trên tài sản đó để các chủ thể khác biết hoặc phải biết trong các mối quan hệ liên quan đến tài sản đăng ký, đồng thời có nghĩa vụ quản lý thông tin về tài sản đăng ký. 1.1.4. Giá trị pháp lý của hoạt động đăng ký tài sản Về bản chất, đăng ký tài sản là việc đăng ký quyền của chủ sở hữu hoặc quyền của các chủ thể khác không có quyền sở hữu lên một tài sản. Khi quyền của các chủ thể đã được xác lập trên tài sản thông qua đăng ký tài sản thì quyền đó đã được nhà nước công nhận và bảo vệ. Trên thế giới có những hệ thống đăng ký khác nhau: Hệ thống đăng ký thứ nhất là hệ thống đăng ký nhằm xác lập quyền, nghĩa là quyền đối với tài sản được hình thành kể từ thời điểm đăng ký trong Sổ, nếu chưa đăng ký trong Sổ thì quyền chưa được hình hành; Hệ thống đăng ký thứ hai là quyền được hình thành từ thời điểm hai bên thỏa thuận (xác lập hợp đồng), còn việc đăng ký chỉ có giá trị đối kháng với bên thứ ba. Theo đó, nếu người thứ ba dự định thiết lập giao dịch liên quan đến tài sản thì người thứ ba buộc phải biết các quyền liên quan đến tài sản đã tồn tại quyền của chủ thể nào đó đối với tài sản đó, do vậy, nếu 13 muốn thiết lập giao dịch, thì quyền của người thứ ba sẽ bị hạn chế; Hệ thống đăng ký thứ ba: đăng ký chỉ có ý nghĩa thông báo, cảnh báo cho mọi người biết đã tồn tại một quyền nào đó đối với một tài sản cụ thể nào đó, ví dụ như hệ thống đăng ký của Mỹ. Do hoạt động đăng ký các quyền liên quan đến tài sản làm phát sinh hiệu lực pháp lý đối với người thứ ba nên để công khai hoá các quyền (lịch sử tồn tại của các quyền) cũng như chủ thể quyền, từ đó làm phát sinh hiệu lực pháp lý đối với người thứ ba, thì các quyền đó phải được đăng ký. 1.1.5. Lợi ích của hoạt động đăng ký tài sản Hoạt động đăng ký hướng đến mục tiêu phân bổ và sử dụng hiệu quả các nguồn lực, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng bền vững. 1.1.5.1. Lợi ích đối với nhà nước Thứ nhất, đăng ký tài sản giúp nhà nước nắm bắt được tài sản của quốc gia. Hiện nay, tài sản trong xã hội rất lớn trong đó có những tài sản nhà nước có thông tin hoặc quản lý, đặc biệt là đối với tài sản là đất đai. Tuy nhiên, đới với những tài sản là động sản thì nhà nước rất khó để nắm bắt thông tin về loại tài sản này vì tài sản là động sản luôn được luân chuyển trong nền kinh tế. Việc người dân thực hiện việc đăng ký tài sản sẽ giúp cơ quan nhà nước nắm bắt được số lượng tài sản trong xã hội, qua đó, xây dựng được những kế hoạch sử dụng, định hướng sử dụng tài sản một cách có hiệu quả để phát triển nền kinh tế. Thứ hai, đăng ký tài sản là hoạt động dịch vụ công do nhà nước cung cấp. Người đăng ký tài sản phải nộp phí cho nhà nước. Như vậy, đăng ký tài sản còn là một hoạt động có thu vào nguồn ngân sách của nhà nước. 1.1.5.2. Đối với người dân Đăng ký tài sản mang lại lợi ích rất lớn cho người dân, đặc biệt qua các giao dịch dân sự, cụ thể là: Thứ nhất, người dân có thể dễ dàng tiếp cận các thông tin pháp lý của tài sản. Thông qua hoạt động đăng ký tài sản (bao gồm động sản và bất động sản) tình trạng pháp lý của tài sản được công khai và minh bạch, trong đó nổi bật là 14 quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản. Với việc không hạn chế tiếp cận các thông tin trong sổ đăng ký của cơ quan nhà nước, công chúng có thể dễ dàng tìm hiểu và biết chính xác thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản (ví dụ thông tin về chủ sở hữu; đặc điểm, hiện trạng của tài sản; thông tin về sự hạn chế quyền của chủ sở hữu đối với tài sản như thế chấp, cầm cố...) từ đó có đầy đủ cơ sở để xem xét, quyết định việc tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến tài sản. Ngoài ra, thời điểm đăng ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên giữa các bên có quyền trong trường hợp tài sản tham gia vào nhiều giao dịch khác nhau. Đặc biệt, ngoài đặc điểm chung nhất thì đăng ký quyền sở hữu trí tuệ còn có ý nghĩa quan trọng trong việc Nhà nước xác lập và bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ đối với đối tượng được đăng ký. Thứ hai, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản, thị trường vốn, thị trường hàng hóa, thị trường khoa học công nghệ. Hoạt động đăng ký bất động sản có mối quan hệ mật thiết với sự vận hành của thị trường thị trường bất động sản, thị trường vốn, thị trường hàng hóa, thị trường khoa học công nghệ ở nước ta. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu quản lý, phát huy hiệu quả vai trò của hệ thống đăng ký tài sản sẽ thúc đẩy các thị trường nêu trên phát triển, từ đó tác động trực tiếp đến sự phát triển của nền kinh tế, đóng góp thiết thực vào quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Mặt khác, qua nghiên cứu cho thấy, mục tiêu cơ bản, chung nhất của việc đăng ký tài sản là công cụ hữu hiệu để khai hoá các giá trị kinh tế của tài sản, tạo lập hồ sơ pháp lý cho từng loại tài sản, từ đó giúp các giao dịch được thiết lập, thực hiện an toàn, hạn chế rủi ro. Thứ ba, tăng khả năng khai thác tối đa giá trị kinh tế của tài sản. Hoạt động đăng ký tài sản góp phần thúc đẩy quá trình khai thác giá trị kinh tế (trong đó có tài sản là vô hình). Vai trò này càng đặc biệt có ý nghĩa thiết thực trong bối cảnh doanh nghiệp vừa và nhỏ ở nước ta chiếm tỷ lệ lớn, nhưng lại ít có điều kiện để sở hữu, sử dụng bất động sản, từ đó dẫn đến khó khăn khi tiếp cận nguồn 15