Tài liệu Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại tỉnh quảng bình

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ HỒNG LUYẾN C¤NG CHøNG HîP §åNG THÕ CHÊP QUYÒN Sö DôNG §ÊT Vµ THùC TIÔN THùC HIÖN T¹I TØNH QU¶NG B×NH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ HỒNG LUYẾN C¤NG CHøNG HîP §åNG THÕ CHÊP QUYÒN Sö DôNG §ÊT Vµ THùC TIÔN THùC HIÖN T¹I TØNH QU¶NG B×NH Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để cho tôi có thể bảo vệ luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn. NGƯỜI CAM ĐOAN Nguyễn Thị Hồng Luyến MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục 1 MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP 10 ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 1.1. Lý luận về công chứng 10 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của công chứng 10 1.1.2. Mục đích của hoạt động công chứng 16 1.1.3. Đối tượng của hoạt động công chứng 17 1.1.4. Giá trị của công chứng 19 1.2. 20 Lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử 20 dụng đất 1.2.2. Vai trò của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 23 1.3. Lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 25 1.3.1. Khái niệm và đặc điểm của công chứng hợp đồng thế chấp 25 quyền sử dụng đất 1.3.2. Mục đích, ý nghĩa của công chứng hợp đồng thế chấp quyền 31 sử dụng đất 1.3.3. Nguyên tắc của hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp 34 quyền sử dụng đất 1.3.4. Yêu cầu của hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền 38 sử dụng đất 1.3.5. Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 40 1.3.6. Các yếu tố đảm bảo cho hoạt động công chứng hợp đồng thế 42 chấp quyền sử dụng đất Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP 47 ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH 2.1. Nội dung pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền 47 sử dụng đất 2.1.1. Quy định về thẩm quyền công chứng hợp đồng thế chấp 47 quyền sử dụng đất 2.1.2. Quy định về trách nhiệm của công chứng viên trong hoạt 49 động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 2.1.3. Quy định về nội dung công chứng hợp đồng thế chấp quyền 52 sử dụng đất 2.1.4. Quy định về trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp 60 quyền sử dụng đất 2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế 62 chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc thi 62 hành pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình 2.2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế 70 chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình 2.2.3. Đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về công chứng hợp 76 đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG 87 CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Quảng Bình 87 3.1.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng 87 thế chấp quyền sử dụng đất 3.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về công chứng 91 hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế 94 chấp quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Quảng Bình 3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp 94 đồng thế chấp quyền sử dụng đất 3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về 98 công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình KẾT LUẬN 103 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 106 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Thế chấp quyền sử dụng đất là một quyền năng cơ bản của người sử dụng đất. Pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất theo hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc nhận chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản… thì được thế chấp quyền sử dụng đất. Thế chấp quyền sử dụng đất ra đời cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993: "Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất" [29, Điều 3]. Quy định này tiếp tục được kế thừa và ghi nhận trong các đạo Luật Đất đai năm 2003 và năm 2013. Thế chấp quyền sử dụng đất ra đời tạo điều kiện để người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói riêng (đặc biệt là các hộ gia đình, cá nhân nghèo) (gọi chung là bên vay) được tiếp cận nguồn vốn vay của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại (gọi chung là bên cho vay) đầu tư vào sản xuất - kinh doanh, góp phần xóa đói, giảm nghèo. Hình thức pháp lý của thế chấp quyền sử dụng đất được bên vay và bên cho vay xác lập thông qua một loại hợp đồng có tên gọi là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để phòng ngừa rủi ro, bảo toàn đồng vốn cho vay cũng như bảo vệ quyền và nghĩa vụ của bên cho vay; đồng thời, ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ của bên vay trong việc thực hiện cam kết trả lãi và vốn vay thì Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải công chứng [34, Điều 167]. Điều này là cần thiết dẫu cho xét về bản chất giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự được xác lập dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên. Thực tiễn thi hành các quy định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cho thấy hoạt động 1 này góp phần phòng ngừa rủi ro và bảo đảm an toàn về mặt pháp lý cho giao dịch cho vay vốn bằng tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại; đồng thời, góp phần đưa thị trường về quyền sử dụng đất đi vào nề nếp, vận hành ổn định, lành mạnh v.v... Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được, thực tiễn thi hành các quy định này còn bộc lộ một số hạn chế như pháp luật đất đai hiện hành cho phép hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực. Xét về mặt pháp lý, công chứng, chứng thực đều là sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm bảo đảm hiệu lực pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Song công chứng và chứng thực được thực hiện theo hai trình tự khác nhau, do hai cơ quan khác nhau tiến hành và chịu sự điều chỉnh của hai văn bản luật. Theo đó, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất thực hiện theo quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng (sau đây gọi là Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015). Trong khi đó, công chứng loại hợp đồng này do công chứng viên của Văn phòng công chứng hay Phòng Công chứng thực hiện theo quy định của Luật Công chứng năm 2014. Giữa hai hoạt động này có sự khác nhau về nhiệm vụ, về trình tự, thủ tục và hậu quả pháp lý…; cụ thể: Một là, theo quy định của Luật công chứng năm 2014: Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng [35, Điều 2]. 2 Trong khi đó, theo quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015: "Chứng thực hợp đồng, giao dịch là việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch" [18, Điều 2]. Như vậy, bản chất của công chứng là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản. Còn chứng thực là việc cơ quan có thẩm quyền chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. Với phân tích này thì việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có một số điểm khác nhau. Hai là, đối với việc công chứng hợp đồng, giao dịch thì theo Luật Công chứng năm 2014, công chứng viên phải đảm bảo và chịu trách nhiệm đối với tính xác thực, tính hợp pháp của các loại giấy tờ trong hồ sơ mà người yêu cầu công chứng cung cấp. Trong trường hợp có căn cứ cho rằng hồ sơ yêu cầu công chứng có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép hoặc cần được làm rõ thì công chứng viên đề nghị làm rõ hoặc xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu công chứng; nếu không làm rõ được thì từ chối công chứng. Trong khi đó, việc chứng thực hợp đồng, giao dịch thì theo quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015, người có thẩm quyền khi thực hiện chứng thực kiểm tra và đảm bảo tính đầy đủ của hồ sơ mà người dân cung cấp, ý chí tự nguyện, minh mẫn, nhận thức, làm chủ được hành vi của người yêu cầu chứng thực. Người yêu cầu chứng thực chịu trách nhiệm về toàn bộ nội dung, tính hợp pháp của các loại giấy tờ, hợp đồng, giao dịch. Như vậy, trong hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, công chứng viên phải chịu trách nhiệm đối với tính xác thực, tính hợp pháp của các loại giấy tờ trong hồ sơ mà người yêu cầu công chứng cung cấp. Ngược lại, đối với trường hợp chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng 3 đất thì người yêu cầu chứng thực chịu trách nhiệm về toàn bộ nội dung, tính hợp pháp của các loại giấy tờ, hợp đồng, giao dịch. Ba là, Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa tuyên bố là vô hiệu. Trong khi đó, hợp đồng được chứng thực không có giá trị pháp lý như vậy; Điều 3 Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 quy định: "Hợp đồng, giao dịch được chứng thực có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch" [18]. Bốn là, do có những điểm khác biệt như vậy nên mức thu phí công chứng cao hơn mức lệ phí chứng thực. Vì vậy, trên thực tế khi thế chấp quyền sử dụng đất, người dân thường lựa chọn loại hình chứng thực hơn là công chứng. Ngoại trừ các thành phố lớn như Hà Nô ̣i , Thành phố Hồ Chí Minh , Cầ n Thơ , Hải Phòng, Đà Nẵng ... là những nơi có nhiều tổ chức hành nghề công chứng. Còn lại các địa phư ơng khác dường như chưa có nhiề u tổ chức hành nghề công chứng (số tổ chức hành nghề công chứng chưa tương xứng với số đơn vi ̣hành chinh cấ p huyê ̣n hiê ̣n có ), nên khi thực hiê ̣n hơ ̣p đồ ng thế ́ chấ p quyề n sử du ̣ng đấ t (đặc biệt là điạ bàn miề n núi, vùng sâu, vùng xa) do chi phí cao, đi la ̣i khó khăn, thủ tục yêu cầu chặt chẽ hơn; người dân thường cho ̣n chứng thực ta ̣i Ủy ban nhân dân cấ p xa. Vì vậy, một số trường hợp khi đến hạn ̃ thanh lý hợp đồng nhưng bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận thế chấp nên phát sinh tranh chấp. Khi khởi kiê ̣n ra Tòa án nhân dân, có không ít trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu do tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất chưa đảm bảo hoặc không đúng với hiện trạng quyền sử dụng đất. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp và việc giải quyết hậu quả của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu gặp rất nhiều khó khăn. 4 Do đó, việc nghiên cứu về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là cần thiết nhằm tìm ra các giải pháp khắc phục những bất cập nêu trên. Điều này lại càng có giá trị khi đề tài được nghiên cứu dựa trên sự so sánh, đối chiếu với thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Bình. Với những lý do cơ bản trên đây, học viên lựa chọn đề tài "Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình" làm luận văn thạc sĩ luật học. 2. Tình hình nghiên cứu Công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung và công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là đề tài nhận được sự quan tâm tìm hiểu của giới luật học nước ta. Thời gian qua đã có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu phải kể đến một số công trình khoa học cụ thể sau đây: i) Đỗ Đức Hiển (2013), Giá trị pháp lý của văn bản công chứng, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; ii) Lê Thị Thanh (2015), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; iii) Lại Thị Hồng (2012), Những khía cạnh pháp lý của việc công chứng các thỏa thuận tài sản của vợ chồng, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; iv) Nguyễn Thị Thu Hồng (2012), Công chứng các văn bản liên quan đến tài sản của vợ chồng, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội; v) Hoàng văn Hữu (2014), Trách nhiệm bồi thường do công chứng viên gây ra trong hoạt động công chứng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; vi) Nguyễn Trường Thọ (2015), Công chứng hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay vốn tại các ngân hàng thương mại, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội; vii) TS. Lê Thị Thu Thủy (2006) làm chủ biên và tập thể tác giả, Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, sách chuyên khảo, Nxb Tư pháp, Hà Nội; viii) Nguyễn 5 Quang Minh (2009), Xã hội hóa hoạt động công chứng ở Việt Nam hiện nay – một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận văn thạc sĩ Luật học v.v... Các công trình nghiên cứu trên đây đã giải quyết được một số vấn đề lý luận và thực tiễn về công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung và công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng như: Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất (trong đó có hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất); Hai là, luận giải yêu cầu của công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất; Ba là, đánh giá thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành nhằm chỉ ra những kết quả; những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân của hạn chế, yếu kém; Bốn là, đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện các quy định về công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành… Tuy nhiên, xem xét dưới góc độ pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất một cách có hệ thống, đầy đủ, chuyên sâu và toàn diện trên phương diện lý luận, thực tiễn đặt trong mối quan hệ so sánh, đối chiếu với thực tiễn thi hành trên địa bàn tỉnh Quảng Bình thì dường như vẫn còn thiếu một công trình như vậy. Trên cơ sở kế thừa những kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học có liên quan đến đề tài đã công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Bình. Qua đó, đưa ra một số định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Quảng Bình. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là tìm ra những vướng mắc, hạn chế về các vấn đề liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Từ đó đưa ra các định hướng, giải pháp, kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Quảng Bình. 6 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: - Tập hợp, phân tích hệ thống cơ sở lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thông qua việc luận giải một số nội dung: i) Phân tích khái niệm, đặc điểm và mục đích của thế chấp quyền sử dụng đất; ii) Phân tích khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; iii) Phân tích khái niệm, đặc điểm và mục đích của công chứng hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất nói chung và công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng; iv) Lý giải nguyên tắc và yêu cầu của công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; v) Phân tích yêu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; vi) Phân tích các yếu tố đảm bảo cho hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. - Đánh giá thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Bình. - Đưa ra định hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Quảng Bình. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào các nội dung chủ yếu sau đây: - Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện pháp luật đất đai, pháp luật về công chứng trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. - Các quy định của Luật đất đai năm 2013, các quy định của Luật công chứng năm 2014, các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản pháp luật có liên quan về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. 7 - Hệ thống lý thuyết, trường phái học thuật về công chứng nói chung và công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng. - Thực tiễn thi hành pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình … 4.2. Phạm vi nghiên cứu Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Bình là một đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Tuy nhiên trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu của luận văn ở những nội dung cụ thể sau: - Giới hạn phạm vi nghiên cứu về nội dung. Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành; - Giới hạn phạm vi nghiên cứu về không gian. Đánh giá thực tiễn thi hành các quy định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình. 5. Phương pháp nghiên cứu Khi thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin; - Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu … được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam. ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực 8 trạng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Bình; iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải… được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình. 6. Những kết quả nghiên cứu đạt được Luận văn hoàn thành với những kết quả nghiên cứu đạt được cụ thể như sau: - Hệ thống hóa, bổ sung và phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn về công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung và công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng ở Việt Nam; - Đánh giá thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình; - Đưa ra các kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Chương 2: Thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Bình. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Quảng Bình. 9 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 1.1. LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của công chứng 1.1.1.1. Khái niệm về công chứng Xã hội ngày càng phát triển, các quan hệ về trao đổi hàng hóa, tài sản ngày càng đa dạng, phong phú giữa các cá nhân, tổ chức có nhu cầu. Các giao dịch này thường được thể hiện thông qua lời nói, hành vi hoặc bằng văn bản. Trong đó, các giao dịch liên quan đến các tài sản có giá trị lớn hoặc các giao dịch quan trọng thường được lập thành văn bản ghi chép lại các nội dung đã thỏa thuận, về quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch nhằm hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh. Đây là những bằng chứng quan trọng làm cơ sở để giải quyết khi tranh chấp xảy ra. Những giao dịch này ngày càng đòi hỏi phải có sự minh bạch, rõ ràng, xác định rõ trách nhiệm pháp lý, quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch để ràng buộc nhau. Đồng thời, quy định về thời hạn thực hiện giao dịch, về phương thức xử lý khi phát sinh tranh chấp. Các quan hệ, giao dịch này không thể diễn ra một cách tự do, tùy tiện, lộn xộn. Do đó phải có người thứ ba làm chứng, kiểm soát các nội dung của giao dịch để đảm bảo giao dịch có giá trị pháp lý cao hơn. Đây chính là hoạt động công chứng của các cơ quan công chứng. Với mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong các giao dịch dân sự, công chứng luôn nhận được sự quan tâm của toàn xã hội. Hiện nay, công chứng có mặt ở hầu hết các quốc gia trên thế giới với nhiều quan điểm khác nhau. Có quan điểm cho rằng, có ba hệ thống công chứng trên thế giới, gồm Hệ thống công chứng La tinh, Hệ thống công chứng Conllectiviste và Hệ thống công chứng Awnglo Saxon [25, tr. 19]. Quan điểm khác lại cho rằng, có hai hệ 10 thống công chứng tồn tại chủ yếu gồm Hệ thống công chứng Awnglo Saxon (công chứng hình thức) và hệ thống công chứng pháp luật lục địa (công chứng nội dung) [44, tr. 14]. Tuy đều có những lý lẽ riêng và có những đặc điểm khác nhau nhưng về bản chất, công chứng hay hệ thống công chứng đều được quy định để giải quyết các mối quan hệ liên quan đến sở hữu các loại tài sản như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn, thế chấp và các quan hệ liên quan đến tài sản, quyền tài sản trong hoạt động sản xuất - kinh doanh, thương mại. Ở Việt Nam, quan niệm công chứng được nhiều tác giả nhận định trong nhiều công trình nghiên cứu rất đa dạng. Từ điển Luật học do Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp đưa ra định nghĩa: "Công chứng là chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết và các giấy tờ từ bản gốc được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác...". Theo định nghĩa này, công chứng gồm hai hoạt động: chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết (không bao gồm chứng nhận tính xác thực các hành vi pháp lý đơn phương như Di chúc) và các giấy tờ từ bản gốc như bản sao, bản dịch. Hoặc trong một bài viết về Kiến nghị hoàn thiện Luật Công chứng được đăng trên tạp chí Nghiên cứu pháp luật của Văn phòng Quốc hội năm 2012 của tác giả Lê Quốc Hùng có viết "Công chứng là lấy quyền công ra mà làm chứng" [27, tr. 101]. Theo quan điểm này, Công chứng viên công chứng hợp đồng, giao dịch là sự bảo đảm giao dịch đó đã được làm chứng bởi quyền lực công. Bên thứ ba mặc nhiên phải tôn trọng trong việc làm chứng này. Để hiểu rõ hơn về quan điểm công chứng, cần nghiên cứu cụ thể hơn thông qua các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước về công chứng. Trước Luật Công chứng năm 2006 và Luật Công chứng năm 2014, công chứng có nhiều định nghĩa khác nhau, trong đó có 4 định nghĩa cơ bản được ghi nhận tại 04 văn bản pháp lý. Cụ thể: - Tại Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 của Bộ Tư pháp hướng dẫn công tác chứng thực nhà nước thì: Công chứng nhà nước là một 11 hoạt động của Nhà nước, nhằm giúp công dân, các cơ quan, tổ chức lập và xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp hóa các văn bản, sự kiện đó, làm cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực hiện. Bằng hoạt động, Công chứng nhà nước tạo ra những bảo đảm pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, các cơ quan, tổ chức phù hợp với Hiến pháp và pháp luật của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, giúp cho việc giải quyết các tranh chấp được thuận lợi, góp phần tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa. - Tại Điều 1 Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/02/1991 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về tổ chức và hoạt động của công chứng Nhà nước thì: Công chứng Nhà nước là việc chứng nhận tính xác thực các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa. Các hợp đồng và giấy tờ đã được công chứng có giá trị chứng cứ. - Tại Điều 1, Nghị định số 31/1996/NĐ-CP ngày 18/5/1995 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của công chứng Nhà nước thì: Công chứng là việc chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội (gọi chung là tổ chức), góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa. Các hợp đồng và giấy tờ đã được Công chứng Nhà nước chứng nhận hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực có giá trị chứng cứ, trừ trường hợp bị Tòa án Nhân dân tuyên bố là vô hiệu. - Tại Điều 2, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực thì: Công chứng là việc Phòng Công chứng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết hoặc giao dịch khác được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã 12 hội khác (gọi chung là hợp đồng, giao dịch) và thực hiện các việc khác theo quy định của Nghị định này. Các định nghĩa trong các văn bản trên tuy có sự khác nhau về cách diễn đạt nhưng đều có điểm chung, đó là: Công chứng là hoạt động của Nhà nước, được ủy quyền cho một tổ chức, đó là các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng, giao dịch, giấy tờ theo quy định của pháp luật; mục đích của hoạt động công chứng nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, các tổ chức khác và nhằm tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa; các loại giấy tờ đã được công chứng có giá trị chứng cứ. Đến Luật Công chứng năm 2006, khái niệm công chứng được ghi nhận tại Điều 2 của Luật. Theo đó: Công chứng là việc công chứng viên công nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản mà quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Đến Luật Công chứng năm 2014, khái niệm công chứng đã được mở rộng hơn về phạm vi, đối tượng và yêu cầu chặt chẽ hơn đối với hoạt động công chứng. Tại Khoản 1, Điều 2 của Luật quy định: Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (gọi chung là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Như vậy, khái niệm công chứng trong Luật Công chứng năm 2014 đề cập đến chủ thể thực hiện công chứng là công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng chứ không quy định chung chung là công chứng viên như trước đây. Theo quy định của Luật thì các tổ chức hành nghề công chứng 13 bao gồm Phòng Công chứng của Nhà nước và Văn phòng công chứng của tư nhân hoạt động theo mô hình công ty hợp danh. Đây là giai đoạn thực hiện mạnh mẽ chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng nhằm phục vụ nhu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch của người dân. 1.1.1.2. Đặc điểm của công chứng - Từ định nghĩa của Luật Công chứng thấy rằng công chứng là hành vi của công chứng viên chứng nhận các hợp đồng, giao dịch mang yếu tố tài sản và trao đổi ngang giá. Do đó, hoạt động công chứng là hoạt động do công chứng viên thực hiện. Điều này để phân biệt hành vi công chứng với hành vi chứng thực. Hành vi chứng thực là hành vi của người đại diện cơ quan hành chính công quyền. - Nội dung công chứng là xác định tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Tính xác thực của các tình tiết, sự kiện có trong văn bản đó đã được công chứng viên xác nhận. Công chứng viên kiểm chứng và xác nhận các tình tiết, sự kiện có xảy ra trong thực tế. Trong số đó có cả tình tiết, sự kiện chỉ xảy ra một lần, không để lại hình dạng, dấu vết về sau đó. Do nếu không có công chứng viên xác nhận thì về sau rất dễ xảy ra tranh chấp mà tòa án không thể xác minh được. Đồng thời, công chứng viên kiểm tra, xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng giao dịch và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc làm công chứng của mình. Tính xác thực của các tình tiết trong hợp đồng, giao dịch tạo nên những bằng chứng có giá trị pháp lý cao hơn hẳn so với các văn bản không được công chứng. Mặt khác, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch do công chứng viên và được công chứng viên xác nhận, ghi lại. Đây là điểm khác biệt căn bản giữa trường phái công chứng nội dung và trường phái công chứng hình thức. Pháp luật về công chứng của Việt Nam đi theo trường phái công chứng nội dung. Những hợp đồng, giao dịch nào trái pháp luật, công chứng viên sẽ từ chối xác nhận về nội dung. Với việc công chứng nội dung đã góp phần phòng 14