Tài liệu Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI PHAN THỊ NGỌC DUNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - NĂM 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI PHAN THỊ NGỌC DUNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự Mã số: 60380103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu HÀ NỘI - NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kì công trình nào khác Các số liệu trong Luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này Tác giả Luận văn Phan Thị Ngọc Dung MỤC LỤC MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ........................................................... 1 2. Tình hình nghiên cứu.................................................................................. 2 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................... 6 4. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu............................................................... 7 5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 7 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn ................................................ 7 7. Bố cục của luận văn.................................................................................... 8 Chƣơng 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM .................................................................................................. 9 1.1. Khái niệm, ý nghĩa chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Pháp luật Việt Nam ........................................................................................ 9 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất nông nghiệp ................. 9 1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp ............................. 12 1.1.3. Ý nghĩa của quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự.................................................................................. 14 1.2. Đặc điểm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam ............................................................................................... 15 1.2.1. Chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ..................................................................................................................... 15 1.2.2. Sự thể hiện ý chí của các chủ thể khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp .................................................................... 17 1.2.3. Đặc điểm đặc trưng về nội dung của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ................................................................................... 18 1.2.4. Đặc điểm về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.................................................................................................. 19 1.3. Lược sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ........................................... 20 1.3.1. Pháp luật thời kỳ trước năm 1954....................................................... 20 1.3.2. Quan hệ đất đai ở nước ta từ năm 1954 đến năm 1988 ....................... 22 1.3.3. Pháp luật thời kỳ từ năm 1988 đến năm 2013 ..................................... 27 1.3.3. Pháp luật điều chỉnh về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thời kỳ từ năm 2013 đến nay......................................................................... 28 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................... 28 Chƣơng 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP.......... 29 2.1. Các điều kiện có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ............................................................................................ 29 2.1.1. Điều kiện về chủ thể ........................................................................... 29 2.1.2. Điều kiện về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.................................................................................................. 33 2.1.3. Điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.................................................................................................. 35 2.1.4. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.................................................................................................. 36 2.2. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp............................................................................... 37 2.2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng ........................................ 37 2.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng ............................... 38 2.2.3. Quyền và nghĩa vụ khác ...................................................................... 39 2.3. Đánh giá khái quát thực trạng các quy định của Pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ........................................... 40 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................... 43 Chƣơng 3 THỰC TIỄN THỰC HIỆN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP...................................................................................................... 44 3.1. Những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp .......................................................................................................... 44 3.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.................................................................................................. 48 3.2.1. Tình hình thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.................................................................................................. 48 3.2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ................................................................................... 50 3.3. Quan điểm và một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự ................... 65 3.3.1. Quan điểm của Đảng và Nhà nước về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự ....................................................... 65 3.3.2. Một sô kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp……………………….69 KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ........................................................................... 79 KẾT LUẬN ................................................................................................. 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp của cả nước theo số liệu điều tra năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường là 26822953 ha, chiếm tỷ lệ 81% tổng diện tích đất tự nhiên của cả nước (33096731 ha). Việt Nam là quốc gia nằm trong khu vực khí hậu nhiệt đới, nơi có điều kiện thuận lợi để phát triển sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, sự phát triển của nông nghiệp Việt Nam chưa tương xứng với điều kiện hiện có. Thu nhập của người sản xuất nông, lâm nghiệp, thủy sản thấp hơn nhiều so với thu nhập bình quân của cả nước. Trong những năm gần đây, tăng trưởng trong nông nghiệp có xu hướng chậm lại và ở khu vực nông lâm nghiệp thủy sản luôn thấp hơn tăng trưởng của nền kinh tế. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong khi thu nhập bình quân năm 2014 của cả nước là 2.637.000 đồng/người/tháng thì thu nhập của người sản xuất nông, lâm, thủy sản là 458.000 đồng/người/tháng; tốc độ tăng tổng sản phẩm trong nước của cả nước trong các năm 2014, 2015 và 2016 lần lượt là: 5,98%, 6,68% và 6,21% thì tốc độ tăng tổng sản phẩm của nông, lâm nghiệp, thủy sản là 3,44%, 2,41% và 1,36% . Với mức thu nhập của người sản xuất nông nghiệp hiện nay, việc tái đầu tư để mở rộng sản xuất, ứng dụng khoa học công nghệ vào sản xuất nông nghiệp rất khó khăn. Vì vậy, sản phẩm nông nghiệp của Việt Nam không đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của người tiêu dùng và mất dần vị thế trên thị trường trong và ngoài nước. Với sự ra đời của Luật Đất đai năm 1987, ngoài vai trò là tư liệu sản xuất quan trọng, đất nông nghiệp đã bước đầu trở thành hàng hóa và được cho phép chuyển nhượng với các điều kiện ràng buộc nhất định. Từ Luật đất đai 2 năm 2003 đến Luật đất đai năm 2013 và đặc biệt là BLDS năm 2015, các rào cản về lưu thông hàng hóa (đất nông nghiệp) ngày càng được dỡ bỏ, quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đã có những bảo đảm về hành lang pháp lý thông thoáng để thực hiện. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, vấn đề tích tụ ruộng đất để tiến đến nền sản xuất nông nghiệp quy mô lớn đang được Chính phủ và người dân quan tâm. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp vẫn còn nhiều nội dung bất cập, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển nền sản xuất nông nghiệp, chưa phù hợp với nhu cầu người sử dụng đất và chưa khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào sản xuất nông nghiệp. Theo số liệu thống kê năm 2012, số doanh nghiệp nông lâm thủy sản và các dịch vụ liên quan của cả nước chỉ có 3515/346777 doanh nghiệp, tức là chỉ chiếm hơn 1% tổng số doanh nghiệp của cả nước. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến nguồn lực đầu tư vào nông nghiệp bị hạn chế, nông nghiệp của Việt Nam chưa phát triển phù hợp với điều kiện hiện có. Xuất phát từ những lý do trên, việc nghiên cứu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam là rất cần thiết trong bối cảnh hiện nay và là chủ đề nghiên cứu được tác giả lựa chọn làm đề tài luận văn thạc sỹ. Luận văn không chỉ có ý nghĩa về lý luận trong việc xác định cơ sở khoa học cho các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp mà còn có ý nghĩa thực tiễn trong việc tìm ra các biện pháp sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả. Kết quả của đề tài còn có thể đóng góp vào việc hoạch định chính sách đất nông nghiệp cả nước. 2. Tình hình nghiên cứu Liên quan đến đề tài nghiên cứu, có những công trình khoa học đã được công bố đề cập đến giao dịch dân sự nói chung và giao dịch về chuyển 3 nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, có thể điển hình là các công trình nghiên cứu như: “Giáo trình Luật dân sự”, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nhà xuất bản Công an nhân dân (2013), tác giả Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn chủ biên, tập II của Giáo trình phân tích và đưa ra các khái niệm về nghĩa vụ dân sự, hợp đồng dân sự, một số hợp đồng thông dụng, khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và phân tích một số hợp đồng có đối tượng là quyền sử dụng đất. Cuốn sách “Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật và thực tiễn xét xử” của đồng tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng, Nhà xuất bản Thông tin và truyền thông (2011). Đây là một cuốn sách chuyên khảo tổng hợp các vấn đề lý luận, pháp luật và thực tiễn về các giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu. Công trình nghiên cứu đề cập đến thực tiễn giải quyết tranh chấp và một số vướng mắc thường gặp trong quá trình giải quyết tranh chấp tại TAND các cấp liên quan đến các giao dịch về đất như hợp đồng tặng cho, thế chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng, đặt cọc quyền sử dụng đất vô hiệu… trong đó có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Tuy nhiên, công trình nghiên cứu chủ yếu đề cập đến giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu và tiếp cận chủ yếu các quy định của Luật đất đai năm 2003 và BLDS năm 2005. Luận án “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai” (2003), của tác giả Nguyễn Quang Tuyến, (bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội). Luận án tập trung phân tích địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các lĩnh vực dân sự, thương mại và đưa ra các kiến nghị hoàn thiện về địa vị pháp lý của các chủ thể này. 4 Luận án “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”(2012), của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung, (bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội), trong đó tác giả nêu các vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, trên cơ sở đó đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Trong luận án, tác giả phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và kết quả đã đạt được và những hạn chế, thiếu sót, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật, đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật. Luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” của tác giả Hà Văn Tiến (2012) (bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội). Trong đó, tác giả phân tích hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên cả hai phương diện lý luận và thực tiễn, phân tích các khái niệm về quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với các tiêu chí về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, … phân tích vướng mắc và định hướng hoàn thiện pháp luật. Ngoài ra, còn có một số công trình nghiên cứu khoa học được đăng trên các tạp chí chuyên ngành như: Bài viết “Pháp luật đất đai hiện hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất” của tác giả Trần Quang Huy, Tạp chí Luật học số 8/2009. Trong bài viết, tác giả đề cập phân tích quy định của pháp luật đất đai bảo hộ quyền của người sử dụng đất trên năm phương diện chính: Quyền kinh tế của người sử dụng đất; Giải quyết các vấn đề đất đai do lịch sử để lại; Cấp các giấy tờ về quyền sử dụng đất; Việc chăm lo cho người sử dụng đất trong 5 bối cảnh phát triển và các vấn đề kinh tế xã hội hiện nay; Quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Theo đó, tác giả phân tích sự tiến bộ của pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ trong việc bảo hộ quyền của người sử dụng đất, đặc biệt là hành lang pháp lý bảo hộ quyền của người Việt Nam ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài trong việc xác lập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Bài viết “Bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản pháp luật một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Dung, Tạp chí Luật học số 8/2010. Với sự phân tích các quy định pháp luật của một số quốc gia trên thế giới có chế độ sở hữu, sử dụng và quản lý khác nhau, tác giả đã làm bật lên sự tương đồng về tính minh bạch và đảm bảo quyền của người sử dụng đất thực tế. Bài viết “Hoàn thiện một số khái niệm liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ở”, của tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật điện tử ngày 31/3/2016, trong đó phân tích một số khái niệm liên quan đến hợp đồng như đất ở, chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đề xuất hoàn thiện pháp luật liên quan đến các khái niệm trên. Bài viết “Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất ở và một số vướng mắc trong các quy định pháp luật hiện hành” của tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 6/2016, trong đó phân tích các căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở theo Luật Đất đai 2013, chỉ ra bất cập trong các quy định pháp luật đất đai, nhà ở, đồng thời đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện; 6 Trên cơ sở nghiên cứu các công trình này, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa những thành tựu nghiên cứu lý luận. Từ đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, nhất là các quy định được sửa đổi bổ sung trong BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 và Luật đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003. Luận văn lần đầu tiên nghiên cứu tiếp cận chuyên sâu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Pháp luật Việt Nam (quy định của pháp luật, thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Việt Nam). 3.2. Phạm vi nghiên cứu Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Pháp luật Việt Nam là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi BLDS, Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành ở nhiều thời kỳ, cùng các luật chuyên ngành có liên quan khác v.v. Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu như sau: * Về nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của BLDS năm 2015 và Luật đất đai năm 2013. * Về thời gian, không gian: Thông qua nghiên cứu lược sử pháp luật về đất nông nghiệp của Việt Nam từ trước năm 1945 đến nay, luận văn nghiên cứu hệ thống về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp kể từ khi Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực. Tuy nhiên, tác giả chỉ tập trung phân tích, đánh giá các quy định của Pháp luật Việt Nam hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông 7 nghiệp, không phân tích sâu về giải quyết tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. 4. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 4.1. Mục tiêu nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ một số vấn đề lí luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự; nội dung các quy định pháp luật hiện hành, thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật ở Việt Nam và đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp. 4.2. Nhiệm vụ nghiên cứu - Hệ thống hóa cơ sở lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. - Nghiên cứu nội dung các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Pháp luật Việt Nam hiện hành. - Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác - Lê Nin, quan điểm duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, chính sách của Đảng, Nhà nước và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật. Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành khác như: phương pháp lịch sử, phân tích, so sánh, chứng minh, tổng hợp và phương pháp xã hội học như khảo sát, sử dụng kết quả tài liệu nghiên cứu, chuyên ngành… 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn 8 Luận văn là công trình đầu tiên nghiên cứu riêng biệt và chuyên sâu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam. Do vậy Luận văn có ý nghĩa khoa học và thực tiễn nhất định và được thể hiện ở những phương diện sau đây: - Làm sáng tỏ và phân định được rõ ràng đặc điểm của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam. - Là công trình nghiên cứu chuyên sâu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam, luận văn đã chỉ ra được những hạn chế của pháp luật và một số bất cập trong thực tiễn thực hiện các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự. - Trên cơ sở tổng hợp kết quả nghiên cứu, luận văn đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp. - Luận văn được bảo vệ thành công sẽ là tài liệu tham khảo cho sinh viên chuyên ngành luật, cho các cán bộ làm công tác thực tiễn liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự. 7. Bố cục của luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cấu bởi 3 chương: Chương 1. Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Pháp luật Việt Nam. Chương 2. Quy định của Pháp luật Việt Nam hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Chương 3. Thực tiễn thực hiện và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự. 9 Chƣơng 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1. Khái niệm, ý nghĩa chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Pháp luật Việt Nam 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất nông nghiệp Quyền sử dụng đất nông nghiệp là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội trong việc sử dụng đất phục vụ mục đích sản xuất nông nghiệp. Xét trong mối quan hệ sản xuất, quyền sử dụng đất nông nghiệp là quyền mà Nhà nước - đại diện chủ sở hữu trao cho người sử dụng đất để khai thác công dụng của đất, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Xét trong mối quan hệ hàng hóa, quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt. Người sử dụng đất có một số quyền về tài sản: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đây là các quyền phái sinh do đại diện chủ sở hữu giao cho. Quyền sử dụng đất nông nghiệp có các đặc điểm sau: Thứ nhất, tính độc lập tương đối của quyền sử dụng đất nông nghiệp. Chủ sở hữu đất nông nghiệp không phải là người trực tiếp sử dụng đất. Thông qua một cơ quan đại diện, chủ sở hữu giao quyền sử dụng đất cho những người có nhu cầu sử dụng đất. Bên cạnh việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất, người sử dụng đất có quyền chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác. Thông qua pháp luật, Nhà nước - cơ quan đại diện chủ sở hữu cho phép người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho người khác và quy định các nguyên tắc chung về việc 10 chuyển giao. Tuy nhiên, việc lựa chọn đối tượng, cách thức, thời hạn chuyển giao do người sử dụng đất quyết định mà không phụ thuộc vào ý chí của của chủ sở hữu. Thứ hai, quyền sử dụng đất nông nghiệp là một loại quyền tài sản đặc thù. Quyền sử dụng đất nông nghiệp có tính hạn chế cao: + Không phải bất cứ ai có nhu cầu về quyền sử dụng đất nông nghiệp đều được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Người có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp chỉ được giao quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện nhất định. + Quyền sử dụng đất nông nghiệp là loại quyền có thời hạn. Với mỗi loại đất nông nghiệp khác nhau (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối), Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất, hạn mức sử dụng đất khác nhau. Hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất có trách nhiệm trả lại quyền sử dụng đất cho Nhà nước. + Nhà nước thu hồi lại quyền sử dụng đất nông nghiệp trong trường hợp người sử dụng đất không sử dụng đất đúng mục đích, không hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước hoặc vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và trong một số trường hợp vì mục đích phát triển kinh tế. Thứ ba, quyền sử dụng đất nông nghiệp là loại tài sản có giá trị lớn.Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đặc biệt, trong nền kinh tế hàng hóa hiện nay, đất đai là yếu tố quan trọng cấu thành giá trị sản phẩm. Không chỉ là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp, đất đai cũng có ý nghĩa quan trọng trong thương mại, dịch vụ. Trong khi nhu cầu về sử dụng đất ngày càng tăng lên, đất đai ngày càng 11 hạn hẹp do các yếu tố của tự nhiên (mực nước biển dâng lên, ô nhiễm môi trường, tình trạng thoái hóa đất). Người nắm giữ lợi thế về đất đai (độ phì nhiêu của đất, vị trí địa lý thuận lợi…) có ưu thế trong cạnh tranh. Chính vì vậy, quyền sử dụng đất có giá trị lớn trong giao dịch dân sự. Cá nhân, pháp nhân ngày càng gặp khó khăn trong quá trình tiếp cận đất đai. Thứ tư, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nông nghiệp được pháp luật quy định cụ thể, chặt chẽ. Do quyền sử dụng đất nông nghiệp là quyền phái sinh, được đại diện chủ sở hữu - Nhà nước trao cho người sử dụng đất nên Nhà nước ban hành pháp luật nhằm quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định thành quyền, nghĩa vụ chung và quyền, nghĩa vụ riêng. Theo đó, quyền và nghĩa vụ chung là quyền và nghĩa vụ mà tất cả người sử dụng đất đều có. Quyền và nghĩa vụ riêng được xác định tương ứng với mỗi loại đất nông nghiệp khác nhau, Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ tương ứng cho người sử dụng đất. Quyền sử dụng đất nông nghiệp là loại quyền dân sự đặc thù, bao gồm 3 quyền năng: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Các quyền năng này không phải là quyền độc lập giống như quyền đối với các loại tài sản thông thường khác. Chủ sở hữu có các quyền năng này do đại diện chủ sở hữu giao cho. Phạm vi, mức độ của quyền sử dụng đất được quy định khác nhau đối với từng loại chủ thể, từng loại đất với điều kiện cụ thể. Việc thực hiện quyền của người sử dụng đất phải đảm bảo đúng nội dung, hình thức và điều kiện được pháp luật quy định. Thứ năm, người sử dụng đất nông nghiệp có một quyền đặc biệt mà không người sử dụng đất nào có. Đó là quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đổi đất cho cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng 12 xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. 1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp Hiến pháp năm 1980 ra đời đánh dấu bước ngoặt lớn của Pháp luật Việt Nam điều chỉnh về đất đai. Lần đầu tiên, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được xác lập. Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam năm 1987 nghiêm cấm việc mua, bán đất đai. Tuy nhiên, quy định của Luật này đã cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trong một số trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và cá nhân thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất và khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó. Người sử dụng đất không có quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Giao dịch về quyền sử dụng đất phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, được cơ quan có thẩm quyền quyết định. Giao dịch về quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự. Đó là sự chuyển dịch quyền sử dụng diện tích đất cụ thể từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của pháp luật. Về góc độ pháp lý, có 2 hình thức giao dịch về quyền sử dụng đất. Một là, chuyển giao một phần và có thời hạn bằng các hình thức cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất . + Cho thuê quyền sử dụng đất là quan hệ dân sự, trong đó bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên cho thuê để sử dụng trong một thời gian nhất định. Bên thuê đất có trách nhiệm thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của bên thuê bị hạn chế về phạm vi và mức độ. Khi cho thuê quyền sử dụng đất, bên cho thuê chỉ giao 13 quyền sử dụng đất tạm thời cho bên thuê, không giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bên thuê đất chỉ có quyền sử dụng đất, khai thức công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức mà không có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất. + Thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên có quyền sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Khác với cho thuê, bên thế chấp chỉ giao cho bên nhận thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không giao đất. Người thế chấp vẫn tiếp tục sử dụng đất, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất. Đây chỉ được coi là chuyển quyền chiếm hữu về mặt pháp lý cho bên nhận thế chấp. Hai là, chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất cho chủ thể khác: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là hình thức pháp lý nhằm chuyển giao toàn bộ, làm chấm dứt quyền sử dụng đất của chủ thể cũ, đồng thời làm phát sinh quyền sử dụng đất của chủ thể khác. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai ngày càng trở thành hàng hóa phổ biến trong giao dịch dân sự. Đây là một tư liệu sản xuất quan trọng trong sản xuất nông nghiệp. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác là nhu cầu tất yếu của sự vận động xã hội. Thông qua chuyển nhượng, đất đai được chuyển giao cho người có nhu cầu và có khả năng khai thác, sử dụng đất hiệu quả nhất. Mặt khác, đất đai là tài sản có giá trị lớn. Trong trạng thái tĩnh, đất đai không làm phát sinh giá trị. Tài sản này chỉ xác định được giá trị trong giao dịch dân sự. Trên cơ sở các quy định chung về giao dịch dân sự, do đặc trưng của đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất nông nghiệp, có thể khái quát khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là giao dịch dân sự nhằm chấm dứt các quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất nông nghiệp của bên 14 chuyển nhượng và làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ tương ứng của bên nhận chuyển nhượng. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ thanh toán cho người chuyển giao quyền sử dụng đất lợi ích vật chất tương đương với giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp được chuyển giao. 1.1.3. Ý nghĩa của quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự Thứ nhất, ở góc độ quản lý Nhà nước, quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp góp phần nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về đất đai: - Theo quy định của Luật Đất đai, phần lớn diện tích đất nông nghiệp được giao cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Quy định này tạo điều kiện cho các chủ thể khác nhau tiếp cận và sử dụng đất nông nghiệp phục vụ nhu cầu của bản thân và của xã hội. - Quy định này góp phần vào việc thống nhất quản lý đất đai, đưa đất vào sử dụng theo đúng quy hoạch và mục tiêu của Nhà nước. - Việc ghi nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trong Pháp luật Việt Nam góp phần hình thành và minh bạch hóa thị trường bất động sản. Giá trị quyền sử dụng đất được giao dịch trên thị trường bất động sản là cơ sở để Nhà nước xác định giá các loại đất phù hợp với thực tiễn. Thứ hai, trên phương diện lý luận: Các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất góp phần giải quyết cơ bản những khái niệm pháp lý mới xuất hiện, cụ thể như sau: - Phân biệt quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất; - Việc mở rộng các quyền của người sử dụng đất góp phần giải quyết lý luận về quyền sở hữu trong điều kiện xã hội hiện nay. - Quy định này cũng góp phần khẳng định sự vận động của quan hệ pháp luật về đất đai theo cơ chế mới. Theo đó, các quan hệ pháp luật chuyển