Tài liệu Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố đà nẵng

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐÀO THỊ NHƢ LỆ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG HÀ NỘI, năm 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐÀO THỊ NHƢ LỆ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Chuyên ngành : Chính sách công Mã số : 60.34.04.02 LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. ĐỖ PHÚ HẢI HÀ NỘI, năm 2017 LỜI CẢM ƠN Công trình nghiên cứu “Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng” được hoàn thành, cùng với sự nỗ lực, cố gắng của bản thân, tôi xin được gửi lời trân trọng cảm ơn tới thầy giáo hướng dẫn khoa học PGS.TS. Đỗ Phú Hải, người đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo tôi trong quá trình tôi triển khai đề tài và viết luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô trong Hội đồng phản biện đề cương và Hội đồng phản biện luận văn đã góp ý giúp tôi hoàn thiện tốt hơn luận văn của mình và Lãnh đạo Học viện Khoa học xã hội, Văn phòng Khoa Chính sách công vì đã tạo những điều kiện tốt nhất về cơ sở vật chất và đảm bảo chất lượng giảng viên cho chúng tôi trong quá trình theo học tại đây. Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo UBND Thành Phố Đà Nẵng, UBND các quận, phòng Quản lý đô thị các quận, Các Ban quản lý công trình xây dựng cơ bản, Các Chi Cục thuế và Các doanh nghiệp những bạn bè thân thiết của tôi đã tạo điều kiện, động viên, khích lệ, luôn ủng hộ và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian qua để tôi được đi học và hoàn thành luận văn của mình. Học viên Đào Thị Như Lệ LỜI CAM ĐOAN Đề tài nghiên cứu “Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng” của luận văn này là kết quả của sự nỗ lực cố gắng, nghiêm túc tìm tòi và sáng tạo của riêng bản thân tôi cùng với sự hướng dẫn tận tình của người hướng dẫn khoa học PGS.TS. Đỗ Phú Hải. Tôi xin cam đoan, kết quả nghiên cứu của công trình hoàn toàn là kết quả của cuộc điều tra xã hội học và khảo sát mà tôi đã tiến hành nghiên cứu tại thành phố Đà Nẵng. Trong công trình nghiên cứu này không hề có bất kỳ sự sao chép nào mà không có trích dẫn nguồn, tác giả. Tôi xin cam đoan những lời trên đây là hoàn toàn đúng sự thật và tôi xin chịu toàn bộ trách nhiệm về lời cam đoan của mình. Hà Nội, tháng 8 năm 2017 Học viên Đào Thị Như Lệ MỤC LỤC MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .........................................................................12 1.1. Khái niệm chính sách phát triển thị trường bất động sản ..................................12 1.2. Vấn đề của chính sách phát triển thị trường bất động sản .................................20 1.3. Giải pháp và công cụ chính sách phát triển thị trường bất động sản .................25 1.4. Chủ thể chính sách phát triển thị trường bất động sản .......................................36 1.5. Các nhân tố tác động đến chính sách phát triển thị trường bất động sản ...........39 CHƢƠNG 2.THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG.............................42 2.1. Đánh giá kết quả thực hiện mục tiêu chính sách phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng ........................................................................................42 2.2. Đánh giá kết quả triển khai thực hiện các giải pháp chính sách phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng .............................................................47 CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐÀ NẴNG VÀ NƢỚC TA HIỆN NAY ......68 3.1. Quan điểm, định hướng hoàn thiện chính sách phát triển thị trường bất động sản..............................................................................................................................68 3.3. Giải pháp chính sách phát triển thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay .....74 KẾT LUẬN ..............................................................................................................79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ASEAN : Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á BCHTW : Ban Chấp hành Trung ương BĐS : Bất động sản CNH - HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa CNXH : Chủ nghĩa xã hội FDI : Đầu tư trực tiếp nước ngoài GDP : Thu nhập bình quân đầu người HĐND : Hội đồng nhân dân HTCT : Hệ thống chính trị KH&CN : Khoa học và công nghệ KT-XH : Kinh tế - Xã hội KT-XH-MT : Kinh tế - Xã hội – Môi Trường KHXH : Khoa học xã hội ODA : Hỗ trợ phát triển chính thức PTBV : Phát triển bền vững PTĐTBV : Phát triển đô thị bền vững QHXDĐTBV : Quy hoạch xây dựng đô thị bền vững QHĐT : Quy hoạch đô thị QHXDĐT : Quy hoạch xây dựng đô thị TTBĐS : Thị trường bất động sản UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng bảng 1.1. 1.2. Tóm lược nhóm giải pháp chính sách phát triển thị trường Phân tích chủ thể chính sách phát triển thị trường bất động sản Trang 35 38 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Số hiệu Tên biểu đồ biểu đồ Trang 2.1. Mục tiêu 1 đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân 43 2.2. Mục tiêu 2 quản lý hiệu quả thị trường bất động sản 44 2.3. Mục tiêu 3 chuyển đổi nguồn tài nguyên thành vốn phát triển 44 2.4. Đánh giá phát triển thị trường bất động sản 47 2.5. Đánh giá thủ tục đăng ký lại bất động sản cho người dân 49 2.6. Đánh giá các thủ tục chuyển nhượng bất động sản 50 2.7. Đánh giá đất làm căn cứ để áp thuế bất động sản 51 2.8. Đánh giá dịch vụ hành chính công cho thị trường bất động sản 52 2.9. 2.10. 2.11. Đánh giá bất động sản có dễ dàng trở thành nguồn vốn để kinh doanh Đánh giá quy định về quynh hoạch phát triển đô thị Đánh giá quy định về thẩm quyến cấp phép xây dựng công trình 54 55 56 2.12. Đánh giá quy định về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nhà 56 2.13. Đánh gia quy định về nghiêm cấm trong hoạt động xây nhà 57 2.14. Đánh giá về bất động sản cho đầu tư 60 2.15. Đánh giá về bất động sản cho sử dụng 60 2.16. Đánh giá thuế bất động sản 62 2.17. Đánh giá quy định về vay nợ cho dân vay mua nhà trả góp 63 2.18. Đánh giá minh bạch thông tin thị trường bất động sản 64 2.19. Vai trò quản lý nhà nước đối với thông tin thị trường bất động sản 65 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Khoảng 1/3 tổng tài sản trên thế giới nằm trong BĐS nhà ở. Case, Quigley và Shiller (2005) đã nghiên cứu chỉ ra những thay đổi trong giá nhà có ảnh hưởng tới tổng chi tiêu hộ gia đình lớn hơn nhiều so với những thay đổi giá trên thị trường chứng khoán tại Mỹ và các quốc gia phát triển. Thị trường bất động sản (TTBĐS), mà đại diện chủ yếu là thị trường nhà đất được công nhận là một trong những bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế rộng lớn. Tầm ảnh hưởng của TTBĐS đối với nền kinh tế đã được chứng minh rõ ràng bởi những hậu quả diễn ra ngay sau sự sụp đổ thị trường thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ và gây ra cuộc khủng hoảng tài chính dẫn đến suy thoái kinh tế toàn cầu. Phát triển thị trường BĐS là một thị trường đầu tư quan trọng của nền kinh tế và là một trong những kênh đầu tư phổ biến nhất. Kullmann và Siegel (2003) cũng xác nhận BĐS là tài sản được đầu tư rộng rãi nhất trong danh mục đầu tư không thay đổi điển hình của Mỹ. Khảo sát của Cục dữ trữ Liên Bang Mỹ về vấn đề tài chính tiêu dùng cho thấy gần 66% tài sản ròng của các hộ gia đình trung bình được đầu tư vào nhà ở, chỉ hơn 20% vốn được đầu tư qua tiền mặt, trái phiếu và các quỹ tương hỗ. Shiller (2007) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sở hữu nhà đất, đầu tư khu dân cư là phần biến động của GDP và có tương quan đáng kể với chu kỳ kinh doanh.Goetzmann (1993). Thị trường bất động sản (BĐS) là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Đây là một thị trường đặc biệt không những có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của toàn nền kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội. Thêm vào đó thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết đối với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư. Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước. Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư và góp phần chỉnh trang đô thị, tham gia kích cầu và từng bước cải 1 thiện nhu cầu nhà ở của nhân dân. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ thống qui phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước được hoàn thiện. Hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật nhà ở và Nghị quyết Chính phủ... đã được ban hành tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển, tạo môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho các nhà đầu tư trong, ngoài nước cũng như người sử dụng ngày càng được tiếp cận trực tiếp hơn với loại hàng hóa đặc biệt này. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS ở nước ta còn bộc lộ nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững. Cụ thể là nhà đất chưa được khai thác và chưa được sử dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS còn nhiều. Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi chính thức còn chiếm tỷ trọng cao. Cung - cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là về nhu cầu nhà ở của nhân dân. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá BĐS làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra rất phức tạp, khó lường dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh, các ngân hàng thương mại khả năng tăng tỷ trọng nợ xấu cao do cho vay kinh doanh BĐS, nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư đang gặp khó khăn, nhất là đối tượng lao động có thu nhập thấp... gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó có nguyên nhân quan trọng là chính sách thuế liên quan đến BĐS áp dụng ở nước ta hiện nay còn nhiều bất cập, chưa thể hiện được vai trò điều tiết của thuế trong nền kinh tế thị trường Nghị quyết Hội nghị lần thứ chín Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX đã khẳng định một trong những mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu về phát triển kinh tế trong nửa nhiệm kỳ còn lại của Đại hội lần thứ IX là hình thành đồng bộ các loại thị trường, trong đó yêu cầu "khẩn trương hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật có liên quan khác để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản; áp dụng những biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xoá bao cấp về 2 đất, chống đầu cơ trục lợi, kích cầu ảo, gây khan hiếm, "sốt" nhà đất giả tạo, tham nhũng, chiếm dụng trái phép và lãng phí đất đai. Thực hiện chính sách điều tiết để đảm bảo lợi ích của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu và là nhà đầu tư lớn nhất phát triển hạ tầng, làm tăng giá trị của đất đai. Tác giả mong muốn đóng góp vào việc giải quyết một vấn đề cấp bách của thực tiễn hiện nay về chính sách phát triển thị trường bất động sản, tác giả lựa chọn đề tài “Chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng” để nghiên cứu làm luận văn thạc sỹ ngành Chính sách công tại Học viện Khoa học Xã hội. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trên thế giới đã có quá trình nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện về chính sách phát triển TTBĐS, điều này được thể hiện qua chính sách quốc gia để điều tiết TTBĐS. Tại các nước đó, những nghiên cứu về các chính sách thuế BĐS, chính sách đất đai, quản lý xây dựng, đầu tư, các chính sách tài chính trong việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê, chuyển nhượng BĐS, vấn đề tài trợ cho một dự án phát triển BĐS được thiết kế tốt. Austin J. Jaffe; C. F. Sirmans (1994), nghiên cứu về sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS là một lĩnh vực nghiên cứu mang tính ứng dụng cao chủ yếu tập trung vào hai khía cạnh (i) các công cụ tài chính và (ii) thị trường BĐS. Sự kết hợp giữa hai nhóm này tạo ra sự đặc thù riêng là sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS. Tuy vậy, những sản phẩm tài chính cũng chính là tác nhân mang lại những rủi ro trong nền kinh tế. Adam B.Ashcraff and Till Shuermann (March 2008) và Federic. S. Mishkin (2004) đã phân tích và chỉ ra rằng bản thân các sản phẩm chứng khoán hóa BĐS không mang lại rủi ro mà việc vận hành nó đã mang lại rủi ro do những tiêu chuẩn truyền thống về dịch vụ tín dụng đã không được đảm bảo. Trước đó, cuộc khủng hoảng năm 1997/1998 tại các quốc gia châu Á lại được nhìn nhận là do sự thiếu vắng các công cụ tài chính làm cho thị trường BĐS trở thành bong bóng (Willem H. Buiter (2007). Rất nhiều các bài học kinh nghiệm đã được rút ra sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2008 bắt nguồn từ Mỹ mà nguyên nhân chính 3 là các khoản vay thế chấp BĐS dưới chuẩn và thiếu một hệ thống sản phẩm và các công cụ kiểm soát rủi ro (Priyanka Chandra (2008); Dwight M.Jaffee (April 7, 2008)). Như vậy, có thể thấy rằng việc nghiên cứu để tìm ra những bài học chung từ sự phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS của các quốc gia trên thế giới là điều cần thiết để tìm ra những thế mạnh có thể phát huy và những điểm yếu cần phải tránh. Sự đánh giá này sẽ là nền tảng cho việc phát triển lành mạnh và bền vững thị trường BĐS tại Việt Nam. Do các quốc gia có các điều kiện KT-CT-XH-VH khác nhau, có các quan điểm không đồng nhất với nhau trong việc nhìn nhận có chính sách để quản lý, kiểm soát và điều tiết đối với BĐS và TTBĐS. Vì vậy, không thể sử dụng hoàn toàn chính sách của quốc gia khác cho điều kiện cụ thể ở Việt Nam mà đòi hỏi phải có quá trình nghiên cứu cụ thể để phù hợp với điều kiện của Việt Nam. Ở nước ta, để tìm ra các giải pháp chính sách thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của TTBĐS đã có nhiều công trình nghiên cứu cũng như nhiều cuộc Hội thảo khoa học về lĩnh vực này. Có thể nêu ra đây một số công trình như sau: Đề tài khoa học cấp Bộ: “Hoàn thiện cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đai ở Việt Nam” (1999) do PTS Phạm Đức Phong, Cục trưởng Cục Quản lý công sản thuộc Bộ Tài chính làm chủ nhiệm đề tài. Mục đích là nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đai trong tổng thể hệ thống cơ chế tài chính thực hiện quản lý đất đai của Việt Nam và các nước trên thế giới. Đối với các khoản thu tài chính đối với đất đai, đề tài chỉ mới nêu lên các định hướng như hoàn thiện về chính sách thu tiền SDĐ trong một số trường hợp cụ thể, thống nhất thuế SDĐ nông nghiệp và thuế đất (trong thuế nhà, đất) thành thuế SDĐ, chuyển thuế chuyển QSD đất thành thuế thu nhập, thực hiện một cơ chế tài chính thu tiền thuê đất đối với đất cho tổ chức cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài thuê, đề tài chưa đi sâu phân tích và đề ra các nội dung cụ thể. PTS Phạm Đức Phong cũng chủ nhiệm đề tài khoa học cấp Bộ: “Chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và bất động sản nhà nước phục vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước” (2003), nội dung chủ yếu của đề tài là đánh giá thực trạng 4 chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và BĐS nhà nước và định hướng sửa đổi, bổ sung hoàn thiện chính sách tài chính đối với đất đai và BĐS nhà nước thuộc khu vực hành chính sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nước (DNNN), như vậy phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ giới hạn một phần trong các giải pháp sử dụng chính sách tài chính để phát triển TTBĐS. Sách “Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” năm 2003 của PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.sĩ Trần Nguyên Nam đã nêu lên một số giải pháp tài chính phát triển TTBĐS ở Việt Nam như đổi mới chính sách thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ, thành lập quỹ đầu tư phát triển nhà ở đô thị, hỗ trợ vốn tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS, hỗ trợ tài chính cho người nghèo mua hoặc thuê nhà ở, hình thành các tổ chức định giá BĐS và đào tạo đội ngũ chuyên gia định giá BĐS. Tuy nhiên các giải pháp trên chỉ mới dừng lại ở mức độ định hướng và cần đi sâu phân tích cụ thể hơn nữa. Sách “Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam” năm 2005 của ThS. Bùi Thị Tuyết Mai đề cập đến thực trạng và những cản trở việc phát triển thị trường QSD đất, đồng thời đề xuất các giải pháp khắc phục, tạo điều kiện đẩy mạnh phát triển thị trường QSD đất ở nước ta, các giải pháp này nhằm tạo hành lang pháp lý cho sự phát triển của thị trường QSD đất, không đi vào các giải pháp tài chính để phát triển thị trường QSD đất. Sách “Thị trường bất động sản” năm 2006 của trường Đại học Kinh tế Quốc dân do TS Hoàng Văn Cường chủ biên, nội dung trọng tâm là hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản nhất về BĐS và TTBĐS, giới thiệu kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về phát triển TTBĐS. Cuốn sách cũng dành một phần nội dung để nghiên cứu, đánh giá tình hình phát triển TTBĐS ở nước ta trong những năm qua, tìm ra những tồn tại và nguyên nhân là cơ sở đề xuất định hướng quản lý phát triển TTBĐS ở nước ta trong thời gian tới, đề tài không đi vào nội dung phân tích thực trạng việc sử dụng các chính sách tài chính và hoàn thiện các chính sách tài chính để phát triển TTBĐS. Sách chuyên khảo “Thuế đất đai - công cụ quản lý và điều tiết thị trường bất 5 động sản” năm 2006 của TS Đàm Văn Huệ, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Về nội dung, đã phân tích thực trạng các chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai đối với việc quản lý và điều tiết TTBĐS của Việt Nam gồm ba sắc thuế là thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đã đưa ra các giải pháp hoàn thiện các sắc thuế trên theo quan điểm riêng của tác giả. Tác giả Lê Xuân Bá (chủ biên) thuộc Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương với sự tài trợ của Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Australia xuất bản cuốn sách “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam” năm 2006. Nội dung cuốn sách đề cập đến một số vấn đề lý luận và kinh nghiệm về thu hút đầu tư vào TTBĐS. Đồng thời cũng nêu lên thực trạng của chính sách đất đai, xây dựng, ngân hàng và tài chính, những ưu điểm và tồn tại hiện nay nhằm tạo điều kiện thu hút đầu tư vào TTBĐS. Trên cơ sở đó các tác giả đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư vào TTBĐS trong thời gian tới, không đi vào nội dung các giải pháp tài chính để phát triển TTBĐS. Đề tài khoa học cấp Bộ: “Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về thị trường đất đai – bất động sản ở Việt Nam” (2006) do TS Hoàng Văn Cường, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, làm chủ nhiệm đề tài, nhằm phân tích cơ sở, đề xuất các giải pháp tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước để thúc đẩy phát triển lành mạnh TTBĐS ở nước ta. Các giải pháp chủ yếu tập trung vào các nội dung như hoàn thiện công cụ luật pháp, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý cho TTBĐS hoạt động, tháo gỡ các khó khăn và tạo môi trường thông thoáng cho thị trường phát triển, không đi sâu vào các giải pháp tài chính để phát triển TTBĐS ở Việt Nam. Đề tài khoa học trọng điểm cấp Bộ: “Những giải pháp cơ bản bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị ở nước ta” (2007) do GS.TS Hoàng Việt làm chủ nhiệm đề tài, nội dung chính của đề tài là phân tích và đề xuất các nội dung và giải pháp nhằm bình ổn giá QSD đất đô thị góp phần phát triển lành mạnh TTBĐS theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, đề tài không đi sâu vào các giải pháp tài chính để phát triển TTBĐS ở nước ta. 6 Một số đề tài nghiên cứu khác cũng như các cuộc Hội thảo khoa học về lĩnh vực này của Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch và Đầu tư - Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính, của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, của Viện Nghiên cứu Địa chính - Viện Nghiên cứu khoa học Thị trường giá cả, của Trường Đại học Xây dựng - Tổng Hội Xây dựng - Trường Đại học Tổng hợp Xây dựng Quốc gia Matxcơva, của Hiệp Hội BĐS Việt Nam và Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng... các công việc nghiên cứu này chủ yếu đứng từ góc độ của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực quản lý BĐS để đề xuất các giải pháp sử dụng BĐS có hiệu quả hơn trên cơ sở các khung pháp lý được quy định bởi luật Đất đai năm 1993, 2003, luật Nhà ở, luật Kinh doanh BĐS, đóng góp trong việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh, hoặc các giải pháp tài chính riêng lẻ, chưa có công trình nghiên cứu một cách đầy đủ và có hệ thống về các chính sách tài chính đối với TTBĐS. Nghiên cứu về thị trường bất động sản một cách tổng quát (Bùi Văn Huyền, 2010). Hay như nghiên cứu mới của PGS.TS Trần Thị Thái Hà (2011) có đề cập tới kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS của các quốc gia trên thế giới và những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam nhưng chưa đề cập sâu về các vấn đề thuộc về giải pháp và công cụ chính sách cho thị trường BĐS. Các nghiên cứu khác trong lĩnh vực này phần lớn gắn việc đánh giá sự phát triển thị trường BĐS với các chính sách tài chính, tiền tệ và tín dụng một cách tổng quát và chưa thực sự đề cập tới sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS (Lê Xuân Nghĩa, 2011). Mặc dù các nghiên cứu cũng đã có những nhận xét liên quan tới tính pháp lý, khả năng thị trường, môi trường tài chính, phần lớn các nghiên cứu chưa thực sự làm rõ tổng thể chính sách phát triển thị trường bất động sản (Lê Vũ Nam, 2008); (Bùi Văn Huyền, 2010). Trên cơ sở những thiếu hụt này, Luận văn tập trung nghiên cứu về tổng thể chính sách phát triển thị trường BĐS ở nước ta. Đề tài luận văn thực hiện có sự kế thừa, phát triển những thành quả của các tài liệu liên quan trước đó để đánh giá, phân tích, từ đó đề xuất ra các giải pháp phù hợp với tình hình thực tế và chủ trương phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Đà Nẵng. 7 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận chính sách phát triển thị trường bất động sản, luận văn đánh giá chính sách phát triển thị trường bất động sản tại TP Đà Nẵng. Trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian tới. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu lý luận về chính sách phát triển thị trường bất động sản, tổng quan và nhận xét chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, đề cập thể chế và kinh nghiệm chính sách phát triển thị trường bất động sản của các nước. - Vận dụng lý thuyết về chính sách công để đánh giá chính sách phát triển thị trường bất động sản từ thực tiễn TP Đà Nẵng: - Nghiên cứu đưa ra giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển bền vững thị trường bất động sản ở nước ta phù hợp với điều kiện thực tế, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Chính sách phát triển thị trường bất động sản, cụ thể là nghiên cứu vấn đề, mục tiêu, giải pháp, công cụ chính sách phát triển thị trường bất động sản. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu tại thành phố Đà Nẵng, nghiên cứu đánh giá một số kết quả thực hiện chính sách phát triển thị trường bất động sản kể từ năm 2000 đến năm 2017. 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu 5.1. Phương pháp luận Luận văn nghiên cứu và vận dụng cách tiếp cận đa ngành, liên ngành xã hội học, quản lý thị trường bất động sản, vận dụng phương pháp luận và lý thuyết về chính sách công. Đó là cách tiếp cận quy phạm chính sách công về chu trình chính sách từ hoạch định đến xây dựng, thực hiện và đánh giá chính sách công có sự tham gia của các chủ thể chính sách. 8 Nghiên cứu hệ thống những vấn đề lý luận về chính sách phát triển thị trường bất động sản và qua đánh giá kết quả thực hiện chính sách phát triển thị trường bất động sản tại TP Đà Nẵng, từ đó đề xuất những giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển thị trường bất động sản. 5.2. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp tổng hợp, kế thừa lý luận nhằm làm sáng tỏ những đặc điểm riêng của thị trường BĐS và ảnh hưởng đến diễn biến của thị trường này; hệ thống hóa các chỉ số đo lường diễn biến của thị trường BĐS và các phương pháp xây dựng các chỉ số này. - Phương pháp phân tích chính sách nhằm làm sáng tỏ về mặt lý luận liên quan đến bản chất chính sách phát triển TTBĐS, các chỉ số đo lường và phương pháp xác định chỉ số đo lường diễn biến của thị trường BĐS; kế thừa và phát triển phương pháp xác định chỉ số đo lường thị trường BĐS theo quy định hiện hành của Nhà nước. - Phương pháp so sánh, tổng hợp: dựa trên kết quả đánh giá chính sách phát triển TTBĐS qua xác định chỉ số đo lường diễn biến thị trường BĐS để phát hiện những bất cập làm cơ sở kiến nghị hoàn thiện phương pháp xác định chỉ số đo lường thị trường BĐS theo quy định hiện hành của Nhà nước. - Phương pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu về thực trạng xác định các chỉ số diễn biến thị trường BĐS. Để làm được điều này, tác giả đã tiến hành xây dựng quy trình nghiên cứu, lựa chọn phương pháp thu thập dữ liệu (sơ cấp và thứ cấp) và xử lý dữ liệu bằng chương trình thống kê SPSS. Ngoài việc trích dẫn số liệu từ các báo cáo, công trình nghiên cứu khoa học, các số liệu tổng kết của cơ quan quản lý nhà nước; luận văn còn sử dụng số liệu thứ cấp từ các báo cáo tổng kết về thực hiện chính sách phát triển TTBĐS của Viện Kinh tế xây dựng, của Bộ Xây dựng. Trong phạm vi luận văn tiến hành thu thập bổ sung số liệu sơ cấp từ thực tế thị trường thông qua việc điều tra phiếu hỏi đối với 200 người dân lấy mẫu trên 4 Quận gồm Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà, Liên Chiểu, Cẩm Lệ và đại diện 37 công chức Sở 9 ngành quản lý nhà nước gồm Tài nguyên môi trường, Xây dựng, Kế hoạch đầu tư, Cục thuế, Sở Tài chính, Công thương và các công chức tại 4 quận trên, và 55 chủ đầu tư kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS và cá nhân môi giới BĐS. Chủ động lựa chọn địa bàn tiêu biểu là thành phố Đà Nẵng là địa phương có thị trường BĐS phát triển, công tác tổ chức quản lý thông tin thị trường BĐS đã có những kết quả cụ thể. - Phương pháp thu thập thông tin: Ngoài khai thác thông tin từ các nguồn có sẵn liên quan đến đề tài nghiên cứu, bao gồm các văn kiện, Nghị quyết, quyết định của Đảng, Nhà nước, bộ ngành ở Trung ương và địa phương; các tài liệu, công trình nghiên cứu, các báo cáo, thống kê của chính quyền, ban ngành đoàn thể, tổ chức, cá nhân liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp tới vấn đề chính sách phát triển đô thị bền vững ở nước ta nói chung và thực tế thành phố Đà Nẵng nói riêng. Đồng thời, thu thập các tài liệu của các tổ chức và học giả quốc tế liên quan đến đề tài trong thời gian qua. - Phương pháp phỏng vấn sâu, điều tra bằng bảng hỏi: Phỏng vấn sâu là phương pháp đối thoại với một đối tượng nhằm thu thập thông tin. Sử dụng phương pháp điều tra bằng bảng hỏi đối với đối tượng là nhà quản lý, công chức, doanh nghiệp. - Phương pháp thực địa: Khảo sát tình hình thực tế hoạt động thực hiện chính sách phát triển thị trường bất động sản tại TP Đà Nẵng. 6. Ý nghĩa của luận văn 6.1. Ý nghĩa lý luận Góp phần nghiên cứu làm rõ một số vấn đề lý luận chính sách phát triển thị trường bất động sản làm cơ sở định hình cho việc đề xuất các giải pháp về chính sách phát triển thị trường bất động sản bền vững, nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả chính sách đã ban hành. 6.2. Ý nghĩa thực tiễn Cung cấp những vấn đề lý luận trong việc vận dụng các lý thuyết về chính sách công để từ đó hoàn thiện nâng cao hiệu quả, chất lượng của chính sách phát triển thị trường bất động sản tại Đà Nẵng trong những năm tiếp theo. 10 7. Cơ cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn có kết cấu bao gồm 3 chương. Chương 1. Những vấn đề lý luận về chính sách phát triển thị trường bất động sản Chương 2. Thực trạng thực hiện chính sách phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng Chương 3. Hoàn thiện chính sách phát triển thị trường bất động sản ở nước ta. 11 CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái niệm chính sách phát triển thị trƣờng bất động sản Theo từ điển trực tuyến Oxford, “BĐS là tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng”. Theo Hoàng Văn Cường, “BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài”. Theo quy định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự của nước ta, “BĐS là tất cả các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. Với các quan niệm và quy định trên có thể khái quát về BĐS như sau: “BĐS là tài sản không di dời được không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai theo không gian ba chiều đã tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định”. Theo Hoàng Văn Cường (2006, 2013), BĐS có những đặc điểm cơ bản sau: - Tính cố định: Tính cố định của BĐS thể hiện ở chỗ BĐS không thể di dời được về mặt địa lý. Mỗi BĐS có một vị trí riêng, gắn liền với một vùng, một địa phương nhất định. Yếu tố vị trí phản ánh tổng hợp các điều kiện tự nhiên, cơ sở hạ tầng, trình độ phát triển kinh tế xã hội, tâm lý, tập quán, thông qua đó hình thành lợi ích và giá trị của BĐS. Tính cố định làm cho BĐS mang tính “địa điểm” hay tính “vị trí” và tính “địa phương” cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm, vị trí khác nhau sẽ có giá trị khác nhau. - Tính không đồng nhất: Tính không đồng nhất hay còn gọi là tính cá biệt cao của BĐS. Điều này thể hiện trước hết thông qua yếu tố vị trí, sau đó là hình thể, kích thước của lô đất, đặc điểm vật chất xây dựng trên đất… Trong cùng một khu vực nhỏ, kể cả hai BĐS liền cạnh nhau nhưng đều có những yếu tố không giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau ngay cả khi hai công trình này có 12