Tài liệu Bài thuyết trình phương pháp so sánh thị trường trong thẩm định giá đất

GVHD : TS. Nguyễn Trường Ngân SINH VIÊN THỰC HIỆN Phan Nguyễn Thiện Nhân Nguyễn Tăng Có Phạm Trung Hiếu Trần Thị Tuyết Trinh PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH THỊ TRƯỜNG TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2 NỘI DUNG NỘI DUNG I Khái niệm II Cơ sở của phương pháp III Nguyên tắc ứng dụng IV Điều kiện thực hiện V Các bước tiến hành VI ưu – nhược điểm 3 I. KHÁI NIỆM Là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách tính ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức giá của các tài sản tương tự trên thị trường đã được mua bán. 4 I. KHÁI NIỆM Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản. (QĐ 129/2008/QĐ-BTC) 5 II CƠ SỞ CỦA PP Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường. 6 NGUYÊN TẮC 7 III NGUYÊN TẮC Nguyên tắc thay thế Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cũng sự hữu ích. 8 III NGUYÊN TẮC Nguyên tắc đóng góp Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản. 9 IV.1 ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG Chất lượng Ổn định Thông tin THỊ TRƯỜNG IV.2 TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG 10 Các trường hợp áp dụng Mục đích đồng nhất đất trống 11 Nguồn : tra google.com 12 Nguồn : tra google.com 13 CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH 14 V. CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH 1 • Tìm thông tin 2 • Kiểm tra, sàng lọc 3 • Phân tích 4 • Điều chỉnh 5 • Ước tính tài sản thẩm định giá Tìm thông tin 15 Bước 1 Thời gian Điều kiện 16 Bước 1 Thời gian tìm thông tin Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá. Nếu không thu thập được thông tin trong thời gian gần nhất thì phải lấy thông tin trong tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá. 17 Bước 1 Thời gian tìm thông tin Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này. 18 Bước 1 Điều kiện thu thập thông tin THÔNG TIN Từ giao dịch thành công Khách quan, chứng cứ Thông tin an toàn So sánh mức giá Phải lưu lại các bằng chứng có liên quan đến giao dịch 19 Bước 2 Kiểm tra, sàng lọc thông tin kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá. 20 Bước 3 Phân tích thông tin Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức: