Tài liệu Bài tập nhóm môn kỹ năng tư vấn pháp luật đất đai đề số 4

MỤC LỤC A. ĐẶT VẤN ĐỀ Ông A là khách hàng đến trung tâm tư vấn pháp luật K ký hợp đồng tư vấn để yêu cầu giải quyết một vụ việc như sau: Ông A có diện tích đất là 420m2 do cha ông để lại, gia đình sử dụng từ năm 1976 đến nay, trong đó hiện tại ông sử dụng 200m 2 để xây nhà, diện tích còn lại hiện đang trồng rau xanh và đào ao thả cá. Đất này ông chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đầu năm 2014, UBND huyện ra thông báo thu hồi đất để mở rộng đường giao thông, trong đó diện tích 220m2 ông trồng rau và đào ao thả cá thuộc phạm vi thu hồi. UBND huyện cũng gửi phương án bồi thường và hỗ trợ cho gia đình ông là: giá đất bồi thường sẽ được tính trên cơ sở giá đất nông nghiệp, trồng cây hằng năm theo bảng khung giá mà UBND tỉnh ban hành. Mức hỗ trợ để ổn định đời sống được xác định là 30kg gạo x số lượng nhân khẩu x 12 tháng. Ông A không đồng ý với phương án bòi thường và hỗ trợ với mức nêu trên. Vì vậy ông tìm đến trung tâm tư vấn với yêu cầu: Soạn thảo cho ông đơn khiếu nại. Với tư cách là chuyên gia tư vấn, anh (chị) hãy: a. Xác định những vấn đề mấu chốt và những câu hỏi pháp lí đặt ratrong vụ việc nêu trên? b. Hãy phác thảo cấu trúc đơn khiếu nại cho ông A gửi cơ quan nhànước có thẩm quyền? B. NỘI DUNG a. Xác định những vấn đề mấu chốt và những câu hỏi pháp lí đặt ra trong vụ việc nêu trên Trước tiên cần xác định việc UBND huyện thu hồi đất 220m2 đất của gia đình ông A là nhằm mục đích phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cụ thể là dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương về giao thông và đượ HĐND tỉnh chấp thuận, đáp ứng căn cứ thu hồi đất quy định tại điều 63 Luật Đất đai năm 2013. Về những vấn đề mấu chốt: Thứ nhất: Ông A có đủ điều kiện để được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất hay không? Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện để được bồi thường về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm: Một là, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm. Hai là, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận). Ba là, có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp. Theo như thông tin mà ông A cung cấp thì mảnh đất 420m 2 là do cha ông để lại, gia đình ông đã sử dụng từ năm 1976 và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối chiếu với quy định trên, có thể thấy điểm mấu chốt để xác định ông A được bồi thường về đất khi UBND huyện thu hồi đất là ông A có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận hay không. Câu hỏi đặt ra là: việc ông A chưa được cấp Giấy chứng nhận là do ông A không đủ điều kiện để được cấp hay đã đủ điều kiện nhưng ông chưa nộp đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận hoặc đã yêu cầu nhưng chưa được cấp?: Trường hợp một: ông A được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất và có quyền khiếu nại nếu không đồng ý với phương án bồi thường nếu ông A đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mặc dù chưa đi đăng ký. Nhận thấy gia đình ông A sử dụng đất ổn định từ năm 1976, nếu có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai năm 2013 và điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai như: giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980…thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đã sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2004 không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND xã xác nhận đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận. Có thể thấy, trong trường hợp của ông A khả năng được cấp giấy chứng nhận là cao. Trường hợp hai: Nếu ông A chưa được cấp Giấy chứng nhận là do ông A không đủ điều kiện được cấp: không có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 hoặc trong quá trình sử dụng có vi phạm pháp luật đất đai, bị UBND xã xác nhận là đất có tranh chấp… thì ông A sẽ không được bồi thường. Trường hợp này đã được quy định rõ tại điều 82 Luật Đất đai năm 2013 theo đó “trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.” thì Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất. Tuy nhiên cũng có ngoại lệ, trong trường hợp đất mà ông A bị thu hồi là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà ông A là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thì mặc dù không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật đất đai vẫn được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích đất được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại điều 129 của Luật Đất đai năm 2013. (khoản 2 điều 77 Luật Đất đai năm 2013). Vì ông A chưa cung cấp cụ thể thông tin nên chưa thể xác định được 220m2 đất mà hiện ông đang sử dụng là đất nông nghiệp, đất ở hay đất phi nông nghiệp không phải đất ở nhưng lại sử dụng vào mục đích nông nghiệp (trồng rau, thả cá). Nếu diện tích 220m2 là đất nông nghiệp thì được bồi thường mặc dù không có giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp. Ngược lại, nếu không phải là đất nông nghiệp thì ông A sẽ không được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất. Trong trường hợp này ông A không nên làm đơn khiếu nại đối với phương án bồi thường mà UBND huyện đã gửi. Thứ hai: Phương án bồi thường mà UBND huyện đề ra liệu đã phù hợp chưa? Theo như quy định của Luật Đất đai tại điều 74, về nguyên tắc khi thu hồi đất Nhà nước phải bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, chỉ khi không có đất để bồi thường thì mới bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Có nghĩa, nếu 220m2 mà gia đình ông A sử dụng vào mục đích nông nghiệp là đất nông nghiệp thì phải bồi thường bằng đất nông nghiệp… Tuy nhiên, theo như thông tin mà ông A cung cấp thì UBND huyện đã gửi phương án bồi thường bằng tiền: giá đất bồi thường sẽ được tính trên cơ sở giá đất nông nghiệp, trồng cây hằng năm theo bảng khung giá mà UBND tỉnh ban hành. Mức hỗ trợ để ổn định đời sống được xác định là 30kg gạo x số lượng nhân khẩu x 12 tháng. Như vậy, về phương án bồi thường của UBND huyện chưa chắc đã đúng trình tự mà pháp luật quy định, trường hợp này cần tìm hiểu về quỹ đất ở địa phương để xác định ở địa phương đó có còn đất để bồi thường không, sau đó mới tính đến việc bồi thường bằng tiền. Nhận thấy, đất mà ông A bị thu hồi có trồng rau xanh (xác định là cây trồng hằng năm), thả cá (xác định là vật nuôi thủy sản), do đó khi Nhà nước thu hồi diện tích đất này của ông A mà gây ra thiệt hại đối với cây trồng hằng năm và vật nuôi là thủy sản thì Nhà nước còn phải thực hiện bồi thường cho ông A theo quy định tại Điều 90 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể: Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất. Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường; Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Như vậy căn cứ vào những thông tin mà ông A cung cấp và những quy định của pháp luật đất đai có thể khẳng định phương án bồi thường đối với hộ gia đình ông A như vậy là chưa hợp lý. Ngoài các khoản bồi thường về đất, khoản hỗ trợ ổn định đời sống như đã nói, Nhà nước còn phải thực hiện việc bồi thường thiệt hại đối với cây trồng vật nuôi nằm trên diện tích đất bị Nhà nước thu hồi cho ông A nữa. Về những câu hỏi pháp lý đặt ra: - Áp dụng luật đất đai năm nào? Áp dụng những văn bản pháp luật có liên quan nào? Thời điểm thực hiện phương án bồi thường và hỗ trợ cho gia đình ông A là khi nào? (trước hay sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực?) - Loại đất của diện tích đất có quyết định thu hồi? (đất ở, đất phi nông nghiệp không phải đất ở hay đất nông nghiệp?) Diện tích đất bị thu hồi của gia đình ông A có đủ điều kiện để được bồi thường không? Căn cứ pháp lý? Thửa đất của gia đình ông A thuộc địa bàn nào? - Mức bồi thường mà UBND bồi thường cho ông A đã hợp lý chưa? - Giá đất bồi thường có phù hợp với bảng giá đất do UBND tỉnh nơi gia đình ông A sinh sống ban hành hay không? b. Hãy phác thảo cấu trúc đơn khiếu nại cho ông A gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền? Theo quy định tại Khoản 2 Điều 204 Luật Đất đai 2013 thì trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Luật Khiếu nại năm 2011 quy định hai hình thức khiếu nại: khiếu nại bằng đơn và khiếu nại trực tiếp, căn cứ khoản 2 điều 8 Luật Khiếu nại 2011, trường hợp khiếu nại được thực hiện bằng đơn như yêu cầu của ông A thì trong đơn khiếu nại phải ghi rõ những nội dung sau: - Ngày, tháng, năm khiếu nại; - Tên, địa chỉ của người khiếu nại (họ tên đầy đủ và địa chỉ của ông A); - Tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại (UBND huyện đã ra thông báo thu hồi đất và gửi phương án bồi thường, hỗ trợ và địa chỉ là nơi trụ sở UBND đó được đặt); Nội dung, lý do khiếu nại cần nêu những vấn đề sau: + Tóm tắt việc khiếu nại: Đầu năm 2014, UBND huyện thông báo thu hồi đất để mở rộng đường giao thông. Trong đó, 220 m 2 đất gia đình ông A đào ao, thả cá trồng rau (trong tổng diện tích 420m 2 gia đình ông sử dụng) thuộc phạm vi thu hồi. UBND huyện có gửi phương án bồi thường và hỗ trợ cho gia đình ông (…) nhưng ông không đồng ý với phương án và mức hỗ trợ mà UBND huyện đưa ra. + Trình bày những quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm hại như thế nào: Theo khoản 1 Điều 13 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đất mà UBND thu hồi của gia đình ông A tuy không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng nằm trong diện được bồi thường về đất do đã sử dụng ổn định lâu dài từ 1976 đến nay ( Trước 01/7/2004 ), không vi phạm pháp luật về đất đai và không có tranh chấp. UBND huyện đã gửi phương án bồi thường đó là: Giá đất bồi thường sẽ được tính trên cơ sở giá đất nông nghiệp, trồng cây hằng năm theo bảng khung giá mà UBND tỉnh ban hành. Mức hỗ trợ để ổn định đời sống được xác định là 30kg gạo x số lượng nhân khẩu x 12 tháng. Đất mà ông A bị thu hồi có trồng rau xanh (xác định là cây trồng hằng năm), thả cá (xác định là vật nuôi thủy sản). Khi Nhà nước thu hồi diện tích đất này của ông A sẽ gây nên thiệt hại đối với cây trồng hằng năm và vật nuôi là thủy sản của ông A. Trong khi đó, phương án bồi thường của UBND huyện không hề nêu khoản bồi thường cho ông A đối với cây trồng và vật nuôi theo quy định tại Điều 90 Luật Đất đai năm 2013 như đã phân tích ở trên. Như vậy không kể đến khoản bồi thường này là đã xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông A. -Tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại: văn bản thông báo thu hồi đất của UBND huyện và phương án bồi thường, hỗ trợ được gửi đến cho ông A. - Yêu cầu giải quyết của người khiếu nại: Yêu cầu được thêm khoảnbồi thường đối với cây trồng và vật nuôi nói trên theo đúng quy định pháp luật. - Cam kết của người khiếu nại: Ghi những cam kết của ông A về nộidung đã trình bày trong đơn là trung thực và tính chính xác của tài liệu kèm theo. Ông A ký tên hoặc điểm chỉ. Đơn khiếu nại cần được gửi đến đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Đối với vụ việc này, thẩm quyền giải quyết được xác định là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện. Bởi lẽ khiếu nại của ông A là khiếu nại lần đầu, mà theo quy định tại khoản 1 Điều 18 Luật Khiếu nại 2011thì Chủ tịch UBND cấp huyện có thẩm quyền: “Giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình.” KẾT LUẬN Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về yêu cầu của khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Trường hợp nội dung tư vấn có điều gì chưa rõ ràng chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của khách hàng. Trân trọng cảm ơn!